ЗЕМЕЛЬНО-ОЦІНОЧНА СТРУКТУРИЗАЦІЯ НАСЕЛЕНИХ ПУНКТІВ

2. ЗЕМЕЛЬНО-ОЦІНОЧНА СТРУКТУРИЗАЦІЯ НАСЕЛЕНИХ ПУНКТІВ

2.1. Виділення оціночних одиниць

Процес рентоутворення в межах населеного пункту відбувається, як правило, на внутрішньо неоднорідній території.

Головним в земельно-оціночній структуризації є встановлення відносної однорідності території за рентоутворюючими факторами, котрі впливають на потенційну прибутковість та інші соціально-економічні переваги від використання земель населених пунктів. Додержання цього принципу гарантує врахування рентоутворюючої природи окремих елементів території на різних ієрархічних рівнях: від населеного пункту в цілому до земельної ділянки.

Процедура економіко-планувального зонування передбачає:

*    аналіз природно-планувальних особливостей території населеного пункту, як просторового базису;

*    делімітацію земельно-оціночних одиниць, що характеризуються відносно однорідними споживчими властивостями;

*    по факторну оцінку ступеню цінності території населеного пункту в розрізі земельно-оціночних одиниць;

*    об’єднання земельно-оціночних одиниць в економіко-планувальні зони за ступенем цінності території та її функціональним призначенням.

Території сіл Новомихайлівської сільської ради невеликі за площею, практично однорідні за рентоутворюючими факторами, тому в них виділення земельно-оціночних одиниць та економіко-планувальне зонування не проводилось. При цьому коефіцієнт Км2 приймався на рівні 1.0.

Території населених пунктів поділяються за функціональним використанням. Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки і враховують відносну прибутковість наявних в її межах видів економічної діяльності наведені в додатку .

Значення коефіцієнта функціонального використання для земель, які зайняті виробничими, культурно-побутовими та господарськими будівлями і спорудами сільськогосподарського підприємства, прийнято на рівні 0,8.

Зазначене питання не врегульоване Методикою і Порядком грошової оцінки, тому робоча група по грошовій оцінці, яка створена згідно наказу Держкомзему України від 31 січня 1997 р. № 10 пропонує приведене вище значення коефіцієнта застосовувати при оцінці населеного пункту.

Локальні коефіцієнти застосовуються при визначенні вартості конкретної земельної ділянки і враховують особливості її місця розташування в межах території села.

Згідно з розділом 3 Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого наказом Держкомзему, Державного комітету України з містобудування і архітектури, Мінсільгосппроду та Української академії аграрних наук від 15.04.1997р № 46/131/63/34 передбачається можливість застосувати 30 коефіцієнтів, які відображають функціонально-планувальні, інженерно-інфрастуктурні, інженерно-геологічні, історико-культурні, природно-ланшафтні та санітарно-гігієнічні умови місця розташування земельної ділянки.

Для сіл даної сільської ради значущими є тільки 5 факторів локального рівня. Фактори, що впливають на місце розташування земельних ділянок, приведені в додатку .

3. ГРОШОВА ОЦІНКА ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕНИХ ПУНКТІВ

3.1. ГРОШОВА ОЦІНКА ЗАБУДОВАНИХ ТЕРИТОРІЙ

В основі грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що виникає завдяки місцерозташуванню їх у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштуванню їх території та якості земель з урахуванням природнокліматичних, інженерно-геологічних умов, екологічного стану та функціонального використання земель.

Грошова оцінка 1 квадратного метра земельної ділянки в населеному пункті (Цн) визначається за формулою:

Цн= (В х Нп / Нк) x Кф х Км, де

В - витрати на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр (у гривнях);

Нп - норма прибутку, 6 %;

Нк - норма капіталізації, 3%;

Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки;

Км - коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки(Км1, Км2, Км3).

На першому етапі оцінювальних робіт була визначена базова (середня) вартість одного квадратного метра населеного пункту (Цнм). Вона визначалася за формулою:

,

де В - витрати на освоєння та облаштовання території села в розрахунку на квадратний метр (у гривнях);

Нп - норма прибутку,що встановлена в розмірі 6 %;

Нк - норма капіталізації, що встановлена в розмірі 3 %;

Км1 - коефіцієнт, який характеризує регіональні фактори місця розташування населених пунктів.

Для сіл Новомихайлівської сільської ради коефіцієнт Км1, який враховує місцерозташування населеного пункту в приміській зоні з чисельністю більше 100 тис. чол., а також статус курорту Км2, який враховує будівну цінність території в межах економіко-планувальної зони ( по причині їх відсутності) не застосовується.

На другому етапі оцінювалися всі землі в межах кварталу в залежності від їх функціонального використання та місця розташування.

Вартість одного квадратного метра земельної ділянки (Цн) визначена за формулою:

Цн=Цнм х Кф х Км2 х Км3, де

Цнм - базова вартість 1 кв. м. населеного пункту, грн;

Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (додаток );

В зв’язку з відсутністю в даних селах економіко-планувальних зон коефіцієнт Км2 приймався на рівні 1.0.

Км3 - коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної ділянки (локальні фактори) (додаток ).

Добуток по факторних (локальних) оцінок при розрахунках не перевищував 1,50 і був не нижче 0,75 (згідно з розділом 3.9 Порядку грошової оцінки ............ ).

Розрахунки для визначення вартості одного квадратного метра та всієї площі земельних ділянок у межах кварталів наведені в додатку .

Грошова оцінка 1га сільськогосподарського призначення (1995р).