Принятие управленческого решения по выбору наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости

Содержание

Введение

Теоретическая часть

1. Содержательная характеристика деятельности по управлению недвижимостью

1.1 Содержание видов управленческой деятельности

1.2 Цели и задачи управления недвижимостью

1.3 Содержание работ в базовых процессах управления

1.4 Правовой аспект управления недвижимостью

1.5 Проект управления как развернутый бизнес-план

1.6 Целевые функции управления недвижимостью

2. Управляющие организации

2.1 Управляющие организации и их взаимодействие с другими хозяйствующими субъектами, функционирующими на рынке недвижимости

2.2 Управляющие организации в жилищной сфере

2.3 Участие объединений граждан в управлении

Практическая часть

1. Исходные данные

1.1 Общая характеристика реконструируемого объекта недвижимости

1.2 Характеристика исходных данных о рыночной ситуации по объекту недвижимости и его финансированию

2. Формирование денежных потоков от эксплуатации реконструируемого объекта

3. Расчет основных показателей эффективности инвестиционного проекта реконструкции нежилого здания и их анализ

3.1 Определение срока окупаемости (Ток)

3.2 Определение чистого дисконтированного дохода (ЧДД)

3.3 Определение внутренней нормы доходности (ВНД)

3.4 Определение модифицированной ставки доходности (MIRR)

3.5 Ставка дохода финансового менеджмента (FMRR)

3.6 Определение индекса рентабельности (РI)

4. Сравнительный анализ основных экономических показателей эффективности вариантов реконструкции (А, В, С)

5. Принятие управленческого решения по выбору наиболее экономически эффективного варианта использования объекта недвижимости из трех вариантов его реконструкции

6. Общее заключение и вывод о наиболее эффективном варианте реконструкции

Введение

Статьей 130 ГК РФ определены критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы.

К 1-й группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты.

Ко 2-й группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по физическим свойствам: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты. Критерий 2-й группы — прочная связь объектов с землей, невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

Если вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона («недвижимость по закону») отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они — недвижимое имущество. Гражданский кодекс относит к недвижимым вещам воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п. 1 ст. 130). Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу не только ввиду высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, но и потому, что они являются «движущимися участками территории», находящимися под юрисдикцией Российской Федерации. Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав — предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК).

Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.

Теоретическая часть 1. Содержательная характеристика деятельности по управлению недвижимостью 1.1  Содержание видов управленческой деятельности

Переход от плановой экономики к рыночной в начале 90-х годов коренным образом повлиял на социальную структуру общества и суть экономических отношений. Процесс приватизации и появление реальных собственников привели к усилению роли недвижимости в экономике страны.

В настоящее время фонд недвижимости в России занимает две трети национальной экономики. В единой системе недвижимого имущества собственно строительная деятельность оценивается в 4-6% от внутреннего валового продукта (ВВП), доля производства строительных материалов и изделий составляет 4-6% от ВВП, а доля производства, связанного с функционированием недвижимости – около 6% от ВВП.

Многоаспектность самой недвижимости, её содержания и использования обусловили высокую значимость управления, представляющего собой специфический по структуре, методам и формам осуществления комплекс видов деятельности.

Управление недвижимостью находится в «поле пересечений» интересов государства и потребителей (собственников, нанимателей, арендаторов), связано с использованием объектов в качестве товара, источника дохода, потребительского блага и рассматривается как многосторонний процесс оптимизации имущества.

Управление объектами недвижимости в процессе их воспроизводства направлено на непрерывное возобновление основных фондов и возмещение их износа путем разработки и реализации проектов нового строительства, реконструкции, модернизации, содержания недвижимости: капитального и текущего ремонтов, ухода и технического обслуживания, профилактики.

Проблемы преобразований в сфере управления недвижимостью имеют системный междисциплинарный характер и должны рассматриваться в совокупности.

Чтобы полнее представлять процессы, влияющие на уровень качества жизнедеятельности, а также на их долговечность, сохранность и воспроизводство недвижимости, необходимо знать эволюцию зданий и сооружений, застроенных территорий на длительной стадии эксплуатации. Решение значимых задач экспертизы и управления недвижимостью позволит заполнить пробел в системе обеспечения качества объекта недвижимости на всем протяжении его жизненного цикла.

