Основи землеустрою в Україні

1.4 Основи землеустрою в Україні

 

Землеустрій - сукупність соціально-економічних та екологічних заходів, спрямованих на регулювання земельних відносин та раціональну організацію території адміністративно-територіальних утворень, суб'єктів господарювання, що здійснюються під впливом суспільно-виробничих відносин і розвитку продуктивних сил (Закон України "Про землеустрій").

Види робіт із землеустрою - обстежувальні, пошукові, топографо-геодезичні, картографічні, проектні та проектно-пошукові роботи, що виконуються з метою складання документації із землеустрою. Діяльність у сфері землеустрою -наукова, технічна, виробнича та управлінська діяльність органів державної влади, органів місцевого самоврядування, юридичних і фізичних осіб, що здійснюється при землеустрої. Документація із землеустрою - затверджені в установленому порядку текстові та графічні матеріали, якими регулюється використання та охорона земель державної, комунальної та приватної власності, а також матеріали обстеження та розвідування земель, авторського нагляду за виконанням проектів тощо. До заходів із землеустрою відносять передбачені документацією із землеустрою роботи щодо раціонального використання та охорони земель, формування та організації території об'єкта землеустрою з урахуванням їх цільового призначення, обмежень у використанні та обмежень (обтяжень) правами інших осіб (земельних сервітутів), збереження та підвищення родючості грунтів.

Проект землеустрою - сукупність нормативно-правових, економічних, технічних документів щодо обгрунтування заходів з використання та охорони земель, які передбачається здійснити протягом 5-10 і більше років. Землеустрій забезпечує:

·      реалізацію державної політики щодо використання та охорони земель, здійснення земельної реформи, вдосконалення земельних відносин, наукове обгрунтування розподілу земель за цільовим призначенням з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів, формування раціональної системи землеволодіння та землекористування, створення екологічно сталих агроландшафтів тощо;

·      надання інформації для правового, економічного, екологічного та містобудівного механізмів регулювання земельних відносин на національному, регіональному, локальному і господарському рівнях шляхом встановлення особливого режиму та умов використання й охорони земель;

·       встановлення та закріплення на місцевості меж адміністративно-територіальних утворень, територій природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, меж земельних ділянок власників та землекористувачів;

·      прогнозування, планування та організацію раціонального використання та охорони земель на національному, регіональному, локальному та господарському рівнях;

·      організацію території сільськогосподарських підприємств, установ і організацій з метою створення просторових умов для еколого-економічної оптимізації використання та охорони земель сільськогосподарського призначення, впровадження прогресивних форм організації управління землекористуванням, удосконалення структури та розміщення земельних угідь, посівних площ, системи сівозміни, сінокосів пасовищезміни;

·      розробку та здійснення системи заходів із землеустрою для збереження природних ландшафтів, відновлення та підвищення родючості грунтів, рекультивації порушених земель й землювання малопродуктивних угідь, захисту земель від ерозії, підтоплення, висушення, зсувів, вторинного засолення, закислення, заболочення, ущільнення, забруднення промисловими відходами та хімічними речовинами тощо, консервації деградованих і малопродуктивних земель, запобігання іншим негативним явищам;

·       організацію території підприємств, установ й організацій з метою створення умов сталого землекористування та встановлення обмежень і обтяжень (земельних сервітутів) у використанні та охороні земель несільськогосподарського призначення;

·       отримання інформації щодо кількості та якості земель, їх стану та інших даних, необхідних для ведення державного земельного кадастру, моніторингу земель, здійснення державного контролю за використанням та охороною земель.

Система землеустрою включає:

а) законодавчо визначену діяльність у сфері землеустрою;

б) органи, що здійснюють державне регулювання у сфері землеустрою;

в) організацію, регулювання та управління у сфері землеустрою;

г) здійснення землеустрою на національному, регіональному, локальному і господарському рівнях;

ґ) державний та самоврядний контроль за здійсненням землеустрою;

д) наукове, кадрове та фінансове забезпечення землеустрою;

є) суб'єкти та об'єкти землеустрою.

Суб'єктами землеустрою є: органи державної влади та органи місцевого самоврядування; юридичні та фізичні особи, які здійснюють землеустрій; землевласники та землекористувачі.

