Проблемы и перспективы развития ипотечного рынка в РФ

3. Проблемы и перспективы развития ипотечного рынка в РФ

Несмотря на существующие проблемы ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков (Райффайзен, Банк Сосьете Женераль). При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие 3-5 лет клиентами ипотечных банков, по оценкам маркетинговой компании IRG, станут около 2 млн. российских семей. Дальнейшая активизация развития системы ипотечного кредитования связана со снижением уровня инфляции и повышением доходов населения. В настоящее время только 5-7% семей являются потенциальными клиентами ипотечных банков. [9] Основными проблемами недоступности ипотеки в России являются следующие факторы (в порядке уменьшения значимости): высокие цены на недвижимость, обусловленные отсутствием достаточных объемов жилищного строительства и ограниченным предложением на рынке готового жилья; низкая платежеспособность населения; высокий размер первоначального взноса (авансовый платеж) при покупке жилья в ипотеку; высокие процентные ставки по кредитам.

Еще раз необходимо отметить, что сегодня ипотека в России практически не решает проблемы обеспечения широких слоев населения доступным жильем. Необходимо понимать, что ипотека – не панацея от проблемы обеспечения населения жильем. Это всего лишь один из инструментов, которому есть реальные альтернативы: покупка в рассрочку, жилищно-сберегательные кооперативы, собственные накопления и пр. Однако из всех возможных путей развития ипотека – пока наиболее эффективный и быстрый метод решения.

Заключение

Итак, задачи, поставленные в начале работы автор считает достигнутыми.

По работе можно сделать следующие выводы. В последние годы рынок банковского (классического) ипотечного кредитования развивается ускоренными темпами. Количество банков - участников рынка постоянно растет, ставки по кредитам снижаются до уровня 10-11% в валюте и до 15-17% в рублях, размер авансовых взносов снизился уже до уровня 15%, на рынке определяется группа системных игроков: Сбербанк, ВТБ, ДельтаКредит, НИКом, Райффайзен, Городской Ипотечный Банк, КБ «МИА». Повышенную активность проявляет федеральный ипотечный агент – АИЖК. В законодательстве планируются ряд либеральных поправок, которые облегчат процедуру выдачи ипотечного кредита и сделают ипотеку более доступной. Однако главная причина недоступности ипотеки скрыта в другом – в высоких ценах на жилье, что обусловлено резким несоответствием резервов жилищного фонда дополнительным потребностям населения. Поэтому главное решение в доступности ипотеки лежит в сфере строительства.

Рынок растет в два раза, но объемов финансирования недостаточно. Однако, по данным, содержащимся в исследовании международного рейтингового агентства Standard & Poor`s, доля услуг ипотечного кредитования в российском ВВП крайне низкая и составляет менее 1% против 5% в странах Центральной Европы и 34% в странах Евросоюза. В настоящее время ипотечными кредитами, по оценкам экспертов, воспользовалось не более 2% населения. Правительство планирует увеличить эту долю до 5% ВВП к 2010 году. Региональные программы ипотечного кредитования являются нерыночными и полностью зависят от дотаций из бюджета. В последнее время заметно увеличение числа региональных банков, занимающихся ипотечным кредитованием, хотя по-прежнему на этом рынке по понятным причинам лидирует Москва (63,3% от общего объема ипотечного кредитования). Всего в России в настоящее время действуют 34 региональные ипотечные программы.

Основными тенденциями на ипотечном рынке являются:

- Процентные ставки: тенденция к снижению. Базовой процентной ставкой на рынке можно считать 11% в валюте и 17% в рублях. В качестве базовых процентных ставок на рынке ипотеки можно принимать ставки в размере 11%-12% в валюте и 16-18% в рублях. Именно такие ставки указывают участники ипотечного рынка в своих основных кредитных продуктах. Эти ставки в два-три раза превышают общемировой уровень.

- Валюта кредита: ориентир – доллар США. Объем выданных кредитов в рублях растет, но главной валютой остается доллар. В последнее время участники рынка стали более активно выдавать кредиты в национальной валюте. Этому способствовало введение в наличный оборот Евро в 2002 году и сильное падение доллара по отношению к рублю и Евро в 2003.

