Инвестиционный проект по развитию гостиничного бизнеса в г. Братске

 

БИЗНЕС ПЛАН

инвестиционного проекта по развитию гостиничного бизнеса в г. Братске

 

г. Иркутск

2006г.

Содержание

Сопроводительное письмо

Резюме инвестиционного проекта

1. Описание проекта

1.2 Обоснование принятия решение о реализации проекта

2. Анализ рынка и план маркетинга

2.1 Описание рынка гостиничных услуг

2.2 Оценка привлекательности и емкости рынка

2.3 Оценка конкурентоспособности

2.4 Маркетинговая стратегия

2.5 План продаж

3. Производственный план

4. Организационный план

5. Расчет потребности в основных и оборотных активах

6. Финансовый план

7. Оценка эффективности проекта

Автор проекта:

«Комплексное Управление Бизнесом»

Инициатор проекта:

Начинающий предприниматель

Цель бизнес-плана:

Настоящий бизнес-план подготовлен для ознакомления начинающих предпринимателей с уровнем доходности различных бизнесов и требующимся стартовым капиталом.

Данный документ предназначен для лиц, получивших его с согласия владельца информации. Передача, копирование или разглашение содержащейся в данном бизнес-плане информации без письменного согласия владельца запрещается.

Бизнес-план инвестиционного проекта выполнен на основе информации, содержащейся в средствах массовой информации, литературных источниках. За достоверность используемой информации Исполнитель не несет ответственности.

Резюме инвестиционного проекта

Наименование инвестиционного проекта – развитие гостиничного бизнеса в г. Братске.

Цель инвестиционного проекта – увеличение рыночной стоимости бизнеса путем повышения конкурентоспособности услуг.

Инициатором инвестиционного проекта является Общество с ограниченной ответственностью «Гостиница»

Финансирование проекта: проект финансируется за счет собственных и заемных источников.

Стоимость инвестиционного проекта – 15 000 000 рублей, в том числе финансирование за счет заемных источников – 13 500 000 рублей (90%), собственные источники – 1 500 000 рублей (10%).

Показатели эффективности проекта представлена в ниже приведенной таблице.

№ п/п	Наименование показателя	2007г.	2008г.	2009г.	2010г.	2011г.	2012г.
1	Чистый денежный поток	6 938,4	6 938,4	6 938,4	6 938,4	6 938,4	6 938,4
2	Дисконтированный чистый денежный поток	5 880,0	4 983,1	4 223,0	3 578,8	3 032,9	2 570,2
3	Дисконтированный эффект за 6 лет деятельности	24 267,9
4	Капитальные вложения	16 000,0
5	Дисконтированный срок окупаемости	3,2

1. Описание проекта

Настоящий документ является описанием инвестиционного проекта по развитию гостиничного бизнеса в г. Братске.

Инвестиционный проект разработан консультационной службой «Комплексное Управление Бизнесом».

Бизнес-план соответствует международным стандартам UNIDO (United Nations Industrial Development Organization). Финансовые расчеты произведены при использовании программного обеспечения MS Office, Project Expert.

Цель инвестиционного проекта – приобретение гостиничного бизнеса, увеличение его рыночной стоимости путем повышения конкурентоспособности услуг.

Для достижения поставленной цели в настоящем бизнес-плане решены следующие задачи:

1.  Проанализирован рынок гостиничных услуг в г. Братске и Братском районе.

2.  Рассчитана емкость рынка гостиничных услуг.

3.  Проанализированы производственные мощности гостиницы.

4.  Составлен план оказания услуг

5.  Рассчитана себестоимость оказываемых услуг

6.  Составлен финансовый план проекта.

7.  Оценена эффективность проекта.

8.  Предложены мероприятия по снижению риска инвестирования средств в анализируемый проект.

1.1  Обоснование принятия решение о реализации проекта

В ходе реализации проекта предполагается нежилой недвижимости (гостиница в г. Братск).

Факторы, обусловившие принятие решения о приобретение гостиничного бизнеса, следующие:

- гостиница является доходным проектом. Так, рентабельность гостиничного бизнеса составляет 20%. Для сравнения размещение денежных средств в безрисковые ценные бумаги ориентировочно 6-8%.

- гостиничный бизнес является перспективным как в целом по России, так и в Братске;

- привлекательность региона, в котором находится гостиница, вызвана наличием рекреационных зон (в т.ч. Братское водохранилище);

2. Анализ рынка и план маркетинга

 

2.1 Описание рынка гостиничных услуг

Гостиничный рынок является перспективным как в целом по России, так и в Братске. Иркутская область планирует принять участие в конкурсе на создание особой экономической зоны (ОЭЗ) туристско-рекреационного типа. В настоящее время идет подготовка документов, заявок для участия, в связи с чем инвесторам предлагаются 15 участков под строительство гостиничных комплексов. Регион нацелен на развитие круглогодичного туризма. Объем инвестиций в создание инфраструктурной сети, необходимой для развития туризма, оценивается в 6 млрд. рублей. С 2007 года будет введена единая система «звездной» классификации гостиниц и средств размещения в Байкальском регионе. Новая система позволит повысить уровень сервиса и услуг в гостиничном бизнесе, что особенно актуально для туроператоров, работающих в сфере делового туризма и принимающих гостей высокого уровня. Кроме того, соответствие требованиям степени «звездности» будет способствовать повышению имиджа Байкальского региона на международном туристическом рынке.

В настоящее время многие гостиницы Иркутска делают ремонт и реконструкцию своих зданий, для того, чтобы успешно пройти классификацию. В Иркутской области сейчас работает 116 гостиниц с общим номерным фондом более 6,5 тысяч, из них 42 гостиницы – в областном центре. О готовности пройти классификацию заявили многие крупные гостиницы, такие как «Ангара», отель «Солнце», гостиница «Русь». Между тем, наибольшую активность показывают не иркутские гостиницы, а представители гостиничного бизнеса Ангарска, Братска и других городов региона.