Землеустрій базується на таких принципах: дотримання законності; забезпечення науково обґрунтованого розподілу земельних ресурсів між галузями економіки з метою раціонального розміщення продуктивних сил, комплексного економічного й соціального розвитку регіонів, формування сприятливого навколишнього природного середовища; організації використання та охорони земель із врахуванням конкретних зональних умов, узгодженості екологічних, економічних і соціальних інтересів суспільства, які забезпечують високу економічну та соціальну ефективність виробництва, екологічну збалансованість й стабільність довкілля та агро-ландшафтів; створення умов для реалізації органами державної влади, органами місцевого самоврядування, фізичними та юридичними особами їх конституційних прав на землю; забезпечення пріоритету сільськогосподарського землеволодіння та землекористування; забезпечення пріоритету вимог екологічної безпеки, охорони земельних ресурсів і відтворення родючості ґрунтів, продуктивності земель сільськогосподарського призначення, встановлення режиму природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.

Правову основу землеустрою становлять Конституція, Земельний кодекс України, Закони України «Про топографо-геодезичну і картографічну діяльність», «Про планування і забудову територій», "Про землеустрій" та інші нормативно-правові акти.

Регулювання у сфері землеустрою здійснюють Верховна Рада України, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Кабінет Міністрів України, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, органи місцевого самоврядування, місцеві державні адміністрації, а також центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у межах повноважень, встановлених законом.

До повноважень цих органів у сфері землеустрою належать: визначення засад державної політики у галузі використання та охорони земель; затвердження документації із землеустрою щодо визначення та встановлення державного кордону України; затвердження загальнодержавних програм щодо використання та охорони земель; координація діяльності органів виконавчої влади з питань землеустрою; організація здійснення державного контролю при проведенні землеустрою; розроблення, затвердження та участь у реалізації республіканських програм використання та охорони земель, підвищення родючості ґрунтів відповідно до загальнодержавних програм; інформування населення про заходи, передбачені землеустроєм; вирішення інших питань у сфері землеустрою відповідно до закону.

Землеустрій проводиться в обов'язковому порядку на землях усіх категорій незалежно від форми власності в разі:

·          розробки документації із землеустрою щодо організації раціонального використання та охорони земель;

·           встановлення та зміни меж об'єктів землеустрою, у тому числі визначення та встановлення на місцевості державного кордону України;

·           надання, вилучення (викупу), відчуження земельних ділянок;

·          встановлення меж земель, обмежених у використанні та обмежених (обтяжених) правами інших осіб (земельні сервітути);

організації нових і впорядкування існуючих об'єктів землеустрою;

виявлення порушених землі й земель, що зазнають впливу негативних процесів, та проведення заходів щодо їх відновлення чи консервації, рекультивації порушених земель, землюваня малопродуктивних угідь, захисту земель від ерозії, підтоплення, заболочення, вторинного засолення, висунення, ущільнення, забруднення промисловими відходами, радіоактивними та хімічними речовинами та інших видів деградації, консервації деградованих і малопродуктивних земель.

Заходи, передбачені затвердженню у встановленому порядку документацією із землеустрою, є обов'язковими для виконання органами державної влади та органами місцевого самоврядування, власниками землі землекористувачами, у тому числі орендарями. Власники землі, землекористувачі й орендарі, при здійсненні землеустрою зобов'язані забезпечити доступ розробникам документації із до своїх земельних ділянок.

Організацію та планування землеустрою на загальнодержавному й місцевому рівнях здійсняють Верховна Рада України, Кабінет Міністрів України, органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядуванні відповідно до повноважень, встановлених Конституцією України, Земельним кодексом України та іншими законами України.

Землеустрій здійснюється на підставі: рішень органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування щодо проведення робіт із землеустрою; кладених договорів між юридичними чи фізичними особами (землевласниками і землекористувачами) та розробниками документації; судових рішень.

Державні стандарти, норми і прагла у сфері землеустрою установлюють комплекс якісних ті кількісних показників, параметрів, що регламентують розробку та реалізацію документації з урахуванням екологічний, економічних, соціальних, природно-кліматичних та інших умов. Державні стандарти, норми і правила у сфері землеустрою розробляються й затверджуються в установленому законом порядку.

Документація із землеустрою розробляється у вигляді програм, схем, проектів, спеціальних тематичних карт, атласів, технічної документації.

