По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный

2. По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости - сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.

Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Однако при всей сложности этой задачи она не является главной.

Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны.

Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение - процесс - создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Вторичный рынок недвижимости является более инертным в связи с тем, что решения на нем принимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа - это необходимая фаза, обеспечивающая возврат вложенных средств.

Дополнить виды рынка недвижимости по этому признаку можно следующими: организованный и неорганизованный (уличный), биржевой (аукционы, конкурсы) и внебиржевой и т.д.

3. По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить: рынок купли-продажи; рынок аренды; рынок ипотеки; рынок вещных прав (доверительное управление) и др.

4. По форме собственности: - частные объекты недвижимости; государственные и муниципальные объекты недвижимости.

5. По отраслям: промышленные объекты; сельскохозяйственные объекты; общественные здания и сооружения; и т.д.

6. По функциональному назначению: жилая недвижимость; производственные здания; непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр); гостиницы; торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.

7. По виду объектов недвижимости: земельный рынок; здания и сооружения; помещения; предприятия как имущественные комплексы;

кондоминиумы; вещные права; многолетние насаждения.

Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости. Рассмотрим их.

Покупатель главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо. Именно для покупателей и работает вся структура рынка недвижимости. Ввиду, того, что права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличаются от прав владения другими видами собственности и затрагивают интересы многих физических и юридических лиц, приобретение и другие операции с объектами недвижимости (дарение, наследование, аренда) связаны с определенными процедурами - государственной регистрацией прав на недвижимое имущество - призванными обеспечить учет интересов государства, муниципальных органов власти и других субъектов рынка недвижимости и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе.

Под инвестором понимается юридическое или физические лицо, принимающее инвестиционные решения. Он осуществляет вложение собственных или заемных денежных, а также иных привлеченных имущественных или интеллектуальных ценностей в инвестиционный проект и обеспечивает их целевое использование.

Инвесторы, владеющие современными методами управления недвижимостью, обладают контролем над недвижимым имуществом. В качестве инвестора могут выступать органы, уполномоченные управлять государственным или муниципальным имуществом или имущественными правами; физические лица - граждане, в том числе и иностранные; юридические лица всех форм собственности (вкладчики, заказчики, кредиторы, покупатели и др.).

Кредитные учреждения (банки), работая на рынке недвижимости, могут использовать разные пути: кредитование под залог недвижимости, вложение денег в те или иные проекты по преобразованию объектов недвижимости, создание собственных риэлторских структур. Основной деятельностью кредитных учреждений на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование приобретения жилья.

Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является профессиональный предприниматель - застройщик (девелопер).

Застройщик как субъект рынка недвижимости функционировал в России до конца 20-х гг. и исчез со становлением строительства как отрасли материального производства в рамках социалистической организации народнохозяйственного комплекса. Как субъект первичного рынка недвижимости он выполняет многие организационные и экономические функции, объединяемые понятием "управление инвестициями".

К ним относятся: [22].

• выбор экономически эффективного проекта;

• создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.);

• получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта;

• поиск инвесторов;

• определение условий привлечения инвестиций и заемных средств;

• разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;

• отбор и привлечение подрядчиков;

• контроль над осуществлением работ.

В дореформенной российской экономике некоторые из перечисленных функций выполнялись частично заказчиками, частично строительными организациями, выступавшими в качестве генеральных подрядчиков. Однако и те, и другие действовали в условиях гарантированного государством финансирования и материально-технического обеспечения. От них не требовалось деятельности по управлению инвестициями. Вся экономическая деятельность сводилась к отчетным и бухгалтерским функциям.

Осуществление операций по развитию проекта недвижимости застройщиком (девелопером) можно разделить на три стадии.

1. Определение экономической целесообразности и возможности реализации проекта. На этой стадии принимается решение о целесообразности реализации проекта и формировании заявки в соответствующие органы на получение всех необходимых разрешений.

2. Определение наилучших условий реализации проекта и разработка детального плана его осуществления. На этой стадии определяются границы конкретных земельных участков, необходимых для реализации проекта и конкретное состояние их инфраструктурной обеспеченности. Исходя из анализа конъюнктуры первичного рынка недвижимости, производятся необходимые проектные работы и расчет стоимости реализации проекта. Определяются возможные источники финансирования (собственные или заемные средства, средства муниципального бюджета, ипотека и т.д.). Вывод о реальной возможности привлечения средств, необходимых для реализации проекта, а также экономической эффективности его инвестирования (возврат средств с получением необходимой прибыли) позволяет застройщику перейти к получению всех предусмотренных законодательством разрешений, проведению переговоров с собственниками участков земли и проведению рекламной кампании, если предполагается широкое привлечение средств населения. В конце этого этапа деятельности застройщик получает права на застройку, необходимую проектно-сметную документацию, полный набор разрешений и согласовании, комплект договоров на получение привлекаемых финансовых ресурсов и переходит к подготовке практической реализации проекта.

3. Практическая реализация проекта. На этой стадии привлекаются строительные фирмы, организуется финансирование осуществляемых работ, проводится приемка законченного строительством объекта недвижимости и его продажа. Из общей суммы дохода, полученного от реализации проекта, застройщик рассчитывается с кредиторами и участвовавшими в проекте инвесторами.

Таким образом, застройщик (девелопер) - центральная и системообразующая фигура в процессе развития первичного рынка недвижимости.

Еще одним участником рынка недвижимости является строительный подрядчик - физическое или юридическое лицо (специализированная фирма), которое выполняет для заказчика строительство объектов к оговоренному сроку за плату на основе договоров подряда на капитальное строительство.

Посредническая деятельность на рынке недвижимости и организационно-правовое оформление являются прерогативой представителей риэлторской сети - агентств недвижимости - организаций, профессионально занимающихся разрешенными законодательством операциями с объектами недвижимости: земельными участками, жилым фондом и коммерческой недвижимостью. Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с объектами недвижимости.

С появлением рынка недвижимости возникли риэлторские фирмы которые профессионально осуществляют операции со всеми объектам недвижимости:

• совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена (в том числе посреднических);

• сдача в аренду помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц (в том числе и посредническая);

• расселение коммунальных квартир, отселение жителей из домов, подлежащих реконструкции;

• продажа объектов недвижимости с аукционов и на конкурсной основе.

Сфера деятельности риэлторских фирм постоянно расширяется: укрепляются взаимосвязи между риэлторами и застройщиками, кредитными учреждениями, инвесторами. При развитии ипотечного кредитования, одного из основных элементов современной государственной политики в области недвижимости, появляются дополнительные возможности для активизации риэлторской сети, что является, по сути, реальной предпосылкой для внедрения в сферу недвижимости элементов сервисного производства и использования сервисной концепции маркетинга, в наибольшей степени отвечающей целям и задачам данного рынка.

Глава 2. Риелторская фирма как субъект предпринимательской деятельности на рынке недвижимости Самарской области 2.1. Становление предпринимательства в сфере недвижимости

Становление предпринимательской деятельности в сфере недвижимости относится к первой половине 90-х гг., когда начал формироваться отечественный рынок недвижимости. Характерными особенностями развития рынка недвижимости в этот период являются:

- потребительские мотивации, формирующие спрос на рынке недвижимости, недвижимость начинает рассматриваться финансовыми институтами как объект инвестиций с целью извлечения прибыли лишь на завершающем этапе;

- неурегулированность прав на недвижимость и слабость нормативно-правовой базы рынка, что позволило быстро наращивать количество сделок в начале периода и стало тормозом на этапе его завершения;

- преобладание перераспределительных тенденций между различными по уровню доходов слоями населения, между старыми и новыми капиталами.

Естественно, что при указанных условиях ведущее место на рынке не могли не занять сделки с жилой недвижимостью, которые господствуют на рынке недвижимости России. Главное в том, что сосредоточение на рынке живой недвижимости в присущих современной России условиях сформировало соответствующую структуру предпринимательской деятельности в этой сфере экономики, оказало определяющее влияние на состав клиентов, определило соответствующие формы расчетов, приемы работы на рынке и т.д.

С развитием рынка недвижимости начинает формироваться более развернутая структура предпринимательской деятельности. Хотя основную часть фирм, оперирующих на рынке недвижимости, по-прежнему составляют многопрофильные фирмы, одновременно выполняющие целый ряд функций, тем не менее процесс специализации уже стал очевидным фактом. Многие фирмы выделили в своей структуре подразделения для работы с разными типами недвижимости, для выполнения тех или иных операций. Расширение крута объектов недвижимости, вовлекаемых в рыночный оборот, усложнение спектра операций, осуществляемых на рынке недвижимости, появление соответствующих этим операциям новых видов предпринимательской активности - все это свидетельствует о том, что рынок недвижимости постепенно выходит на новый уровень - уровень формирования развитого рынка, характерного для стран со сложившейся рыночной экономикой.

В современных предпринимательских фирмах создаются профессионально-предпринимательские группы, такие, как ипотечные, страховые компании по страхованию титула, консультанты по операциям с недвижимостью и т.д. каждая из этих групп выполняет свои функции, а в рамках одной фирмы могут быть разные направления деятельности. Например, девелоперская деятельность и деятельность по управлению недвижимостью достаточно часто пересекаются, особенно на рынке коммерческой недвижимости.

Но все же говорить о насыщении рынка профессиональными участниками пока еще рано. Распределение фирм по территории крупного города также неравномерно. Следует иметь в виду, что большинство фирм работает в целом по городу, а их местонахождение определяется транспортной доступностью и показателями движения населения. В большинстве западных стран фирмы, занятые на рынке недвижимости, тяготеют к локализации своей деятельности по территории.

Довольно сложным является выделение приоритетов в направлениях деятельности фирм. В странах с развитой рыночной экономикой на рынке недвижимости, как правило, действуют крупные диверсифицированные фирмы, работающие в сфере как девелопмента, так и консалтинга. В этом же направлении идет развитие фирм в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах, хотя контуры этого развития еще недостаточны.

Ключевую роль среди профессионалов, работающих на рынке недвижимости, играют риэлторы. Риэлторская деятельность на данный момент является постоянно развивающейся сферой услуг, которые оказываются риэлторскими фирмами (т.е. юридические лицами различных форм собственности), а также риэлторами-гражданами, которые практикуют в частном порядке (индивидуальный предприниматель). Риэлторская деятельность в современных условиях является относительно новым явлением, хотя необходимо заметить, что профессиональная посредническая деятельность не является новшеством для РФ, т. к. уже несколько сотен лет существуют и успешно работают агенты и брокеры в страховании, брокеры на рынке ценных бумаг. Так как в начале 90-х гг. объекты недвижимости были вовлечены в рыночный оборот, то появилась необходимость в профессиональных знаниях и умениях. Носителями их как раз и являются риэлторы.

 

2.2. Риэлторская деятельность на рынке недвижимости г. Самары

С появлением рынка недвижимости возникли риэлторские фирмы которые профессионально осуществляют операции со всеми объектам недвижимости:

• совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена (в том числе посреднических);

• сдача в аренду помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц (в том числе и посредническая);

• расселение коммунальных квартир, отселение жителей из домов, подлежащих реконструкции;

• продажа объектов недвижимости с аукционов и на конкурсной основе.

Сфера деятельности риэлторских фирм постоянно расширяется: укрепляются взаимосвязи между риэлторами и застройщиками, кредитными учреждениями, инвесторами. При развитии ипотечного кредитования, одного из основных элементов современной государственной политики в области недвижимости, появляются дополнительные возможности для активизации риэлторской сети, что является, по сути, реальной предпосылкой для внедрения в сферу недвижимости элементов сервисного производства и использования сервисной концепции маркетинга, в наибольшей степени отвечающей целям и задачам данного рынка.

Риэлторская деятельность - деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

В настоящее время правовое регулирование риэлторской деятельности осуществляется актами правительства РФ, а также нормативными актами исполнительной власти субъектов РФ. Риэлторскую деятельность регулируют следующие документы:

1. "Положение о лицензировании риэлторской деятельности", постановление Правительства РФ от 23.11. 1996 г. № 1407. Этим документом определяется суть и субъекты риэлторской деятельности, порядок лицензирования и др.