- Срок кредита: тенденция к удлинению. Средним сроком кредита на рынке является 10 лет, максимальный срок – 27 лет. В России за последний год наметилась тенденция к удлинению ипотечных кредитов.

- Первоначальный взнос: тенденция к снижению. Средний размер авансового платежа – 15-30% от стоимости жилья в зависимости от конкретных характеристик заемщика и объекта кредитования. В России авансовый платеж постепенно снижается с 30-40% в 2002 году до 15-30% в 2005 году. Уровень авансового платежа отражает степень доверия банка к ситуации на рынке недвижимости, оценке стоимости объекта кредитования и прочих рисков заемщика. В настоящий момент банки определили для себя средний аванс на уровне от 15% до 30% в зависимости от конкретных характеристик заемщика и квартиры.

- Ограничения по размеру кредита: тенденции не определены. Минимальный размер ипотечного кредита находится в рамках 10-20 тыс. долл. США и зависит от размера транзакционных издержек банка. Ограничения по размеру кредита интересны лишь в нижней границе, поскольку минимальный кредит связан с объемом операционных расходов на выдачу ипотечного кредита. Минимальный кредит позволяет получить объем процентных платежей с клиента, покрывающий те транзакционные издержки, которые банк понес во время выдачи и обслуживания этого кредита.

- Досрочное погашение: проблема покрытия транзакционных издержек кредиторов. Сумма штрафных санкций в среднем составляет 3% от суммы досрочного погашения, срок моратория на досрочное погашение колеблется от 3 до 12 мес. Средний срок ипотечных платежей по кредитам составляет около 6-7 лет, при номинальном сроке кредита 10 лет.

- Обеспечение: основной вид – залог приобретаемого жилья. Основным видом обеспечения остается залог приобретаемого жилья. Все прочие виды являются дополнением к основному обеспечению и используются при необходимости. В обеспечение все банки принимают приобретаемое жилье и дополнительно просят поручительства нескольких лиц (от одного до четырех), с уровнем доходов, сопоставимых с доходами заемщика.

- Рынок: вторичный – менее рискованный. Ипотека работает во всех сегментах рынка жилой недвижимости, но предпочтение отдано вторичному рынку.

- Дополнительные расходы: 4-7,5% от стоимости объекта. Сумма дополнительных расходов будет снижаться по мере унификации процедур и принятия законодательных актов, регламентирующих нотариальное оформление сделок купли-продажи недвижимости.

- Оценка заемщика: справка по форме 2 НДФЛ. Лояльность банков к своим клиентам повышается. Банки стали более гибкими в вопросе оценки платежеспособности заемщика. В качестве подтверждения доходов можно представлять выписки с текущего счета в банке, гарантийные письма с места работы.

- Портрет заемщика: приоритет – молодым. Большую часть клиентов ипотечных банков – молодые специалисты в возрасте от 25 до 35 лет. Наиболее типичными получателями ипотечных кредитов являются граждане в возрасте от 25 до 35 лет с зарплатой от 24 до 100 тысяч рублей в месяц.

Основными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.

Основными ориентирами Правительства РФ в результате принятия предлагаемых мер по развитию рынка жилья в России к 2010 г. должны стать: создание правовой основы рынка жилья; увеличение средней обеспеченности жильем с 19,7 кв.м. на человека до 21,7 кв.м. на человека; увеличение годового объема ввода жилья с 36 млн. кв. м. до 70-80 млн. кв. м.; увеличение доли населения, способного приобрести стандартную квартиру, в три раза – с 9,5% до 30,5%. Однако, по мнению большинства экспертов, предлагаемый пакет законопроектов в первую очередь стимулирует именно платежеспособный спрос, а не строительство, что еще более увеличит дисбаланс между спросом и предложением. Поэтому, по крайней мере, в ближайшие годы жилье будет становиться все менее доступным для большей части населения.

Несмотря на существующие проблемы ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков (Райффайзен, Банк Сосьете Женераль). При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие 3-5 лет клиентами ипотечных банков, по оценкам маркетинговой компании IRG, станут около 2 млн. российских семей.