Виділяють такі види документації із землеустрою:

·          загальнодержавні й регіональні (республіканські) програми використання та охорони земель;

·          схеми землеустрою й техніко-економічні обгрунтування використання та охорони земель адміністративно-територіальних утворень;п

·          проекти землеустрою щодо встановлення та зміни меж адміністративно-територіальних утворень;

·          проекти землеустрою щодо організації та встановлення меж територій природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;

·          проекти землеустрою щодо формування земель комунальної власності територіальних громад і проекти розмежування земель державної та комунальної власності населених пунктів;

·           проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок;

·           проекти землеустрою щодо створення нових та впорядкування існуючих землеволодінь та землекористувань;

·           проекти землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обгрунтування сівозміни та впорядкування угідь;

·          проекти землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів;

·          робочі проекти землеустрою щодо рекультивації порушених земель, землювання малопродуктивних угідь, захисту земель від ерозії, підтоплення, заболочення, вторинного засолення, висушення, зсувів, ущільнення, закислення, забруднення промисловими та іншими відходами, радіоактивними та хімічними речовинами, покращання сільськогосподарських земель, підвищення родючості грунтів;

·          технічна документація із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки;

·          технічна документація із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку;

·          спеціальні тематичні карти і атласи стану земель та їх використання. Законами України та іншими нормативно-правовими актами можуть установлюватися інші види документації із землеустрою. Склад, зміст і правила оформлення кожного виду документації регламентуються відповідною нормативно-технічною документацією з питань здійснення землеустрою.

Замовниками документації можуть бути органи державної влади, органи місцевого самоврядування, землевласники й землекористувачі. Розробниками документації із землеустрою є юридичні та фізичні особи, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою відповідно до закону. Взаємовідносини замовників і розробників документації регулюються законодавством України та договором.

Замовники документації із землеустрою мають право:

·          доручати розробникам виконання робіт із землеустрою;

·          встановлювати наукові, технічні, економічні та інші вимоги до документації із землеустрою;

·           визначати строк виконання робіт і порядок розгляду документації із землеустрою;

·          визначати за погодженням із розробником документації вартість робіт із землеустрою та порядок їх оплати;

·           виступати власником документації із землеустрою;

·          проводити індексацію вартості виконаних робіт із землеустрою в порядку, встановленому законом;

·          здійснювати контроль за виконанням робіт із землеустрою в порядку, встановленому законом. Замовники документації із землеустрою за рахунок власних коштів мають право на вибір розробника та укладання з ним договору, якщо інше не передбачено законодавством України.

Замовники документації із землеустрою зобов'язані:

·           виконувати всі умови договору, а в разі невиконання або неналежного виконання нести відповідальність, передбачену договором і законом;

·          надавати вихідну документацію, необхідну для виконання робіт;

·          проводити відповідно до закону на конкурсній основі відбір розробників документації, що розробляється за рахунок коштів державного та місцевих бюджетів;

·          прийняти виконані роботи та оплатити їх.

Розробники документації із землеустрою мають право: виконувати роботи із складання документації; погоджувати із замовником наукові, технічні, економічні та інші вимоги до документації строк виконання робіт, їх вартість та порядок оплати; вимагати індексації вартості виконаних робіт в порядку, встановленому законом; авторства на створену ними документацію; здійснювати авторський нагляд за реалізацією заходів, передбачених документацією; вимагати зупинення робіт, що виконуються з порушенням документації із землеустрою і призводять до нецільового використання земель та їх псування; вносити пропозиції щодо оновлення застарілої або розробки нової документації.

Розробники документації із землеустрою зобов'язані: дотримуватися законодавства України, що регулює земельні відносини, а також державних стандартів, норм і правил при здійсненні землеустрою; інформувати зацікавлених осіб; виконувати всі умови договору.

Земельно-оціночні роботи при здійсненні землеустрою виконуються з метою визначення якісних характеристик, економічної цінності та вартості земель. Оцінка земель проводиться для порівняльного аналізу та прогнозу ефективності використання землі як природного ресурсу та основного засобу виробництва, а також при здійсненні цивільно-правових угод, для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського й лісогосподарського виробництва, справляння державного мита тощо. Залежно від призначення оцінки земель проводиться економічна та грошова оцінка земель за методиками, затвердженими Кабінетом Міністрів України. Природно-сільськогосподарське районування земель при здійсненні землеустрою провадиться з метою обліку та відображення положення земель з урахуванням природних умов та агробіологічних вимог сільськогосподарських культур у єдиній системі класифікації. Природно-сільськогосподарське районування земель при здійснені землеустрою є основою для проведення оцінки земель, розробки схем і проектів використання та охорони земель.

Технічне забезпечення землеустрою базується на використанні засобів обчислювальної та інформаційної техніки, технічних засобів для виконання геодезичних та інших робіт. Технологічне забезпечення землеустрою базується на використанні сучасних інформаційних технологій та систем для збору, ведення, контролю, накопичення, зберігання, поновлення, пошуку, перетворення, переробки, відображення, видачі й передачі даних. Основою інформаційного забезпечення землеустрою є автоматизовані системи, призначені для обробки даних земельно-кадастрових, топографо-геодезичних та інших зйомок і дистанційного зондування, ведення земельної статистики, прогнозування, планування, проектування, картографування, організаційного управління.

Консалтингові послуги з питань землеустрою передбачають:

·          консультування власників землі та землекористувачів щодо раціонального використання та охорони земель;

·          надання інформації про результати досліджень щодо використання та охорони земель, запровадження та здійснення природоохоронних заходів тощо;

·          надання інформаційних послуг з питань земельного законодавства, здійснення цивільно-правових угод, оцінки земель, оподаткування, оренди та інших послуг щодо земельних ділянок;

·          надання сільськогосподарським товаровиробникам і громадянам практичної допомоги щодо складання бізнес-планів.

Консалтингові послуги землевласникам та землекористувачам надають юридичні особи незалежно від їх організаційно-правової форми господарювання та форми власності й фізичні особи, які здійснюють господарську діяльність у сфері землеустрою.

Загальнодержавні та регіональні програми використання та охорони земель розробляються для розвитку програм економічного, науково-технічного та соціального розвитку України та охорони довкілля. Загальнодержавні та регіональні програми використання й охорони земель визначають склад і обсяги першочергових і перспективних заходів з використання та охорони земель, а також обсяги й джерела ресурсного забезпечення їх реалізації. Порядок розробки загальнодержавних і регіональних програм використання та охорони земель встановлюється Кабінетом Міністрів України.

Схеми землеустрою та техніко-економічні обґрунтування використання й охорони земель адміністративно-територіальних утворень розробляються з метою визначення перспективи щодо використання та охорони земель, для підготовки обґрунтованих пропозицій у галузі земельних відносин, організації раціонального використання та охорони земель, перерозподілу земель з урахуванням потреби сільського, лісового та водного господарств, розвитку сіл, селищ, міст, територій оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного призначення, природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення тощо. Строки реалізації заходів, визначених схемою землеустрою та техніко-економічними обґрунтуваннями використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, залежать від поставлених завдань, але не можуть бути меншими 10-15 років.

Врахування державних інтересів при здійсненні землеустрою на місцевому рівні полягає у виконанні заходів, передбачених загальнодержавними програмами щодо використання та охорони земель, схемами землеустрою та техніко-економічного обґрунтування використання та охорони земель, проведення державної експертизи й здійснення державного контролю за використанням та охороною земель.

Врахування громадських інтересів при здійсненні землеустрою на місцевому рівні полягає у прогнозуванні та забезпеченні комплексного розвитку соціальної та інженерної інфраструктури території. Врахування приватних інтересів при здійсненні землеустрою на місцевому рівні полягає в забезпеченні фізичним та юридичним особам рівних можливостей набуття у власність або користування, у тому числі на умовах оренди, земельних ділянок і в захисті їх прав на землю.

Державний контроль за проведенням землеустрою, виконанням запроектованих заходів та дотриманням вимог, встановлених законами України та іншими нормативно-правовими актами при розробці документації із землеустрою, здійснюється уповноваженими органами виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Фінансування робіт із землеустрою здійснюється за рахунок коштів Державного бюджету України, місцевих бюджетів, коштів юридичних осіб, громадян та інших джерел, не заборонених законом. За рахунок коштів Державного бюджету України в порядку, що визначається Кабінетом Міністром України, фінансуються:

·          підготовка документації із землеустрою щодо визначення та встановлення державного кордону України;

·          розробка загальнодержавних і регіональних програм використання та охорони земель;

·          розробка проектів законів України, інших нормативно-правових актів з питань землеустрою;

·          науково-дослідні роботи та фундаментальні дослідження у сфері землеустрою загальнодержавного значення;

·          проекти землеустрою щодо організації та встановлення меж територій природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність;

·          здійснення землеустрою на землях державної власності

На землях комунальної власності за рахунок коштів місцевих бюджетів фінансуються роботи із землеустрою щодо встановлення меж адміністративно-територіальних утворень, складання схем, розроблення техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних утворень, інвентаризації земель. Роботи із землеустрою можуть фінансуватися відповідно до укладених договорів за рахунок коштів громадян, юридичних осіб та інших джерел, не заборонених законом.

