Навигация
Кредитование недвижимости
23160
знаков
0
таблиц
1
изображение
2. Кредитование недвижимости
Мировой финансовый кризис вносит коррективы во все сферы бизнеса. Исключением не стал и рынок недвижимости.
Ипотечный кризис В США заставил многих аналитиков говорить о том, что стоит ожидать подобных событий в России. Судя по всему, прогнозы начинают сбываться. Граждане, купившие жилье по ипотеке, переживают не лучшие времена, Потеря работы и постоянного источника дохода может привести к утрате квартиры, заложенной по кредитному договору, поскольку банки повышают ставки по ипотечным кредитам, а иногда и вовсе требуют от заемщиков досрочного погашения кредита в связи с резким падением рыночной стоимости залога.
К настояшему времени ипотечным кредитом воспользовались около 800 000 российских семей. В 2007 году общая сумма ипотечных кредитов составила 556млрд рублей. С января по сентябрь 2008 года было выдано кредитов на сумму 537,5 млрд рублей. Для сравнения: в 2002 году, когда банки начали выдавать первые ипотечные кредиты, общая сумма по итогам года была примерно в 1000 раз меньше. По данным Центрального банка РФ, накопленная на балансах банков задолженность по ипотечным кредитам по состоянию на 01. 10. 2008 составила 974,5 млрд рублей
Общий кризис в конце концов способен привести к массовым дефолтам по ипотечным кредитам. Более того, неплатежеспособные заемщики могут не только лишиться заложенной квартиры, но и понести уголовную ответственность.
3. Государственное регулирование рынка
Следует отметить, что власти неоднократно заявляли о необходимости государственной поддержки ипотечных заемщиков. Так в середине декабря Госдума высказалась о намерении запретить банкам повышать ставки по уже выданным кредитам физическим лицам, даже если это предусмотрено договором с заемщиком. Ранее Министр финансов Кудрин заявил о том, что агенства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) получит дополнительные 200 млрд рублей на выкуп ипотечных кредитов у банков. Важной мерой государственной поддержки является помощь заемщикам ,оставшимся без средств к существованию . Лица, которым предоставят отсрочку, должны будут уплачивать проценты за просроченную задолженность. Поэтому платеж, по которому берется отсрочка, по сути превращается в кредит и на него начисляются проценты так же, как на оставшуюся часть долга. Прогнозировать насколько данная мера поможет выровнять ситуацию на ипотечном рынке и не допустить его обвала, пока рано . Однако можно предположить. Что в первую очередь АИЖК будет помогать выкупать "плохие" ипотечные долги и банки ,близкие к государству. С начало 2009г. Правительство решило дать возможность заемщикам досрочно использовать средства "материнского капитала" на погашение ипотечных кредитов и уплату процентов. Помимо граждан правительство решило поддержать банки, предложив поправки в Закон об ипотеке. 500млрд руб. будет предоставлено банкам через АИЖК для выпуска ими ипотечных облигаций с возможностью их рефинансирования Центральным банком. Благодаря этому у банков появится дополнительная ликвидность, которая должна помочь стабилизировать ситуацию на жилищном рынке.
4. Падение цен на недвижимость в России
С наступлением финансового кризиса положение на рынке недвижимости кардинально изменилось . Если весной- летом 2008гда покупатели были уверены в том. Что цены на недвижимость будут только расти, и поэтому они стремились принимать решение о покупке квартиры в максимально сжатые сроки, то теперь ситуация совершенно иная. С осени 2008 года началось падение цен на недвижимость в связи с девальвацией рубля и поэтому покупатели стали тратить значительно больше времени на обдумывание предложений риелторов. И здесь можно выделить два важных фактора, которые оказывали влияние на покупателей. Первый- это увеличившийся выбор квартир по доступной цене. И второй- перспектива снижения цен в будущем. Именно поэтому в конце 2008 года и на протяжении 2009 года покупатели стали тратить вплоть до нескольких месяцев на выбор подходящей недвижимости. Однако здесь возникает проблема отложенного спроса. которая в будущем может вылиться новыми сложностями. Например. если клиенты спустя некоторое время вернутся на рынок, то неминуемо возникнет дефицит предложения квартир. Что в свою очередь, вызовет рост цен на недвижимость.
