Ипотека и ее проблемы в России

346843

знака

таблиц

изображений

Ипотека и ипотечное кредитование.

Ипотека (греч. hypotheka-залог, заклад) - представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

Существует и другое понятие ипотеки. Ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости.

В нашей стране порядок осуществления ипотеки регулируется законом РФ “О залоге”¹. (Глава 2. Закон предприятия, строения, здания, сооружения и иных объектов, непосредственно связанных с землей (ипотека)) и Основными положениями о залоге недвижимого имущества - ипотеке².

Основные положения проекта закона следующие:

предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицам, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;

все ипотечные операции подлежат государственной регистрации;

детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитуты);

может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу;

залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться специальным законом.

Согласно статье 42 Закона РФ “О залоге” ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Ипотека - это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Для организации в системе комитетов по управлению государственным имуществом единого порядка решения или вопросов о даче согласия на залог федеральной государственной собственности, закрепленной за федеральными предприятиями на праве полного хозяйственного ведения, Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом распоряжением N 890-р от 21 апреля 1994 г. утвердил Временное положение о согласовании залоговых сделок. Однако оно не распространяется на ипотеку и залог имущественных прав. В соответствии с этим положениием федеральное предприятие может осуществлять залог предприятия в целом, его структурных единиц и подразделений как имущественных комплексов, а также отдельных зданий и сооружений только с согласия комитета управления имуществом по месту нахождения закладываемого предприятия. Имущество, на котрое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя, т. е. должника.

В ипотечном договоре предусматриваются различные варианты взаимоотношений между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдача его в аренду; обременение его новыми долгами и т. д. Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной. Ипотека может быть установлена на:

земельные участки;

предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;

жилые дома и квартиры;

дачи, садовые дома, гараж и другие строения;

иное недвижимое имужество.

В настоящее время не существует единого порядка регистрации закладных. Такая регистрация проводится: по земельным участкам - в территориальных органах Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству; по жилым домам и квартирам - Бюро технической инвентаризации района (города, района в городе); по предприятию - в органе, осуществляющем регистрацию этого предприятия; по другому недвижимому имуществу - в органе, проводящем регистрацию этого имущества. При ипотеке земльного участка вместе с находящимися на нем зданиями и сооружениями государственная регистрация ипотеки проводится органом, осуществляющим регистрацию ипотеки земельного участка, который обязан передать сведения о регистрации ипотеки, органу проводящему регистрацию соответствующих зданий и сооружений.

На регистрацию ипотеки преставляется заявление залогодержателя, закладная, документы, названные в закладной, в качестве приложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию.

Закладная должна содержать:

слово “закладная”, заключенное в название документа;

наименование залогодателя и указание места его жительства либо, если залогодатель - юридическое лицо, его местонахождение;

наименование залогодержателя и указание места его жительства либо, если залогодержатель - юридическое лицо, его местонахождение;

название кредитного договора или ипотечного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной (основного обязательства), с указанием даты и места заключения такого договора или основание возникновения иного основного обязательства;

наименование должника по основному обязательству, если должник не является залогодателем, и указанием места жительства должника либо, если должник - юридическое лицо, его местонахождение;

указание суммы основного обязательства , обеспеченной ипотекой по данной закладной, либо ссылку на содержащиеся в приложении к закладной условия, позволяющие определить эту сумму;

указание срока или сроков уплаты суммы, обеспеченной ипотекой по данной закладной;

название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной, и его местонахождение;

денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной;

наименование права, в соответствии с которым имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это имущество, с указанием номера, даты и места регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право - точное наименование этого права;

указание на то, имеются ли на имущество, являющееся предметом ипотеки, или на часть этого имущества другие закладные;сдано ли это имущество или его часть в аренду; обременено или не обременено оно иным образом на момент регистрации ипотеки;

подписи залогодателя и залогодержателя;

наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и места регистрации.

Закладная, не содержащая каких либо вышеназванных данных, не подлежит нотариальному удостоверению, а соответственно ипотека - государственной регистрации. В случае регистрации такая закладная может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица. По соглашению залогодателя с залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и условия. К закладной возможно приложение документов, определяющих условия ипотеки или необходимых для осуществления залогодержателем своих прав по этому договору. Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что они являются ее неотъемлемой частью, данные документы не обязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в порядке уступки требования в результате ее залога или иным образом.

Ипотека земельных ресурсов имеет следующие особенности.

Залогодержателем по договору ипотеки земельного участка и по договору залога закладной на земельный участок может быть банк, имеющий лицензию на осуществление ипотечных операций, выданную Центральным банком России.

Здания, сооружения, которые находятся или будут возведены на закладываемом земельном участке и принадлежат залогодателю, могут быть заложены одновременно с участком по той же закладной. Если в закладной на земельный участок не предусмотрено, что находящиеся или возводимые на этом участке и принадлежащие залогодателю здания и сооружения заложены тому же залогодержателю, то в случае обращения залогодержателем взыскания на этот участок залогодатель сохраняет право на принадлежащее ему находящееся на этом участке здание или сооружение и приобретает сервитут (право ограниченного пользования) в отношении определенной части участка, необходимой для использования здания или соружения в соответствии с его назначением. В документе может быть также предусмотрено сохранение за залогодателем указанной части участка на право аренды на условиях, определенных в закладной. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к покупателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

В случае несвоевременного погашения ипотечного кредита или других “прегрешений” собственника его земельный участок может быть отчужден. Эта процедура называется “обращение взыскания” . Следует отметить, что в законодательстве многих стран Европы установлена довольно сильная защита прав потребителя недвижимости и в рамках процедуры обращения взыскания на недвижимость действует ряд защитных мер в пользу должников и собственников.

В настоящее время в нашей стране отсутствует ссудно-договорное право и законодательство об ипотеке и поземельных книгах. Важную роль в ипотеке играет также договорная документация по земельным участкам. Развитие ипотеки невозможно без точного обмера земельных участков и создания кадастровых и поземельных книг.При создании поземельных книг необходимо исходить из главного принципа: полноты регистрационных записей. Покупатель земельного участка и недвижимости на ней должен полностью доверять правильности записей и быть уверен в их полноте. Каждое из заинтересованных лиц должно иметь возможность быстро и недорого получить достоверную информацию о правовой ситуации по земельному участку. Информация кадастра должна точно соответствовать записям о правах собственника в поземельной книге для возможности в любое время провести идентификацию земельных участков и установить их правовой статус.

Ипотека предприятий имеет следующие особенности.

Общие правила заключения договора об ипотеке любого предприятия , в том числе при выкупе предприятий потребительского рынка Москвы (в данном случае недвижимое имущество расматривается как неотемлемая часть предприятия независимо от организационно-правовой формы деятельности), можно свести к следующим основным положениям.

Ипотека предприятия в целом распространяется на все имущество, включая основные и оборотные средства, право требования, патенты, долги, а также иные ценности, отраженные в самостоятельном балансе (если иное не установленно договором). В состав заложенного имущества включаются: полученные в результате работы предприятия в период ипотеки доходы; приобретенные в этот период долги; осуществленные залогодателем улучшения имущества предприятия.

Состав имущества предприятия, передаваемого в ипотеку, и его стоимость определяются на основе соответствующей полной инвентаризации. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключения независимого оценщика о составе и стоимости имущества суть обязательного приложения к договору об ипотеке.

Филиалы прдприятий независимо от их местоположения (если иное не отражено в договоре) так же подпадают под ипотеку. В договоре об ипотеке предприятий в целом, отдельных сооружений, зданий, строений и иных производственных объектов должны быть зафиксированы, кроме обычных сведений, данные о виде ипотечного имущества, его наименование, местонахождения, год постройки, физический износ, стоимость. Особое внимание надлежит уделить документальному подтверждению и описанию прав на недвижимость, доказательству “чистоты титула” (ознающей отсутствиедругих собственников или претендентов на закладываемую недвижимость). В московских условиях проверка такой “чистоты” применительно к объектам потребительского рынка упрощена по сравнению с проверкой квартир (отсутствует элемент прописки): договор купли-продажи и свидетельство на право собственности, выданное либо Москомимуществом, либо Фондом имущества г. Москвы, достаточно полно информируют о полноте имущественных прав на тот или иной недвижимый объект.

Обязательство (кредитный договор), обеспечиваемое недвижимостью, должно быть отражено в договоре об ипотеке с указанием суммы, сроков и периодичности платежей. Ипотекой предприятия может быть обеспеченно обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов.

Прдметом ипотеки предприятия является предприятие в целом как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имущества предприятия входят все принадлежащие ему как юридическому лицу на праве собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а также долги предприятия. В составе заложенного имущества предприятия включаются: полученные доходы; приобретенное им имущество; произведенные залогодателем улучшения имущества, а также приобретенные предприятием долги в период ипотеки. Договор о залоге предприятия может распространяться как на все активы, так и на часть активов баланса.

Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества предприятия или уполномоченного им органа либо на основании решения органа, уполномоченного учредительными документами предприятия. Договор ипотеки предприятия, заключенный с нарушением этого требования, недействителен.

Ипотекой предприятия может быть обеспеченно денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия. Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации. Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора ипотеки. В случае когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора ипотеки.

Состав имущества, передаваемого в ипотеку предприятия, и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия являются обязательными приложениями к закладной. Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять взаймы и иным способом распоряжаться имуществом, вносить изменения в состав имущества предприятия, переданного в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей стоимости его активов, указанной в закладной, и не нарушает других условий договора ипотеки.

Ипотекой предприятия обеспечиваются главным образом долгосрочные инвестиционные кредиты. Поэтому залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения предприятия. Согласно статье 44 Закона РФ “О залоге” при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения предприятия, предусмотренные договором об ипотеке, включая назначение представителей в его руководящие органы, ограничения прав распоряжаться произведенной продукцией и иным имуществом предприятия. Если же указанные меры не дали надлежащих результатов, залогодержатель вправе обратить взыскание на нахоходящееся в ипотеке предприятие.

Ипотека жилых домов и квартир имеет следующие особенности.

Ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин - его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение.

Дача, садовой домик и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Специальные правила, установленные для жилых домов (квартир), на них не распространяются.

Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры), не могут быть предметом ипотеки.

В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий залогодателю на праве собственности. Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию.

Продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных торгах не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме (квартире) залогодателя и членов его семьи. Между собственником, приобретающим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности. Лица, проживающие в жилых домах (квартирах) на условиях договора найма жилого помещения, договора аренды или иных основаниях, предусмотренных законом, не подлежат выселению при продаже заложенного дома (квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный с ними договор найма жилого помещения, договор аренды или иной договор на проживание сохраняет силу. Такие лица имеют право на преимущественную покупку занимаемого ими жилого дома (квартиры). Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, залогодатель вправе сдать нанимателю находящуюся в жилом доме свободную квартиру лишь с согласия залогодержателя. Однако он вправе сдать такую квартиру нанимателю без согласия залогодержателя по срочному договору аренды жилого помещения на срок, истекающий не позднее погашения ссуды. В этом случае собственник, приобревший жилой дом (квартиру) на публичных торгах, по истечении предусмотренного договором срока не обязан возобновлять этот договор аренды.

Ипотека предназначена для получения кредита под залог недвижимого имущества. Она предполагает разработку инвестиционного проекта.

В странах с развитой рыночной экономикой ипотека как вид кредита существует в разных формах:

пружинная;

ролл-оверная;

с выплатой только одних процентов;

с обратным аннуитетом;

с пересматриваемой ставкой;

с участием в приросте стоимости.

Ипотека “пружинная” - это кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается. “Пружинная” ипотека представляет самоамортизирующийся ипотечный кредит.

Термин “пружинный” означает аналогию с действием пружины. Чем сильнее (больше) ее растягиваешь, тем меньше ее можно растянуть.

Ипотека ролл-оверная (англ. rollover) - ипотечный кредит, при котором его срок делится на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким образом, ролл-оверный кредит - это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой (“пружинной” ипотеки).

Ипотека с выплатой только одних процентов - “шаровая” ипотека, преду- сматривающая периодические выплаты только процентов. Термин “шаровая” означает аналогию, например, с катанием снежка. Катаем маленький снежок по снегу и он превращается в снежный ком (шар). Чем больше катаем, тем больше размер шара. ”Шаровой” платеж означает крупный итоговый платеж по кредитному долгу. В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма долга или не погашается, или погашается только малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стараются заранее договориться о новом кредите с тем, чтобы при наступлении срока “шарового” платежа не лишиться своей недвижимости из-за несоблюдения своих обязательств.

Ипотека с обратным аннуитетом - финансовое соглашение, согласно которому кредитор производит периодические выплаты заемщику. Остаток основной суммы кредита увеличивается на величину периодических валют и всю сумму накапливаемых процентов.

Ипотека с пересматриваемой ставкой - вид ролл-оверного ипотечного кредита, ставка процента по которому корректируется с учетом преобладающих рыночных ставок через фиксированные интервалы времени.

Ипотека с участием в приросте стоимости - ипотечный кредит, по которому кредитор участвует в приросте стоимости недвижимости.

В процессе ипотечного кредитования важно анализировать состояние и эффективность использования кредита. Такой анализ проводится как традиционным способом, так и с использованием финансовых коэффициентов.

В ипотечно-инвестиционном анализе ведущую роль играют коэффициент ипотечной задолженности и ипотечная постоянная.

Коэффициент ипотечной задолженности (К_з) показывает долю ипотечного долга (то есть заемных средств) в общей стоимости недвижимой собственности. Он рассчитывается по формуле:

К_з=И / К х 100%,

где И - сумма ипотечного кредита, руб.;

К - общая стоимость недвижимости, руб.

Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью. С точки зрения кредиторов (например, ипотечного банка), более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более высокую степень риска, нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложеной недвижимости.

Банки устанавливают и соблюдают определенные верхние пределы данного коэффициента. Обычно размер кредитов, выдаваемых банком гражданам на строительство, покупку или ремонт дома, не превышает 70% сметы или стоимости покупки.

Пример.

Гражданин купил коттедж стоимостью 320 млн. руб. При этом собственный его капитал составляет 120 млн. руб. и заемный капитал за счет взятого ипотечного кредита 200 млн. руб. Коэффициент ипотечной задолженности равен:

К_з= 200 / 320 х 100 = 62,5 %.

Ипотечная постоянная (П_и) представляет собой процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита:

П_и= Д / И х 100 %,

где Д - годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.;

И - основная сумма ипотечного кредита, руб.

Пример.

Годовая сумма платежей по обслуживанию долга составляет 40 млн. руб. при сумме ипотечного кредита 200 млн. руб., который был взят на срок 10 лет при процентной ставке 5 % годовых. Ипотечная постоянная равна:

П_и= 40 / 200 х 100 = 20 %.

Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента по кредиту. Превышение ипотечной постоянной над процентной ставкой обеспечивает выплату основной суммы кредита. Если ипотечная постоянная равна процентной ставке по ипотечному кредиту, погашение всей первоначальной суммы кредита произойдет “шаровым” платежом.

Когда ипотечная постоянная будет меньше размера процентной ставки, выплаты по кредиту не покроют даже проценты по нему. В этом случае не выплаченная часть поцентов будет накапливаться вместе с основной суммой ипотечного долга и его остаток будет расти.

Ипотечным кредитованием занимаются специализированные ипотечные банки. К этим банкам предъявляются особое требование: они должны иметь повышенную надежность. Им запрещено вести венчурные (рисковые) операции.

Ипотечные кредиты, как правило, недороги. Процент, взимаемый за такой кредит, обычно не превышает 5-7 % годовых.

Для инвестиционной активности ипотечного кредитования нужны следующие условия:

развитая нотариальная система;

поземельная книга, в которой должны отражаться не только отдельные участки земли, но и отношения собственности по каждому участку;

развитая судебная система;

развитая платежная система.

Важной проблемой получения ипотечного кредита на современном российском рынке недвижимости является ликвидность обекта надвижимости ( предмета залога).

Сегодня абсолютно ликвидными на рынке недвижимости являются только квартиры. Время продажи квартиры составляет 4-6 недель. Менее ликвидны магазины и офисные площади, даже в центральных частях города. Пактически не пользуются спросом промышленные здания и сооружения. Это объясняется нежеланием предпринимателей рисковать своим капиталом и общей неудовлетворительной ситуацией с инвестициями в производстве. Для многих банков возникает острая проблема невозврата кредита, когда в качестве залога они приняли промышленное предприятие. Если кредит не возвращен в срок, то банк сталкивается с целым рядом трудностей при отчуждении предмета залога.

Сегодня идет активный поиск обходных путей в сфере ипотеки. Многие ипотечные банки применяют такую форму обеспечения возвратности кредита, как продажа по минимальной цене кредитодателю дома с земельном участком, офиса, квартиры или иной недвижимости.

При своевременном возврате ссуды по условиям договора кредитор обязуется продать обратно указанное имущество. Заемщик в этом случае практически лишен права на судебную защиту, так как обязательства кредитора не имеют правового характера. Снизить степень риска можно путем заключения договора купли-продижи под отлагательным (факт неуплаты) или отменительным (факт уплаты продавцом выданной ему денежной ссуды в установленный срок) условиями. То есть в договор купли-продажи должно включаться условие о том, что оно вступает в силу, и банк приобретает право собственности на продаваемое имущество лишь при невозврате в указанный срок заемщиком-продавцом долга.

В целях повышения эффективности ипотеки и сделок с недвижимостью Президент РФ издал 28 февраля 1996 г. Указ “О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования”.¹

Согласно данному Указу при предоставлении кредита на сооружение жилого дома в договоре об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства квартирами, незавершенным строиельством вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, пронадлежащим залогодателю.

Здание, втом числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей могут быть предметом ипотеки только с одновременной ипотекой по томуже договору земельного участка, на котором находится это предприятие, здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо залогом принадлежащего залого дателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Другими словами, если земля под недвижимостью арендуется, то владелец недвижимости по данному Указу не имеет права на получения ипотечного кредита. Поэтому Президентом РФ были приняты 14 февраля 1996 г. Указ N 198 “О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под обектами недвижимости в сельской местности” и 7 марта 1996 г. Указ N 337 “О реализации конституционных прав граждан на землю”.

Указ Президента РФ N 337 еще раз подтвердил, что владелец имеет право земельную:

сдать в аренду;

внести в качестве уставной доли в любую сельскохозяйственную организацию;

продать организации.

Владелец земельной доли не имеет право изменить ее целевое назначение; земля должна использоваться только для сельскохозяйственного производства.

Земля может передаваться в аренду на срок не менее трех лет.

Все земельные наделы, фактически принадлежищие гражданам РФ до 1991 г., передаются в частную собственность их владельцам бесплатно.

Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 “О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования” не решает проблему права кредитора распоря жаться кредитным договором, то есть он не способствует сознанию вторичного рунка ипотечного кредитования, поэтому необходим закон об ипотеке.

Предметом ипотеки не может быть часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре не возможен без изменения его назначения (неделимая вещь), кроме квартир в многоквартирных жилых домах.

Недопускается ипотека участков недр, особо охраняемых природных территорий, атакже иного имущества, изъятого из оборота.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению между залогодателем и залогодержателем. Она указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При этом оценочная стоимость земельного участка не может быть ниже его нормативной цены.

К договору об ипотеки земельного участка должна быть рположена копия чертежа границ этого участка, выдонная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Государственая регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимости в пределах района (города).

Согласно даному Указу Президента РФ в настоящее время создается Федеральная комиссия по недвижимому имуществу и ощенке недвижимости.

Проблемы организации ипотечного бизнеса в России.

Ипотечному бизнесу в РФ едва насчитавается 2 года.За это время было создано 35 специализированных ипотечных банков, которые по сути таковыми не стали. Некоторые из них успели или разориться, или в корне пересмотреть свою политику на финансовом рынке в сторону коммерческих кредитов. Банки в условиях неплатежей даже по межбанковским кредитам все больше приходят к выводу, что выдача ссуд под залог недвижимого имущества - дело верное, эффективное и перспективное. Большинство банков в настоящее время, не являясь ипотечными, осуществляют ипотечное кредитование, а некоторые создали или создают специализированные подразделения. В 1993г. создана Ассоциация ипотечных банков и Центр ипотечного бизнеса для оказания методической и консультационной помощи Ипотечным структурам и банкам России.

Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгогосрочного финансирования жилищных программ. Оно как стержневая функция ипотечного бизнеса, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и прежде всего проблемы обеспечивания жильем, c другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий. Это обуславливает интерес федерального и региональных представительств к ипотеке и определяет их роль в ее развитии. Опыт развитых и развивающихся стран, ряда банков России, работающих в различных ее регионах (Москва, Санкт-Петербург, Ярославль, Иркутск и др.), показывает, что ипотечный бизнес имеет успех там, где органы государственной власти обеспечивают банкам выгодность ипотечного кредитования по сравнению с другими видами банковской деятельности и доступность кредитов для населения.

Основными направлениями содействия органов государственной власти становлению и развитию ипотеки являются:

защита интересов вкладчиков, заемщиков и кредиторов через разработку и реализацию нормативных актов, методических и инструктивных материалов;

снижение рисков кредиторов через правительственные (органы местной власти) гарантии и систему страхования;

субсидирование целевых сберегательных счетов, предназначенных на приобретение недвижимости, ее реконструкцию, ремонт;

освобождение от налогов доходов по вкладам на целевые сберегательные счета;

безвозмездные государственные взоносы на эти счета в пропорциях к величине сбережений вкладчиков;

оплата части процентной ставки по ипотечному кредиту;

вычет из суммы, облагаемой подоходным налогом, выплат процентов по ипотечному кредиту;

оплата полностью или частично первоначального взноса, т.е. заемщику предоставляется сумма безвозмездно или по очень низкой по сравнению с кредитной ставкой.

Одним из серьезных направлений деятельности правительства для становления потеки выступает снижение темпов инфляции, Ипотечное кредитование при любых условиях будет крайне затруднено, если инфляция будет выше 5-7% в месяц (в январе 1995г. она составляла 18 %, в феврале -15%, в июле-6-7%), поэтому предпринятые шаги правительства по обузданию инфляции до 3 % в месяц, возможно, дадут еще один шанс развитию ипотеки в России. В противном же случае (при запуске печатного станка), мы получим замкнутый круг, когда высокие темпы инфляции тормозят развитие ипотеки, которая, в свою очередь, выступает мощным рычагом обуздания инфляции.

В литературе и практике бытует мнение, что ипотека в России не имеет необходимой правовой базы, поэтому развиваться она или вообще не может, или будет существовать в уродливых формах. Панацеей от всех бед считался долгожданный закон об ипотеке. Хотя анализ законодательной базы ипотеки и опыт работы ряда банков России показывает, что и без такого закона ипотечный бизнес может идти и развиваться. Безусловно, вышедший в свет Закон об ипотеке будет способствовать ипотечному бизнесу. Хотя опыт показывает, что новые законы не только, а часто и не столько решают действующие проблемы, но и создают их, и часто вместо стимулирования деятельности, на которую они направлены, глушат ее.

Последнее утверждение можно отнести и к принятому Гражданскому кодексу РФ, и к Закону об ипотеке (принятого в первом чтении). Так статья 350 п.2 Гражданского кодекса (часть1) дает право законодательно через суд отсрочить продажу заложенного имущества с публичных торгов на срок до 1 года ; статья 292 гласит, “что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника”. А в Законе об ипотеке предусмотрен залог дома или квартиры только при условии, если залогодатель и члены его семьи имеют другое помещение, пригодное для жилья, и продажа заложенного жилого дома или квартиры на публичных торгах не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом доме или квартире залогодателя и членов его семьи.

Выгодность для банков и доступность для заемщиков ипотечных кредитов определяется также стоимостью кредитных ресурсов для кредитора и долгосрочностью кредита. В настояшее время основными источниками кредитных ресурсов банков выступают совственные средства и межбанковские кредиты, процентные ставки по которым в зависимости от срока кредита колеблются от 140 до 210 % в год , а по валютным счетам - от 15 до 35 % в год. Если к ним прибавить процент издержек банка и риски, то получится процентная ставка по кредитам от 170 до 260 % в год. О какой ипотеке здесь можно говорить? Поэтому банкам выгодно заниматься межбанковскими кредитами, а не долгосрочными инвестициями. Однако спекуляция кредитными ресурсами на рынке межбанковских кредитов в условиях массового невозврата средств становится очень рискованным бизнесом, и банки все обрашаются к долгосрочному кредитованию объектов с высоким обеспечением возврата ссуд. Такое обеспечение дает ипотека.

Мировая практика ипотеки опирается в основном на два источника: накопительные (сберегательные) счета населения и эмиссия ценных бумаг на сумму ипотечных кредитов (вторичный рынок закладных). Первый источник является основным для ипотеки Германии, второй - для ипотеки США. В России пактически отсутствует вторичный рынок ценных бумаг, тем более закладных. Банки России пошли по другому пути. Они организуют муниципальные жилищные займы, аккумулируя тем самым деньги населения для кредитования строительства и покупку их жилья через продажу жилищных сертификатов, а также других ценных или причисленных к ним бумаг. Исследования Центра ипотечного бизнеса показывают, что необходимо формировать нормальный вторичный рынок закладных как по жилому, так и нежилому фонду недвижимости. Причем, если в США этот рынок формировался сверху (по инициативе и под руководством правительства) через создание федеральной национальной ассоциации по закладным “ Фенни Мей ”, то в России этот процесс должен начинаться снизу, путем создания локальных вторичных рынков закладных под руководством местных органов власти.

Основным источником ресурсов для ипотеки современной России должны быть сбережения как заранее предназначенные для решения жилищного вопроса, так и текущие, а также временно свободные накопления предприятий, передаваемые ипетечным банкам на кредиты, обеспечивающие развитие этих предприятий. Например, строительные организации под процент ниже кредитной ставки банка дают ему свои временно свободные ресурсы для выдачи ипотечных кредитов на приобретение продукции этих организаций. Рациональное сочетание двух указанных схем получения кредитных ресурсов при активном участии местных органов государственной власти может обеспечить высокие результаты ипотеки.

В процессе купли-продажи недвижимости право собственности переходит от продавца к покупателю, будь то юридическое (предприятие) или физическое (гражданин) лицо, только с момента регистрации договора купли-продажи. Описание прав собственности на недвижимое имущество составляет его титул. Отсутствие на момент регистрации других собственников или претендентов на эту зарегистрированную собственость называется чистотой титула.

Органы регистрации должны нести ответственность за чистоту титулов. К сожалению, такая ответственность не предусмотрена сегодня действующими законодательными актами. На практике же нередки случаи, когда предпринимаются попытки получить кредит под залог имущества людьми, которые сами фактически не являются его собственниками, или имеются другие собственники этого имущества, или, что еще хуже, когда оно приватизировано вопреки всем действующим законам. Вопросы чистоты титула особенно остро встают при сделке по земельным участкам и жилому фонду. Один из путей удовлетворительного решения - страхование чистоты титула. Однако в России нет пока страховых компа ний, которые выполняли бы или были бы готовы выполнять такие операции. Чистота титула чрезвычайно важна еще и потому, что в ипотечном кредитовании в залог идет не само недвижимое имущество, а право собственности на него.

Нормальному развитию ипотеки в России мешает и нынешнее разделение процедуры регистрации сделок между органами Госкомимущества, Госкомзема, Бюро технической инвентаризации. Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость - это земельный участок и все, что с ним неразрывно связано. Стало быть, любое здание или сооружение следует рассматривать в неразрывном единстве с земельным участком, на котором оно стоит, и регистрировать сделку в целом.

Высокий уровень инфляции (который наблюдался до последнего времени) и система налогообложения в России обуславливают наличие в период приватизации государственной собственности двух цен на недвижимость - цены регистрации (или нормвтивной цены) и реальной (рыночной) цены сделки. Первая проходит во всех документах, оформляющих сделку купли-продажи недвижимости, и используется как база исчисления соответствующих налогов и платежей. Именно эту цену приходится учитывать как залоговую, так как в случае неплатежей иск к залогодателю может быть предъявлен только на эту официально зарегистрированную сумму. На рынке недвижимости фигурирует вторая цена, и не в рублях, а в долларах США. Кроме того, плата за приобретенную у физического лица квартиру должна вноситься наличными деньгами. Организация же как юридическое лицо может оплачивать сделку наличными в сумме не более пяти миллионов рублей. В этих условиях организация вынуждена заниматься переводом рублевых средств из безналичной формы в наличную, т. е. операцией, которую по действуюцему законодательству можно осуществлять только при заключении международных контрактов и т. д. Ни для кого не секрет, что, решая эти проблемы, различные риэлтерские и финансовые структуры идут на прямое или косвенное нарушение действующего законодательства. Наиболее распространенная схема взаимодействия банка и риэлторской фирмы -это, когда последняя берет на себя все риски кредитования, оформляет недвижимость, по которой идет сделка, в свою собственность и в аренду заемщику. Заемщик оплачивает кредит или непосредственно банку, выплачивая риэлтерской организации арендную плату, включающую стоимость ее услуг по сделке, или риэлтерской организации - в виде арендной платы, а последняя перечисляет часть ее в виде платы за кредит банку. Строго говоря, здесь нет прямого залога недвижимости, а выдаваемый заемщику кредит нельзя назвать ипотечным. Существующая практика порождена нынешней хозяйственной системой. Чтобы покончить с подобной практикой, нужно изменить ценообразование, перейти к рыночной оценке недвижимости, ввести льготную систему налогообложения на отдельные операции с ней (осбенно с жилым фондом), улучшить законодательную базу ипотеки.

Серьезного внимания требует применяемый инструментарий ипотечного кредитования. В настоящее время в российских банках в подавляющем большинстве случаев действует трдиционный механизм выплаты ипотечной ссуды, который предусматривает неизменность величины процентной ставки в течение всего периода кредитования. В условиях высокой инфляции такой механизм при долгосрочном кредитовании крайне неэффективен, да и при краткосрочном кредитовании он предполагает высокие процентные ставки, а значит, и малую доступность кредитов для населения.

Для России вероятно наиболее приемлемо использование индексов, основанных на процентной ставке межбанковских кредитов, которая наиболее полно отражает колебание цен на кредитные ресурсы финансового рынка. Кредиторы в этом случае могут на основе прогнозирования инфляции и реальной стоимости кредитных ресурсов корректировать ожидаемую норму прибыли, переоценивать доход заемщика и стоимость его собственности. Такой механизм применяется, например, в США, Канаде, Великобритании, т. е. в странах с относительно стабильной экономикой. Однако он требует ограничения изменений процентной ставки ипотечного кредита как на весь период кредитования, так и по отдельным его этапам, что очень важно, поскольку неопределенность кредитной ставки лишает смысла сам кредит. В США, например, корректировка процентной ставки ограничена двумя процентами от начальной ставки в течение года и шестью процентами - в течение всего срока кредитования. Примечательно, что названные ограничения не зафиксированы ни в одном нормативном документе, тем не менее ипотечные банки и компании США соблюдают их. Кто и в каком размере установит подобные ограничения для наших финансовых структур и каков должен быть механизм контроля за соблюдением этих ограничений в современной России с ее нестабильной экодомикой? Ответа на эти вопросы пока нет, да, похоже, никто его и не ищет.

Институтом экономики города в США разработан специально для России инструмент ипотечного кредитования с регулируемой отсрочкой платежей (ИРОП). Речь идет о применении двух различных процентных ставок. Одна призвана обеспечить прибыльность кредитных операций для банка, другая - сделать кредит доступным для заемщика. Первая более высокая (так называемая контрактная) определяет тот размер платежа, который сделал бы кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку; величина данной ставки рассчитывается на основе процентной ставки на межбанковском рынке кредитов (к нему приплюсовывается фиксированная банковская надбавка), т. е. исходная процентная ставка по ИРОП устанавливается на насколько пунктов выше ставки процента на межбанковском кредитном рынке. Это превышение остается постоянным на протяжении всего кредитного периода. Таким образом, фактическая ставка изменяется вслед за ставкой по межбанковскому кредиту, что обеспечивает кредиту фиксированный доход. Эта контрактная ставка, по которой надлежит оплачивать кредит заемщику. В действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по другой, более низкой ставке, называемой платежной. Разница между контрактой и платежной ставками регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика пересчитывается каждые три месяца на сумму, связанную, во-первых, с изменением межбанковской процентной ставки, и, во-вторых, с одновременным пересмотром баланса кредита , т. е. разницы между суммой задолженности заемщика и величиной его фактических выплат, которая добавляется к непогашенной сумме долга. Возникающая таким образом задолженность заемщика оформляется на основной срок кредита как новая сумма кредита, выданного под новые контрактную и платежную ставки. В итоге платежи по полной (контрактной) процентной ставке взимаются на более позднем этапе погашения кредита с расчетом на то, что заемщику будет легче их выплачивать благодаря увеличению его доходов (хотя бы и номинально, например, в результате инфляции).

Кредиты с регулируемой отсрочкой платежей впервые стал выдавать Мосбизнесбанк (в мае 1994 г.). Ныне схемой ИРОП заинтересовался еще ряд банков, причем, как показывают расчеты, уровень кредитного риска при ее применении вполне приемлем.

Многие специалисты считают, что механизм ИРОП, основанный на межбанковской ставке процента, практически полностью исключает для банка риск процентной ставки. Однако задействование ИРОП требует доступного и абсолютно надежного показателя ставки по межбанковским кредитам. К тому же использование кредитных инструментов с индексацией основной суммы долга (когда основные выплаты по кредиту переносятся на более поздние сроки кредитного периода) сопряжено с проблемами роста кредитной задолженности и “негативной амортизации”, что увеличивает риск ликвидности.

Речь идет отом, что на протяжении определенного периода времени приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравнению с величиной аналогичных платежей по требованиям вкладчиков (в том числе платежей по процентам). Риск ликвидности обычно выше для тех банков, пассивы которых сконцентрированы в краткосрочных депозитах, а активы - в долгосрочных кредитах. Характерно, что банки, применяющие вариант ИРОП или другие алгоритмы ипотечного кредитования с индексацией суммы основного долга, оказываются перед проблемой ликвидности чаще, чем банки, подобные схемы не использующие. Дело в том, что перенос части платежей по кредитам на конец кредитного периода можно принять за предоставление банком кредитов большего размера тем же заемщикам (причем банк не имеет возможности контролировать предоставление “дополнительных” кредитов). В течение всего срока, пока накапливается кредитная задолженность по индексируемым ипотечным кредитам (т. е. сохраняется “негативная амортизация”), банк обязан выплачивать клиентам проценты по вкладам, тогда как его собственный доход в виде процентов может поступить лишь позднее, т. е. банк недополучет в данный момент процентный доход. Сказанное характерно для всех ипотечных кредитов, предполагающих отсрочку платежей. Поэтому банкам рекомендуется держать в индексируемых кредитах лишь небольшую часть своих активов, особенно в первые годы после начала погашения ссуд по данной схеме кредитования. В последующие годы проблема ликвидности решается автоматически - за счет поступления крупных платежей по выданным ранее ссудам, компенсирующих минимальный приток средств в виде платежей по кредитам, предоставленным недавно.

В общем проблема ликвидности напрямую связана с моделью жилищного кредитования. При этом для разных участников данного процесса она проявляется по-разному. Так, если для депозитного института риск ликвидности может стать серьезной угрозой, то для ипотечной компании, которая продает выданные кредиты, он просто отсутствует: компания не привлекает вкладов, а финансирует свои активные операции за счет вырученных от продажи займов средств.

В целом такой очень интересный инструмент ипотечного кредитования, как ИРОП, мог бы широко использоваться в России, но с одним условием: если будет найден механизм компенсации кредитору упущенной им в связи с отложенными платежами по кредиту выгоды.

Нынешняя неопределенность кредитного механизма вместе с другими негативными социально-экономическими факторами значительно сдерживает развитие ипотеки в России. Чтобы сделать механизм ипотечного кредитования исправно работающим, в нем необходимо учесть не только высокий уровень инфляции, который будет существовать в России еще какое-то время, но и особенности функционирования ее финансовой системы, банковской деятельности, рынка недвижимого имущества, размер и структуру доходов населения, традиции, противоречивые реалии ее экономики.

Московская приватизация: ипотечные механизмы выкупа недвижимости.

Завершение “ваучерного” этапа приватизации и образование корпоративного сектора экономики поставили перед новыми собственниками правоприемниками муниципальных и государственных предприятий две взаимосвязанные задачи:

управления недвижимостью;

мобилизации денежных ресурсов для реализации инвестиционных проектов и выкупа соответствующего имущества.

Решение этих задач пока явно затруднено, здесь сказываются и несовершенства правовой базы, и неустойчивость политической ситуации, и ограниченность собственных ресурсов АО и ТОО, и слабое освоение их руководителями инструментов рыночной экономики.

К числу подобного рода инструментов, в принципе позволяющих последовательно решать проблемы выкупа недвижимого имущества (включающего земельный участок) и привлечения инвестиций, относятся ипотека - ссуда под залог недвижимости. Важно подчеркнуть: предметом ипотеки может быть не только безусловное право собственности, но и право долгосрочного(как правило, более 49 лет) пользования недвижимым имуществом,т. е. аренда. Последнее обстоятельство особенно значимо применительно к земельным участкам. Как известно, в московской практике земля не продается (и в предвидимой перспективе мораторий на эту продажу, по-видимому, сохранится), а продается право долгосрочной аренды, что является достаточным основанием для обеспечения кредита.

Поскольку выкуп (аренда на 49 лет) земельного участка для большинства собственников основных фондов объектов потребительского рынка на данном этапе весьма затруднителен (хотя бы по чисто финансовым причинам), Москомзем вполне оправданно (дабы не затруднять выкуп недвижимого имущества) дает согласие на залог магазина, столовой, прачечной и других аналогичных объектов при том, что договором обуславливается передача в залог части помещения (обычно 75-80%). Это помагает уйти от необходимости передавать залог предприятие как целый имущественный комплекс.

Среди общих особенностей ипотеки (наряду с обязательными нотариальными заверениями и государственной регистрацией) - длительность срока, на который дается кредит; в классическом случае это 15-30 лет. Условия предоставления кредитных ресурсов на столь значительное время в России (и в Москве) пока отсутствуют, однако положительные сдвиги в этом направлении налицо: серьезные банки уже начали выдавать обеспеченные недвижимостью годовые и полуторагодовые кредиты. В целом можно констатировать значительный рост интересов московских банков, особенно крупных, к ипотечному кредитованию.Это обьясняется рядом причин, в часности, снижением доходности валютных операций, фактическим распадом межбанковских кредитов, уменьшением привлекательности государственных ценных бумаг.

Согласно действующему законодательству , при предоставлении ипотечного кредита предприятие-залогодатель и банк-залогодержатель заключают между собой договор залога ( договор об ипотеке ). Причем следует иметь в виду: проект Закона об ипотеке, принятым в первом чтении Государственной Думой 19 июня 1995 г.,предусмотрено оформление договора залога посредством закладной, т. е. именной ценной бумаги.Трудно переоценить значение закладных для развития рынка ипотечных кредитов, поскольку эти бумаги позволят организовать вторичный рынок за счет привлечения частных инвесторов ( страховых компаний, пенсионных фондов ), заинтересованных во вложении средств в высокодоходные и ликвидные ценные бумаги. Собственники и продавцы недвижимости должны четко усвоить, что только благодаря функционированию вторичного рынка возможен устойчивый рост стоимости недвижимого имущества, освобожденной от влияния спекулятивных факторов. Этому процессу в Москве в значительной степени способствовало бы принятие столичного Закона об ипотеке, что прямо предусмотрено Постановлением Правительства Москвы N 356 “О принципах использования залогового кредитования в г. Москве” от 25 апреля 1995 г.

Среди руководителей банков, ТОО и АО, равно как и многих ведомств, регулирующих рынок недвижимости в г. Москве и в России в целом, бытует мнение о невозможности в настоящее время применить в полном объеме кредитование под залог недвижимости из-за отсутствия должной законодательной базы. Надо, однако, иметь в виду, что для успешной реализации механизма ипотечного кредитования уже создана такая серьезная общероссийская правовая основа, как Гражданский кодекс (I часть). Что касается столицы, то в упомянутом Постановлении Правительства Москвы N 356 разработан конкретный механизм привлечения инвестиций под залог недвижимого имущества. Разумеется, законченность искомой правовой конструкции придаст Закон об ипотеке ( пока принятый в первом чтении ), однако, следует иметь в виду: его отсутствие сдерживает предоставление кредитов только физическим лицам под залог их жилых домов и квартир.