В Братске работает 8 гостиниц, общее количество жителей 260 000 человек. В городе располагается ряд крупнейших предприятий области, несколько ВУЗов, поблизости ведется строительство нефтепровода. Вследствие чего в городе сохраняется дефицит свободных мест в гостиницах.

Для разработки маркетинговой стратегии и составления плана оказания услуг гостиницы Х в настоящем разделе бизнес-плана проводится:

- оценка привлекательности рынка гостиничных услуг г. Братска (по методике Ж.Ж. Ламбена),

- расчет емкости рынка гостиничных услуг г. Братска,

- оценка конкурентоспособности гостиницы Х (по методике экспертных оценок).

2.2 Оценка привлекательности и емкости рынка

Привлекательность рынка гостиничных услуг г. Братска оценивается на основе методике Ж.Ж. Ламбена. Методика включает оценку рынка по критериям:

1.  Доступность рынка

2.  Темпы роста рынка

3.  Продолжительность ЖЦУ

4.  Потенциал валовой прибыли (рентабельность)

5.  Острота конкуренции

6.  Возможности ценовой конкуренции

7.  Численность потенциальных покупателей

Оценка осуществляется путем отнесения рынка по каждому параметру к одной из трех групп: низкая, средняя, высокая.

Оценка привлекательности рынка гостиничных услуг г.Братска представлена в таблице 4.

Таблица 4 Оценка привлекательности рынка

№ п/п	Наименование параметра	Оценка рынка гостиничных услуг г. Братска	Обоснование оценки
1	Доступность рынка	низкая	политические, экономические барьеры
2	Темпы роста рынка	высокая	увеличение потребности, развитие туризма, деловой сферы г. Братска
3	Продолжительность ЖЦУ	средняя	ЖЦУ приближен к 5 годам
4	Потенциал валовой прибыли (рентабельность)	средняя	Рентабельность продаж по рынку составляет 20%
5	Острота конкуренции	низкая	олигополия
6	Возможности ценовой конкуренции	высокая	есть возможность ценовой конкуренции
7	Численность потенциальных покупателей	высокая	емкость рынка оценивается далее

Анализ привлекательности рынка по методике Ж.Ж. Ламбена показывает, что рынок гостиничных услуг г. Братская является высоко привлекательным (наибольшее количество характеристик «высокая»). Кроме этого, изучение материалов СМИ свидетельствует о разработке инвестиционных программ по развитию деловой сферы Братска, туризма зоны водохранилища Братской ГЭС, образования и науки в г.Братске (путем открытия филиалов различных учебных заведений).

Оценка емкости рынка гостиничных услуг г. Братска основывается на данных о средней наполняемости гостиниц и количестве койко-мест в г. Братске.

Количество койко-мест в 2006г. составляет в среднем 450 мест (в том числе среднее количество квартир, сдаваемых в аренду посуточно, гостиницы г. Братска). По оценкам экспертов заполняемость гостиниц составляет 60%.[1]

Таким образом, емкость рынка в 2006г. равна в среднем 270 койко-мест. Ретроспективный анализ рынка показывает, что рост рынка в 2003г. – 1,8%, в 2004г. – 2,1%, в 2005г. – 3,4%. Средний рост рынка составляет 2,4%. С учетом указанного, прогнозируемая емкость рынка гостиничных услуг г.Братска представлена в таблице 5. Емкость рынка в стоимостном выражении определяется в ценах 2006г.

Таблица 5 Расчет емкости рынка гостиничных услуг г. Братска

№ п/п	Наименование показателя	2006г.	2007г.	2008г.	2009г.	2010г.	2011г.	2012г.	2013г.	2014г.
1	Емкость рынка в натуральном выражении (койко-мест)	270,00	276,48	283,12	289,91	296,87	303,99	311,29	318,76	326,41
2	Средняя цена за 1 койко-место	1 000
4	Емкость рынка в стоимостном выражении, руб.	270 000	276 480	283 115	289 910	296 868	303 992	311 288	318 759	326 409
5	Средний роста рынка на основе ретроспективного анализа	0,02

Анализ привлекательности рынка гостиничных услуг г. Братска показывает, что рынок является высоко привлекательным, прогнозируется рост емкости рынка.

2.3 Оценка конкурентоспособности

Анализ конкуренции гостиничных услуг в г. Братске проводится на основе информации о крупных гостиницах города, представленных в таблице 6. Кроме этого, к оценке принимается рынок квартир и комнат, которые сдаются посуточно для приезжающих в город гостей.

Таблица 6 Описание крупных гостиничных комплексов в г.Братске

Название гостиницы	Количество номеров (вместимость), к-мест	Класс номеров	Питание	Конгрессные возможности	Отдых	Расположение	Стоимость	Другие услуги
Х	97		кафе	банкетный зал 44 кв.м.	кафе, сауна		500-1000 руб/.сут.
Тайга	150		ресторан на 150 мест, бар, кафе	банкетный зал на 50 мест	салон красоты, массаж, солярий, парикмахерская	центр города	1100-двухместный номер/сут.
Гостиничный комплекс Братск	110	одноместные, двухместные, трехместные, одноместные улучш., одноместные, двухместные полулюкс, люкс двухместные	Ресторан,ужин, завтрак в номере -стоимость считается отдельно	2-3-4 этажи под офисы бизнес центра, имеются свободные помещения под офисы площадью 13,6-16,8 м2, тел., интернет	зал аттракционов, ресторан, боулинг	центр.часть города, ост.гост.Братск	1000-двухместн. полулюкс	В зависимости от класса стоимость от 300 до 5000 руб., бронирование оплачивается отдельно, стирка постельного белья и постельных принадлежностей, стирка и глажка личных вещей для проживающих, дополнительная смена постельного белья, услуги междугородней связи, через 8 или 07, услуги по отправлению и принятию информации по средствам факса, пользование феном

Конкурентный анализ гостиниц г. Братска проводится на основе метода экспертных оценок.

