Оптимизация управления на ООО "Оренбурггражданстрой-Риэлт"

Введение

Производственная практика проходила в ООО «Оренбурггражданстрой-Риэлт».

Практикант был закреплен за отделом по работе с клиентами, но не смотря на это в его обязанности входило ознакомление со всей деятельностью организации, с организационной структурой организации, с бухгалтерской (финансовой) отчетностью и т.д.

ООО «Оренбурггражданстрой-Риэлт» является одной из ведущих компаний Оренбургской области среди риэлтерских организаций. С каждым годом её позиции на данном рынке укрепляются, что обусловлено качеством предлагаемых услуг; их большим ассортиментом: выбор вариантов жилья и нежилых помещений как среди новостроек, так и вторичного рынка, юридическое сопровождение сделок, оценка помещений, разработка пакета документов, консультации специалистов и т.п.; разработкой инвестиционных программ, которые способствуют увеличению сделок среди клиентов, не обладающих возможностью полностью оплатить жилье или другое помещение в настоящий момент.

Юридический адрес ООО «Оренбурггражданстрой-Риэлт»: 460009, г. Оренбург, ул. Кольцова, 13а.

Целью производственной практики является анализ деятельности аппарата управления ООО «Оренбурггражданстрой-Риэлт».

Цель определила решение задач производственной практики:

– анализ экономической и организационно-управленческой деятельность предприятия;

– анализ деятельности аппарата управления.

Для решения поставленных задач при прохождении производственной практики студент использовал следующие методы исследования: системный подход, другие научные подходы (функциональный, воспроизводственный, маркетинговый, динамический и др.), анализ и синтез, классификация, стратегическое и тактическое планирование, частности и обобщения.

Нормативной базой послужили:

– федеральные законы РФ, в том числе Земельный кодекс РФ №136-ФЗ от 25.10.2001; Федеральный закон РФ №122-ФЗ от 20.04.2001 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Федеральный закон РФ №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и т.д.;

– законодательные акты Оренбургской области, в том числе Закон №318 от 23.10.2002 «О порядке оформления прав на недвижимое имущество государственной (федеральной, областной) собственности на территории Оренбургской области»; Закон №337/333-II-ОЗ от 31.10.2001 «об основах жилищной политики в Оренбургской области»; Закон №240 от 29.12.2003 «О порядке предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам на территории муниципального образования «Город Оренбург» и т.д.

Методической базой исследования послужили документы финансовой (налоговой) отчетности, статистические данные по деятельности организации.

1. Общая характеристика, экономический и организационно-управленческий анализ деятельности ООО «Оренбурггражданстрой-Риэлт»

1.1 Общая характеристика ООО «Оренбурггражданстрой-Риэлт»

ООО «Оренбурггражданстрой-Риэлт» является одной из компаний ОАО «Оренбурггражданстрой». Производственно – Строительное Объединение «ОренбургГражданСтрой» до 1993 года являлось государственным предприятием. В 1993 году Объединение было преобразовано в ОАО «Оренбурггражданстрой».

Полное наименование организации: Общество с ограниченной ответственностью «Оренбурггражданстрой-Риэлт».

Сокращенное наименование организации: ООО «ОГС-Риэлт».

ОАО «Оренбурггражданстрой» с момента основания являлось именно строительной организацией с огромным коллективом профессионалов в сфере возведения объектов недвижимости. В связи с переходом к рыночной экономике у организации возникла необходимость в налаживании рынка сбыта, так как ранее в советской России не было необходимости в реализации жилья – на строительство поступал государственный заказ, а жилой фонд распределялся по управлениям и ведомствам. А соответственно появилась потребность в профессионалах не только в сфере строительной деятельности, но и в сфере экономики, юриспруденции и маркетинга.

В связи с этим в 2005 г. было учреждено ООО «ОГС – Риэлт», которое взяло на себя все обязанности по юридическому сопровождению как самого строительства (оформление земельных участков, договоров на участие в строительстве и т.д.), так и по реализации всех видов объектов недвижимости.

