Навигация
Исследования состояния сферы градостроительства
56478
знаков
1
таблица
4
изображения
2. Исследования состояния сферы градостроительства
Решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 28.03.1997 утверждён Генеральный план города Кемерово на пятилетний срок. Постановлением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 25.10.2002 №52 действие указанного решения было продлено до 2007 года. Постановлением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 26.05.2006 №21 срок действия Генерального плана был продлен до 2010 года.
Принятие в 2004 году нового Градостроительного кодекса РФ вызвало необходимость разработки документа, регламентирующего проведение публичных слушаний, а также документа, устанавливающего виды разрешённого использования земельных участков города Кемерово. Поэтому в 2005 году было принято постановление Кемеровского городского Совета народных депутатов от 28.10.2005 №276 «О порядке организации и проведения публичных слушаний в городе Кемерово». В 2006 году разработаны Правила землепользования и застройки города Кемерово, утверждённые постановлением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 24.11.2006 №75.
Постановлением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 26.02.2006 №314 утверждена схема перспективных зон инженерного обеспечения территорий жилищно-гражданского строительства.
В 2007 году были разработаны местные нормативы градостроительного проектирования на территории города Кемерово, утверждённые постановлением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 16.08.2007 №165.
Принимаемые в настоящее время нормативные правовые акты, регулирующие градостроительную деятельность, разрабатываются в соответствии с Генеральным планом города, который был подготовлен и утвержден в середине 90-х годов прошлого столетия. Требования Генерального плана не всегда позволяют развивать территории в соответствии с существующими в настоящее время потребностями жителей нашего города. Поэтому одним из основных нормативных документов, регулирующих градостроительную деятельность на территории города Кемерово, который необходимо разработать и утвердить, является новый Генеральный план.
Осенью 2007 года также были внесены изменения в Устав города Кемерово. Таким образом, с точки зрения государства сделаны серьезные шаги для законодательного обеспечения градостроительной деятельности и развития государственно-частного партнерства в сфере комплексного освоения территорий. Строительная отрасль Кузбасса называется и чиновниками, и аналитиками, и экономистами одной из наиболее перспективных и динамичных отраслей в Кузбассе на ближайшие 10 лет.
Границы застроенной территории: ул. Соборная (четная сторона от пересечения с улицей Спортивной) – ул. Луговая - ул. Кавалерийская - ул. Гагарина - ул. Соборная (четная сторона) - ул. Сибиряков – Гвардейцев (четная сторона) – бр. Пионерский (нечетная сторона) - ул. Спортивная (нечетная сторона).
Одним из наиболее актуальных вопросов для рынка, конечно же, являются цены. По данным организатора круглого стола, компании «Бизнес-Аналитик Групп» средняя цена продажи за июнь составила:
§ офисная – 42 000 руб./кв.м.
§ торговая – 41 000 руб./кв.м.
§ производственно-складская – 10 000 руб./кв.м.
средняя арендная ставка, предлагаемая на открытом рынке за июнь, составила:
§ офисная – 1000 руб./кв.м./мес.
§ торговая – 1500 руб./кв.м./мес.
§ производственно-складская – 250 руб./кв.м./мес.
На 2008 и начало 2009 г. в г. Кемерово было введено в эксплуатацию 80 000 кв.м. площадей в новых торгово-развлекательных центрах.
Кроме этого, в ближайшие 3 года планируется строительство около 10 бизнес-центров и столько же торговых центров. Ставки аренды в новых объектах постоянно растут, максимальная ставка на июнь 2009 г. достигла 6500 руб./кв.м./мес. за торговую площадь и 2500 руб./кв.м./мес. за офисную.
Стоимость продажи 1 кв.м. по некоторым категориям коммерческой недвижимости выросла за год в 2-2,5 раза, например, по производственно-складским помещениям и по административным зданиям.
Активное строительство велось в Рудничном районе, в микрорайонах 11 и 12, застройщиками которых являются крупные промышленные холдинги «Сибирский деловой союз» и «Кузбассразрезуголь» через свои структуры «СДС-Финанс» и «Програнд» соответственно. Первые квартиры в новостройках в этих районах появились в продаже летом 2008 года и к декабрю составили 13% от всего объема предложения на открытом рынке. Значительная доля жилья была передана новым собственникам по социальным программам Администрации г.Кемерово.