Метод экспертных оценок заключается в про­ведении экспертами интуитивно-логического анализа проблемы с количественной оценкой суждений и фор­мальной обработкой результатов. При выполнении своей роли в процессе управления эксперты производят две основные функции: формируют параметры сравнения гостиниц г. Братск и измеряют гостиницы по выбранным параметрам. Формирование параметров осуществляется экспертами на основе логиче­ского мышления и интуиции. При этом большую роль играют знания и опыт эксперта. Вследствие указанного в качестве экспертов выбираются те участники гостиничного бизнеса, которые занимаются планированием гостиниц, развитием, маркетингом.

Для оценки гостиниц по выбранным параметрам используется5-ти бальная шкала. Гостиницы, характеризуемые по параметрам: очень хорошо получают 5 баллов, хорошо – 4, нормально – 3, плохо – 2, очень плохо 1.

Обработка данных, полученных от экспертов, рассчитывается по формулам:

 - весомость i-го параметра объекта

 - номер параметра объекта

j – номер эксперта

m – количество экспертов в группе

 - балл, присвоенный i-му параметру j-м экспертом при оценки значимости i-го параметра

 - сумма баллов, присвоенных j-ым экспертом всем параметрам объекта

Каждый эксперт устанавливает баллы по каждому параметру по заведомо установленной шкале.

Расчет интегрального показателя проводится по формуле:

 ,

где

 - оценка, выставленная j – ым экспертом по k-му изучаемому объекту.

В качестве экспертов для оценки конкурентоспособности гостиницы «Х» по отношению к основным конкурентам менеджеры высшего звена.

В качестве параметров оценки экспертами отобраны и оценены по значимости следующие характеристики гостиниц г. Братска (таблица 7).

Таблица 7 Оценка значимости параметров

№ п/п	Наименование параметра	Обоснование выбора параметра	Оценка эксперта значимости выбранных параметров			Средняя арифметическая	Значимость параметра, %
			1	2	3
1	Вместимость (количество койко-мест)	Позволяет увеличивать объемы продаж и влиять на стоимость бизнеса	1	2	1	1,33	13,33
2	Наличие дополнительных услуг	Позволяют создавать комфортные условия для постояльцев	2	3	2	2,33	23,33
3	Соотношение цены/качества	Оценивает доступность цены услуг для конкретного сегмента покупателей	4	4	3	3,67	36,67
4	Менеджмент гостиницы	Возможность развития услуг, повышения доходности	3	1	4	2,67	26,67
Итого						10,00	100,00

Оценка конкурентов гостиничного рынка г.Братска по выбранным параметрам представлена в таблице 8. Определение средней взвешенной оценки каждого конкурента указано в таблице 9.

Таблица 8 Оценка конкурентов экспертами

№ п/п	Наименование параметра	Оценки экспертов
		"Х"			Итого средняя	"Братск"			Итого средняя	Квартиры (посуточная аренда)			Итого средняя	"Тайга"			Итого средняя
		1	2	3		1	2	3		1	2	3		1	2	3
1	Вместимость (количество койко-мест)	3	2	4	3,0	4	5	4	4,3	2	3	2	2,3	5	5	5	5,0
2	Наличие дополнительных услуг	3	4	4	3,7	5	5	5	5,0	1	2	2	1,7	4	5	4	4,3
3	Соотношение цены/качества	5	4	5	4,7	2	3	2	2,3	5	5	5	5,0	2	1	1	1,3
4	Менеджмент	3	4	3	3,3	5	4	4	4,3	1	2	1	1,3	4	3	3	3,3

Таблица 9 Определение средней взвешенной оценки конкурентов

№ п/п	Наименование параметра	Оценка экспертов				Значимость, %	Оценка, взвешенная на значимость
		Х	Братск	Квартиры	Тайга		Х	Братск	Квартиры	Тайга
1	Вместимость (количество койко-мест)	3,0	4,3	2,3	5,0	13,33	40,0	57,8	31,1	66,7
2	Наличbе дополнительных услуг	3,7	5,0	1,7	4,3	23,33	85,6	116,7	38,9	101,1
3	Соотношение цены/качества	3,3	2,3	5,0	1,3	36,67	122,2	85,6	183,3	48,9
5	Менеджмент	3,3	4,3	1,3	3,3	26,67	88,9	115,6	35,6	88,9
Итого						100,00	336,7	375,6	288,9	305,6

В таблице 9 оценка балов представлена исходя из значимости параметров, выраженных в процентах. Для удобства анализа оценки переведены из процентов в доли и получены следующие показатели:

Х – 3,4 балла;

Братск – 3,8 баллов;

Квартиры – 2,9 баллов;

Тайга – 3,1 балл.

Максимальное количество баллов составляет 3,8, минимальное – 2,9. Для разделения конкурентов по группам конкурентоспособности определен шаг расчета в размере 0,3.

1 группа (2,9-3,2) – квартиры, Тайга

2 группа (3,3-3,5) – Х

3 группа (3,6-3,8) - Братск

Таким образом, анализ конкурентоспособности основных конкурентов на рынке гостиничных услуг г. Братска показывает, что уровень конкурентоспособности гостиницы Х – средний.

2.4 Маркетинговая стратегия

Маркетинговая стратегия развития гостиницы «Х» разработана на основе данных о привлекательности рынка и конкурентоспособности путем построения матрицы General Elektric (рисунок 4).