С начала 2009 года цены на недвижимость продолжают стремительно падать. И уже в мае в крупнейших городах России произошло падение средних цен предложения на 2,4%, а региональных городах на 3%. Подобного рода падение цен вызвано тем. Что в период майских праздников рынок недвижимости был неактивен . Если говорить о том, каков процент падения цен на вторичном рынке жилья с начала года, то для крупных городов, в то числе Москвы и Санкт-Петербурга, в среднем он составил 8,9%, а для городов без учета Москвы и Санкт-Пеетербурга-15,7%. При этом следует отметить, что изменения происходят также и в совокупной стоимости жилого фонда крупнейших городов страны. К маю 2009 года она сократилась на 5,13 трил. рублей. Однако в мае совокупная стоимость жилья несколько выросла за счет падения курса доллара на 2,5 рубля Данное падение повлияло на рост валютных цен на жилье. Если сравнивать цены в валюте на недвижимость в мае 2009 года и летом 2008 года, то окажется, что в прошлом году цены были выше на 13,6%, а стоимость жилого фонда- на 273млрд. долларов. Сначала 2009 года строительная отрасль и производственная сфера находятся в глубоком кризисе. Кризис затронул и сферу ипотечного кредитования. Падение цен на рынке первичной и вторичной недвижимости продолжается вплоть до сегодняшних дней. Хотя и стали появляются некоторые признаки улучшения положения на рынке недвижимости. Например, повышается интерес покупателей к покупке квартир, происходит понижение процентных ставок на ипотечные кредиты, а также увеличивается количество строительных компаний, которые получают новые займы и включаются в программу государственных заказов на жилье . В связи с этим многие специалисты прогнозируют повышение цен на рынке недвижимости уже осенью 2009 года. Для того, чтобы оценить степень падения цен на недвижимость. Рассмотрим ситуацию на рынке недвижимости в разных городах. Начнем с Москвы. Вплоть до апреля 2009 года падение цен на квартиры в Москве было значительным. В мае же положение несколько стабилизировалось. Сегодня цены предложения соответствуют тем ценам, которые были установлены летом прошлого года . Средняя цена квадратного метра в столице составляет 83 тысячи рублей . Однако стабилизация цен на первичном рынке из-за сокращения строительства приводит к тому, что квадратный метр в новых квартирах оценивается в 138 тыс. руб. На вторичном рынке цены также начинают стабилизироваться останавливаются на отметке ниже 145тыс. руб. за кВ. метр . Здесь падение цен с апреля 2009 года составило 2,2%. Прцесс падения стоимости доллара привел к тому, что валютные цены на недвижимость выросли на протяжении мая на 5%. И сегодня квадратный метр стоит от 4600 долларов, что на 11,1% ниже, чем в начале 2009года.
Рынок жилья в Санкт-Петербурге также претерпевает существенное падение цен.
Так, начиная с 2009г. цены в рублях снизились на 11%, а в долларах – 17,4%. Сегодня цены на вторичном рынке жилья в Санкт – Петербурге находятся на уровне 2008 г. На протяжение мая происходило падение цен, что в итоге составило по отношению к апрельским ценам 2,3%. В конце мая 12метр на вторичном рынке в среднем оценивался в 90 тыс. руб. На первичном рынке цена 12метр составила к концу мая 71 тыс. руб. , что на 0,8% меньше , чем в апреле. Если говорить о ценах в долларах, то в Санкт-Петербурге в мае цена 12метра составила 2400 долларов, что на 5% выше, чем в апреле.
Рынок жилья в крупнейших городах России, таких, как Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара и тд. , также ощутил существенное снижение цен. Так, начиная с декабря 2009 г, падение цен составило 18,8%. В мае средняя цена 12 метра на вторичном рынке составила 45 тыс. рублей, это на 3% ниже чем в апреле. Динамика цен на рынке жилья зависит не только от объемов реального строительства, но и от количества квартир, которые стали сдаваться в аренду. А последних достаточно большое количество. Сегодня владельцы квартир стремятся включаться в конкуренцию на рынке недвижимости, т. к. они так и не дождались роста цен, а наоборот, столкнулись с их падением. Города Пермь, Волгоград и Самары претерпели наиболее высокий процент падения цен на недвижимость. Он составил от 7,2% до 5,4%. Волградский рынок жилья отличается максимальным падением цен, что составило 23,7% с января 2009 г. В большинстве крупнейших городов России цены на недвижимость снизились почти на треть по сравнению с осенью 2008 г. Если говорить о том, какой город занимает первенство по уровню цен на недвижимость, то на первое место следует поставить Екатеринбург, где в мае цена квадратного метра составила 55 500 руб. Средняя же цена для остальных крупнейших городов составила до 50 тыс. руб. за 12метр. Причем самое дешевое жилью было в Омске и Казани, где за 12метр в мае просили 36 тыс. и 37500 рублей соответственно. Если говорить о долларовых ценах на рынке недвижимости в крупнейших городах, то здесь падение цен с начала года составило 20%. В мае 12метр в среднем оценивали в 1460 долларах.