2. "Методические рекомендации по аттестации специалистов, осуществляющих риэлторскую деятельность в Российской Федерации", распоряжение Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом от 27.02. 1997 г. № 88-Р.

3. "Федеральный закон о лицензировании отдельных видов деятельности" от 25.09. 1998 г. № 158-ФЗ.

Наряду с государственным регулированием риэлторской деятельности, имеет место и общественное регулирование. Оно возникает в том случае, если представители той или иной специальности создают саморегулируемые профессиональные общественные объединения (СПОО). Именно такого рода организации имеют достаточно жесткие права и обязанности. Для членов СПОО являются обязательными к применению стандарты (правила) профессиональной деятельности, подготовленные и принятые в таком объединении. Существуют различные объединения риэлторов - гильдии, ассоциации, союзы, палаты.

В Самаре существует НП "ПГР", которая начала свою деятельность в марте 1995 года, в этом же году стала членом РГР. С самого начала образования ПГР ее деятельность была направлена на тесное взаимодействие с органами государственной и муниципальной власти региона и его городов.

В 1996 г. члены НП "Поволжская Гильдия Риэлторов" приняли активное участие в Международной Конференции, посвященной развитию рынка недвижимости, которая проходила в г. Кракове. ПГР является учредителем еженедельника "Новости рынка недвижимости", который существует 9 лет и занимает лидирующие позиции среди профильных печатных изданий на рынке недвижимости. ПГР оказала активную помощь в создании мультилистинговой системы – "Информационная система "Центр", и информационной компании "Центр". ПГР активно принимает участие в конкурсе "Профессиональное признание", организованном Российской Гильдией Риэлторов.

В настоящее время в состав Гильдии входит 40 компаний: это строительные, риэлторские, юридические, информационные компании, базовое образовательное учреждение "Международный Институт Рынка" и региональное отделение Российского Общества Оценщиков, состоящее из 31 профессионального оценщика.

Поволжская Гильдия Риэлторов проводит огромную работу по организации ставших уже "визитной карточкой" самарских риэлторов мероприятий. Среди них традиционные весенне-осенние выставки, которые проводятся уже четыре года и пользуются огромной популярностью среди жителей и представителей Администрации Самарской области.

В конце 2002 года состоялся традиционный Новогодний бал риэлторов, на котором были вручены дипломы самым активным участникам всех мероприятий, организованных Гильдией в течение года.

В июне 2003 года НП "ПГР" стала победителем конкурса "Профессиональное признание" и была признана лучшей ассоциацией риэлторов.

В декабре 2003 года НП "ПГР" награждена дипломом Самарской Губернской Думы за значительный вклад в формирование цивилизованного рынка недвижимости на территории Самарской области.

В 2004 году в НП "ПГР" создан департамент по связям с общественностью, по инициативе которого ПГР являлась генеральным спонсором театра "Камерная сцена"

В июне 2005 года лауреатом конкурса "Профессиональное признание" в номинации "Лучший реализованный девелоперский проект России" стала компания "Спектр недвижимости", представившая проект "Европейский квартал". Самара горда тем, что ее имя прозвучало на всю Россию, а работа самарских строителей и девелоперов созидательна и востребована нашими земляками.

В сентябре 2005 года в Самаре прошел Совет оперативного руководства и планирования РГР, по итогам которого НП "ПГР" награждена дипломом за активную и всестороннюю помощь в организации и проведении СОРиП

Основные направления деятельности ПГР: [20].

1. Риэлтор выступает в качестве агента. Реализацию данного статуса риэлтор осуществляет на основе агентского договора, который он заключает с потребителем услуг. Этим договором определяются обязательства риэлтора-агента осуществить в отношении указанного в договоре объекта недвижимости определенные юридические действия (например, заключить одну или несколько сделок с ним) от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя. Также агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтора-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости). Именную лицензионную карточку - агента обязаны иметь все сотрудники юридического лица, непосредственно работающие с заказчиками и участвующие в подготовке к заключению договоров по осуществлению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости.

