Определение действительного валового дохода

1.   Определение действительного валового дохода.

Действительный валовой доход исчисляется исходя из потенциального валового дохода, который представляет собой годовой доход объекта недвижимости при полной загрузке площадей, из которого вычитаются потери при сборе платежей и добавляется дополнительный доход от объекта недвижимости (например, от предпринимательской деятельности на территории объекта недвижимости или внутри нее)

Действительный валовой доход 1 = 15000–20000 +50000=45000 руб.

Действительный валовой доход 2 =250000–25000+10000 = 235000 рублей.

Действительный валовой доход 3 = 100000–5000+3000 = 98000 рублей

2.   Рассчитаем чистый операционный доход.

Чистый операционный доход рассчитывается как действительный валовой доход за вычетом операционных издержек. В определении чистого дохода не учитываются расходы по обслуживанию кредитов и амортизационные отчисления.

Чистый операционный доход 1 = 45000–50 000–5000 = – 10 000 рублей

Чистый операционный доход 2 = 235000 – 120000 – 10000 = 105000 рублей.

Чистый операционный доход 3 = 98000 – 30000 – 3000 = 65000 рублей

3.   Произведем расчет дохода относимого к зданию

Сумма дохода, относимого к зданию методом капитализации равна произведению ставки капитализации на сумму чистого операционного дохода

Сумма дохода, относимого к зданию 1 = -1000013% = -1300 рублей

Сумма дохода, относимого к зданию 2 = 105000 14% = 14700 рублей

Сумма дохода, относимого к зданию 3 = 6500013,2 = 8580 рублей.

4.   Рассчитаем сумму чистого остаточного дохода.

Расчет суммы чистого остаточного дохода производится путем сложения суммы чистого операционного дохода и суммы дохода, относимого к зданию:

Чистый остаточный доход 1 = -10 000+ (– 1300) = – 11300 рублей

Чистый остаточный доход 2 = 105 000+ 14700 = 119700 рублей

Чистый остаточный доход 3 = 65000+ 8580 = 73580 рублей.

5.   Рассчитаем стоимость земли при коэффициенте 12%

Стоимость земли 1 = -10 000+ 10 00012% = – 11200 рублей

Стоимость земли 2 = 105000+ 10500012% = 117600 рублей.

Стоимость земли 3 = 65000+6500012% = 72800 рублей.

В данном случае решение было произведено с учетом доходного подхода.

Доходный подход в отличие от сравнительного и затратного направлен на получение данных об объекте недвижимости с точки зрения инвестора [1, с. 149].

При применении доходного подхода основой для расчетов служит доход, который как предполагается, может принести объект недвижимости при его использовании в коммерческих целях.

Исходя из всего вышесказанного, первый проект, а именно строительство офисного здания является сам по себе убыточным, наиболее доходным является проект строительства торгового центра, и доходным, но менее является проект по застройке жилья.

Задача 2

Оценщик получил следующую информацию по объекту – аналогу: коэффициент ипотечной задолженности равен – 0,6; доход на собственный капитал – 15000 руб. в год; стоимость собственных средств – 60000 руб. в год; ставка капитализации для заемных средств – 15%. Определите общий коэффициент капитализации.

 

Решение

В данном случае используется метод прямого сопоставления в сравнении оцениваемого объекта с объектом – аналогом. Сравниваются основные характеристики объектов, на основе чего выбираются объекты – аналоги. Ставка капитализации оцениваемого объекта берется одинаковой со ставкой объекта – аналога либо рассчитывается на основе среднего арифметического в случае множества объектов – аналогов.

В данном случае множество объектов – аналогов отсутствует, поэтому мы берем ставку капитализации оцениваемого объекта одинаковой со ставкой капитализации объекта – аналога.

Ставку капитализации объекта – аналога рассчитываем, применяя метод Элвуда.

Метод Элвуда является модифицированным методом связанных инвестиций (заемного и собственного капитала), учитывающим продолжительность периода капиталовложений и изменение со временем стоимости объекта недвижимости.

Расчет производиться по формуле:

где  – общий коэффициент капитализации;

- норма отдачи собственного капитала;

- доля заемного капитала;

 – ипотечный коэффициент.

1.   Рассчитаем норму отдачи собственного капитала

Норма отдачи собственного капитала рассчитывается как отношение дохода на собственный капитал к сумме собственного капитала.

= =0,25

2.   Рассчитаем общий коэффициент капитализации методом Элвуда:

Ответ: Общий коэффициент капитализации равен 0,16

Список используемой литературы

1.   Асаул, А.Н., Ерофеев, П.Ю. Экономика недвижимости/А.Н. Асаул, П.Ю. Ерофеев. – Спб.: Питер, 2008. – 240 с.

2.   Боровкова В.А., Боровкова В.А., Мокин В.О., Пирогова О.Е., Экономика недвижимости: Учебник для вузов. – Спб: Питер, 2007. – 416 с.

3.   Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. – Таганрог: Издательство ТРТУ, 2004. – 107 с.

4.   Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций / С.В. Гриненко. – Таганрог: Издательство ТРТУ, 2004. – 350 с.

5.   Иваницкая И.П., Яковлев А.Е., Введение в экономику недвижимости: Учебник для вузов / И.П. Иваницкая, А.Е. Яковлев. – М.: Кнорус, 2007. – 184 с.

6.   Экономика недвижимости: Учебное пособие / Под ред. В.И. Ресина. – М.: МГИУ, 1999. – 384 с.

7.   Экономика недвижимости: Учебное пособие / Сост. Я.В. Таттури. – Нижний Новгород: НовГУ им. Ярослава Мудрого, 2002. – 66 с.