Первое направление, которое взял на себя ООО «ОГС-Риэлт» – реализация квартир в жилых домах возводимых силами акционерного общества. Для клиентов были разработаны различные механизмы инвестирования. Одним из механизмов была продажа вторичного жилья клиентов для того, чтобы они смогли купить новое строящееся жилье (альтернативные сделки). Именно этим было обусловлено появление второго направления деятельности ООО «ОГС-Риэлт» – реализация вторичного жилья. И поскольку ООО «ОГС-Риэлт» уже стал полноценным участником рынка недвижимости, то в его деятельности появилось и третье направление – реализация коммерческой недвижимости нежилого фонда (офисные здания, складские помещения, гаражи и т.д.).

При создании организации перед учредителями не стоял вопрос о выборе организационно-правовой формы организации, так как в перспективе планировалось охват всех сделок с недвижимостью, расширение рынка сбыта по территории всей России и за рубежом. В связи с этим было решено создать не ПБОЮЛ (ИП), который на тот момент был бы предпочтительнее всего в силу размеров, специфики и объемов продаж, а Общество с ограниченной ответственностью. Такой выбор был обусловлен помимо вышеназванных причин тем, что данная организационно-правовая форма согласно ГК РФ, ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» имеет ряд преимуществ:

– юридическое лицо – это организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде;

^- организационное единство юридического лица проявляется прежде всего в определенной иерархии, соподчиненности органов управления (единоличных или коллегиальных), составляющих его структуру, и в четкой регламентации отношений между его участниками. Благодаря этому становится возможным превратить желания множества участников в единую волю юридического лица в целом, а также непротиворечиво выразить эту волю вовне. Организационное единство юридического лица закрепляется его учредительными документами и нормативными актами, регулирующими правовое положение того или иного вида юридических лиц;

– имущественная обособленность юридического лица – способность юридических лиц в принципе обладать обособленным имуществом, быть единственным носителем единого самостоятельного нерасчлененного имущественного права того или иного вида. Любая практическая деятельность немыслима без соответствующих инструментов: предметов техники, знаний, денежных средств. Объединение этих инструментов в один имущественный комплекс, принадлежащий данной организации, и отграничение его от имущества, принадлежащих другим лицам, и называется имущественной обособленностью юридического лица;

– участники или собственники имущества юридического лица не отвечают по его обязательствам, а юридическое лицо не отвечает по обязательствам первых. Иными словами, каждое юридическое лицо самостоятельно несет гражданско-правовую ответственность по своим обязательствам. Если юридическое лицо имеет обособленное имущество и является самостоятельным участником гражданского оборота, то оно несет и самостоятельную имущественную ответственность. Это правило действует в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором. Исключения в ООО «ОГС-Риэлт» отмечено в Уставе общества [Приложение 1]: участники общества, внесшие вклад не полностью, несут солидарную ответственность по обязательствам Общества в пределах стоимости неоплаченной части вклада каждого из участников Общества.

В соответствии со статьей 53 ГК РФ Юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Порядок назначения или избрания органов юридического лица определяется законом или учредительными документами. Органы юридического лица – это предусмотренные законом, уставом (положением) или учредительными документами лицо, коллегия лиц, осуществляющие руководство деятельностью юридического лица и действующие от его имени без специальных на то уполномочий (без доверенности).

В ООО «ОГС-Риэлт» к таким лицам относятся:

– директор Общества Федорова С.А. – специалист высокого класса, юрист по первому образованию, экономист по второму высшему образованию, которая находится во главе организации с момента её создания. Под ее руководством ООО «Оренбурггражданстрой-Риэлт» из небольшой организации с численностью сотрудников в 15 человек превратилась в компанию значительных размеров, численность сотрудников которой возросла до 54 человек, а объем сделок увеличился с 100 тыс. руб. в год создания до 8027 тыс. руб. в 2007 г.;

– заместитель директора по юридическим вопросам Федотов М.Ю., юрист, имеющий не только высшее образование, но и многолетний опыт работы с недвижимостью (помещения, земля, участки лесного фонда), опыт общения с правоохранительными и инспектирующими органами, знающий нормативно-техническую базу сделок, договорное право и т.д. Благодаря ему в процессе деятельности Общества были вскрыты ряд махинаций на рынке недвижимости как среди клиентов, так и у конкурирующих фирм;

