Аренда и ее виды

Содержание

 

Введение........................................................................................................... 2

Глава 1. Договор аренды (имущественного найма) по действующему гражданскому законодательству России

1.1 Понятие и содержание договора аренды (имущественного найма)....... 5

1.2 Возникновение и прекращение договора аренды................................. 29

Глава 2. Отдельные виды договора аренды

2.1 Договоры аренды недвижимого имущества.......................................... 40

2.2 Договор аренды движимых вещей......................................................... 51

3.3 Финансовая аренды (лизинг).................................................................. 58

Заключение.................................................................................................... 66

Библиографический список........................................................................... 70

 

Введение

Актуальность темы исследования. Формирование в современной Российской Федерации рыночных отношений обострило потребность в стабильных гарантиях защиты новых по своему содержанию, существующих в нем имущественных прав и интересов. Возникла необходимость обеспечения нормального функционирования различных видов хозяйственной деятельности. В свою очередь, это предопределило потребность разносторонней научной разработки современных форм хозяйственной деятельности, осуществляемой в настоящее время в России, в числе которых важное место занимают арендные отношения.

Аренда в своих проявлениях разнообразна. Она широко применяется во взаимоотношениях между юридическими лицами. Нередко используют договор аренды и граждане как для удовлетворения собственных личных и бытовых потребностей, так и для осуществления индивидуальной предпринимательской деятельности. Государство и муниципальные образования, учитывая преимущества, которые предоставляет аренда, позволяющая при сохранении права собственности на имущество получать дополнительные доходы, также достаточно активно применяют данный вид договора.

Договор аренды опосредует как наиболее типичные отношения по переходу имущества во временное владение и пользование на возмездных началах, так и специфические отношения по владению и пользованию имуществом (например, лизинг, договор аренды транспортных средств и т.д.). Переход имущества от собственника (титульного владельца) к другому лицу во временное владение и пользование является актом распоряжения им.

Степень разработанности темы. Отдельные вопросы гражданского права, посвященные аренде в целом и ее некоторым видам, подвергались изучению в диссертациях, монографиях, научных публикациях и учебной литературе.

Среди ученых, уделивших особое внимание различным аспектам правового регулирования договорных отношений, в том числе и арендных отношений, можно назвать Т.Д. Алексеева, М.В. Васильеву, В.В.Витрянского, В.Д. Газмана, А.Н. Гуляева, P.M. Долуханяна, В.А Егиазарова, И.В. Ершову, Э.А. Зинчук, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкину, Е.В. Кабатову, А.Г. Калпина, О.Н, Красавчикова, Н.Г. Катанян, Д.С. Левенсона, Д.И. Мейера, В.П. Мозолина, С.Н. Мызрова, Э.Л. Плоома, М.Г. Пронину, СБ. Пугинского, Ю.Н. Самохвалова, Э.Д. Соколову, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Е.Н. Чекмареву, Г.Ф. Шершеневича и других.

Многие работы, посвященные арендным обязательствам (обязательствам по имущественному найму), как правило, освещают отдельные виды договора аренды (имущественного найма).

Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением, изменением и прекращением договора аренды (имущественного найма).

Предметом исследования являются нормативные правовые акты, регламентирующие арендные (отношения имущественного найма) и финансовые отношения, возникающие при формировании доходов государственного и местных бюджетов как за счет неналоговых платежей, в том числе арендной платы, так и за счет налогов, взимаемых при сдаче в аренду имущества, находящегося на праве частной собственности; существующая договорная и правоприменительная практика в сфере арендных отношений, в том числе использование договора аренды органами внутренних дел.

Основной целью работы является совершенствование правового регулирования арендных отношений (отношений имущественного найма), обусловливающее расширение применения договора аренды.

Для достижения указанной цели автор поставил перед собой ряд научно-исследовательских задач, к числу которых относятся:

- выявление тенденций развития гражданского и финансового законодательств, регулирующих арендные отношения (отношения по имущественному найму);

- определение правового статуса субъектов договора аренды (имущественного найма);

- выработка предложений по совершенствованию финансово-правового и гражданско-правового регулирования арендных отношений (имущественного найма);

Методология и методы исследования. Теоретико-методологическую основу работы составляет диалектический метод познания общественных процессов и явлений. При проведении исследования применялись такие частные и специальные методы научного познания, как методы статистического, логического, формально-юридического, функционального, сравнительно-правового и системно-структурного анализа, анкетирование, интервьюирование и обобщение судебной и арбитражной практики по рассмотрению споров, возникающих из арендных отношений.

Структура работы. Дипломная работа состоит из введения двух глав, заключения и библиографического списка.