Общие правила заключения договора об ипотеке любого предприятия , втом числе при выкупе предприятий потребительского рынка Москвы (в данном случае недвижимое имущество расматривается как неотемлемая часть предприятия независимо от организационно-правовой формы деятельности), можно свести к следующим основным положениям.

В этой связи интересна ситуация, сложившаяся при выкупе недвижимости объектов столичного потребительского рынка. Ряд московских банков, как уже отмечалось, охотно идут на кредитование с использованием механизма залога. Объясняется это, кроме вышеуказанных общих причин, следующим: выкуп имущества коллективом арендного предприятия осуществляется по льготной оценке, существенно более низкой, чем рыночная (как правило, в 2-2,5раза). Таким образом, если при залоге квартир обычно выдается кредит в размере 60-70% рыночной стоимости, то при выкупе магазина (ателье, прачечной и пр.) размер кредита не превышает 40-50%.

Согласно новому правилу предметом ипотеки может быть лишь то недвижимое имущество, которое в соответствии с законодательством может быть отчуждено. Поскольку правом отчуждения пользуется только собственник имущества, преимущественным предметом ипотеки может быть частное предприятие. Казалось бы, в этом контексте возникает неопреодолимое препятствие на пути использования ипотечных механизмов для государственных и муниципальных предприятий (имущество коих закреплено за ними на праве полного хозяйственного ведения) и бюджетных учреждений (в оперативном управлении которых находится государственное и муниципальное имущество). Однакоследует иметь в виду, что предприятия, за которыми имущество закреплено на праве полного хозяйственного ведения, равно как и их структурные единицы и подразделения в качестве имущественных комплексов, способны становиться предметом ипотеки с согласия собственника (уполномоченного им органа), каковым выступает территориальный орган управления Госкомимущества РФ (в Москве - Москомимущество). Учитывая, что ипотека служит в первую очередь интересам предприятий (независимо от форм собственности) и является высокоэффективным и надежным инструментом привлечения денежных средств, соответствующие комитеты по управлению имуществом объективно должны быть, думается, заинтересованы, давать разрешения на ипотеку государственных и муниципальных предприятий. И коль скоро возврат кредита реален (и не имеет места попытка обхода законодательства о приватизации), такое согласие, подкрепленное соответствующей гарантией со стороны собственника, может оказаться вполне приемлемым как для банковских структур, так идля работников предприятий, стремящихся выкупить недвижимое имущество.

Ипотека предприятий, принадлежащих хозяйственным товариществам и акционерным обществам, допустима только по решению того органа, который вправе принимать решения об отчуждении предприятия. Для АОЗТ необходимо согласие всех участников, для АООТ - акционеров. Имущество, составляющее предмет ипотеки и находящееся в совместной собственности, может быть заложено только по воле всех собственников, однако ипотека собственником своей доли в общей долевой собственности согласия остальных собственников не требует.

Достаточно распространено заблуждение относительно неких особых ограничений на пользование заложенным имуществом. На самом деле при ипотеке предприятий, зданий, строений, сооружений и иных производственных объектов залогодатель вправе эксплуатировать их в соответствии с назначением (не допуская, впрочем, ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх нормального износа), распоряжаться готовой продукцией и получать прибыль; за залогодержателем же сохраняется право проверки наличия фактического состояния и условий содержания имущества. Несерьезны также представления о банке, стремящемся приобрести недвижимое имущество; у него только одно стремление - вернуть выданный кредит (иное возможно только в результате сговора руководителей предприятия и банка, что не имеет к ипотеке никакого отношения). Особого внимания, наконец, заслуживают имущественные права, связанные с арендой. В тех случаях, когда исполнение основного обязательства по кредитному договору обеспечивается правами аренды недвижимости, применяются правила, регулирующие соответственно ипотеку того имущества, которое сдано в аренду. При этом следует иметь в виду, что имущественные права могут быть только предметом залога, а не ипотеки, следовательно, в этом случае нотариальное удостоверение и регистрация не требуются (исключение составляет право аренды земельных участков: в этом случае такое требование сохраняется).

Существенный вопрос при заключении договора об ипотеке - страхование имущества. В интересах предприятия не передоверять этот вопрос банку, а решать его самостоятельно, т. е. застроховывать заложенное имущество за свой счет по полной его стоимости (при отсутствии иных условий в договоре залога) от рисков утраты и повреждения; если же полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - ориентируясь на сумму не ниже этого обязательства. Банк-залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застрахованно. Это требование подлежит удовлетворению, преимущественному перед требованиями других кредиторов.

Как уже отмечалось, договор об ипотеке подлежит регистрации, причем соответствующие обязанности ложатся на предприятие. Сложность и болезненность этого вопроса заключается в отсутствии Закона “О госудадарственной регистрации прав нга недвижимое имущество исделок с ним” (он прошел только первое чтение в Государственной Думе). Однако Постановлением Правительства Москвы N788 от 20 сентября 1994 г. определены регистрирующие органы и порядок регистрации недвижимого имущества. К заявлению о регистрации ипотечного договора прилагаются следующие документы: сам этот договор, кредитный договор, стоимостная оценка предмета ипотеки, письменное согласие собственников на передачу имущества в ипотеку. По результатам регистрации залогодателю и залогодержателю выдается свидетельство с указанием регистрационного кода. Вся процедура регистрации в Москомимуществе занимает 2-3 недели.

Важнейший аспект ипотечного кредитования - взыскания на заложенное имущество. Сама мысль о возможной потере недвижимости в случае неисполнения обязательств по кредитному договору отпугивает руководителей приватизированных и иных предприятий. Можно, в общем-то, понять генерального директора новообразованного АО, вчерашнего директора завода, который в течение многих лет получал централизованные капиталовложения и отвечал только за их “освоение”, особо не задумываясь ни об их эффективном использовании,ни о возврате; теперь приходится отвечать имуществом, приобретенном в результате “приватизации за ваучеры”. К тому же отчуждение ассоциируется чуть ли не с налетом банды погромщиков во главе с президентом банка. На самом деле ситуация не столь мрачна. Тот не приложный факт, что обязательства требуют безусловного выполнения (аксиома цивилизационного рынка), вовсе не означает обязательности применения насильственных методов.

Если должник в установленный кредитным и ипотечным договорами срок не выполнет обязательство, залогодержатель обретает право обратить взыскание на предмет залога. Однако это осуществляется исключительно по решению суда - арбитражного или третейского. Удовлетворение же требований залогодержателя по договорук об ипотеке без обращения в суд допускается лишь на основании исполнительной подписи нотариуса на соглашении залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращений взыскания. Таким образом, любые пункты договора об ипотеке, согласно которым предстоит автоматический переход закладываемого имущества в собственность кредитора при неисполнении обязательств должника, юридической силы не имеют.

Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору, предъявляется в судебные инстанции только по месту регистрации ипотеки. В обращении взыскания на недвижимое имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Практика свидетельствует, что в судебном решении отражаются следующие основные моменты: указываются все суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества (за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации).По просьбе залогодателя суд , при наличии уважительных причин, может принять решение отсрочить реализацию взыскания на срок до одного года. Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения кредитору возросших за время отсрочки убытков, причитающихся ему процентов и неустойки.

Заложенное по договору об ипотеке имущество, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.При согласии залогодателя и залогодержателя имущество может быть реализовано на открытом аукционе.На публичных торгах по пордаже заложенного имущества могут присутствовать лица, имеющие право пользования им или вещное право на это имущество. Начальная продажная цена определяется либо соглашением залогодателем с залогодержателем, либо судом.

Руководители предприятий должны четко усвоить: ипотека не означает перехода прапа собственности на ее педмет. Вырученная сумма от реализации заложенного может дыть больше или меньше обеспеченного ипотекой требования. В первом случае разница между вырученной суммой и меличеной долга возращается залогодателем. При етом залогодержатель впрапе удовлетворить свои требования в полном обьеме, включая проценты, убытки, причененные просрочкой исполнения, и соответствующую неустойку. Возмещению подлежат также необходимые издержки по содержанию имущества, составляющего предмет ипотеки.

Если же сумма, вырученная от продажи предмета ипотеки, недостаточна для полного удоветворения тредований залогодержателя, ему предоставлено право получить недостающую сумму в одщем порядке наряду с прочими кредиторами с другого имущества должника, на каторую миже быть обращено взыскание.

Чтобы не доводить дело до отчуждения, у предприятия есть реальный выход - разворачивать технико-экономические исследования эффективности инвестиционного проекта с разроботкой и определением оптимальных условий его финансового обеспочения. Только серьезный анализ может дать точные техническую и экономическую ( в том числе коммерческую) оценки, абсолютно необходимые для принятия решения заемных средств, обеспеченных недвижимым имуществом. Очевидно, что выполнение всех необходимых расчетов и подготовка для получения ипотечного кредита соответствующих документов требует привлечения высококвалифицированных специалистов. Одна из возможностей решения этой проблемы (особенно если подходить к ней с позиций не только отдельного предприятия, но и города в целом) - создание ипотечной компании, учредителями которой способны выступить приватезированные предприятия, банки, администрация и т. п. Речь идет о структуре, обеспечивающей приватизацию предприятий на основе привлечения кредитных ресурсов под залог недвижемого имущества.

Определенный шаг в этом направлении в Москве сделан в конце 1995 г.: создана Ипотечная компания на базе центра ипотечного бизнеса, учредителями которого является Фонд имущества г. Москвы и Ипотечный акционерный банк. Основное направление деятельности этой компании - оказание юридических и консультационных услуг в области операций со столичной надвижимостью (объектами потребительского рынка). Как показали первые результаты работы, взаимодействие четырех субьектов - Фонда имущества, арендатора, Ипотечного банка и Ипотечной компании - позволяет смягчить еттественные противоречия и недоверие между аркндатором и банкиром. Ипотечная компания является гарантом юридической чистоты всех этапов операций по выкупу арендатором недвижимости. Самое главное заключается в том, что наличие такой компании позволяет разрешить сложнейшую проблему предоставления кредита под выкуп недвижимости с одновременным ее залогом и последующей регистрацией.