Привлекательность рынка	высокая	В	Гостиница «Х» K	С
	средняя	Е	I	F
	низкая	А	G	Д
		низкая	средняя	высокая
		Конкурентоспособность

Рисунок 4 матрица GE для гостиницы «Х»

Гостиница «Х» располагается в зоне с высокой привлекательностью рынка и средней конкурентоспособностью. Для указанного сегмента (К) предлагается стратегия перехода в зону С или стратегия «Следования за лидером».

Это высокие конкурентные преимущества фирмы при высокой привлекательности рынка. В данной ситуации рекомендуется стратегия агрессивного роста, которая характеризуется инвестициями с целью удержания занятой позиции при любых изменениях рыночной ситуации. По БКГ – это «звезды», то есть это те товары, которые дают постоянный прирост и, предприятию целесообразно направлять инвестиции в развитие этих товаров.. Данная стратегия развития гостиницы «Х» приемлема, поскольку требует незначительных инвестиций, которые будут направлены на косметический ремонт помещений. При этом качество услуг останется на том же уровне. Главной задачей является не допущение входа на рынок и занятие рыночной ниши гостиницы «Х».

В рамках указанной маркетинговой стратегии разрабатывается ассортиментная, сбытовая, ценовая и коммуникативная политика гостиницы.

Ассортимент услуг, предлагаемых гостиницей (пункт 1.3 настоящего бизнес-плана) не изменяется. При этом предполагается с 2008г. комнаты на 5 этаже предоставлять на длительный срок по сниженным ценам. Одним из вариантов создания денежного потока является сдача в аренду помещений первого этажа в случае низкой заполняемости гостиницы.

Средний уровень цены для номера составляет 700 рублей с человека за сутки пребывания. Например, в гостинице Братск, цена места в двухместном полулюксе за сутки составляет 1000 рублей, в «Тайге» - 1100, «Аэропорт» - 650, «Падун» - 1000. Ценовая политика гостиницы «Х» остается на прежнем уровне.

Продвижение и сбыт гостиничных услуг осуществляется путем привлечения клиентов и стимулирования спроса. Продвижение услуг целесообразно проводить через рекламные объявления в газетах и справочниках города, также на справочных сайтах сети Интернет. Маркетинговый бюджет предполагается формировать в размере 30 000 руб. в месяц, в том числе выход объявлений в гостиницах – 10 000 руб., страница в сети Интернет (поддержка и размещение информации) – 10 000 руб., публикации имидживых статей – 10 000 руб.,

2.5 План продаж

Продажа услуг гостиницы «Х» осуществляется исходя из спроса и предложения на рынке гостиничных услуг г. Братска Ретроспективный анализ заполняемости гостиницы «Х» показывает, что в 2004г. показатель составляет в среднем 60 к/мест, в 2005г. – 75 к/мест. Таким образом, доля рынка гостиницы «Х» составляет в 2006г. 25%. Вследствие выбора маркетинговой стратегии «следование за лидером» планируется не увеличивать заполняемость и ориентироваться на заполняемость гостиницы на уровне 58%. Исходя из указанного, сформирован план оказания услуг за период с 2007г. – 2014г. (таблица 11). План оказания услуг кафе составляет 57 чел. В день, в том числе 37 – постояльцев, 20 – жители города. В течение 1 дня сауна работает в среднем 10 часов, в перерывах между посещениями организуется уборка и сушка сауны.

Расчет выручки от оказания услуг гостиницы «Х» представлен в таблице 12. Цены для расчета выручки от оказания услуг определены исходя из затрат (рассчитаны в п.3 настоящего бизнес-плана) и рыночных цен.

Цена 1 койко-места зависит от класса гостиничного номера. Для целей настоящего бизнес-плана определена средняя цена к/места (таблица 10).

Таблица 10 Расчет цены 1 к\места

Класс номера	Количество	Кол. койко-мест	Доля койко-мест в общем количестве	Цена в руб.за 1 койко-место/сут.	Средняя взвешенная цена, руб.
Люкс номер	12	24	0,25	850	699,48
Обычный номер	41	73	0,75	650
Всего	53	97	1,00	3500

Цена 1 чека в кафе составляет 400 руб., 1 час посещения сауны составляет 700 руб. в час (на основе ретроспективных данных).

Таблица 11 План оказания услуг гостинцы «Х»

№ п/п	Вид услуг	Единицы измерения	Средние показатели в день	Среднее количество дней в месяц	2007г.													2008г.	2009г.	2010г.	2011г.	2012г.
					я	ф	м	а	м	и	и	а	с	о	н	д	Итого за 2007г.
1	Предоставление услуг по проживанию номерах разных классов	к/мест	57	30	0	0	1710	1710	1710	1710	1710	1710	1710	1710	1710	1710	17100	17 100	17 100	17 100	17 100	17 100
2	Кафе (организация питания)	чел.	57	30	0	0	1710	1710	1710	1710	1710	1710	1710	1710	1710	1710	17100	17 100	17 100	17 100	17 100	17 100
3	Сауна	час	10	30	0	0	300	300	300	300	300	300	300	300	300	300	3000	3 000	3000	3000	3000	3000

Таблица 12 Расчет выручки от оказания услуг, тыс. руб.