Глава 1. Договор аренды (имущественного найма) по действующему гражданскому законодательству России 1.1 Понятие и содержание договора аренды (имущественного найма)

Приступая к исследованию правового регулирования арендных отношений (отношений имущественного найма) в современных условиях обнаруживается наличие в законодательстве нескольких терминов, обозначающих правовую форму этих отношений: «аренда», «имущественный наем», также применяется «прокат», «лизинг».

Следует отметить, что на сегодняшний день в гражданском законодательстве «аренда» и «имущественный наем» существуют как синонимы. Употребление в литературе и нормативных правовых актах то одного, то другого термина связано не столько с различиями отдельных видов договоров, сколько со сложившейся практикой их применения в определенных сферах[1].

Одноименные термины (наем, аренда, прокат) уже в советском праве потеряли свою былую специфику. Произошло это, как нередко бывает в истории языка, в результате изменения смыслового значения этих терминов. Они не свидетельствуют более о различии правового режима и применяются случайно.

Термины «имущественный наем», «аренда», «прокат» применялись в советский период в судебной практике к самым разнообразным отношениям граждан друг с другом и с социалистическими организациями по поводу найма имущества. Соответственно отождествлялись слова «наниматель» и «арендатор». Организация - наймодатель, вся деятельность которой состоит в сдаче в наем имущества, часто называлась прокатным пунктом. Таким образом, советское право употребляло разнообразную терминологию применительно к договору имущественного найма, конструируя его в то же время как единый правовой институт.

В современном гражданском законодательстве понятия аренда и имущественный найм являются также тождественными. Гражданским законодательством эти понятия поставлены на одну ступень, юридическую силу имеет и понятие аренда, и понятие имущественный найм, что закреплено статьей 606 Гражданского кодекса РФ. Прокат же отнесен к одному из видов аренды. В юридической литературе полноправно употребляются определения договора аренды и договора имущественного найма.

Стремление отдельных ученых разграничить понятие «аренды» и «имущественного найма», относя к «аренде» только договоры предпринимательского характера[2], не нашло поддержки ни в теории, ни в законодательстве.

В нашем исследовании мы будем придерживаться общепринятого подхода и использовать термины «аренда» и «имущественный найм», как синонимы, при указании на институт в целом, а «прокат», «лизинг» и т.д. при изучении соответствующих видов аренды.

Возвращаясь к понятию договора аренды, можно выделить некоторые присущие ему характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правового договора.

Во-первых, он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем.

Во-вторых, в ГК РФ обнаруживается стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, во всяком случае, тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов.

В третьих, выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования на время, финансовой аренды (лизинга)) произведено в ГК РФ не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.

С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

Общепринято считать договор аренды консенсуальным договором, «поскольку обязанность передать имущество и вносить плату возникает из достигнутого сторонами соглашения, а фактически эти действия совершаются после того, как соглашение состоялось»[3]. На практике встречаются случаи, когда арендодатель требует исполнения обязательств арендатором, не исполнив свои обязательства в полной мере. Доказательством этого служит нижеприведенный пример. Между комитетом по управлению городским имуществом и АООТ был заключен договор аренды помещения. «АООТ арендную плату, установленную договором, не вносило, в связи с чем, комитет по управлению городским имуществом обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа. Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.07.2006 № 13678/06 решение и постановление по делу отменены и оно направлено на новое рассмотрение по следующим основаниям[4].

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Договором аренды, заключенным между сторонами, предусмотрено, что передача арендатору объекта в пользование осуществляется по акту сдачи-приемки. По утверждению ответчика, передача помещения в пользование по акту не производилась. Арендуемое помещение находится на капитальном ремонте и арендатор не может использовать его по назначению до приемки объекта межведомственной комиссией. Кроме того, арендатор является генеральным подрядчиком по капитальному ремонту здания и в связи с отсутствием средств у балансодержателя взял на себя дополнительное обязательство по финансированию объекта. Указанные обстоятельства судом не исследованы»[5].

Из анализа приведенного примера, можно сделать вывод. Согласно статье 307 ГК РФ одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги), а кредитор имеет право потребовать от должника исполнения его обязанности.

Действительно, в целом договор аренды сформулирован в ГК РФ как консенсуальный договор. Однако нельзя не согласиться с мнением А.А. Иванова, что «договоры аренды транспортных средств обеих разновидностей сформулированы как реальные»[6]. К примеру, «по договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное пользование и владение и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации» (ч.1 ст. 632 ГК РФ), то есть применяется формулиовка не консенсуального, а реального договора.

По нашему мнению, в рассматриваемом случае можно предположить, что это юридико-технческая неточность законодателя. Поскольку в статье 18 Кодекса торгового мореплавания РФ уже говориться, что по договору фрахтования судна на время (тайм-чартеру) судовладелец обязуется за обусловленную плату (фрахт) предоставить фрахтователю судно и услуги членов экипажа судна в пользование на определенный срок для перевозок грузов, пассажиров или для иных целей.