2. Риэлтор выступает в качестве поверенного. При этом заключается договор поручения, который возлагает на риэлтора обязательства осуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости.

3. Риэлтор выступает в качестве брокера. Между потребителем услуг и риэлтором заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтор принимает на себя обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие функции: выступление доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости; анализ негативных и позитивных факторов, сопутствующих сделке; разработка оптимальной программы проведения соответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими издержками и риском. Лицензионная карточка брокера выдается только специалистам или индивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента или осуществляющим брокерскую деятельность не менее двух лет.

4. Риэлторская фирма выступает как дилер. Дилерская деятельность осуществляется в случае, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтора (был приобретен ранее с целью последующей продажи).

5. Посредническая деятельность риэлтора. Деятельность по оказанию услуг по поиску контрагентов для лиц, изъявивших желание приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтор не является непосредственной стороной.

6. Торговая деятельность риэлтора. При таком статусе риэлтор выполняет следующие функции: предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки; предоставляет консультационные услуги и услуги по оформлению документов; предоставляет услуги по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам.

7. Деятельность риэлторской фирмы по созданию новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Эта деятельность осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями.

8. Деятельность риэлторской фирмы по созданию с целью последующей продажи отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса). Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятий. В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс работ от консалтинга до оформления прав собственности на землю.

9. Работа риэлторской фирмы с производственной недвижимостью. Эта деятельность риэлтора направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.

10. Работа риэлторской фирмы с производственной недвижимостью по программе реструктуризации производства. Эта деятельность осуществляется на основе аккредитации Комитета по экономической политике.

11. Деятельность риэлторской фирмы по управлению недвижимостью

На самарском рынке недвижимости, по разным оценкам, сегодня работают от 350 до 400 агентств недвижимости, риэлторских или строительно-риэлторских компаний. Стоимость услуг риэлторских компаний, как правило, составляет определенный процент (от 1,5% до 5%, в среднем около 3%) от стоимости покупаемой или продаваемой недвижимости. В ряде случаев практикуется и фиксированная оплата услуг. [22].

Примерно две трети всего оборота рынка приходится на несколько наиболее крупных и наиболее известных риэлторских компаний. В их число входят "Арбат", "Визит", "Центр недвижимости", "Спектр недвижимости", "Дисса", "Мабис", "Усадьба", "Чек", "ВИП Компания". Перечень услуг, которые оказывают данные компании, гораздо шире традиционного и охватывает практически все сферы рынка недвижимости. Их деятельность включает такие направления, как аренда, лизинг, ипотечный брокеридж, продажа "долевок", операции с земельными участками, с загородной и коммерческой недвижимостью, консалтинговые услуги, оценка.

Некоторые риэлторские компании входят в группы компаний, имеющих собственные строительные подразделения. К их числу относятся, например, "Спектр недвижимости", "Дисса", "Усадьба". Поэтому предложение этих компаний содержит большое число квартир в новостройках, причем новостройках не только собственных, но и сторонних строительных компаний. В то же время значительное число крупных строительных холдингов и компаний имеет собственные риэлторские подразделения или отделы продаж и реализуют свои новостройки самостоятельно ("от застройщика"). К их числу относятся, например, "Берег", "Квартал", "Материк", "Волга-Групп", "Портал" и другие.

Заключение

Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Исследование рынка недвижимости необходимо проводить для определения соотношения между спросом и предложением на конкретный вид товара в конкретный момент времени. Низкое качество аналитической работы может привести к кризисам на рынке недвижимости.

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. От того, насколько профессионально выполнен этот анализ, зависит достоверность бизнес-планов, на основании которых принимаются инвестиционные решения. Соответственно анализ рынка недвижимости должен выполняться профессиональными аналитиками с определенной подготовкой и квалификацией, на основе разработанных стандартов анализа рынка недвижимости. Эти стандарты должны обеспечивать состоятельность и достоверность исследования на основании единых критериев, исключающих различные толкования.

Рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот. Под вторичным рынком недвижимости - сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. К ним относятся: покупатели, инвесторы, кредитные учреждения (банки), застройщик (девелопер), строительный подрядчик, посреднические компании.