На долю точечной многоэтажной застройки в 2008 году пришлось 77,2 тыс. кв.м., что составляет 28,59% от всего введенного в эксплуатацию жилья. Точечное строительство велось в Ленинском районе, на ФПК, на Южном.
Администрация города и области взяли курс на поддержание проектов комплексной застройки, о чем говорит практика продажи земельных участков под многоэтажную застройку в 2007-2009 году. Несмотря на заявления Администрации о выделении значительного количества площадок под точечную застройку, во второй половине 2008 года и 1 квартале 2009 года торгов по таким площадкам не проводилось. Все площадки по комплексному освоению территории достаются на аукционах ГлавУКСу, который заказывает генеральный план освоения территории, инвестирует в развитие инфраструктуры, выбирает застройщиков, контролирует ход строительства. Соответственно, ген. застройщиками в такой ситуации становятся крупные компании.
В 2008 году основные объемы по вводу жилья зафиксированы у следующих компаний, активно инвестирующих в строительство:
СК «СДС-Строй», г. Кемерово (Холдинговая компания «Сибирский деловой союз)- 55 000 кв.м.
ООО «Програнд», г. Кемерово (Холдинговая компания «Кузбассразрезуголь») – 45 000 кв.м.
АСО «Промстрой», г.Кемерово – 80 000 кв.м.
С одной стороны, на фоне снижения темпов строительства в конце прошлого и начале этого десятилетия, рост объемов значителен, с другой, рынок по-прежнему испытывает дефицит. Относительно объемов жилищного строительства в других крупнейших городах областного значения Западной Сибири Кемерово уступает всем городам, отставая по объемам ввода жилья от Новосибирска в 3,4 раза, от Красноярска в 2,8 раза, от Омска в 2,9 раза, от Барнаула в 1,3 раза, от Томска в 1,28 раза.
Рис. Объемы ввода жилья в ключевых городах Западной Сибири в 2008 г., тыс. кв. м.
Строительная и инженерная инфраструктура города оказалась не готова к растущему рынку, поскольку длительное время приоритеты находились в другой сфере, чувствовался дефицит финансирования. Ожидается, что привлечение крупных инвесторов в данную сферу позволит в достаточной степени насытить рынок жилья в ближайшие 5-10 лет.
На 2008 год в г.Кемерово запланирован ввод 310 кв.м. жилья, а к 2015 году объем сдачи должен, постепенно увеличиваясь, в перспективе дойти до 550 тыс. кв. м. в год. Для этого до 2015 года планируется развитие комплексной застройки 22 микрорайонов во всех районах города.
В 2008 г намечено продолжение комплексного развития уже застраиваемых территорий города: микрорайонов 11,11а, 12, 14.
Перспективными площадками под жилую застройку являются:
В Центральном районе города - микрорайоны 7б, 15 а, 15, 56
В Рудничном районе – это микрорайон № 12 а, 13
В Ленинском районе в перспективе планируется застройка микрорайонов № 61,62,63,64, которые значительно удлинят пр.Комсомольский.
Рассматривается проект застройки промышленной территории по участку, занимаемому ООО «Химволокно-Амтел Кузбасс» вдоль пр. Химиков между ул. Тухачевского и ул. Терешковой.
В Кировском районе города в 2008 г планируется освоить не менее 11 площадок.
В 2007 году на рынке появился новый сегмент недвижимости, привлекший значительное внимание – малоэтажное строительство и коттеджные поселки. Анализ данного сегмента показывает, что застройка такого рода оказала значительную конкуренцию многоэтажной застройке.
Основным Заказчиком по комплексному освоению территории в г. Кемерово выступает ГП КО «ГлавУКС».