Литература

Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статисти-ка, 1996.

Климович М. Московская приватизация: ипотечные механизмы выкупа недвижимости // Российский экономический журнал. - 1996. - N 5.

Банки. Инвестиции. Недвижимость: Бусов В.И. Проблемы организации ипотечного бизнеса в России // Деньги и кредит. - 1996. - N 2.

Е. Машинистова. Кредитные институты как субъекты ипотечных операций с жильем // Российский экономический журнал. - 1996. - N 7

Ключевая категория ипотечного кредитования - залог. Кредитор-залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуд обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с другими кредиторами). Разновидностью залога является заклад. В отличии от обычного залога при закладе имуществом распоряжается не залогодатель, а залогодержатель, т. е. банк-кредитор.

Кнастоящему времени отечественные коммерческие банки и риэлторские фирмы разработали ряд схем кредитования строительства и приобретения жилья, которые относительно успешно применяются на практике. При этом основные усилия направлялись на решение следующих проблем:

обеспечение должной юридической обоснованности сделок и защита прав ее участников (в первую очередь прав кредитора);

превращение операций в финансово выгодные для участвующих сторон;

гарантированние соответствия сделок действующим правилам и инструкциям, регулирующим коммерческую и банковскую деятельность, и отвечающим требованиям бухгалтерского учета.

Решения этих проблем в большинстве случаев слабо стыкуются, в силу чего вырабатываемые схемы довольны сложны, сопряжены с немалыми дополнительными расходами участников сделки и клиентов. И тем не менее спрос на подобные виды финансовых услуг сравнительно высок и устойчиво растет.

Нынешние виды ипотечного кредитования следует рассматривать не более как прототипы будущей системы жилищного финансирования, которая призвана выполнять три основные функции:

обеспечивать мобилизацию средств на финансирование строительства и покупки жилья;

предоставлять и обслуживать кредиты (имея в виду и их рефинансирование );

осуществлять функцию инвестора.

В этой связи с учетом имеющегося мирового опыта можно выделить две принципиально приемлемые модели организации системы жилищного кредитования.

Первая - модель

Проблемы организации ипотечного бизнеса в России.

Ипотечному бизнесу в РФ едва насчитавается 2 года.За это время было создано 35 специализированных ипотечных банков, которые по сути таковыми не стали. Некоторые из них успели или разориться,или в корне пересмотреть свою политику на финансовом рынке в сторону коммерческих кредитов.Банки в условиях неплатежей даже по межбанковским кредитам все больше приходят к выводу, что выдача ссуд под залог недвижимого имущества - дело верное, эффективное и перспективное. Большинство банков в настоящее время, не являясь ипотечными, осуществляют ипотечное кредитование, а некоторые создали или создают специализированные подразделения. В 1993г. создана Ассоциация ипотечных банков и Центр ипотечного бизнеса для оказания методической и консультационной помощи Ипотечным структурам и банкам России.

Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгогосрочного финансирования жилищных программ.Оно как стержневая функция ипотечного бизнеса, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и прежде всего проблемы обеспечивания жильем, c другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.Это обуславливает интерес федерального региональных представительств к ипотеке и определяет их роль в ее развитии. Опыт развитых развивающихся стран, ряда банков России, работающих в различных ее регионах(Москва,Санкт-Петербург,Ярославль,Иркутск и др.), показывает, что ипотечный бизнес имеет успех там, где органы государственной власти обеспечивают банкам выгодность ипотечного кредитования по сравнению с другими видами банковской деятельности и доступность кредитов для населения.

защита интересов вкладчиков, заемщиков икредиторов через разработку и реализацию нормативных актов, методических и инструктивных материалов;

снижение рисков кредиторов через правительственные(органы местной власти) гарантии и систему страхования;

субсидирование целевых сберегательных счетов, предназначенных на приобретение недвижимости, ее реконструкция, ремонт;

освобождение от налогов доходов по вкладам на целевые сберегательные счета;

безвозмездные государственные взоносы на эти счета в пропорциях к величине сбережений вкладчиков;

оплата части процентной ставки по ипотечному кредиту;

вычет из суммы, облагаемой подоходным налогом, выплат процентов по ипотечному кредиту;

В литературе и практике бытует мнение, что ипотека в России не имеет необходимой правовой базы, поэтому развиваться она или вообще не может, или будет существовать в уродливых формах. Панацеей от всех бед будет долгожданный закон об ипотеке. Анализ законодательной базы ипотеки и опыт работы ряда банков России показывает, что без такого закона ипотечный бизнес может идти и развиваться. Безусловно, выход в свет Закона об ипотеке будет способствовать ипотечному бизнесу. Пока что законодательство Государственной Думы не на высоте. Опыт показывает, что новые законы не только, а часто и не столько решают действующие проблемы, но и создают их, и часто вместо стимулирования деятельности, на которую они направлены, глушат ее.

Это относится и к в общем-то хорошему (специалисты подчеркивают его высокий уровень) Гражданскому кодексу РФ, и к проекту Закона об ипотеке. Так статья 350 п.2 Гражданского кодекса (часть1) дает право законодательно через суд отсрочить продажу заложенного имущества с публичных торгов насрок до 1 года ; статья 292 гласит, “что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника”. В проекте Закона об ипотеке предусмотрен залог дома или квартиры только при условии, если залогодатель и члены его семьи имеют другое помещение, пригодное для жилья, и продажа заложенного жилого дома или квартиры на публичных торгах не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом доме или квартире залогодателя и членов его семьи.

Выгодность для банков и доступность для заемщиков ипотечных кредитов определяется также стоимостью кредитных ресурсов для кредитора и долгосрочностью кредита. В настояшее время основными источниками кредитных ресурсов банков выступают совственные средства и межбанковские кредиты, процентные ставки по которым в зависимости от срока кредита колеблются от 140 до 210 % в год , а по валютным счетам - от 15 до 35 % в год. Если к ним прибавить процент издержек банка и риски, то получится процентная ставка по кредитам от 170 до 260 % в год.О какой ипотеке здесь можно говорить? Поэтому банкам выгодно заниматься межбанковскими кредитами, а не долгосрочными инвестициями. Однако спекуляция кредитными ресурсами на рынке межбанковских кредитов в условиях массового невозврата средств становится очень рискованным бизнесом, и банки все обрашаются к долгосрочному кредитованию объектов с высоким обеспечением возврата ссуд. Такое обеспечение дает ипотека.

Мировая практика ипотеки опирается в основном на два источника: накопительные (сберегательные) счета населения и эмиссия ценных бумаг на сумму ипотечных кредитов (вторичный рынок закладных). Первый источник является основным для ипотеки Германии, второй - для ипотеки США. В России пактически отсутствует вторичный рынок ценных бумаг, тем более закладных. Банки России пошли по другому пути. Они организуют муниципальные жилищные займы, аккумулируя тем самым деньги населения для кредитования строительства и покупку их жилья через продажу жилищных сертификотов,а также других ценных или причисленных к ним бумаг. Исследования Центра ипотечного бизнеса показывают, что необходимо формировать нормальный вторичный рынок закладных как по жилому, так и нежилому фонду недвижимости. Причем если в США этот рынок формировался сверху (по инициативе и под руководством правительства) через создание федеральной национальной ассоциации по закладным “ Фенни Мей ”, то в России этот процесс должен начинаться снизу, путем создания локальных вторичных рынков закладных под руководством местных органов власти.

Началом развития этих рынков и их сегментов могут быть системы жилищных займов. Центр ипотечного бизнеса совместно с Фондом имущества Москвы разработал схему, в которой центральным звеном ( мини “Фенни Мей” ) должна быть Московская ипотечная компания, работающая в тесной связи с правительством Москвы и его департаментами. Примерно такая схема жилищний ипотеки используется в Ярославе ( ярославский филиал Ипотечного акционерного банка ).

Основным источником ресурсов для ипотеки современной России должны быть сбережения как заранее предназначенные для решения жилищного вопроса ,так и текущие, а также временно свободные накопления предприятий, передаваемые ипетечным банкам на кредиты, обеспечивающие развитие этих предприятий. Например, строительные организации под процент ниже кредитной ставки банка дают ему свои временно свободные ресурсы для выдачи ипотечных кредитов на приобретение продукции этих организаций. Рациональное сочетание двух указанных схем получения кредитнях ресурсов при активном участии местных органов государственной власти может обеспечить высокие результаты ипотеки.

В процессе купли-продажи недвижимости право собственности переходит от продавца к покупателю, будь то юридическое (предприятие) или физическое (гражданин) лицо, только с момента регистрации договора купли-продажи.Описание прав собственности на недвижимое имущество составляет его титул. Отсутствие на момент регистрации других собственников или претендентов на эту зарегистрированную собственость называется чистотой титула.

Высокий уровень инфляции (который наблюдался до последнего времени) и система налогообложения в России обусловливают наличие в период приватизации государственной собственности двух цен на недвижимость - цены регистрации (или нормвтивной цены) и реальной (рыночной) цены сделки.Первая проходит во всех документах, оформляющих сделку купли-продажи недвижимости, и используется как база исчисления соответствующих налогов и платежей. Именно эту цену приходится учитывать как залоговую, так как в случае неплатежей иск к залогодателю может быть предъявлен только на эту официально зарегистрированную сумму. На рынке недвижимости фигурирует вторая цена, и не в рублях, а в долларах США. Кроме того, плата за приобретенную у физического лица квартиру должна вноситься наличными деньгами. Организация же как юридическое лицо может оплачивать сделку наличными в сумме не более пяти миллионов рублей. В этих условиях организация вынуждена заниматься переводом рублевых средств из безналичной формы в наличную, т. е. операцией, которую по действуюцему законодательству можно осуществлять только при заключении международных контрактов и т. д. Ни для кого не секрет, что, решая эти проблемы, различные риэлтерские и финансовые структуры идут на прямое или косвенное нарушение действующего законодательства. Наиболее распространенная схема взаимодействия банка и риэлторской фирмы -это когда последняя берет на себя все риски кредитования, оформляет недвижимость, по которой идет сделка, в свою собственность и в аренду заемщику. Заемщик оплачивает кредит или непосредственно банку, выплачивая риэлтерской организации арендную плату, включающую стоимость ее услуг по сделке, или риэлтерской организации - в виде арендной платы, а последняя перечисляет часть ее в виде платы за кредит банку. Строго говоря, здесь нет прямого залога недвижимости, а выдаваемый заемщику кредит нельзя назвать ипотечным. Существующая практика порождена нынешней хозяйственной системой и умрет вместе с ней. Чтобы покончить с подобной практикой, нужно изменить ценообразование, перейти к рыночной оценке недвижимости, ввести льготную систему налогообложения на отдельные операции с ней (осбенно с жилым фондом), улучшить законодательную базу ипотеки.