 

Список литературы

1.         Головина О.Л. Ипотека в России. – М.: Юристъ, 2002. – 525с.

2.         Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства. – СПб.: СПбГУЭФ, 1999. – 152с.

3.         Дубовик И.В. Ипотечное жилищное кредитование. – Иркутск: БГУЭП, 2003. – 227с.

4.         Жданов В.П., Тимофеев В.В. Ипотечное жилищное кредитование: региональный аспект. – Калининград: Янтарная сказка, 2001. – 117с.

5.         Колобов С.С. Жилищное ипотечное кредитование. – М.: Дашков и К, 2002. – 120с.

6.         Кострикин П.Н. Ипотечное кредитование в России. – М.: Макс Пресс, 2002. – 212с.

7.         Нуждаева Е.В. Ипотечное кредитование. Правовая и методологическая основа. – Челябинск: Чув. Ун-т Чебаксары, 2001. – 88с.

8.         Майорова И.В. Ипотека и ипотечное кредитование. – Пенза: ПГУ, 2001. – 126с.

9.         Петрушин А.Б. Жилищное ипотечное кредитование в Ивановской области. – Иваново: Ивановский государственный архитектурно строительная академия Иванова, 2001. – 230с.

10.      Приступ Н.П. Ипотека как институт рынка. – Владивосток? Изд-во Дальневосточного ун-та, 2003. – 98с.

11.      Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование. – М.: ФА, 2001. – 120с.

12.      Савруков А.Н. Ипотечное кридитование. – СПб.: Политехника, 2003. – 92с.

13.      Сергеева И.А. Ипотечное кредитование и его роль на рынке жилья. – М.: Изд-во академии горных дел, 2001. – 239с.

14.      Симионова Ю.Ф. Ипотека для всех. – Ростов – на – Дону: Феникс, 2004. – 160с.

15.      Смирнов В.В. Ипотечное жилищное кредитование. – М.: Издательский дом «Аудитор», 1999. – 112с.

16.      Черняк А.В. Ипотечное кредитование. – М.: Международный ун-т, 2001. – 136с.

17.      http://capital.nsk.ru/index.php?res=20&id=16

18.      Аналитический портал, посвященный ипотечному кредитованию и секьюритизации :http://www.rusipoteka.ru/person.htm

19.      Разумова И.А. Ипотечное кредитование. – СПб.: Питер, 2005. – 207 с.

20.      Ассоциация региональных банков России: http://www.asros.ru/?pid=19&cid=21&page=50&year=2005&months=октября