На первичном рынке г. Кемерово можно выделить следующих застройщиков:
ООО «Програнд» (Работает в составе ХК «Кузбассразрезуголь») - инвестор строительства ЖК «Серебряный бор» в 12 микрорайоне Рудничного района
ООО «СДС-Финанс» (работает в составеиХК «Сибирский Деловой Союз») - инвестор строительства домов в 11 и 11а микрорайонах Рудничного района
АСО «Промстрой»
ООО «Сибрь-Инвест-Холдинг» - инвестирует в строительство домов в 14 микрорайоне (Заводский район п.Южный)
ООО «Кемеровогражданстрой» (работает в составе промышленной группы «Сибконкорд») – инвестирует в точечную застройку Ленинского района, Южного, разрабатывает проекты строительства в Центральном и Заводском районах.
ООО «Арсеналстрой»
ООО «Кузбасс-Инвест-Строй»
ООО «Кемеровоспецстрой»
ООО «Инвестиции–Комплект-Строй»
ООО «Жилсоцстрой»
ООО «Жилищник -2»
ООО «Ваш Дом Проект Инвест»
ООО «Тибет СВ»
ВЭ «Кузбасс»
Генеральными подрядчиками на строительных площадках г. Кемерово выступают следующие компании:
ООО «Трест Кемеровопромстрой»
ООО «Арт-Акцент»
ООО «РСУ-10»
ООО «Радомир»
ООО «Березовскшатострой-95»
ООО «Коветстройсервис»
ООО «Ваш Дом»
ООО ПСК «Глобалстрой»
В городе работают компании из других областей:
ОАО «Томский ДСК» (г. Томск)
ОАО ФСК «ГазХимстройИнвест» (г.Томск)
ООО «Неоград» (г. Новосибирск)
Среди агентств недвижимости реализующих значительное количество квартир от застройщика на первичном рынке жилья г.Кемерово можно выделить следующие:
«Ипотечный центр»
«Агентство недвижимости Кузбасса»
«Рикон -Панацея»
«Градиент»
Основной объем квартир на рынке реализовывается непосредственно застройщиками. Агентства недвижимости привлекаются для реализации инвестиционных квартир или продажи квартир на вторичном рынке. С ростом объема новостроек ситуация начала меняться в пользу передачи функций продаж агентствам как минимум у половины застройщиков. При этом, квартиру можно купить как у застройщика, так и у агентства. Стоимость квартиры у агентства, как правило, увеличивается на сумму комиссионных расходов за оформление документов или за оформление ипотечного кредита. Передача эксклюзивного права реализации квартир в строящемся доме 1 агентству пока скорее исключение, чем правило.
Параллельно часть застройщиков развивает свой собственный бизнес, преобразуя отделы продаж в полноценные агентства недвижимости, работающие как на первичном, так и на вторичном рынке.
Основной объем продаж квартир на первичном рынке происходит накануне сдачи дома в эксплуатацию (за 3-4 месяца), в это время в продажу выбрасывается около 50% квартирного фонда. Однако по некоторым застройщикам (например, ОАО «Кемеровопромстрой») объекты продаются задолго до окончания периода строительства, без активного предложения квартир на рынке через существующую систему продаж. Квартиры в уже сданном доме могут с разной периодичностью появляться на рынке в течение 1 года по мере сбрасывания инвестиционных объектов компаниями, вложившими средства в покупку на ранних этапах строительства, либо получившими квартиры в качестве расчета за выполненные работы.
Следует отметить недостаток информации о предложении квартир от самих застройщиков. Часть компаний-застройщиков характеризуются закрытой политикой в области реализации квартир. Информацию о наличии предложения и стоимости можно получить только после личного обращения в отдел продаж и формирования запроса на требуемое жилье. Сайты с информацией об объектах и с описанием предлагаемых к продаже квартир отсутствуют минимум у половины компаний, буклеты с подробным описанием предлагаемых квартир также не вошли в повседневную практику, что косвенно является следствием дефицитности рынка.
Условия приобретения квартир практически одинаковы у всех застройщиков: первоначальный взнос в размере 30% и рассрочка платежа до момента сдачи дома в эксплуатацию. Квартиру в строящемся доме можно купить как у застройщика, так и у агентства через договор долевого участия. Более 50% квартир приобретается конечными покупателями через ипотеку накануне или после сдачи дома в эксплуатацию.
