Сколько стоит квадратный метр и сколько конкретно накручивает каждый строитель на нем? Ответ на этот вопрос, наверное, хочет услышать каждый покупатель жилья. Специально для «БН» в рамках Всероссийского жилищного конгресса на эти вопросы ответил Павел Горячкин, президент Союза инженеров-сметчиков.
– Так какова сейчас реальная себестоимость строительства?
– Ценник начинается примерно с 14 тыс. рублей за квадратный метр. К примеру, по объектам, где основные элементы стен производятся на заводе, а затем идет их монтаж, меньшей цены, чем 14 тыс. рублей за комплект, я не видел. Не должно быть иллюзий, за 8 тысяч мы никакого жилья не получим.
Надо различать понятия. Есть цена на первичном рынке недвижимости – эта та цена, которую мы платим как покупатели жилья. Есть цена себестоимости, которая разделяется на строительную и инвестиционную.
– Что включают в себя эти цены?
– Строительная себестоимость включает строительно-монтажные работы и затраты, которые формируются по сводно-сметному расчету. Инвестиционная себестоимость – это полная себестоимость для застройщика с учетом всех обременений, которые есть, с учетом стоимости земли, согласований и так далее.
Если говорить о строительной себестоимости, то в среднем по России этот коридор можно обозначить в пределах от 15 до 25 тысяч, если мы говорим о многоквартирных домах эконом-класса с использованием панельных элементов или монолитных систем с самыми простыми конструктивными решениями. В принципе это реально.
Плюс к этому еще и стоимость земли – здесь, конечно, цифры различные. Москва, Санкт-Петербург – это отдельный элемент, но в среднем по России, в крупных городах с населением от 500 тыс. средняя цена – $60-70, что весьма значительно.
Большая доля затрат – еще инженерная инфраструктура. В том числе внутриплощадочная. Я не говорю о магистральных сетях – это те внешние сети до «красных линий», до зон подключения к магистральным сетям, которые, по нашему законодательству, входят в стоимость объекта недвижимости, составляют не менее 12% от себестоимости.
Плюс к этому много регионов, где есть проблемы с подключением постоянных источников электроснабжения. Хотя это сейчас и регулируется, но разница в тарифах очень велика. Москва, Санкт-Петербург – это одно, а в регионах за 1 кВт подключения вилка цен – от 6 до 16 тыс. рублей. Это в среднем по России. Можно прикинуть, сколько получается на квартиру площадью 54 кв. метра исходя из 8-12 кВт. Я не вижу, где можно сэкономить.
– Хорошо много говорится о новых технологиях в строительстве, за счет которых можно снизить себестоимость…
– В основном мы сотрясаем воздух, когда говорим о каких-то новых технологиях. Да, эти технологии существуют, они известны, но не всегда новые технологии приводят к значительной экономии затрат. Наоборот, зачастую эти улучшения, связанные с энергоэффективностью зданий, приводят только к повышению себестоимости.
– Но можно же говорить о том, что снизились цены на стройматериалы, что в свою очередь снизило себестоимость…
– Да, коррекция за кризисный период произошла. По таким позициям, как бетон, раствор, падение цен доходит и до 50%, но данные, которые мы имеем за 9 месяцев 2010 года, говорят, что падение цен на строительные материалы остановилось, а по целому ряду позиций мы имеем спекулятивные тенденции. Пример этого – то, что произошло с арматурой, а это – значительная часть строительной себестоимости. На 1 кв. метр жилья условной арматуры должно уходить от 38 до 65 кг. На 1 кв. метр жилья крупнопанельного, монолитного строительства – порядка 500 кг условного цемента. По арматуре в мае и начале июня мы имели значительный рост цен, который по отдельным позициям доходил до 30%. Сейчас цены более-менее стабилизировались, но можно говорить о том, что произошла значительная коррекция. Цемент за время кризиса дешевел, но надо понимать, в каких цифрах.
