Готовность к использованию: готовые объекты; требующие реконструкции или капитального ремонта; требующие завершения строительства

 3. Готовность к использованию: готовые объекты; требующие реконструкции или капитального ремонта; требующие завершения строительства.

Для оценки стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса:

-          специализированная недвижимость;

-          неспециализированная недвижимость.

Специализированная недвижимость — это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов. Неспециализированная недвижимость — это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос, и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с целью использования ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения. 1.3 Зарубежная классификация объектов недвижимости

На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличающаяся от российской классификация объектов недвижимости по категориям А, Б и В.

Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса.

Подразделяется на:

1) Специализированную недвижимость, приспособленную для ведения определенного бизнеса и обычно продающуюся вместе с бизнесом (например, нефтеперегонные заводы, химические предприятия, цеха для размещения машин и оборудования и т. п.).

2) Неспециализированную недвижимость - обыкновенные здания — офисы, склады, магазины, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Категория Б. Недвижимость для инвестиций. Данными видами недвижимости владеют с целью получения дохода от аренды и/или извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория В. Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

2. Принципы оценки недвижимости

Процесс оценки недвижимого имущества заключается в оценке стоимости имущественных прав владельца.

Право использовать, например, земельный участок представляет для собственника земли важный момент при определении стоимости участка. При определении своей точки зрения оценщик должен встать так же и на позицию покупателя, понять, какую ценность для него представляет владение данной собственностью и почему.

В случае с коммерческой недвижимостью ответ содержится в принципе отдачи от инвестиций после погашения операционных расходов. Знание экономических принципов необходимо для понимания приемов и процедур оценки коммерческой недвижимости.

Ценность конкретного объекта недвижимости в глазах покупателя сильно зависит от того, сможет ли он найти заменяющий или сопоставимый объект . Мы можем приблизится к определению стоимости имущества, используя принцип замещения в рамках трех подходов к оценке.

Для этого мы должны спроецировать на изучаемый объект информацию о его аналогах, затратах на их создание, получаемых доходах или их продажной цене. Это называется принципом замещения и обусловлено наличием вариантов выбора для обычного покупателя, если он не купит данный объект.

Применительно к оценке с точки зрения доходности принцип замещения гласит, что поток чистого дохода от использования данного имущества имеет для покупателя такое же значение, как поток чистого дохода, производимого аналогичным объектом, предполагая, что их качества и длительность не сильно различается. Т.е. экономический принцип гласящий, что при наличии нескольких сходных объектов недвижимости, наибольшим спросом пользуется тот, который имеет наименьшую цену, является принцип замещения.

Список использованной литературы

 

1.    Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая). Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51 // Собрание законодательства РФ. - 1994. - №32. - Ст. 3301.

2.    Градостроительный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190 // Российская газета - 30 декабря 2004.

3.    Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ним». - №122-ФЗ от 21.07.97.

4.    Асаул А.Н. Экономика недвижимости / А.Н.Асаул, А.В.Карасев. - М.: Экономикс, 2000. - 92 с.

5.    Афонасова М.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Томск: Томский межвузовский центр дистанционного образования, 1999. - 45 с.

6.    Брагинский М.И. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества / М.И.Брагинский, В.В.Витрянский. - М.: «Статут», 2000. - 800 с.

7.    Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада / Под ред. проф. Е.А.Суханова. - М.: 1992. - С.110-115.

8.    Купчин А.Н. Рынок недвижимости: состояние и тенденции развития: Учебное пособие / А.Н.Купчин, Б.Д.Новиков. - М.: 1995, - 122 с.

9.    Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России / Б.Д.Новиков. - М.: «Экзамен», 2000. - 512с.

10.  Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости / Е.С.Озеров. - Спб: Издетельство «МКС», 2003. - 422 с.

11.  Оксфордский толковый словарь по бизнесу. - М.: 1995. - С.543.

12.  Poзенбepг Д. Инвестиции: Терминологический словарь / Университет Рутджерс (США). - М.: 1992. – С.268.

13.  Фридман Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. / Дж.Фридман, Ник.Ордуэй. - М.: Дело, 1997. - 480 с.

[1] Оксфордский толковый словарь по бизнесу. — М.: 1995. – С.543.

[2] Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада / Под ред. проф. Е.А.Суханова. - М.: 1992. – С.110-115.

[3]Poзенбepг Д. Инвестиции: Терминологический словарь / Университет Рутджерс (США). - М.: 1992. – С.268.

[4] Свод Законов Российской Империи. Т. 10. Ч. 1. Свод законов гражданских. — Петроград, 1914. – С.71.

[5] Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая). Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51 // Собрание законодательства РФ. - 1994. - №32. - Ст. 3301.

[6] Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ним». -№122-ФЗ от 21.07.97.

[7] Градостроительный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190 // Российская газета - 30 декабря 2004.

[8] Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Перю с англ. – М.: Дело, 1997. – 480 с.

[9] Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: Издетельство «МКС», 2003 – 422 с.