Отдельно следует отметить существование договоров, предусматривающих необходимость государственной регистрации, для придания им юридической силы. Их наличие не совсем вписывается в имеющуюся схему консенсуального договора.

На наш взгляд, соблюдение требования о государственной регистрации не является требованием к форме договора в узком смысле. Это особое условие вступление договора в действие. Конечно, государственная регистрация обычно предполагает наличие письменной формы, но, к примеру, в дореволюционный период в России допускалось заключать в устной форме договор найма земель между крестьянами с внесением записи в поземельную книг[7]. И сейчас устная форма сделки не препятствует регистрации в ГИБДД МВД РФ транспортных средств и номерных агрегатов[8].

Кроме того, в ГК РФ в статье 158 «Форма сделок» названы лишь устная и письменная (простая и нотариальная), а в статье 434 «Форма договора» не выделятся форма, связанная с государственной регистрацией. Другим доводом в пользу высказанной точки зрения можно считать то, что ч. 2 п. 1ст. 434 ГК РФ допускается заключение договора в обусловленной сторонами форме, даже если по закону такая форма и не требуется. Однако в отношении государственной регистрации такое правило не приемлемо, так как только нормативный правовой акт определяет круг сделок, подлежащих государственной регистрации.

Основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. В числе таких объектов недвижимости представлены земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятельными основными объектами недвижимости. Эти объекты недвижимости в юридической литературе нередко относятся к так называемой недвижимости по природе[9]. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости.

В судебной практике поднимался вопрос о необходимости регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных на срок менее одного года. Президиум Верховного Арбитражного Суда РФ, по этому поводу в информационном письме от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды» определил, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации, чем разрешил многолетний спор в данной сфере[10].

Проблема заключалась в неоднозначном толковании статей 609 и 651 ГК РФ и ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[11].

Имеется три основных точки зрения по этой проблеме.

Первая - договора аренды нежилых помещений подлежат государственной регистрации независимо от срока аренды. Данное мнение было основано на положении п. 2 ст. 609 ГК РФ, согласно которому договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. Единственное исключение из этого правила содержится в п. 2 статьи 651 ГК РФ, но в нем речь идет только лишь об аренде зданий и сооружений, тогда как нежилые помещения таковыми не являются.

Подобный подход нашел отражение в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14 сентября 2007 г. по делу № А55-19287/07. Как указал суд, норма п. 2 ст. 609 ГК РФ является ненормативной и действует независимо от срока заключения договора аренды недвижимого имущества. По поводу же п. 2 ст. 651 ГК РФ суд отметил, что эта норма не может быть применена при разрешении рассматриваемого спора, поскольку объектом спорного договора являются нежилые помещения[12].

Вторая точка зрения: договор аренды нежилого помещения не подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды. Она была высказывается А.С. Емельяновым, который, обосновывая ее, предлагает следующий взгляд на положения п. 2 ст. 609 ГК РФ: «Статья 609 ГК РФ ... действительно предусматривает, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В то же время Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» установлено иное, а именно то, что регистрируется не сам договор аренды как сделка, а возникающее на его основании право аренды»[13]. Очевидно, слово «иное» трактуется автором как возможность замены государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества государственной регистрацией права аренды.

Третья точка зрения: договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. Из уже рассмотренного выше видно что, именно это мнение нашло свое подтверждение в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 г. № 52 «О государственной регистрации договоров аренды». Суть ее заключается в следующем.

Статья 1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки, с которыми подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленном законом.

Согласно части 2 п. 6 ст. 12 упомянутого закона помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания и сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Итак, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Исключение составляют договоры аренды зданий, сооружений или помещений, которые подлежат государственной регистрации лишь в случае их заключения на срок не менее одного года.

В тех же ситуациях, когда в условиях договора закреплено освобождение от наемной платы, можно говорить об отсутствии арендных отношений, даже если производится возмещение коммунальных расходов: имеет место договор ссуды, возлагающий на ссудополучателя по общему правилу обязанность по содержанию имущества (ст. 695 ГКРФ). При внесении платы за содержание вещи ссудодателю мы сталкиваемся с «сочетанием различных по своей природе договоров договор по безвозмездной передачи имущества в пользование и договор на возмездное оказание услуг»[14].

Договор аренды - это взаимный договор, так как «праву наймодателя на наемную плату и обязанности по передаче имущества в пользование соответствует обязанность нанимателя по внесению арендной платы и право требовать передачи ему в пользование имущества»[15].

Среди основных признаков имущественного найма в литературе называют: