Цена земли

4.1. Цена земли

Цена на землю определяется путем капитализации ренты. Допустим, что какой-то участок земли приносит ежегодно ренту в R долл. Какова может быть стоимость участника земли? Ответить на этот вопрос – это значит определить альтернативную стоимость для собственника земли. Цена земли должна представлять суму денег, положив которую в банк, бывший собственник земли получал бы аналогичный процент на вложенный капитал. Следовательно, цена земли представляет из себя дисконтированную стоимость будущей земельной ренты:

.

Цена земли – это бессрочное вложение капитала. Поэтому

если  то .

Тогда

,

где R – годовая рента;

i – рыночная ставка ссудного процента.

Если рента равняется 400 долл., ставка ссудного процента составляет 5%, то цена земли равняется 400/5% = 400*100/5 = 8000 долл.

На практике цена земли зависит от множества факторов. Например, рост цен на землю может быть связан с растущим спросом на нее для несельскохозяйственных целей. Резко возрастает спрос на землю в условиях инфляции и особенно гиперинфляции, что соответственно ведет к росту цены земли. В целом динамика цен на землю в странах с рыночной экономикой с начала XX века имела устойчивую тенденцию к росту.

Следует отметить, что в нормальной рыночной экономике функционируют рынок земли и ее купля-продажа. Законодательное оформление рыночных отношений, связанных с куплей-продажей земли, - необходимое условие успеха глубоких экономических реформ России.

4.2. Арендная плата

В действительности рента составляет лишь часть суммы, которую арендатор платит земельному собственнику. Арендная плата включает кроме ренты еще амортизацию на постройки и сооружения (которые находятся на земле), а также процент на вложенный капитал. Если собственник земли сделал какие-то улучшения, то он должен и возместить стоимость этих сооружений, и получить процент на затраченный капитал (ведь он мог положить капитал в банк и спокойно жить, получая проценты). Строительство зданий и сооружений на земле, затраты, связанные с улучшением плодородия, развитие инфраструктуры приводят к тому, что в структуре арендной платы все большую долю составляют амортизация и процент на капитальные вложения – «рента разбухает». Происходит это потому, что земельный собственник стремиться учесть эти вложения, поднимая арендную плату.

Чем короче контракт, тем быстрее можно поднять арендную плату, мотивируя это улучшенными качествами земли или развитой инфраструктурой хозяйства. Поэтому арендаторы стремятся осуществлять такие вложения, которые полностью окупятся за период аренды. Отсюда известная противоположность интересов. Собственники земли стремятся сократить сроки аренды, а арендаторы стремятся ее увеличить. Не случайно, что в Западной Европе сложилась традиция сдачи земли под постройки сроком на 99 лет. За этот период стоимость могла быть целиком списана, а само здание приходило в полную негодность.

Арендный договор в Бельгии (где в начале 90-х гг. арендовалось 68 % всех земель) заключается обычно на срок не менее 9 лет, хотя в этой стране существует практика договоров и на более длительный срок (на 27 лет или до достижения арендатором 65 лет). Не случайно современное аграрное законодательство (например, бельгийский закон 1988 г.) в принципе допускает право арендатора на компенсацию добавленной стоимости, получаемую в результате улучшений. Величина арендной платы в Западной Европе колеблется от 80 – 90 ЭКЮ в Шотландии до 200 – 250 ЭКЮ в Германии и Нидерландах, что составляет 1 – 3 % цены земли. Это сравнительно низкий показатель капиталоотдачи, однако многие землевладельцы рассматривают покупку земли как форму страхования от инфляции и полагают, что со временем цена земли может возрасти.

5. ИСТОРИЧЕСКИЕ СУДЬБЫ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ

Первоначально земельная рента была настолько «уважаемой» категорией, что экономисты XVII-XVIII (Д. Норс, Дж. Локк, А. Тюрго) даже ссудный процент оправдывали земельной рентой и выводили по аналогии с ней. Позднее роли поменялись. Политическая экономика XIX в. (Г. И. Кэрри и др.) для оправдания земельной ренты приводит аналогию с ссудным процентом. Даже к. Маркс в III томе «Капитала» сначала рассматривает капитал, приносящий проценты, и лишь затем превращение добавочной прибыли в земельную ренту. Такое внимание со стороны политической экономии к аграрной сфере вообще и к земельной ренте в частности было отнюдь не случайным. Дело в том, что 150 лет назад в аграрной сфере передовых стран Западной Европы и Северной Америки создавалось не менее 50% национального дохода, около половины которого присваивалось земельными собственниками. В настоящее время доля национального дохода, создаваемого в аграрной сфере, исчисляется несколькими процентами, а частные земельные собственники получают и того меньше – в СШ, например, меньше 1% (хотя официальная статистика занижает этот показатель).

От феодализма современному обществу достались две системы землевладения. Фермерское хозяйство развивалось либо на базе помещичьего землевладения (лендлордизм), либо на базе крестьянского землевладения (система парцеллярной собственности). Обе они тормозили современное предпринимательство.

Промышленному и торговому капиталу далеко не сразу удалось подчинить сельское хозяйство. Крупная земельная собственность на землю, доставшаяся от эпохи феодализма, была в XIX- XX в. существенным тормозом на пути развития капитализма в сельском хозяйстве. Так как любые вложения капитала могли быть присвоены собственником земли. Сломить сопротивление крупных земельных собственников удалось лишь по мере ослабления их роли в экономической и политической жизни.

Другим препятствием для модернизации аграрной сферы была раздробленность парцеллярной системы. Мелким фермерским хозяйствам не под силу осуществить комплексную индустриализацию сельского хозяйства. Мизерный характер землевладения препятствовал внедрению машин и передовой технологии, так как в условиях мельчайших хозяйств не могло быть и речи об экономии от масштаба, а использовать дорогую технику лишь на одну пятую (или даже одну десятую) ее возможностей было экономически нецелесообразно. Все это явилось причиной отставания сельского хозяйства от промышленности, города от деревни.

Развитие фермерского хозяйства в США, Канаде и Австралии привело к обострению конкуренции во второй половине XIX в. Западноевропейские страны, используя влияние мощного аграрного лобби, старались отгородиться от внешнего мира, введя высокие таможенные барьеры. Протекционистская политика государства также в конечном счете оказала свое тормозящее воздействие на развитие аграрной сферы, так как создавала тепличные условия для отечественных производителей. Поэтому в отличие от промышленности аграрная сфера составляла в известном смысле исключение для типичной в условиях совершенной конкуренции тенденции цен к понижению.

В настоящее время преграды на пути долгосрочных вложений капитала устранены, так как большинство фермеров приобрело землю, на которой они ведут хозяйство. Произошло соединение пользования, владения и распоряжения землей в одних руках. На земли, занимаемые собственниками, в странах Европейского сообщества в начале 90-х гг. приходилось две трети сельскохозяйственных угодий. Аренда в настоящее время играет существенную роль лишь в двух западноевропейских странах- Бельгии и Франции.

Соединение земли как объектах хозяйства с землей как объектом собственности в одних руках предопределило быстрые темпы развития аграрной сферы, так как открыло широкие возможности для долговременных вложений капитала. К тому же промышленная революция в аграрной сфере была ускорена революцией научно- технической.

Столь бурное развитие сельского хозяйства предопределило особую политику государства в аграрной сфере. В настоящее время в США фермеры получают субсидии не за увеличение сельскохозяйственного производства (для предотвращения производства).

Проблема цены земли и арендной платы становится в последнее время не столько «деревенской», сколько городской проблемой, а земельная рента превратилась в экономическую ренту, не менее характерную для рынка труда, чем для рынка земли.