Для России, как представляется, наиболее приемлемо использование индексов, основанных на процентной ставке межбанковских кредитов, которая наиболее полно отражает колебание цен на кредитные ресурсы финансового рынка. Кредиторы в этом случае могут на основе прогнозирования инфляции и реальной стоимости кредитных ресурсов корректировать ожидаемую норму прибыли, переоценивать доход заемщика и стоимость его собственности. Такой механизм применяется, например, в США, Канаде, Великобритании, т. е. в странах с относительно стабильной экономикой. Однако он требует ограничения изменений процентной ставки ипотечного кредита как на весь период кредитования, так и по отдельным его этапам, что очень важно, поскольку неопределенность кредитной ставки лишает смысла сам кредит. В США, например, корректировка процентной ставки ограничена двумя процентами от начальной ставки в течение года и шестью процентами - в течение всего срока кредитования. Примечательно, что названные ограничения не зафиксированы ни в одном нормативном документе, тем не менее ипотечные банки и компании США соблюдают их. Кто и в каком размере установит подобные ограничения для наших финансовых структур и каков должен быть механизм контроля за соблюдением этих ограничений в современной России с ее нестабильной экодомикой? Ответа на эти вопросы пока нет, да, похоже, никто его и не ищет.

Институтом экономики города в США разработан специально для России инструмент ипотечного кредитования с регулируемой отсрочкой платежей (ИРОП). Исходная процентная ставка по ИРОП устанавливается на насколько пунктов выше ставки процента на межбанковском кредитнам рынке. Это превышение остается постоянным на протяжении всего кредитного периода. Таким образом, фактическая ставка изменяется вслед за ставкой по межбанковскому кредиту, что обеспечивает кредиту фиксированный доход. Эта контрактная ставка, по которой надлежит оплачивать кредит заемщику. Фактически он ежемесячно платит по так называемой платежной ставке, котарая гораздо ниже контрактной. Контрактная и платежная ставки корректируются каждые три месяца в соответствии с изменениями межбанковской процентной ставки. Одновременно пересматривается и баланс кредита , т. е. разница между суммой задолженности заемщика и величиной его фактических выплат добавляется к непогашенной сумме долга. Возникающая таким образом задолженность заемщика оформляется на основной срок кредита как новая сумма кредита, выданного под новые контрактную и платежную ставки. В целом такой очень интересный инструмент ипотечного кредитования, как ИРОП, мог бы широко использоваться в России, но с одним условием: если будет найден механизм компенсации кредитору упущенной им в связи с отложенными платежами по кредиту выгоды.

Нынешняя неопределенность кредитного механизма вместе с другими негативными социально-экономическими факторами значительно сдерживает развитие ипотеки в России. Чтобы сделать механизм ипотечного кредитования исправно работающим, в нем необходимо учесть нетолько высокий уровень инфляции, который будет существовать в России еще какое-то время, но и особенности функционирования ее финансовой системы, банковской деятельности, рынка недвижимого имущества, размер и структуру доходов населения, традиция, противоречивые реалии ее экономики.

Московская приватизация: ипотечные механизмы выкупа недвижимости.

Завершение “ваучерного” этапа приватизации и образование корпоративного экономики поставили перед новыми собственниками- правоприемниками муниципальных и государственных предприятий две взаимосвязанные задачи:

управления недвижимостью;

мобилизации денежных ресурсов для реализации инвестиционных проектов и выкупа соответствующего имущества.

Кчислу подобного рода инструментов, в принципе позволяющих последовательно решать проблемы выкупа недвижимого имущества(включающего земельный участок) и привлечения инвестиций, относятся ипотека-ссуда под залог недвижимости. Важно подчеркнуть: предметом ипотеки может быть не только безусловное право собственности, но и право долгосрочного(как правило, более 49 лет) пользования недвижимым имуществом,т. е. аренда. Последнее обстоятельство особенно значимо применительно к земельным участкам. Как известно, в московской практике земля не продается (и в предвидимой перспективе мораторий на эту продажу, по-видимому, сохранится), а продается право долгосрочной аренды, что является достаточным основанием для обеспечения кредита.

Общие правила заключения договора об ипотеке любого предприятия , втом числе при выкупе предприятий потребительского рынка Москвы (в данном случае недвижимое имущество расматривается как неотемлемая часть предприятия независимо от организационно-правовой формы деятельности), можно свести к следующим основным положениям.

Определенный шаг в этом направлении в Москве сделан в конце 1995 г.: создана Ипотечная компания на базе центра ипотецного бизнеса, учредителями которого является Фонд имущества г. Москвы и Ипотечный акционерный банк. Основное направление деятельности этой компании - оказание юридических и консультационных услуг в области операций со столичной надвижимостью (объектами потребительского рынка). Как показали первые результаты работы, взаимодействие четырех субьектов - Фонда имущества, арендатора, Ипотечного банка и Ипотечной компании - позволяет смягчить еттественные противоречия и недоверие между аркндатором и банкиром. Ипотечная компания является гарантом юридической чистоты всех этапов операций по выкупу арендатором недвижимости. Самое главное заключается в том, что наличие такой компании позволяет разрешить сложнейшую проблему предоставления кредита под выкуп недвижимости с одновременным ее залогом и последующей регистрацией.

Ипотека (греч. hypotheka - залог, заклад) - представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

В июле 1995 г. Госдума приняла в первом чтении проект Федерального закона “Об ипотеке (залоге “недвижимости)”. Этот проект - развитие существующих положений о залоге вообще и Положений Гражданского кодекса РФ о залоге недвижимости в частности. Закон об ипотеке не вносит изменений в отношения собственности, но создает четкую процедуру залога недвижимого имущества. Главная цель закона - повысить надежность и эффективность пользования ипотеки как способа обеспечения недвижимым имуществом кредитных обязательств с односторонней защитой интересов собственников этого имущества. Основные положения проекта закона следующие: предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицам, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой; все ипотечные операции подлежат государственной регистрации; детально урегулированные взаимоотношения сторон по договору перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитуты); может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу; залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться специальным законом. Согласно статье 42 Закона РФ “О залоге” ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека - это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Для организации в сисмтеме комитетов по управлению государственным имуществом единого порядка решения или вопросов о даче согласия на залог в федеральной государственной собственности, закрепленной за федеральными предприятиями на праве полного хозяйственного ведения, Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом распоряжением N 890-р от 21 апреля 1994 г. утвердил Временное положение о согласовании залоговых сделок. Однако оно не распространяется на ипотеку и залог имущественный прав. В соответствии с этим положениием федерольное предприятие может осуществлять залог предприятия в целом, его структурных единиц и подрозделений как имущественных комплексов, а также отдельных зданий и сооружений только с согласия комитета управления имуществам по месту нахождения закладоваемого предприятия. Имущество, на котрое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя, т. е. должника.

В ипотечном договоре предусматриваются различные варианты взаимоотношений между залогодержателем изалого дателем. Так, с соглашением может быть установлено право залогодержаталя пользоваться доходами от заложенной недвижимоти в счет погашения кредита. Договор может редусмитривать значительную свободу действий залого дателя: возможность заложенного имущества с пореводом на приобретателя долга по обязательству, сдаче его в аренду; обреминение его новыми долгами и т. д. Договор об ипотеки заклучается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладний. Ипотека может быть установлена на: земельные участки; предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гараж и другие строения; иное недвижимое имужество. В настоящее время не существует единого порядка регистрации закладных. Такая регистрации проводится: по земельным участкам - в территориальных органах Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству; по жилым домам и квартирам - Бюро технической инвентаризации района (города, района в городе); по предприятию - в органе, осуществляющем регистрацию этого предприятия; по другому недвижимому имуществу - в органе проводящем регистрацию этого имущества. При ипотеке земльного учатка с находящимися на нем зданиями и сооружениями гасударственная регистрация ипотеки проводится оргамом, осуществляющим регистрацию земельного участка, котрый обязан передать сведения о регистрации ипотеки органу проводящему регистрацию соответствующих зданий и сооружений.

На регистрацию ипотеки преставляется заявление залогодержателя, закладная, документы, названные в закладной, в качестве приложения к ней, доказательства уплаты госудорственной пошлины за регистрацию.

Регистрационная запись включает: сведения о залогодателе; информацию о предмете ипотеки; указания на наличие предшествующих ипотек; срок действия ипотечного обязательства. Закладная должна содержать: слово “закладная”, заключенное в название документа; наименование залогодателя и указание места его жительства либо, если залогодатель - юридическое лицо, его местонахождение; наименование залогодержателя и указание места его жительства либо, если залогодержатель - юридическое лицо, его местонахождение; название кредитного договора или ипотечного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной (основного обязательства), с указанием даты и места заключения такого договора или основание возникновения иного основного обязательства; наименование должника по основному обязательству, если должник не является залогодателем, и указанием места жительства должника либо, если должник - юридическое лицо, его местонахождение; указание суммы основного обязательства , обеспеченной ипотекой по данной закладной, либо ссылку на содержащиеся в приложении к закладной условия, позволяющие определить эту сумму; указание срока или сроков уплаты суммы, обеспеченной ипотекой по данной закладной; название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной, и его местонахождение; денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной; наименование права, в соответствии с которым имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган, зарегистрировавшего это имущество, с указанием номера, даты и места регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право - точное наименование этого права; указание на то, имеются ли на имущество, являющееся предметом ипотеки, или на часть этого имущества другие закладные; сдано ли это имущество или его часть в аренду; обременено или необременено оно иным образом на момент регистрации ипотеки; подписи залогодателя и залогодержателя; наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и места регистрации. Закладная, не содержащая каких либо вышеназванных данных, не подлежит нотариальному удостоверению, а соответственно ипотека - государственной регистрации. В случае регистрации такая закладная может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица. По соглашению залогодателя с залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и условия. К закладной возможно приложение документов, определяющих условия ипотеки или необходимых для осуществления залогодержателем своих прав по этому договору. Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что они являются ее неотъемлемой частью, данные документы не обязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в порядке уступки требования в результате ее залога или иным образом.