№ п/п	Вид услуг	Единицы измерения	Цена за 1 ед. изм	Объем оказания в месяц, ед изм.	2007г.													2008г.	2009г.	2010г.	2011г.	2012г.
					я	ф	м	а	м	и	и	а	с	о	н	д	Итого за 2007г.
1	Предоставление услуг по проживанию в номерах разных классов	к/мест	700	1710	1 197	1 197	1 197	1 197	1 197	1 197	1 197	1 197	1 197	1 197	1 197	1 197	14 364	14 364	14 364	14 364	14 364	14 364
2	Кафе (организация питания)	чел.	400	1710	684	684	684	684	684	684	684	684	684	684	684	684	8 208	8 208	8 208	8 208	8 208	8 208
3	Сауна	час	700	300	210	210	210	210	210	210	210	210	210	210	210	210	2 520	2 520	2 520	2 520	2 520	2 520
Итого					2 091	2 091	2 091	2 091	2 091	2 091	2 091	2 091	2 091	2 091	2 091	2 091	25 092	25 092	25 092	25 092	25 092	25 092

3. Производственный план

Оказание услуг гостиницы «Х» осуществляется в течение более 20 лет. Порядок и технология оказания услуг являются отработанными. Поскольку технологии оказания гостиничных услуг совершенствуются, то планируется автоматизировать управленческий и бухгалтерский учет путем приобретения программного обеспечения.

В соответствии с ПБУ 10/99, утвержденным Приказом Минфина России от 6 мая 1999г. № 33н, формирование себестоимости услуг гостиницы осуществляется по следующим элементам затрат:

- материальные затраты;

- затраты на оплату труда;

- отчисления на социальные нужды;

- амортизация основных средств;

- прочие затраты.

Ретроспективный анализ деятельности гостиницы «Х» позволяет рассчитать материальные затраты на оказание гостиничных услуг. При расчетах учитывались рыночные цены, сложившиеся в настоящее время в г. Братске, на указанные в таблице 13 материалы. Материальные затраты по данному проекту представляют собой хозяйственные расходы на обслуживание гостиницы, кафе, сауны.

 Одним из основных составляющих материальных затрат для функционирования кафе является снабжение продуктами питания, в связи с этим затраты на продукты занимают наибольшую долю в материальных затратах кафе. Для покупки продуктов на посетителя необходимо в среднем затратить 100 руб., при трехразовом питании 300 руб. в день. Из справки, представленной инициатором проекта известно, что средний счет за день составляет 400 руб., то есть из них в среднем 300 руб. тратиться для закупки продуктов.

В таблице 13 приведена информация о формировании фонда заработной платы.

Отчисления на социальные нужды для рассматриваемого предприятия представлены единым социальным налогом, ставка налога определена налоговым кодексом РФ в размере 26%. Налог взимается с фонда заработной платы.

Таблица 13 Заработная плата работников гостиницы «Х»

№ п/п	Должность	Заработная плата в месяц, руб.	Количество чел.	Общая заработная плата по соответствующей должности, руб.
1	Директор	18000	1	18000
2	Главный бухгалтер	14000	1	14000
3	Администратор	12000	2	24000
4	Охранник	10000	2	20000
5	Горничная	8000	4	32000
6	Работник кафе	10000	2	20000
7	Разнорабочий	7000	2	14000
	Всего:	79000	14	142000

Гостиница «Х» представляет собой комплекс имущества, в составе которого: нежилое здание гостиницы, а также имущество, размещенное внутри здания (мебель, бытовая техника, хозяйственный инвентарь, оборудование и другое). В соответствии с ПБУ 6/01, утвержденным Приказом Министерства Финансов РФ от 30.03.2001 № 26н на учитываемые на предприятии основные средства начисляется амортизация. Объект входит в амортизационную группу со сроком использования 30 лет, стоимость гостиницы 15 млн. руб. Исходя из этой информации рассчитываем среднемесячные амортизационные отчисления (САО):

САО=(15 000 000/30)/12 = 41667 руб.

На основании информации из справки о затратах, понесенных гостиницей в предыдущие периоды, представленной инициатором проекта, рассчитаны прочие затраты. Прочие затраты включают затраты по коммунальным услугам, затраты на канцелярию, а также налог на имущество (2,2% от стоимости объекта), ставка которого определена ст. 380 налогового кодекса РФ.

Совокупные затраты по ведению гостиничного бизнеса представлены в таблице 14.

 

Таблица 14 Расчет затрат по деятельности гостиницы «Х», тыс. руб.