Висновки

1. Для розуміння суті дисципліни "Економіка нерухомості" необхідно знати такі ключові терміни: "об'єкт нерухомості", "основні фонди", "земельна ділянка", "підприємство як майновий комплекс". При цьому необхідно відрізняти пов'язані з ними, але відмінні за смисловим змістом поняття, зокрема, "нерухомість", "нерухоме майно", "земля" тощо.

2. В результаті вивчення вищевикладеного можна прийти до розуміння, що об'єкти нерухомості:

·           мають свої особливості порівняно з іншими матеріальними об'єктами;

·           характеризуються як родовими, так й власними ознаками;

·           на ринку нерухомості проявляють свою сутність у двох аспектах - як благо і як джерело доходу;

·           мають життєвий цикл, є послідовністю процесів існування об'єкта, кожній стадії якого властивий ряд етапів, заходів, дій;

·           можуть мати різні класифікації відповідно до їх цільового призначення.

3. Об'єкти нерухомості протягом всього багатостадійного життєвого циклу свого існування проявляють свої власні та різноманітні особисті ознаки залежно від призначення: як джерела доходу або блага.

У зв'язку з цим об'єкти нерухомості знаходяться в центрі економічних процесів, приватних і державних інтересів, різних законів, норм, стандартів і т.д., що діють на ринку нерухомості.

4. Всі діючі в даний час класифікації об'єктів нерухомості засновані на:

Ø   історичному підході до становлення ринку нерухомості;

Ø   логіці об'єднання об'єктів нерухомості у групи за реально існуючих умов;

Ø   новітніх тенденціях розвитку ринку нерухомості та його окремих секторів.

Специфічним різновидом об'єктів нерухомості є кондомініум. з урахуванням складності й різнорідності складу підприємства як майнового комплексу, даний об'єкт нерухомості та операції з ним (приватизація, продаж, застава) виділений законодавством в окремий вид.

5.   В економічній системі ринку нерухомості земля займає ключове місце через унікальність як природного об'єкта, так і як об'єкта нерухомості через унікальність (у тому числі багатофункціональне призначення) й специфіку правових і суспільних відносин, що складаються в цій області.

Практикум

 

Тестові завдання.

1. Поняття нерухомість визначає:

а) економічні відносини суб'єктів ринку;

б) правові відносини суб'єктів ринку;

в) майнові відносини суб'єктів ринку;

г) всі відповіді правильні.

2. До об'єктів нерухомості слід віднести:

а) зелені насадження вулиць;

б) літаки;

в) автомобілі;

г) квартири.

3. Сервітут дає право:

а) насаджувати дерева на чужій земельній ділянці;

б) проводити через чужу земельну ділянку водопостачання;

в) захоплювати частку чужої земельної ділянки;

г) здійснювати добування копалин на чужій земельній ділянці, якщо джерело їх розташоване на власній.

4. Кондомініум - це:

а) єдиний комплекс нерухомого майна;

б) індивідуальне володіння житловою площею;

в) ізольоване приміщення призначене для квартири;

г) всі відповіді правильні.

5. До основних ознак об'єктів нерухомості слід віднести:

а) однорідність, гнучкість, ергономічність;

б) унікальність, довговічність, стаціонарність;

в) розгалуженість, стійкість, виробничість;

г) репрезентативність, структурність, формалізованість.

6. Передпроектна стадія життєвого циклу об'єкта нерухомості включає:

а) вибір архітектурно-інженерної організації;

б) координацію ведення будівельних робіт;

в) ремонт об'єкта;

г) оформлення дозвільної документації.

7. Стадія експлуатації об'єкта нерухомості включає:

а) вибір архітектурно-інженерної організації;

б) координацію ведення будівельних робіт;

в) ремонт об'єкта;

г) оформлення дозвільної документації.

8. Стадія закриття об'єкта нерухомості включає:

а) вибір архітектурно-інженерної організації;

б) координацію ведення будівельних робіт;

в) ремонт об'єкта;

г) знос об'єкта.

9. Ознаками елітного житла є:

а) висока ціна. 1 м² житлової площі;

б) його унікальність чи легенда;

10. Охарактеризуйте основні елементи підприємства як особливого об'єкта нерухомості.

11. В чому полягають особливо сті приватизації підприємства як особливого об'єкта нерухомості?

12.  Які особливості має земля як об'єкт нерухомості?

13.  Що розуміється під земельною ділянкою? Дайте її характеристику.

14.  Розкажіть про склад земель за їх цільовим призначенням.

15.  Що таке суб'єкти і об'єкти земельних відносин? Поясніть, в чому полягає розмежування власності на землю.

16.  Що розуміється під землеустроєм й землевпоряджувальним процесом?