Ипотека земельных ресурсов имеет следующие особенности.

Ипотека земельных ресурсов из состава сельскохозяйственного назначения допускается лишь для обеспечения исполнения кредитных договоров, связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства. Городские земли, на которых в соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка. При общей собственности на землю коллектива сельскохозяйственного предприятия ипотека может быть установлена также на принадлежащий гражданину земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общественной собственности. Не допускается ипотека части земельного участка, которая с учетом ее размера не может быть использована в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории. Залогодателем по договору ипотеки земельного участка и по договору залога закладной на земельный участок может быть банк, имеющий лицензию на осуществление ипотечных операций, выданную Центральным банком России. Здания, сооружения, которые находятся или будут возведены на закладываемом земельном участке и принадлежит залогодателю, могут быть заложены одновременно с участком по той же закладной. Если в закладной на земельный участок не предусмотрено, что находящиеся или возводимые на этом участке и принадлежащие залогодателю здания и сооружения заложены тому же залогодержателю, то в случае обращения залогодержателем взыскания на этот участок залогодатель сохраняет право на принадлежащее ему находящееся на этом участке здание или сооружение и приобретает сервитут (право ограниченного пользования) в отношении определенной части участка, необходимой для использования здания или соружения в соответствии с его назначением. В документе может быть также предусмотрено сохранение за залогодателем указанной части участка на право аренды на условиях, определенных в закладной. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к покупателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

В случае несвоевременного погашения ипотечного кредита или других “прогрешений” собственника его земельный участок может быть отчужден. Эта процедура называется “обращение взыскания” . Следует отметить, что в законодательстве многих стран Европы установлена довольно сильная защита прав потребителя недвижимости и в рамках процедуры обращения взыскания на недвижимость действует ряд защитных мер в пользу должников и собственников.

В настоящее время в нашей стране отсутствует ссудно-договорное право и законодательство об ипотеке и поземельных книгах. Важную роль в ипотеке играет также договорная документация по земельным участкам. Развитие ипотеки невозможно без точного обмера земельных участков и создания кадастровых и поземельных книг.Прт создании поземельных книг необходимо исходить из главного принципа: полноты регистрационных записей. Покупатель земельного участка и недвижимости на ней должен полностью доверять правильности записей и быть уверен в их полноте. Каждое из заинтересованных лиц должно иметь возможность быстро и недорого получить достоверную информацию о правовой ситуации по земельному участку. Информация кадастра должна точно соответствовать записям о правах собственника в поземельной книге для возможности в любое время провести идентификацию земельных участков и установить их правовой статус.

Ипотека предприятий имеет следующие особенности.

Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества предприятия или уполномоченного им органа либо на основании решения органа, уполномоченного учредительными докуменоами предприятия. Договор ипотеки предприятия, заключенный с нарушением этого требования, недействителен.

Ипотекой предприятия может быть обеспеченно денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия. Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации. Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора ипотеки. В случае когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по исполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с моментазаключения договора ипотеки.

Сстав имущества, передаваемого в ипотеку предприятия, иоценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия являются обязательными приложениями к закладной. Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять взаймы и иным способом распоряжаться имуществом, вносить изменения в состав имущества предприятия, переданного в ипотеку, если это влечет уменьшения общей стоимости его активов, указанной в закладной, и не нарушает других условий договора ипотеки.

Ипотека жилых домов и квартир имеет следующие особенности.

Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры), не могут быть предметом ипотеки.

В странах с развитой рыночной экономикой ипотека как вид кредита существует в разных формах:

пружинная;

ролл-оверная;

с выплатой только одних процентов;

с обратным аннуитетом;

с пересматриваемой ставкой;

с участием в приросте стоимости.

Ипотека ролл-оверная (англ. rollover) - ипотечный кредит, при котором его срок делится на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и для каждого из них с учетом конъюктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким образом, ролл-оверный кредит - это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой (“пружинной” ипотеки).

Ипотека с выплатой только одних процентов - шаровая ипотека, предусматривающая периодические выплаты только процентов. Термин “шаровая” означает аналогию, например, с катанием снежка. Катаем маленький снежок по снегу и он превращается в снежный ком (шар). Чем больше катаем, тем больше размер шара.”Шаровой” платеж означает крупный итоговый платеж по кредитному долгу. В течении нескольких первых месяцев или лет основная сумма долга или не погашается, или погашается только малая ее часть. Затем наступает срок выплеты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стараются заранее договориться о новом кредите с тем, чтобы при наступлении срока “шарового” платежа не лишиться своей недвижимости из-за несоблюдения своих обязательств.

К_з=И / К х 100%

где И - сумма ипотечного кредита, руб.;

К - общая стоимость недвижимости, руб.

Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью. С точки зрения кредиторов (например, ипотечного банка), более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложеной недвижимости.

Пример.

К_з= 200 / 320 х 100 = 62,5 %

Ипотечная постоянная (П_и) представляет собой процентное отношение ежегодных платежей по ослуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита:

П_и= Д / И х 100 %

где Д - годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.;

И - основная сумма ипотечного кредита, руб.

Пример.

Годовая сумма платежей по обслуживанию долга составляет 40 млн. руб. при сумме ипотечного кредита 200 млн. руб., который был взят на срок 10 лет при прицентной ставке 5 % годовых. Ипотечная постоянная равна:

П_и= 40 / 200 х 100 = 20 %

Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента по кредиту. Превышение ипотечной постоянной над процентной ставкой обеспечивает выплату основной суммы кредита. Если ипотечная постоянная равна процентной ставке по ипотечному кредиту, погашение всей перврначальной суммы кредита произойдет “шаровым” платежом.

Когда ипотечная постоянная будет меньше размера прицентной ставки, выплаты по кредиту не покроют даже проценты по нему. В этом случае не выплаченная часть поцентов будет накапливаться вместе с основной суммой ипотечного долга и его остаток будет расти.

Ипотечные кредиты, как правило, недороги. Процент, взимаемый за такой кредит, обычно не превышает 5-7 % годовых.

Для инвестиционной активнасти ипотечного кредитования нужны следующие условия:

развитая нотариальная система;

развитая судебная система;

развитая платежная система.

Сегодня абсолютно ликвидными на рынке недвижимости являются только квартиры. Время продажи квартиры составляет 4-6 недель. Менее ликвидны магазины и офисные площади, даже в центральных частях города. Пактически не пользуются спросом промышленные здания и сооружения. Это обясняется нежеланием предпринимателей рисковать своим капиталом и общей неудовлетворительной ситуацией с инвестициями в производстве. Для многих банков возникает острая проблема невозврата кредита, когда в качестве залога они приняли промышленное предприятие. Если кредит не возвращен в срок, то банк сталкивается с целом рядом трудностей при отчуждении предмета залога.

Сегодня идет активный поиск обходных путей в сфере ипотеки. Многие ипотечные банки применяют такую форму обеспечения возвратности кредита, как продажа по минимальной цене кредитодателю дома сземельном участком, офиса, квартиры или иной недвижимости.

При своевременной возврате суды по условиям договора кредитор обязуется пробать обратно указанное имущество. Заемщик в этом случае практически лишон права на судебную защиту, так как обязательства кредитора не имеют правового характера. Снизить степень риска можно путем заключения договора купли-продижи под отлагательным (факт неуплаты) или отменительным (факт уплаты продавцом выданной ему денежной суды в установленный срок) условиями. То есть в договор купли-продажи должно включаться условие о том, что он вступает в силу и банк приобретает право собственности на продаваемое имущество лишь при невозврате в указанный срок заемщиком-продавцом долга.

Перечислим следующие проблемы становления института ипотеки в России:

Главным условием создания возможностей для использования ипотечного кредита является законодательное обеспечение частной собственности на землю с введением регистрационного порядка ее оборота. Для того чтобы оборот земли не наносил ущерба интересам государства, необходимо сохранение категорий земель с различным статусом собственности с установлением законодательно-разрешительного порябка изменения категорий.

Следует создать правовой институт, регламентирующий права собственности на землю, недвижимое имущество и процедуру залога недвижимости. Он должен включать в себя целую систему норм как материальных, так и поцессуальных.

Необходимо создание нового аппарата регистрации оборота недвижимости или поручение этой регистрации одной из административных структур, действующей в России, например проектно-инвентаризационному бюро. Безуслвно, что такая регистрационная система должна быть единий для России и закреплена в законодательном порядке.

Для выдачи ипотечных кредитов необходимо законодательство о поземельных книгах. В ипотечном кредитовании важную роль играет надежная и достоверная документация по земельным участкам, их точный обмер. Поэтому надо создать кадастровые и поземельные книги, без которых невозможно ипотечная деятельность долгосрочной ориентации.

Соответстующая мировым процессуальным и экономическим стандартам и поддерживаемая государством система залогового (и ипотечного) кредитования в России сможет эффективно влиять на решение проблемы промышленного и жилищного инвестирования.

В целях повышения эффективности ипотеки и сделок с недвижимостью Президент РФ издал 28 февраля 1996 г. Указ “О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования”.¹(Российская газета. - 1996. - 6 марта.)

Здание, втом числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные сземлей могут быть предметом ипотеки только с одновременной ипотекой по томуже договору земельного участка, на котором находится это предприятие, здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо залогом принадлежащего залого дателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Другими словами, если земля под недвижимостью арендуется, то владелец недвижимости по данному Указу не имеет права на получения ипотечного кредита. Поэтому Президентом РФ были приняты 14 февраля 1996 г. Указ N 198 “О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под обектами недвижимости в сельской местности” и 7 марта 1996 г. Указ N 337 “О реализации конституционных прав граждан на землю”.