№ п/п	Наименование затрат	я	ф	м	а	май	июнь	июль	авг	сент	окт	нояб	дек	2007 год	2008г.	2009г.	2010г.	2011г.	2012г.
1	Материальные затраты
1.1	Хозяйственные расходы на содержание номеров
	салфетки, ткань	1,0	1,0	1,0	1,0	1,0	1,0	1,0	1,0	1,0	1,0	1,0	1,0	12,0	12,0	12,0	12,0	12,0	12,0
	мыло	0,5	0,5	0,5	0,5	0,5	0,5	0,5	0,5	0,5	0,5	0,5	0,5	6,0	6,0	6,0	6,0	6,0	6,0
	чистящие средства	2,0	2,0	2,0	2,0	2,0	2,0	2,0	2,0	2,0	2,0	2,0	2,0	24,0	24,0	24,0	24,0	24,0	24,0
	белье постельное, полотенца	30,0	30,0	30,0	30,0	30,0	30,0	30,0	30,0	30,0	30,0	30,0	30,0	360,0	360,0	360,0	360,0	360,0	360,0
	прочий хоз. Инвентарь	50,0	50,0	50,0	50,0	50,0	50,0	50,0	50,0	50,0	50,0	50,0	50,0	600,0	600,0	600,0	600,0	600,0
	Итого	83,5	83,5	83,5	83,5	83,5	83,5	83,5	83,5	83,5	83,5	83,5	83,5	1 002,0	402,0	402,0	402,0	402,0	402,0
1.2	Сырье и материалы по кафе
	Посуда	10,0	10,0	10,0	10,0	10,0	10,0	10,0	10,0	10,0	10,0	10,0	10,0	120,0	120,0	120,0	120,0	120,0	120,0
	Салфетки, ткань	2,0	2,0	2,0	2,0	2,0	2,0	2,0	2,0	2,0	2,0	2,0	2,0	24,0	24,0	24,0	24,0	24,0	24,0
	Чистящие и моющие средства	3,0	3,0	3,0	3,0	3,0	3,0	3,0	3,0	3,0	3,0	3,0	3,0	36,0	36,0	36,0	36,0	36,0	36,0
	Продукты 300 р. /чел	513,0	513,0	513,0	513,0	513,0	513,0	513,0	513,0	513,0	513,0	513,0	513,0	6 156,0	6 156,0	3 120,0	3 120,0	3 120,0	3 120,0
	Мыло	2,0	2,0	2,0	2,0	2,0	2,0	2,0	2,0	2,0	2,0	2,0	2,0	24,0	24,0	24,0	24,0	24,0	24,0
	Итого	530,0	530,0	530,0	530,0	530,0	530,0	530,0	530,0	530,0	530,0	530,0	530,0	6 360,0	6 360	6 360	6 360	6 360	6 360
1.3	Сырье и материалы по сауне
	ароматизаторы	1,0	1,0	1,0	1,0	1,0	1,0	1,0	1,0	1,0	1,0	1,0	1,0	12,0	12,0	12,0	12,0	12,0	12,0
	веники	5,0	5,0	5,0	5,0	5,0	5,0	5,0	5,0	5,0	5,0	5,0	5,0	60,0	60,0	60,0	60,0	60,0	60,0
	постельное белье и полотенца	10,0	10,0	10,0	10,0	10,0	10,0	10,0	10,0	10,0	10,0	10,0	10,0	120,0	120,0	120,0	120,0	120,0	120,0
	посуда и прочий инвентарь	30,0	30,0	30,0	30,0	30,0	30,0	30,0	30,0	30,0	30,0	30,0	30,0	360,0	360,0	360,0	360,0	360,0	360,0
	Итого	46,0	46,0	46,0	46,0	46,0	46,0	46,0	46,0	46,0	46,0	46,0	46,0	552,0	552,0	552,0	552,0	552,0	552,0
	ИТОГО по сырью и материалам	659,5	659,5	659,5	659,5	659,5	659,5	659,5	659,5	659,5	659,5	659,5	659,5	7 914,0	7 914	7 914	7 914	7 914	7 914
2	Затраты на оплату труда (ФЗП), в т.ч.
	директор	18,0	18,0	18,0	18,0	18,0	18,0	18,0	18,0	18,0	18,0	18,0	18,0	216,0	216,0	216,0	216,0	216,0	216,0
	главный бухгалтер	14,0	14,0	14,0	14,0	14,0	14,0	14,0	14,0	14,0	14,0	14,0	14,0	168,0	168,0	168,0	168,0	168,0	168,0
	2 администратора	24,0	24,0	24,0	24,0	24,0	24,0	24,0	24,0	24,0	24,0	24,0	24,0	288,0	288,0	288,0	288,0	288,0	288,0
	2 охранника	20,0	20,0	20,0	20,0	20,0	20,0	20,0	20,0	20,0	20,0	20,0	20,0	240,0	240,0	240,0	240,0	240,0	240,0
	4 горничные	32,0	32,0	32,0	32,0	32,0	32,0	32,0	32,0	32,0	32,0	32,0	32,0	384,0	384,0	384,0	384,0	384,0	384,0
	2 работника кафе	20,0	20,0	20,0	20,0	20,0	20,0	20,0	20,0	20,0	20,0	20,0	20,0	240,0	240,0	240,0	240,0	240,0	240,0
	2 разнорабочих	14,0	14,0	14,0	14,0	14,0	14,0	14,0	14,0	14,0	14,0	14,0	14,0	168,0	168,0	168,0	168,0	168,0	168,0
	ИТОГО затраты на оплату труда	142,0	142,0	142,0	142,0	142,0	142,0	142,0	142,0	142,0	142,0	142,0	142,0	1 704,0	1 704,0	1 704,0	1 704,0	1 704,0	1 704,0
3	Отчисления на социальные нужды (единый социальный налог 26% от ФЗП)	37,0	37,0	37,0	37,0	37,0	37,0	37,0	37,0	37,0	37,0	37,0	37,0	444,0	444,0	444,0	444,0	444,0	444,0
4	Амортизационные отчисления	41,7	41,7	41,7	41,7	41,7	41,7	41,7	41,7	41,7	41,7	41,7	41,7	500,4	500,4	500,4	500,4	500,4	500,4
5	Прочие затраты
	Отопление	80,0	80,0	80,0	80,0	80,0	80,0	80,0	80,0	80,0	80,0	80,0	80,0	960,0	960,0	960,0	960,0	960,0	960,0
	Электричество	10,0	10,0	10,0	10,0	10,0	10,0	10,0	10,0	10,0	10,0	10,0	10,0	120,0	120,0	120,0	120,0	120,0	120,0
	Водоснабжение	15,0	15,0	15,0	15,0	15,0	15,0	15,0	15,0	15,0	15,0	15,0	15,0	180,0	180,0	180,0	180,0	180,0	180,0
	Уборка территории и мусора	5,0	5,0	5,0	5,0	5,0	5,0	5,0	5,0	5,0	5,0	5,0	5,0	60,0	60,0	60,0	60,0	60,0	60,0
	Маркетинговые расходы	30,0	30,0	30,0	30,0	30,0	30,0	30,0	30,0	30,0	30,0	30,0	30,0	360,0	360,0	360,0	360,0	360,0	360,0
	Налог на имущество 2,2% от стоимости имущества	2,8	2,8	2,8	2,8	2,8	2,8	2,8	2,8	2,8	2,8	2,8	2,8	33,0	33,0	33,0	33,0	33,0	33,0
	Транспортные расходы на услуги сторонних организаций	15,0	15,0	15,0	15,0	15,0	15,0	15,0	15,0	15,0	15,0	15,0	15,0	180,0	180,0	180,0	180,0	180,0	180,0
	Канцелярские расходы	4	4	4	4	4	4	4	4	4	4	4	4	48	48	48	48	48	48
	Услуги связи (телефон, Интернет)	10	10	10	10	10	10	10	10	10	10	10	10	120	120	120	120	120	120
	Итого прочие затраты	172	172	172	172	172	172	172	172	172	172	172	172	2 061	2 061	2 061	2 061	2 061	2 061
	ВСЕГО общие затраты	1 052	1 052	1 052	1 052	1 052	1 052	1 052	1 052	1 052	1 052	1 052	1 052	12 623	12 623	12 623	12 623	12 623	12 623