Опыт управления недвижимостью можно представить в виде трех основных положений:

·          Определение цели управления. Применительно к каждому объекту управления (группе объектов) должна быть зафиксирована цель, которую управление преследует и достижению которой служит объект.

·          Выбор способа достижения цели и построение системы управления. Важнейшим аспектом управления является определение способа достижения цели, т.е. детальных, экономически обоснованных планов конкретных мероприятий в отношении объектов управления, на основании которых осуществляется построение системы управления.

·          Обеспечение эффективности управления. Эффективность управления подразумевает достижение цели управления, то есть определенного качественного или количественного результата деятельности (состояния объекта управления) ценой максимальной экономии ресурсов.

Применительно к производственно-экономическим отношениям в сфере недвижимости этапы управления конкретизируются в следующей логической последовательности:

a)   оценка состояния (количественная характеристика, классификация объектов, положение дел и основные выводы);

b)   постановка целей и задач управления;

c)    предлагаемый механизм управления - алгоритм достижения целей и решения поставленных задач;

d)   контроль эффективности управления.

Главными целями совершенствования государственной системы управления недвижимостью являются:

·          максимально возможное повышение доходности объектов;

·          стимулирование за счет недвижимости развития реального сектора экономики, обеспечение доступа предпринимателей к объектам недвижимости.

При управлении муниципальной недвижимостью в число основных задач включают:

·          рост доходов бюджетов, изменение структуры доходов путем увеличения доли платежей от недвижимости;

·          повышение инвестиционной привлекательности территорий;

·          обеспечение сохранности, рационального использования и развития недвижимости, её простого и расширенного воспроизводства;

·          оптимизация издержек на содержание объектов недвижимости;

·          решение социальных задач, связанных с использованием недвижимого имущества.

Задачи управления недвижимостью должны рассматриваться системно. Это позволит получить представление о целостности исследуемого объекта недвижимости, о состоянии целого и частей, о взаимодействии объекта с внешней средой, как одного из условий его существования, об общих закономерностях функционирования и развития объекта недвижимости.

В механизме управления рассматривают комплексный объект недвижимости, состоящий из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий, сооружений (или их частей). Исключается возможность распоряжения одной частью объекта без другой, когда они составляют единое целое.

Нет однозначного толкования термина управление.

В наиболее общем виде назначение управления можно определить как деятельность по гарантированному обеспечению желаемого результата.

Сам результат понимается как цель управления. Глобальной целью управления в любой социально-экономической системе следует считать максимизацию удовлетворения потребностей.

Объект управления в наиболее общем виде может быть определен как некий процесс в рамках конкретной системы.

Субъектом управления является носитель суверенной воли в отношении объекта управления.

Предмет управления – все, что находится в границах конкретного процесса - объекта управления в определенном аспекте рассмотрения.

Управлять, по определению, можно только процессом: воспроизводством в целом как процессом, инвестированием, процессом реконструкции, процессом перепрофилирования и др.

Управленческое решение – основа управления, выбор лучшего из нескольких возможных способа действий по изменению состояния объекта недвижимости.

Арсенал управленчески-ориентированных экономических методов дает ответ на вопрос «что делать?» для достижения максимально возможной результативности функционирования городских территорий, комбинированных и единичных объектов недвижимости, т.е. всестороннее обоснование наиболее целесообразных вариантов решения конкретных задач с учетом имеющихся ресурсных ограничений.

Практическое же воплощение этих вариантов, т.е. формирование и реализация решений, составляет суть управления и ответ на вопрос «как делать?».

Эффективность использования недвижимости в значительной степени зависит от организации управления ею. Целевым критерием и показателем эффективности управления является максимальный суммарный доход, получаемый от недвижимости в процессе ее использования. Это, в свою очередь, связано с максимизацией рыночной стоимости объектов недвижимости.

Реализация цели обеспечения прироста рыночной стоимости (+ΔC) может быть обеспечена только при наличии главного субъекта управления – собственника или представляющего его интересы управляющего недвижимостью.

В услугах профессионального управления нуждаются, прежде всего, государственные органы, ищущие возможность наиболее эффективного использования недвижимого имущества (зданий и территорий), проектные, исследовательские и коммерческие организации, производственные предприятия и т.д., имеющие в своем распоряжении объекты собственности значительной величины, площади которых чрезмерны для сегодняшних потребностей. Грамотно управлять требуется и небольшими помещениями, например, в центре города, где велики ставки арендной платы.

Аналогичный подход распространяется и на частные структуры, приватизировавшие или имеющие долгосрочные арендные договоры на довольно масштабные имущественно-земельные комплексы: банки и иные финансовые структуры, получившие крупные объекты собственности от заемщиков; инвестиционные компании, размещающие средства клиентов в недвижимости; девелоперские структуры, а также заказчики-застройщики новых крупных объектов на стадии проектирования, разработки и начала строительства.

Равным образом рационально управлять объектом недвижимости или их совокупностью требуется группе коллективных собственников. Тогда жители комплексов имущества (кондоминиумов), объединившиеся в товариществах собственников жилья приглашают управляющего или управляющую организацию.

При представлении разных аспектов деятельности в сфере недвижимого имущества под управлением недвижимостью понимают, с одной стороны, руководство созданием, функционированием и развитием недвижимости, с другой стороны – деятельность субъектов управления по рациональному распределению всевозможных ресурсов: денег, рабочей силы, сырья, топлива, материалов.

В силу большого разнообразия, деятельность по управлению недвижимостью может быть классифицирована по различным критериям.

В силу большого разнообразия, деятельность по управлению недвижимостью может быть классифицирована по различным критериям.

Таблица 1.1. Классификация деятельности по управлению недвижимостью

Классификация	Состав и содержание управленческой деятельности
По фазам жизненного цикла	Управление замыслом (идеей наилучшего использования территорий). Управление проектированием самого объекта и улучшений. Управление изготовлением - строительством (возведением) как самого объекта, так и неотделимых улучшений. Управление обращением - процессом совершения всех видов сделок с объектом (купли-продажи, аренды, лизинга, залога (ипотеки), доверительного управления, передачи права хозяйственного ведения и оперативного управления, дарения и т.д.). Управление потреблением - процессом осуществления всего комплекса операций по предоставлению (оказанию) услуг, связанных с использованием клиентами объекта недвижимости по его прямому назначению, а также дополнительных и сопутствующих услуг. Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией. Управление капитальным ремонтом, модернизацией, реконструкцией и реставрацией, перепрофилированием в связи с изменением целей управления или внешней среды. Управление утилизацией зданий в конце срока службы.
По уровню управления	Оперативное управление недвижимостью или управление объектами недвижимости. Тактическое управление или управление комплексом недвижимости. Стратегическое управление или управление имущественным комплексом крупной корпорации.
По видам управленческой деятельности (конкретным областям менеджмента - аспектам управления)	Инвестиционно-инновационный менеджмент – привлечение капиталовложений, процессных, сервисных и технологических нововведений. Технический менеджмент - осуществляется за счет реализации конкретных норм деятельности: инструкций, технологических карт, правил. Фактически это инженерная деятельность по техническому обслуживанию жизненного цикла объектов. Финансовый менеджмент – составление смет расходов и доходов, ведение учета с отражением в бухгалтерских и финансовых документах. Социальный менеджмент - социальная деятельность по удовлетворению запросов клиентов, которая в своей основе не всегда может быть формализована (типизирована), а потому требует творческого подхода к решению каждой конкретной задачи.
По элементам объекта управления (процесса использования)	Управление экономическим состоянием объекта недвижимости: стоимость объекта, доходность, уровень затрат на обслуживание. Управление движением финансовых ресурсов. Управление потреблением и маркетинг, связанный с ним, дополнительный сервис для заказчика и клиентов. Управление инженерно-техническим обслуживанием и эксплуатацией объекта недвижимости. Управление персоналом. Управление рисками. Управление юридическим оформлением хозяйственных операций.

Таким образом, управление недвижимостью - широкое и емкое понятие, имеющее определенное содержание и состав на различных уровнях иерархической структуры объектов и субъектов, на рынке недвижимости, в том числе и в определенных его сегментах. В укрупненном формате структуры системы управления недвижимостью часть приведенных мероприятий касается управления имуществом, часть – управления фондом помещений.