– заместитель директора по экономическим вопросам Фадеев С.М., экономист, знающие не только бухгалтерский учет, но и управленческий учет и анализ, логистику, маркетинг, менеджмент и другие возможности повышения эффективности экономической деятельности предприятия;

– главный бухгалтер Общества Смирнова Ю.В., отвечающая как за формирование и достоверность бухгалтерской (налоговой) отчетности, так и за выбор системы налогообложения, сдачу отчетности в срок, сбор, формирование и предоставление статистических отчетов по экономическим и другим показателям деятельности.

Данные лица (кроме Директора) действуют от имени юридического лица без специальных на то уполномочий (без доверенности) согласно Учредительным документам Общества, Приказу Директора Общества об утверждении списка таких лиц; осуществляя руководство деятельностью юридического лица, подчиняются непосредственно Директору Общества и отчитываются в своих действиях перед ним.

Задача управления (руководства) включает работы, которые охватывают подготовку и принятие руководящих решений с целью руководства и управления всеми другими производственными работами на предприятии.

ООО «Оренбурггражданстрой-Риэлт», как уже отмечалось выше, является одной из ведущих фирм на рынке недвижимости Оренбургской области. Это в первую очередь связано с имиджем организации, учредившей Общество, а именно ОАО «Оренбурггражданстрой», которая создала репутацию надежного партнера, честно и качественно исполняющего свои обязательства. Известность ОАО «Оренбурггражданстрой» чисто психологически приносят тот же результат, что известность фирмы в профессиональных кругах, то есть подсознательно воздействует на клиента и его доверие к ООО «Оренбурггражданстрой-Риэлт». Поэтому для формирования идеального имиджа предприятия ООО «Оренбурггражданстрой-Риэлт», в организации налажено регулярное проведение имиджевых рекламных кампаний. Существует спланированая рекламная кампания в отношении сроков и средств рекламы, задействованных в Обществе, рекламного бюджета и т.д. Реклама не только позволяет информировать потребителей о предлагаемых объектах, но и информирует о дополнительных услугах, о проведении специальных акций и предложений, о разработанных инвестиционных и других программах. Таким образом, эффективное использование средств маркетинговых коммуникаций (рекламы) позволяет решать стратегические и тактические задачи фирмы, связанные с глобальной миссией компании на рынке.

Отметим, что в Уставе Общества основной целью Общества ставится получение прибыли, что свойственно практически всем юридическим лицам. Но с развитием науки менеджмента было доказано, что миссия организации в первую очередь направлена на потребителя. Поэтому в ООО «Оренбурггражданстрой-Риэлт» была разработана миссия и цели в духе современного ведения бизнеса.

Миссия ООО «Оренбурггражданстрой-Риэлт» – предложить потенциальному приобретателю жилья комфортабельную квартиру в жилом комплексе, обеспеченном локальной инфраструктурой с возможностью собственной организации комфортного проживания на весь период эксплуатации объекта; предложить потенциальному приобретателю помещение, отвечающее потребностям как самого потребителя, так и его производственно процесса.

Цели ООО «Оренбурггражданстрой-Риэлт»:

– повысить уровень качества продаж до мировых стандартов, обеспечив правовое сопровождение сделок, оценку объектов недвижимости в соответствии с законодательными нормами и рыночным спросом и предложением;

– обеспечить инвесторам максимум удобства при принятии решения об инвестировании средств в жилье, построенное ОАО «Оренбурггражданстрой»;

– гарантировать безопасность вложенных средств;

– обеспечить покупателям жилья удобное проживание, что связано с развитием локальной инфраструктуры района;

– обеспечить покупателям и арендаторам нежилых помещений оптимальные условия для осуществления бизнес-процесса.

По нашему мнению, миссия и цели ООО «Оренбурггражданстрой-Риэлт» соответствуют современным принципам ведения бизнеса и его видам деятельности, что способствует привлечению клиентов, а, значит, повышению эффективности деятельности Общества.