Становление предпринимательской деятельности в сфере недвижимости относится к первой половине 90-х гг., когда начал формироваться отечественный рынок недвижимости. С развитием рынка недвижимости начинает формироваться более развернутая структура предпринимательской деятельности. Хотя основную часть фирм, оперирующих на рынке недвижимости, по-прежнему составляют многопрофильные фирмы, одновременно выполняющие целый ряд функций, тем не менее процесс специализации уже стал очевидным фактом. Многие фирмы выделили в своей структуре подразделения для работы с разными типами недвижимости, для выполнения тех или иных операций. Расширение крута объектов недвижимости, вовлекаемых в рыночный оборот, усложнение спектра операций, осуществляемых на рынке недвижимости, появление соответствующих этим операциям новых видов предпринимательской активности - все это свидетельствует о том, что рынок недвижимости постепенно выходит на новый уровень - уровень формирования развитого рынка, характерного для стран со сложившейся рыночной экономикой.

Несколько десятков компаний Самары и Самарской области объединены в профессиональное сообщество - Некоммерческое Партнерство "Поволжская Гильдия Риэлторов". Членство в ПГР считается показателем более высокой профессиональной ответственности компании, так как все компании-члены сертифицированы и придерживаются более высокого стандарта качества оказания услуг. Членами ПГР являются все крупные риэлторские компании Самары.

Основной сферой деятельности большинства риэлторских компаний является посредничество при осуществлении сделок на рынке готового жилья – как "вторичного", так и новостроек. Этот вид деятельности формирует более половины объема их прибыли и состоит из комплекса услуг, связанных с оформлением сделок купли-продажи. В традиционный перечень услуг также обычно входит поиск недвижимости, юридическое сопровождение сделок, помощь в приватизации и регистрации, проверка юридической чистоты объектов недвижимости, согласование и узаконение перепланировок и "самостроя", перевод в нежилой фонд и другие услуги.

Библиографический список

1.   Закон РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [редакция от 25.12.03]

2.   Закон РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" [редакция от 24.12.02]

3.   Гражданский кодекс РФ. Ч i и ii

4.   Афанасьев А.М. Жилищный комплекс России: идеология свободы и развития. СГАСУ. - Самара, 2005

5.   Деньги. Кредит. Банки: Учебник для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям. - 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред.О.И. Лаврушина. - М.: Финансы и статистика, 2003.

6.   Ковалев АЛ. "Оценка стоимости активной части основных фондов. Учебно-методическое пособие. М., "Финстатинформ", 2004.

7.   Коростелев С.П. "Основы теории и практики оценки недвижимости". Учебное пособие.М., "Русская деловая литература", 2005.

8.   Кудрявцев В.А., Кудрявцева В.В. "Основы организации ипотечного кредитования". Учебное пособие. М„ "Высшая школа", 2003

9.   Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости – СПб: Питер, 2004.

10.    Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России – М.: Экзамен, 2005.

11.    Новомлинская Е. Недвижимость пришла в движение // Деньги и кредит. №8. 2005.

12.    Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб,: Издательство "МКС", 2003.422 с.

13.    Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города. – М.: Юнити-Дана, 2003.

14.    Оценка недвижимости/ Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, 2004.

15.    Сачин Д. Закрытые фонды – новые горизонты для инвестиций в недвижимость // РЦБ. . №6. 2004.

16.    Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынке. М.: информационно-издательский дом "филинъ", 2004.

17.    Щербакова Ю.В. Экономика недвижимости. Ростов-на-Дону: ФЕНИКС, 2004

18.    Экономика недвижимости / Под ред. Горемыкина В.А. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Маркетинг, 2005.

19.    http: // www. restko. ru/market/695

20.    http: // pgr. ru.

21.    http: // www. irn. ru/forecast/

22.    www. rosinvest. com/news/174665/

23.    www. fcpdom. ru/sub. php

24.    www. ahml. ru/law/fl. shtml? path=fl031126-1. html

25.    www. ohome. ru/

Приложение

Структура ПГР