Пожалуй, наиболее падение на недвижимость претерпел рынок жилья Сочи, Краснодара, Нижнего Новгорода, Челябинска и Ростова-на-Дону, где падение цен за первые три месяца 2009 г. Составило около 12%. Наименьшее падение цен произошло в Воронеже, Белгороде, Туле, т. к. здесь цены изначально не были столь уж высоки. Здесь квартиры подешевели в среднем на 5 -7% с начала года. Следует отметить, что цены падают не только не квартиры, но и на коммерческую недвижимость. Причем с начала года предложение качественной офисной недвижимости возросло. Но сегодня цены на такого рода недвижимости упали до уровня 2007 г. , что и обусловило, в частности, Увеличение процента заключенных сделок . Наиболее подробное изменение цен на недвижимость за 2009 г. В крупнейших городах России отражает диаграмма, представленная ниже
Рис . 1. Стоимость жилья на вторичном рынке 14 крупнейших российских городов в мае 2009г. в рублях
В связи с этим возникает вопрос : как долго будет сохранятся тенденция к снижению стоимости жилья? В СМИ выдвигается масса предложений по данному вопросу. Одни аналитики считали что уже к осенини2009 года наступят первые признаки оживления рынка недвижимости, К ним относятся руководитель аналитического центра корпорации "инком" Д. Таганов ,директор фонда прямых инвестиций Marshall Real Estate Fund П. Бондарчук, а также аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости".
Другие же, наоборот говорят о том ,что кризис затянется на период от2-х до 4-х лет и раньше 2010 года оживления рынка недвижимости ждать не приходится. Центр экономических исследований Института глобализации и социальных движений в опубликованной на своем сайте статье назвал текущую ситуацию ,,паузой перед большим падением,, . По мнению экспертов в феврале 2009 года наступит переломный момент после которого ухудшение экономической ситуации пойдет быстрее, а спрос на жилищном рынке резко снизится .
Заключение
Многие специалисты отмечают, что летом 2009 г. Ситуация на рынке недвижимости должна стабилизироваться. Однако не исключено новое падение цен осенью 2009 г. В любом случае существенные изменения и рост цен на рынке недвижимости следует ожидать не раньше начало этого 2010 года. Вот это по-настоящему самое неприятное последствие мирового финансово и экономического кризиса – получается неопределенно длительная по времени кредитная яма ,которой можно выйти только путем объявления себя банкротом а это тоже стоит денег и немалых денег. Аналогично ситуация подстерегает тех бизнесменов которые взяли кредит на развитие бизнеса под ипотеку . Да, мировой финансовый и экономический кризис 2008 и 2009 года в Росси и Украине уже означились безработицей ,высокой инфляцией и сумасшедшими ценами коллапсом рынка недвижимости и массовым банкротством финансовых учреждений невозможностью и дороговизной потребительских, ипотечных и коммерческих кредитов
Однако есть и хорошие последствия мирового финансового кризиса 2008 и 2009 года стало практически невозможно мошенникам получить кредит в по чужим, поддельным или украденным паспортам те люди, которые занимались не своим делом получили еще один шанс изменить свою жизнь к лучшему начала возрождать духовность и наконец то начали ценить семейные ценности . Да мировой финансовый и экономический кризис 2008-2009- это неприятно. Но Украина и Россия уже пережила такие кризисы ,которые текущему кризису в самом страшном сне не снилось . Зато люди наконец-то начали больше думать и ценить духовные ценности, а не гонятся как сумасшедшие за материальными благами и комфортом . Да здравствует мировой финансовый кризис! Да здравствует обновление экономики и культуре!
Похожие работы
... так считают в Минэкономразвития. По итогам же года рост внутреннего валового продукта должен составить порядка 6%.[31] Уже по итогам 2008г можно сказать, что мировой финансовый кризис негативно сказывается на российской экономике, но правительство пытается сделать все возможное, чтобы смягчить удар. 3. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ПОЛИТИКА РОССИЙСКОГО ПРАВИТЕЛЬСТВА ВО ВРЕМЯ КРИЗИСА В 2008 ГОДУ Мир ...
... и менее вероятным [16]. Таким образом, перечисленный комплекс мер позволит нормализовать кредитные взаимоотношения, сложившееся между банковским и реальным секторами экономики, что снизить последствия от мирового финансового кризиса. 3.3 Основные направления в бюджетной политике Российской Федерации в период кризиса Нестабильность финансовых систем, обострение социальных проблем и ...
... . И при этом Штаты тратили колоссальные суммы на различные социальные и медицинские программы, то есть на программы, направленные на повышение уровня жизни рядовых американцев. Как стал мировым финансовый кризис в США? Во-первых, американские банковские группы, имеющие филиалы и дочерние банки по всему миру уменьшили выделение средств на их развитие. Во-вторых, акции наиболее пострадавших в ...
... , резкому росту бюджетного дефицита и т.д.? Использование мер фискальной политики для решения острых социальных проблем. В условиях мирового финансового кризиса, экономической нестабильности и замедления темпов экономического роста при одновременном достаточно высоком уровне инфляции Россия, как и другие страны, может столкнуться с различными социальными проблемами. С одной стороны, это снижение ...
0 комментариев