В период с 2006 до первой половины 2008 года по отдельным маркам цемента рост составил 106%. Вы сами помните все эти разговоры о цементе, а снизился он на меньшую величину. Более того, оперативные данные за август и сентябрь говорят о том, что дальнейшей коррекции на снижение ожидать не стоит и будет идти только рост цен. Говорить о том, что цены на строительные материалы пойдут резко вверх, также не можем. Считаю, что этот рост будет достаточно прогнозируемым, где-то в пределах инфляции. За исключением таких позиций, как, скажем, арматура, где потребление идет не только на строительство. Это металл, общемировой тренд, и здесь строители находятся в заложниках у этой ситуации. Сборные железобетонные конструкции – здесь какой-то серьезной коррекции по петербургским и областным организациями за лето не произошло. Говорить о том, что они значительно снизили свои цены, также не можем. Примерно такая сейчас ситуация.
– Каково влияние строительно-промышленных материалов на продажную цену жилья?
– На этот счет есть разное мнение. Можно говорить, что цена на первичном рынке формируется не столько за счет себестоимости, сколько за счет цены спроса и предложения. У нас есть разрыв, если мы говорим о средней цене на первичном рынке в городе 65-68 тыс. рублей при полной инвестиционной себестоимости для застройщика порядка 42 тыс. рублей за кв. метр. Я говорю не о центре города, а о жилье эконом-класса. По Москве эта разница еще больше, а в целом ряде регионов эта вилка весьма незначительна. К примеру, в Оренбургской области первичный рынок – 32 тыс. руб., но себестоимость – порядка 27 тыс.
Дальневосточный регион, Сибирский округ, в городе Омске вообще можно говорить о том, что разрыва нет. Цена на первичном рынке чуть-чуть выше, чем себестоимость. Сегодня говорить о том, что строители на региональных «жируют», – таких обвинений быть не должно. Что касается разумной дельты цены, то, с учетом инфляции, мы считаем, что если для застройщиков между продажной ценой и полной себестоимостью она составляет 12-18% – это нормально. Конечно, в Европе поменьше, но там и инфляция меньше. Поэтому 12-18% – это та разумная разница для застройщика, а 8-12% – это в нынешней ситуации та разумная прибыль для строительной организации.
Список литературы
Для подготовки данной работы были использованы материалы с сайта http://stroyjournal.com
Похожие работы
... зрителя снова и снова, пока светится голубой экран. Единственное, что остается телезрителю - не любить се. Из 10943 петербуржцев, опрошенных в сентябре нынешнего года социологами «ЭКРО-RG» (таблица 4.), на вопрос: «Реклама каких товаров и услуг Вам нравится в настоящее время?» - 43,1% ответили резко-раздражительно: «Никакая!». 16% респондентов декларировали, что не смотрят рекламу, а 13,3% - ...
... . Местная администрация также находит в этом свой интерес, поскольку она освобождается от финансирования ряда систем общественного обслуживания (дороги, рекреационные пространства и т. д.). Вторая часть Обзор рынка коммерческой недвижимости, осень 2002 года В сентябре 2002 года как на рынке офисных помещений, так и торговых помещений произошли серьезные изменения цен. В основном ...
... и выгодности, покупаемых товаров, однако на самом деле он не так рационален в своих покупках и поведении. Глава 2. Исследование Поведения потребителей рынка недвижимости 2.1 Статистический анализ современного рынка недвижимости республики Хакасия Рынок недвижимости нашего региона неотвратимо развивается. До недавнего времени, пока мировой финансовый кризис не стал проникать в сферу ...
... часть из которых не используется в производственном процессе. Проводился анализ и поиск возможности повышения отдачи от долгосрочных финансовых вложений. 3. Инвестиционный проект строительства жилого дома ОАО СК «Стройком» 3.1 Сущность проекта Цель проекта заключается в строительстве жилого дома. Для финансирования проекта планируется взять кредит в сумме 250 млн. рублей в банке «ВТБ ...
0 комментариев