21.      http://www.finmarket.ru/z/nws/hnews.asp?id=366499&hot=406031

Приложение

Таблица 2

Рейтинг ипотечных программ российских банков

Банк	Сумма кредита		Срок, лет	Ставки (вторичный рынок), % годовых			Ставки (первичный рынок), % годовых*			Старт. взнос, % от ст-сти жилья	Досрочное погашение		Поручители	Возраст, лет	Требования к гражданству и регистрации	Доп. требования	Подтверждение дохода
	тыс. руб.	$ тыс.		руб.	$	евро	руб.	$	евро		морат., мес.	штраф, % от суммы погаш.
Внешторгбанк	-	10-500	10, 15, 20	15	10,5-11,5	-	17(15)	12,5-13,5 (10,5-11,5)	-	15	3	нет	вторич.- нет, первич.- физлицо или залог имущ.	возврат — до 60 (ж) и 65 (м)	регистрация на территории РФ	нет	разл. варианты
Социальный городской банк	от 450	до 300	10-20	15	11,5-13,5 или LIBOR+(9-10,5)	-	-	-	-	20	12	нет	не требуются	18-50	гражданство РФ	нет	разл. варианты
Международный московский банк	500-10000	25-400	руб.-до 15, $-до 20	до 10 лет — 15-16, свыше — 17-18	до 10 лет — 10,5-12, свыше — 12,5-14	-	-	-	-	20	12	нет	не требуются	21-55 (60)	гражданство РФ, рег. в Москве, МО, С-Пб. или ЛО не менее 1 г	н/д	2-НДФЛ или справка в своб. форме
Абсолют-банк	-	10-1000	5-15	-	12-15	-	-	14-17 (12-15)	-	20	нет	2 (в первые 12 мес.)	не требуются	от 21, возвр.- до пенс.	нет	нет	нет
Городской ипотечный банк	-	10-400	10	-	10,5-12	-	-	-	-	20	нет	5 (первые 7 платеж. пероидов)	не требуются	н/д	регистрация на тер-рии РФ	н/д	разл. варианты
«Союз»	-	20-300	1-10	-	11,5	-	-	16 (11,5)	-	20	3	нет	не требуются	25-55	постоянная регистрация на тер-рии РФ	стаж работы — от 2 лет, на посл. месте — от 4 мес.	2-НДФЛ или справка в своб. форме
Европейский трастовый банк	-	20-300	10	-	11,5-14	-	-	18 (12-14)	-	20	6	нет	не требуются	н/д	н/д	н/д	2-НДФЛ или иные докум., подтв. доход
Инвестсбербанк	от $10 тыс. или эквивалент		до 5	от 10, в завис. от условий кредитования						20	6	нет	не требуются	н/д	н/д	н/д	любые докум. подтв. доходы
Программа АИЖК**	до 7600	-	1-27	15	-	-	-	-	-	30	н/д		не требуются	18-60	нет	нет	любые докум. подтв. доходы
Сосьете Женераль Восток	от $25 тыс. или эквивалент		до 10	-	до 10-11	-	-	до 10-11	-	30	6	нет	поручительство супруга/и	от 18	нет	нет	2-НДФЛ или письмо от работодат., подтв. доход
Газпромбанк	$50-200 тыс. или эквивалент		до 10	17	12-13 или LIBOR+10	12-13 или LIBOR+10	-	-	-	30	нет	нет	возможно поруч. третьих лиц, залог имущ.	18-60	н/д	н/д	разл. варианты
Спецсетьстрой- банк	$25-300 тыс. или эквивалент		до 10	от 19	от 15	-	-	-	-	30	6	нет	не требуются	18-50	гражданство РФ	стаж на посл. месте раб.- не менее 6 мес.	разл. варианты
Агропромкредит	150-3000	5-100	до 5	от 19	от 14	-	-	-	-	30	3	нет	возможно поруч. ЮЛ	от 21, возвр.- до пенс.	регистрация	работа в организ., обслуж. фил. банка, в теч. посл. 6 мес.	разл. варианты
Национальный резервный банк	-	15-200	10	-	9,5-15,5	-	-	18 (13-15)	-	5	30834	0-3	не требуются	н/д	н/д	н/д	2-НДФЛ
Сбербанк	до 90% от ст-сти жилья		до 15	18	11	11	18	11	11	10	нет	нет	поруч. членов семьи	-	пост. рег. в Москве	нет	справка предпр. на бланке банка
Московское ипотечное агентство	до 90% от ст-сти жилья		10,2	15	-	-	16,5-17 (14,5-15)	-	-	10	6	нет	не требуются	-	рег. в Москве	стаж на посл. месте раб.- не менее 6 мес.	2-НДФЛ
Фора-банк	-	от 10	10	-	10,5-14	-	-	-	-	10	6	нет	не требуются	-	-	-	2-НДФЛ
Вип-банк	-	10-200	до 15	-	10-13	-	14-17 (10-13)	-	-	20	12	нет	не требуются	н/д	н/д	н/д	н/д
«Дельта-кредит»	эквивал. $20-150 тыс.	до 300	до 20	16,75	10,5-14 или LIBOR + (9-10,5)	-	16,75	10,5-14 или LIBOR + (9-10,5)	-	25	6	нет	не требуются	н/д	н/д	н/д	2-НДФЛ
Банк жилищного финансирования	-	20,5-300	до 15	-	11,5-14 или LIBOR + (9-10)	-	-	14-16 (11,5-14 или LIBOR + (9-10))	-	25	н/д	н/д	не требуются	н/д	н/д	н/д	2-НДФЛ
Банк Москвы	от $10 тыс. или эквивалент		3-10	14-15	11-12	11-12	-	-	-	30	нет	нет	не требуются	от 21, возвр.- до пенс.	регистрация	нет	2-НДФЛ или справка по форме банка
«Зенит»	-	10-400	до 10	-	10-15	-	-	-	-	20	н/д	н/д	не требуются	22-55	гражданство РФ	стаж работы — от 2 лет, на посл. месте — от 6 мес.	2-НДФЛ
МДМ-банк	от 280 тыс. руб. или эквивал.		до 10	42705	11-13	11-13	17 (по баз. прогр.)	15 (по баз. прогр.)	15 (по баз. прогр.)	20	нет	2 (в перв. 6 мес.)	не требуются	от 21, возвр. — до 60	-	общ. стаж от 1 года, мужч. до 27 лет — урегул. отнош. с армией, жен. с дет. — возр. ребенка от 6 мес.	2-НДФЛ
Промстройбанк	300-9000	10-300	3-10	15	13	-	17 (15)	14 (13)	-	20	нет	нет	возможно поруч. ЮЛ	18-55 (60)	гражданство РФ, пост. прописка/рег. в С-Петерб. или ЛО	-	2-НДФЛ
Райффайзен банк	-	от 20	до 15	-	11-14 фикс. или 10-11 плав.	-	-	14 (по баз. прогр.)	-	30	3	2 (4-9 мес.)	не требуются	до 60 (55)	-	заемщик не привл. к уг. отв.	2-НДФЛ
Импэксбанк	$10-250 тыс. или эквивалент		до 10	-	-	-	-	11	-	30	нет	нет	не требуются	21-55	пост. рег. на территории РФ	стаж работы — от 2 лет, на посл. месте — от 6 мес.	2-НДФЛ или справка по форме банка
«Московский капитал»	до 70% от ст-сти жилья		до 10	14-18						30	н/д	н/д	н/д	-	-	стаж на посл. месте раб. от 6 мес.; супруг(а) должен(а) являться созаемщиком либо отказаться от прав на жилье	н/д
«Российский капитал»	от 300	от 17	до 10	15	12-15	-	-	-	-	30	н/д	н/д	не требуются	н/д	н/д	н/д	2-НДФЛ
Собинбанк	-	до 70% от ст-сти жилья	до 10	-	12-15	-	-	-	-	30	нет	нет	не требуются	18-60	-	-	2-НДФЛ
«Уралсиб»	50-3000 тыс. руб. или эквивалент		до 10	от 17	от 12	от 12	от 17	от 12	от 12	30	3	нет	от двух ФЛ или одного ЮЛ (ПБОЮЛ) либо залог ЦБ, поруч. застройщика	18-55	гражданство РФ, регистрация	-	справка о доходах по форме банка или ПФР
Московский кредитный банк	-	20-200	до 5	-	16	-	-	16	-	30	6	нет	н/д	н/д	н/д	н/д	2-НДФЛ

[1] http://www.afina-pallada.ru/articles/view/483

[2] Дубовик И.В. Ипотечное жилищное кредитование. – Иркутск: БГУЭП, 2003. – 227с.

[3] Жданов В.П., Тимофеев В.В. Ипотечное жилищное кредитование: региональный аспект. – Калининград: Янтарная сказка, 2001. – 8с.

[4] Дубовик И.В. Ипотечное жилищное кредитование. – Иркутск: БГУЭП, 2003. – 227с.

[5] Симионова Ю.Ф. Ипотека для всех. – Ростов – на – Дону: Феникс, 2004. – 12с.

[6] Ассоциация региональных банков России: http://www.asros.ru/?pid=19&cid=21&page=50&year=2005&months=октября

[7] http://www.finmarket.ru/z/nws/hnews.asp?id=366499&hot=406031

[8] Ассоциация региональных банков России: http://www.asros.ru/?pid=19&cid=21&page=50&year=2005&months=октября

[9] http://www.finmarket.ru/z/nws/hnews.asp?id=366499&hot=406031