4. Организационный план

Организация реализации инвестиционного проекта включает 2 этапа: приобретение гостиницы (ноябрь, декабрь 2006г.) и оказание гостиничных услуг (2007г. и далее).

Календарный план реализации проекта представлен в таблице 14.

Таблица 14 Календарный план проекта

№ п/п	Этапы реализации проекта в 2007г.	2006г.		2007г.		Март 2007г. - январь 2012г.
		нояб. 06г.	дек. 06г.	Янв.	Февр.	Март
1	Подготовительный этап
1.1	Подготовка документов
1.2	Регистрация права собственности
1.3	Косметический ремонт
	ремонт сауны
	ремонт кафе
	ремонт номеров
2	Оказание услуг

Организация труда гостиницы «Х» осуществляется директором, она включает: подготовку рабочих мест, материальное обеспечение работников, обеспечение безопасности работников, обучение персонала, контроль за исполнением обязанностей работников. Вследствие того, что гостиница «Х» является готовым действующим бизнесом, весь необходимый персонал подобран. При переходе бизнеса к новому собственнику состав персонала не изменяется, при этом правовые вопросы заключения трудовых договоров будут оформлены надлежащим образом.

Генеральным директором принимается решение о назначении директора, который будет выполнять следующие функции: управление персоналом (принятие, увольнение), функции финансового директора, заключение договоров по обслуживанию гостиницы сторонними организациями, принятие решений о приобретении нового необходимого для развития гостиницы имущества, контроль за техническим состоянием здания, систем тепло-, водоснабжения, электроснабжения, оборудования и другие. В обязанности директора входит сдача годового отчета о результатах деятельности на общем собрании учредителей.

Главный бухгалтер подчиняется непосредственно директору, отчитывается перед ним по ведению бухгалтерского учета и своевременной сдаче налоговой документации. В состав рабочего персонала входят: горничные, охранники, разнорабочие, работники кафе. Имеющийся штат опытных и профессиональных работников, обеспечивают достаточно комфортные условия для проживания постояльцев.

Для улучшения условий труда предполагаются средства на приобретение оргтехники, в частности, будут приобретены компьютеры и программные обеспечения для главного бухгалтера, администратора. В здании гостиницы на первом этаже предусмотрены два помещения для персонала. Заработная плата работников рассчитывается исходя из должностных окладов (повременная оплата труда).

В случае необходимости предполагается привлечение сторонних организаций, что будет необходимо при проведении косметического ремонта в здании, доставке продуктов для кафе и других услуг.

5. Расчет потребности в основных и оборотных активах

Для реализации инвестиционного проекта требуются основные средства и оборотные активы. Указанные активы приобретаются за счет средств, которые инициатор проекта планирует финансировать за счет заемных источников и собственных. Последующие затраты, которые будут возникать в процессе оказания услуг будут финансироваться за счет прибыли, получаемой гостиницей.

Общая стоимость проекта (затраты для реализации проекта) составляет 16 600 000 рублей, в том числе:

1.  Заемные источники финансирования – 16 000 000 рублей, из них финансируется приобретение здания гостиницы в размере 13 500 000 рублей

2.  Собственные источники финансирования – 2 500 000 рублей, из них:

a.  Приобретение производственного и хозяйственного инвентаря гостиницы – 1 500 000 рублей;

b.  Вложения в программное обеспечение, ремонт гостиницы, дополнительный инвентарь – 1 000 000 руб.

Потребность в оборотных активах на первоначальном этапе отсутствует, поскольку процесс оплаты за услугу и оказание услуги происходит одновременно. Таким образом, задолженности покупателей услуг перед гостиницей нет.

6. Финансовый план

Планируется развитие гостиничного бизнеса и принимает следующее решение в отношении проекта:

1.  Проект окупается путем оказания гостиничных и сопутствующих им услуг. Прочие виды деятельности (в том числе лесной бизнес) в случае прибыльности проекта не являются источником финансирования.

2.  Источниками для реализации проекта на инвестиционном этапе являются собственные и заемные средства.

Валютой настоящего проекта является российский рубль. Расчет ведется в текущих ценах. Итоговые показатели представлены в тыс. рублях.

Горизонт планирования проекта от момента начала проекта принят равным 88 месяцев (62 месяца с 01.11.06г. по 01.01.13г.). Все показатели эффективности проекта рассчитаны на указанном горизонте планирования. Интервал планирования проекта принят равным одному месяцу в течение 2006-2008г.г., 1 кварталу в течение 2009г., далее – одному году.

Расчет денежных потоков, финансовых показателей, показателей эффективности проекта проводится с помощью программного обеспечения Project Expert Professional (далее – РЕ).

Основная методика, используемая РЕ, совпадет с методикой UNIDO, разработанной для оценки инвестиционных проектов, соответствует основным положениям «Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов», утвержденных Министерством экономики, Министерством финансов и Государственным комитетом по строительству РФ. Система РЕ рекомендована к использованию в качестве стандарта Министерством экономики РФ, а также на уровне ряда отраслей народного хозяйства и регионов России.

Для учета приведения будущих доходов к текущей стоимости осуществляется с помощью дисконтирования денежных потоков. Ставка дисконтирования определяется методом кумулятивного построения и проводится в таблице 15.

Таблица 15 Экспертная оценка премий за риск, связанный с инвестированием в проект «Приобретение гостиницы «Х»

Вид риска	Размер риска, %
Качество управления	2
Размер компании (малый бизнес)	3
Источники финансирования	4
Товарная и территориальная диверсификация	3
Ретроспективная прогнозируемость	1
Итого	13

Исходя из условия альтернативности инвестиций, безрисковая ставка принята равной 5% годовых, что следует из анализа данных о ставках по валютным депозитам в коммерческих банках г.Иркутск. Таким образом, ставка дисконта, рассчитанная методом кумулятивного построения на основе безрисковой ставки с учетом рисков, связанных с инвестированием, составляет 18%.

Денежные потоки от деятельности гостиницы «Х» с учетом погашения процентов и основного долга представлены в таблице 16.

Учет рисков, связанных с проектом осуществляется путем дисконтирования чистого денежного потока.

Риск вложений в гостиничный бизнес минимизируется существующей стабильной деятельностью, в которой у руководства имеется большой опыт и налаженные контакты с контрагентами. Риск минимален в связи с тем, что покупается готовый бизнес (гостиничный), который в настоящий момент приносит прибыль. Гостиничные услуги пользуются спросом в г.Братске, гостиница достаточно известна.

Таблица 16 Формирование денежного потока от инвестиционного проекта

№ п/п	Наименование показателя	2007г.													2008г.	2009г.	2010г.	2011г.	2012г.
		я	ф	м	а	м	и	и	а	с	о	н	д	Итого за 2007г.
1	Выручка от продаж (брутто, с НДС)	2 091	2 091	2 091	2 091	2 091	2 091	2 091	2 091	2 091	2 091	2 091	2 091	25 092	25 092	25 092	25 092	25 092	25 092
2	Выручка от продаж нетто (без НДС)	1 772	1 772	1 772	1 772	1 772	1 772	1 772	1 772	1 772	1 772	1 772	1 772	21 264	21 264	21 264	21 264	21 264	21 264
3	Затраты (себестоимость продукции)	1 052	1 052	1 052	1 052	1 052	1 052	1 052	1 052	1 052	1 052	1 052	1 052	12 623	12 623	12 623	12 623	12 623	12 623
4	Прибыль от продаж	720	720	720	720	720	720	720	720	720	720	720	720	8 641	8 641	8 641	8 641	8 641	8 641
5	Налог на прибыль	173	173	173	173	173	173	173	173	173	173	173	173	2 074	2 074	2 074	2 074	2 074	2 074
6	Чистая прибыль	547	547	547	547	547	547	547	547	547	547	547	547	6 567	6 567	6 567	6 567	6 567	6 567
7	Амортизационные отчисления	31	31	31	31	31	31	31	31	31	31	31	31	371	371	371	371	371	371
8	Чистый денежный поток	578	578	578	578	578	578	578	578	578	578	578	578	6 938	6 938	6 938	6 938	6 938	6 938
9	Уплата основного долга	250	251	252	253	254	255	256	257	258	259	260	261	262	263	264	265	266	267
10	Уплата процентов	158	158	158	158	158	158	158	158	158	158	158	158	158	158	158	158	158	158
11	Прибыль, остающаяся в распоряжении предприятия	170	169	168	167	166	165	164	163	162	161	160	159	6 518	6 517	6 516	6 515	6 514	6 513

7. Оценка эффективности проекта

Оценка эффективности проекта осуществляется путем расчета показателей, представленных в таблице 17.

Таблица 17 Показатели эффективности проекта

№ п/п	Наименование показателя	2007г.	2008г.	2009г.	2010г.	2011г.	2012г.
1	Чистый денежный поток	6 938,4	6 938,4	6 938,4	6 938,4	6 938,4	6 938,4
2	Ставка дисконта +1	1,2	1,2	1,2	1,2	1,2	1,2
3	Ставка дисконта в степени	1,2	1,4	1,6	1,9	2,3	2,7
4	Коэффициент дисконтирования	0,8	0,7	0,6	0,5	0,4	0,4
5	Дисконтированный чистый денежный поток	5 880,0	4 983,1	4 223,0	3 578,8	3 032,9	2 570,2
6	Дисконтированный эффект за 6 лет деятельности	24 267,9
7	Капитальные вложения	16 000,0
8	Дисконтированный срок окупаемости	3,2

Вследствие того, что при организации гостиничного бизнеса наибольшая доля затрат приходится на постоянные издержки. Комплектации гостиницы, как правило, осуществляется исходя из наполняемости гостиницы. Для планируемой наполняемости гостиницы «Х» издержки ежемесячные составляют 1052 тыс. руб. Таким образом, точка безубыточности определяется на уровне величины затрат и составляет 1052 тыс. руб. в месяц.

Точка безубыточности по каждому виду деятельности (кафе, гостиница, сауна) представлена в таблице 18.

Таблица 18 Точка безубыточности по видам деятельности

№ п/п	Наименование услуг	Переменные издержки	Постоянные издержки на каждый вид услуг пропорционально выручке	Выручка от оказания услуг	Точка безубыточности, тыс. руб.
1	Кафе	530	128	684	0,83
2	Сауна	46	39	210	0,24
3	Проживание	84	225	1 197	0,20
Итого		660	393	2 091	0,27

[1] Информационный бюллетень Ассоциации Сибирских и дальневосточных городов № 05-06 (306-307) от 22 февраля 2006г. (http://www.asdg.ru/asdghtml/bull/2006/asdg306-307)