Если рассмотреть структуру предложения квартир на открытом первичном рынке по районам города, то лидером предложения является жилой район Южный – 58,18% от общего объема предложения.
Рис. Структура предложения квартир на первичном рынке в открытой продаже по районам города Кемерово на февраль 2008г. (по данным «Бизнес-Аналитик Групп»)
На район ФПК приходится 20,91% предложения квартир через открытые источники на первичном рынке жилья.
Предложение квартир в строящихся домах Рудничного района через открытые источники составило 14,55% от совокупной выборки.
Это объясняется тем, что продажи осуществляются непосредственно застройщиками, не занимающимися активным продвижением квартир на рынке, информацию о предложении и стоимости можно получить только после личного обращения в центры продаж.
Квартиры в Центральном, Ленинском районах также реализуются в основном застройщиками, поэтому доля их в совокупной выборке не велика.
По количеству комнат предложение по всем районам состоит на 49,55% из двухкомнатных квартир, по 22,97 % приходится на однокомнатные и трехкомнатные квартиры и 4,5% на многокомнатные квартиры.
По материалу строения 69% стоящегося жилья – кирпичные дома, около 15 % приходится на монолитное домостроение, 16% - панельные дома.
Причем, из кирпича строят преимущественно на Южном, в районе ФПК, панельные новостройки в Рудничном районе города и на ФПК, а строительство домов с использованием монолитного железобетонного каркаса ведется в Ленинском и Рудничном районах.
В феврале 2008 года произошло плановое повышение цен на квартиры у многих застройщиков.
Анализ структуры и стоимости предложения на первичном рынке показывает, что определяющими факторами, влияющими на стоимость квадратного метра в новом доме, являются:
Местоположение (район города) строящегося дома, его транспортная доступность.
Традиционно квартиры в Центральном и Ленинском районах города и на ФПК дороже, чем в более отдаленных районах города, таких как Южный, Рудничный и Кировский.
Бренд застройщика, включающий его репутацию, известность на рынке, опыт реализованных проектов.
Этап строительства.
На ранних тапах строительства стоимость квадратного метра значительно ниже, чем непосредственно перед сдачей дома в эксплуатацию. В процессе строительства стоимость квартир, как правило, растет на 15-20%. Также учитывается стадия развития/ застройки микрорайона.
В меньшей степени на стоимость квартиры влияет технология и материал строения.
Похожие работы
... . Резюме. Стимулирование сбыта представляет собой использование многообразных средств стимулирующего воздействия, призванных ускорить иили усилить ответную реакцию рынка. Деятельность по разработке программы стимулирования сбыта состоит из нескольких этапов. На первом этапе необходимо установить цели стимулирования. Стимулирование продаж имеет многоцелевую направленность. Выбор цели зависит от ...
... Стимулирование эффективно только тогда, когда его применение увязывается с жизненным циклом товара и согласуется с четко определенными целями. 2. Более эффективным является относительно непродолжительное стимулирование сбыта. Кратковременность мероприятия побуждает потребителя быстро воспользоваться выгодой. Товар, приобретаемый один раз в год, нуждается в краткосрочном стимулировании (4-6 недель ...
... фирмы: «Лучшие строительные материалы у нас для вас». Цель : Завоевание рынка сбыта. В исполнение своей миссии и достижении цели фирма использует рекламу и стимулирование сбыта. В настоящее время на долю ЧП “Кленовый лист” приходится 30% рынка г.Мариуполь и 15% - г.Донецк. Задача фирмы: Завоевание большей доли рынка сбыта( +5% в Мариуполе, +2,5% в Донецке). ...
... успешным, когда он нацелен на удовлетворение желаний гостя. Все планируемые мероприятия представим в таблице 5. Таблица 5. Мероприятия по стимулированию сбыта продукции кафе «Рантье» № пп Наименование мероприятия Срок выполнения (неделя) 1 Организация новых средств рекламы 10 2 Разработка дизайна меню 4 3 Предоставление скидок в виде купонов 4 4 Организация скидок ...
0 комментариев