государственная регистрация прав на недвижимое имущество

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

В процессе формирования рынка недвижимости, возникла потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на нее. Можно выделить несколько причин ее возникновения.

Во-первых, в силу сложившейся психологии участники гражданско-правовых отношений полагали, что правоустанавливающие документы на недвижимое имущество может выдать только государственный орган.

Во-вторых, юридические лица, приобретавшие в процессе приватизации недвижимость в частную собственность, хотели получить доказательство данного факта от ее бывшего собственника – государства.

В-третьих, нехватка оборотных финансовых средств у приватизированных предприятий или их собственников вызывала потребность в банковском кредитовании. В свою очередь, банковским или иные кредитным учреждениям в обеспечение предоставляемых кредитов требовались серьезные гарантии. Как правило, они требовали в залог недвижимое имущество и, как следствие, правоустанавливающие документы на него.

С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особую значимость, а сама регистрация – зачастую правообразующее значение. В соответствии с положениями Кодекса в зависимость от соблюдения требований о регистрации ставится возникновение права собственности на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации (п.2 ст. 8 ГК), а в ряде случаев - действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки.

Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.

21 июля 1997 года был принят Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, который подробно регламентирует порядок проведения регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, а также полномочия органов осуществляющих государственную регистрацию.

Целью курсовой работы являются вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующее задачи:

1) рассмотреть исторические вопросы в области регистрации прав на недвижимое имущество;

2) дать краткую характеристику порядка осуществления государственной регистрации на недвижимое имущество;

3) определить международную практику в области регистрации прав на недвижимое имущество;

4) рассмотреть понятие и определить современные правовые проблемы регистрации прав на недвижимое имущество.

ГЛАВА 1. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

1.1. Исторический анализ законодательства России в области регистрации прав на недвижимое имущество

Существовавшее в конце XIX века в России публичное подтверждение вещных прав на недвижимость достигалось с помощью так называемого крепостного порядка, который заключался в том, что все акты на недвижимость в виде купчих, закладных и иных крепостей совершаются младшим нотариусом, а затем утверждаются старшим нотариусом с внесением последним записей в свои реестры (эти реестры, очевидно, можно считать слабым подобием поземельных книг, принятых в Европе).

Крепостной порядок в России регулировался согласно Положению о нотариальной части от 14.04.1866г. Нотариальные части организовывались в губернских городах, иногда в уездах, при окружных судах. Нотариусы были государственными служащими, но содержались за счет вознаграждения, получаемого за предоставляемые услуги. Как правило, при окружном суде состоял один старший и несколько младших нотариусов. Все факты, касавшиеся недвижимости, старший нотариус отражал в двух книгах - крепостной книге и реестре крепостных дел. Ведение данного реестра осуществлялось в установленном Министерством юстиции порядке по объекту недвижимости. Лист реестра, соответствующий отдельному объекту недвижимости, состоял из нескольких разделов, касающихся сведений о самом объекте, его собственниках, а также различных ограничениях и обременениях прав на него.[1]

Крепостные книги и реестры крепостных дел заводились на определенную территориальную единицу в пределах соответствующего округа. Сделки с недвижимостью могли быть совершены в любом месте, но утверждались старшим нотариусом только по месту нахождения имущества. Для этого старшему нотариусу в течение года должны были представить выписку из актов, в которую младший нотариус внес запись о совершении в нотариальной форме сделки с недвижимым имуществом. После оплаты пошлины, и при отсутствии оснований для отказа старший нотариус утверждал представленную ему выписку, делал запись в крепостной книге и отметку в реестре крепостных дел. О произведенных действиях сообщалось органам власти, а сторонам на руки выдавалась выписка из крепостной книги о внесенной в нее записи о сделке отчуждения земли, которая и служила удостоверением права покупателя на землю.

Однако данная крепостная система имела и ряд существенных недостатков. К ним можно отнести следующие:[2]

1)         отсутствие единой законодательной системы;

2)         значительное количество противоречащих друг другу норм;

3)         недостаточная гласность в сфере установлению земельных прав (информацию об объекте недвижимости из крепостных книг и реестра крепостных дел можно было получить только с согласия собственника);

4)         неопределенность, неоднозначность и недостаточная надежность прав на недвижимость (например, при совершении нескольких сделок отчуждения земли в разных местах получал не тот, кто первым произвел сделку, а тот, кто ранее предъявил запись для утверждения старшему нотариусу);

5)         излишняя сложность и дороговизна процедуры.[3]

Для устранения этих недостатков крепостного порядка к 1881г. был разработан проект Вотчинного устава (использование в названии слова “вотчинный” связано с тем, что исторически все права на недвижимое имущество именовались вотчинными правами).

Разработчики проекта определили цель введения вотчинной системы как “установление надлежащей гласности, определенности, и, главное, твердости земельных прав и возможно полной свободы в распоряжении ими, упрощение производства по приобретению их, приближение места совершения актов о недвижимых имениях к населению, устранение неформальной собственности”.[4]

Основными принципами предложенного порядка назывались:

1)         “начало внесения” - совершение записи прав собственности, ограниченных прав, ограничений и обеспечений в крепостную книгу;

2)         публичность (гласность) - признание вотчинных книг гласными и достоверными;

3)         бесповоротность - признание прав, приобретенных на основании записи в вотчинных книгах, бесповоротными;

4)         специальность - точное указание в вотчинных книгах всего объема вносимых в нее прав и обременений;

5)         принцип старшинства - предполагал, что первоочередность ограничений и обременений прав собственности на недвижимость определяется временем внесения записи в вотчинную книгу.

Проектом Устава предусматривалось введение института вотчинных книг, куда вносились записи о правах на недвижимость и сделок с ней, и которые являлись единственным источником сведений о правовом положении каждого объекта недвижимости. Проект предполагал обязательную первичную регистрацию прав посредством записи в крепостную книгу в следующих случаях: при отчуждении недвижимости, ее залоге; при совершении сделок с недвижимым имуществом, требующих, согласно закону, совершения крепостного акта; при производстве межевания земли в порядке, установленном межевыми законами. Запись вносилась на основании заявления собственника при удостоверении его прав на это имущество, предоставлении сведений об ограничениях и обременениях на него.

Создатели проекта предусмотрели создание специальных учреждения - “вотчинных установлений”, в ведении которых сосредоточивалось все производство по ведению вотчинных книг, внесение в них записей о правах на недвижимость и сделок с ней, а также совершение вотчинных актов.

Такой проект, несомненно, имел революционное значение для оборота недвижимости в России. И естественно, что он вызывал среди специалистов серьезные дискуссии (например, обсуждалось соотношение регистрации прав на недвижимость, и состоянием землеустройства в России на тот период). Споры продлились до начала первой мировой войны, а последовавшая за этим революция сделала проблему неактуальной. Таким образом, дореволюционная Россия так и не получила действенного инструмента для обеспечения надежности гражданского оборота недвижимого имущества.

Новый этап развития института государственной регистрации прав на недвижимость наступил с принятием Конституции РФ 1993 г. и дальнейших правовых актов, регулирующих осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество.