Общие положения об особенностях заключения договора по российскому современному гражданскому законодательству

1.2 Общие положения об особенностях заключения договора по российскому современному гражданскому законодательству

В Гражданском кодексе под «Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей».

Общие правила о заключении договоров, установлены в главе 28 ГК РФ, которые не являются исчерпывающими. Правила этой главы подчинены общим положениям ГК о совершения сделок (гл. 9 "Сделки", гл. 10 "Представительство. Доверенность''), а также дополняются нормами ГК об отдельных договорах, которые предусматривают дополнительные указания о форме и других особенностях заключения некоторых договоров (ст. 493, 507, 527, 540, 574 и др.)[14].

Дополнительные правила о заключении отдельных групп договоров содержатся в законодательстве об этих договорах, например, в транспортных уставах и кодексах в отношении договора перевозки груза (подача предварительных заявок, особенности формы н составления перевозочных документов), в законодательстве о поставках для государственных нужд, а также в законодательстве о проведении торгов (конкурсов) на размещение заказов[15].

По действующему законодательству, для того, чтобы стороны могли достигнуть соглашения и тем самым заключить договор, необходимо, по крайней мере, чтобы одна из них сделала предложение о заключении договора, а другая – приняла это предложение. Поэтому заключение договора проходит две стадии. Первая стадия именуется офертой, а вторая – акцептом. В соответствии с этим сторона, делающая предложение заключить договор, именуется оферентом, а сторона, принимающая предложение, - акцептантом. Договор считается заключенным, когда оферент получил акцепт от акцептанта[16].

Определением судьи Нефтегорского районного суда Самарской области Д. возвращено исковое заявление с разъяснением необходимости предоставления доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

В кассационном порядке материал не рассматривался.

Президиум Самарского областного суда определение отменил, указав следующее.

Д. обратилась в суд с иском к Н. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры, указав, что по условиям предварительного договора купли-продажи квартиры N 61 дома N 13 по ул. Буровиков в г. Нефтегорске Самарской области, заключенного с Н. 14.07.2005, она выплатила ответчице предусмотренный договором задаток, вселилась в квартиру и произвела ремонт. Ссылаясь на то, что ответчица в нарушение предусмотренного предварительным договором срока (до 01.10.2005) уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, истица просила суд понудить Н. заключить с ней основной договор купли-продажи спорной квартиры и истребовать у Н. свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру и другие документы.

Согласно ч. 1 ст. 135 ГПК судья возвращает исковое заявление в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории споров или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора. Либо истец не представил документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров или договором.

Возвращая исковое заявление Д., судья исходил из того, что в исковом материале отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что сторонами был использован досудебный порядок урегулирования спора, который предусмотрен договором.

Между тем возвращение искового заявления без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора при отсутствии федерального закона, которым прямо устанавливается такой порядок, является ошибочным.

Кроме того, согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Как следует из предварительного договора, стороны действительно обязались заключить основной договор купли-продажи до 01.10.2005. Согласно пп. 3.3, 3.4 договора все споры, возникающие из настоящего договора или по поводу настоящего договора, разрешаются соглашением сторон. В случае, если стороны не достигнут соглашения между собой, спор передается на рассмотрение в суд, решение которого является обязательным для сторон.

Таким образом, при буквальном толковании условий договора не следует, что договором определен досудебный порядок урегулирования спора. Само по себе указание в договоре на то, что все споры по договору разрешаются соглашением сторон, не свидетельствует о том, что стороны договорились о предварительном досудебном порядке его урегулирования, поскольку не определен способ и порядок такого урегулирования.

Определение судьи Нефтегорского районного суда отменено, материал направлен для рассмотрения иска Д. по существу[17].

Вместе с тем далеко не всякое предложение заключить договор приобретает силу оферты. Предложение, признаваемое офертой, в соответствии со ст. 435 ГК РФ: а) должно быть достаточно определенным и выражать явное намерение лица заключить договор; б) должно содержать все существенные условия договора; в) должно быть обращено к одному или нескольким конкретным лицам.

Так А.Н. Масляев считает, что при отсутствии любого из указанных выше признаков предложение может рассматриваться как вызов на оферту[18].

Заключенные договоры должны исполняться на тех условиях, на которых было достигнуто соглашение сторон, и не должны изменяться. Такое общее правило придает устойчивость гражданскому обороту.

Вместе с тем может возникнуть и такая ситуация, когда интересы общества требуют изменения условий уже заключенных договоров.

ГК предусматривает способы, используя которые стороны могут по соглашению между собой расторгнуть или изменить договор. Например, путем новации, предоставления взамен исполнения отступного.

Однако по договорам в пользу третьего лица стороны не могут расторгнуть или изменить заключенный ими договор без согласия третьего лица с момента его согласия воспользоваться своим правом по договору[19].

Действующие процессуальные правила (ч. 2 ст. 34 ГПК и п. 4 ст. 37 АПК) запрещают судам общей юрисдикции и арбитражным судам утверждать мировые соглашения сторон (в том числе и влекущие за собой изменение или расторжение договора), если они нарушают права и охраняемые законом интересы третьих лиц. По мнению Ф.А. Вячеславова хотя закон и не возбраняет сторонам изменять обязательство, обеспеченное поручительством, однако, коль скоро такие изменения влекут для поручителя увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия, и он не дал согласия на это, поручительство прекращается[20].

Изменить или расторгнуть договор, если соглашение об этом не достигнуто, можно по требованию заинтересованной стороны, причем только в судебном порядке и лишь при наличии определенных оснований.

Прямо установленное в статье 450 ГК РФ основание для изменения или расторжения договора (его существенное нарушение) следует трактовать в соответствии со смыслом предписаний закона. А он состоит в том, что существенным следует признавать такое нарушение, которое влечет для другой стороны невозможность достижения цели договора. В этой связи термин "ущерб" не должен толковаться ограничительно[21]. Кроме возможных высоких дополнительных расходов, неполучения доходов, он включает и другие последствия, существенно отражающиеся на интересах стороны. Такой подход законодателя ясно прослеживается при анализе отдельных положений ГК. Например, по договору пожизненной ренты (ст. 599) сам факт ее неуплаты в срок дает право получателю ренты потребовать расторжения договора. Существенным нарушением договора купли-продажи признается, в частности, передача товара с неустранимыми недостатками, с недостатками, выявляемыми неоднократно либо продляющимися вновь после их устранения (п. 2 ст. 475). При применении этого правила следует учитывать арбитражную практику, нашедшую, в частности, отражение в информационном письме ВАС РФ от 5 мая 1997 г. № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договора"[22].

Решением Промышленного районного суда г. Самары в удовлетворении исковых требований комитета по управлению имуществом г. Самары о выселении из нежилого помещения нотариуса Б. отказано, также отказано в удовлетворении встречных исковых требований Б. о признании недействительным п. 6.3 договора аренды М-002871А от 17.02.2004.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда указанное решение оставлено без изменения.

Президиум Самарского областного суда решение отменил, указав следующее.

Комитет по управлению имуществом г. Самары обратился в суд с иском к нотариусу Б. о выселении из нежилого помещения по адресу: г. Самара, Московское шоссе, д. 296, литер Ю, площадью 67,0 кв. м, указав, что 17.02.2004 между ними был заключен договор аренды указанного нежилого помещения без определения срока действия договора. Согласно п. 6.3 договора аренды N 002871А арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, предупредив об этом арендатора не менее чем за один месяц до даты отказа от договора. Претензией от 25.10.2004 комитет по управлению имуществом г. Самары уведомил нотариуса Б. об отказе от договора аренды в одностороннем порядке с 25.11.2004 и предложил в добровольном порядке возвратить помещение. Ссылаясь на то, что ответчик продолжает пользоваться нежилым помещением и отказывается от его освобождения, комитет по управлению имуществом г. Самары просил выселить нотариуса Б. из спорного нежилого помещения и обязать ее передать указанное помещение комитету по управлению имуществом г. Самары по акту приема-передачи.

Нотариус Б. предъявила встречный иск к комитету по управлению имуществом г. Самары, просила признать недействительным п. 6.3 договора аренды N 002871А от 17.02.2004.

Согласно договору N 002871А от 17.02.2004 аренды нежилого помещения комитет по управлению имуществом г. Самары (арендодатель по договору) предоставил нотариусу Б. (арендатору по договору) за плату во временное пользование нежилое помещение общей площадью 67,0 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, Московское шоссе, д. 296. Срок действия договора сторонами определен не был, и в соответствии со ст. 610 ГК РФ договор считался заключенным на неопределенный срок.

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества, за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В пункте 6.3 договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ отказаться от договора, предупредив об этом арендатора не менее чем за один месяц.

25.10.2004 арендодатель воспользовался своим правом на односторонний отказ от договора аренды, сообщив арендатору претензией N 15-07-11/46932 об отказе от договора с 25.11.2004. Таким образом, с 25.11.2004 договор сторон N 002871А от 17.02.2004 считается расторгнутым.

Так как договор аренды нежилых помещений от 17.02.2004 N 002871А прекратил свое действие с 25.11.2004, у ответчика в силу ст. 622 ГК РФ и п. 3.2.10 договора возникла обязанность возвратить арендованные нежилые помещения.

Поскольку обязанность возврата арендованных нежилых помещений ответчиком не исполнена, заявленные истцом требования о выселении ответчика из занимаемого помещения являются правомерными, основанными на условиях пп. 6.3, 3.2.10 договора, п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 610, ст. 622 ГК РФ.

Судом и судебной коллегией были применены к спорным правоотношениям нормы ст. 619 ГК РФ, определяющей основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Однако применение названной нормы закона является в данном случае ошибочным, поскольку по смыслу приведенной статьи она применяется в отношении договора аренды, заключенного на определенный срок.

К тому же комитетом были заявлены требования о выселении нотариуса Б. в связи с отказом от договора аренды, а не о досрочном расторжении договора аренды.

Таким образом, судом неосновательно было принято во внимание отсутствие существенных нарушений условий договора со стороны Б., поскольку указанное обстоятельство не имело юридического значения для дела.

Также необоснованным является вывод суда о том, что представитель комитета по имуществу г. Самары отказался представить доказательства, свидетельствующие о необходимости использования спорного помещения для муниципальных нужд. В материалах дела имеется письмо главы администрации Промышленного района с просьбой о размещении в спорном нежилом помещении отдела статистики по Промышленному району.

Кроме того, в соответствии со ст. 209 ГК РФ истцу как собственнику оспариваемого недвижимого имущества принадлежат права по распоряжению своим имуществом. Нарушение комитетом по управлению имуществом г. Самары преимущественных прав ответчика на занятие спорного помещения по данному делу не было установлено.

Ссылка суда на то, что органы исполнительной власти обязаны оказывать содействие нотариусу в получении помещения для размещения нотариальной конторы, не основана на законе. Постановлением Верховного Совета РФ "О порядке введения в действие основ законодательства Российской Федерации о нотариате" от 11.02.1993 N 4463-1 органам исполнительной власти республик в составе Российской Федерации,..., областей...рекомендовано предоставлять нотариусам, занимающимся частной практикой, право пользования на льготных условиях помещениями, в которых размещены государственные нотариальные конторы, а также содействовать выделению помещений для нотариусов, занимающихся частной практикой, с предоставлением льгот по взиманию арендной платы. Обязанность по обеспечению нотариусов служебными помещениями на органы местного самоуправления какими-либо нормативными актами не возложена.

Решение Промышленного районного суда и определение Судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда отменено в части отказа комитету по управлению имуществом г. Самары в иске к нотариусу Б. о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения и обязании возвратить указанное помещение истцу по акту приема-передачи. Иск в этой части удовлетворен в полном объеме.

В остальной части решение оставлено без изменения[23].

Прежде всего, сторона, ссылающаяся на существенное нарушение договора, должна представить суду соответствующие доказательства его наличия. Сам факт наличия такого нарушения не служит основанием для расторжения договора, если в разумный срок нарушение устранено. Когда сторона имела право в силу норм ГК требовать изменения договора, но им не воспользовалась, суд по требованию другой стороны обоснованно принял решение о расторжении договора, признав существенными допущенные наращения.

Решением Сызранского городского суда отказано в удовлетворении исковых требований Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ в лице Сызранского отделения N 113 о расторжении договора банковского вклада, так как после его заключения существенно изменились условия, при которых этот договор заключался.

Президиум Самарского областного суда решение отменил, указав следующее.

Отказывая в удовлетворении требований банка о расторжении договора, суд пришел к выводу о том, что банком пропущен срок исковой давности, о применении которого было заявлено ответчиком, а также о том, что отсутствуют предусмотренные законом основания для расторжения договора.

При этом суд ссылался на то, что срок обращения с данным иском в суд истек 28.02.99, т. е. через три года после введения в действие с 01.03.96 части второй ГК РФ, где статьей 838 был введен запрет на одностороннее снижение банком процентных ставок по договору банковского вклада.

Между тем, при рассмотрении данного дела судом допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, выразившиеся в том, что суд не правильно применил исковую давность, безосновательно поставив начало течения срока в зависимость от момента введения в действие части второй ГК РФ.

Кроме того, суд также не правильно истолковал и применил ст.ст. 450,451 ГК РФ о расторжении договора, так как не принял во внимание конкретные обстоятельства данного дела, имеющие юридическое значение, не учел, что изменилась экономическая ситуация в стране, не принял во внимание и должным образом не проверил доводы истца об убыточности данного договора для банка и что в нынешней экономической ситуации с учетом изменившейся ставки рефинансирования Центрального Банка и ныне действующего законодательства банк не заключил бы данную сделку на таких условиях.

Решение суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд[24].

Ко второй группе оснований, дающих право требовать изменить или расторгнуть договор, относятся как установленные Кодексом и другими законами, так и предусмотренные договором. Например, по договору присоединения такое право при определенных условиях предоставлено присоединившейся стороне.

Основания для расторжения сделок приватизации государственного или муниципального имущества предусмотрены Законом о приватизации.

Необходимо проводить четкое различие между правом предъявить требование о расторжении договора (полном или частичном) и правом на односторонний отказ (полностью или частично) от его исполнения. Односторонний отказ от исполнения договора производится без обращения в суд и соответственно в силу самого факта его осуществления договор считается расторгнутым, а при частичном отказе – измененным. Это не исключает возможности оспаривать в суде обоснованность одностороннего отказа на основании общих предписаний ГК.

В части первой ГК предусмотрены некоторые общие положения, предоставляющие стороне право на односторонний отказ от исполнения договора. Таким правом обладает сторона, в отношении которой не выполнено встречное обязательство либо обстоятельства с очевидностью свидетельствуют, что оно не будет исполнено в установленный срок.

Может им воспользоваться и кредитор при просрочке должника, если в связи с этим исполнение утратило для него интерес[25].

По общему правилу понуждение к заключению договора не допускается.

В то же время законодатель в отдельных случаях предусматривает основания применения понуждения к заключению договора. Так, ст. 426 ГК РФ устанавливает обязательность заключения коммерческой организацией публичного договора; п. 5 ст. 429 ГК РФ содержит правило об обязательности заключения для сторон, заключивших предварительный договор, основного договора. При наличии определенных условий является обязательным заключение государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд (ст. 527 ГК РФ), государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд (ст. 765 ГК РФ).

Решением Автозаводского районного суда г. Тольятти А. отказано в удовлетворении исковых требований о взыскании долга и пени по договору займа.

Судебная коллегия по гражданским делам решение отменила, указав следующее.

Отказывая истцам в удовлетворении иска, суд сослался на то, что "сомнения в возможности реального заключения договора займа" подтверждаются тем фактом, что "отношения между сторонами в результате раздела фирмы стали напряженными".

Однако данный вывод суда ничем не подтвержден.

Суд пришел к выводу о том, что договор займа является притворной сделкой и прикрывает собой отношения между сторонами по поводу так называемой выплаты долей в обществе.

При этом суд не дал оценки противоречивости предоставленных ответчиком документов: ни суммы, указанные в записках, подписанных сторонами по факту расчетов в рамках ООО "М-Форм", ни даты погашения ранее возникших обязательств ответчика, не согласуются с существенными условиями самого договора.

По условиям договора от 07.10.2003 истцы передают ответчику в равных долях беспроцентный заем на сумму 1 524 750 руб., срок возврата суммы займа условлен до 30.10.2003.

Согласно п. 2.1 договора "займодавцы" обязуются передать "заемщику" указанную сумму займа в момент подписания договора наличными.

Договор займа сторонами подписан.

Также из материалов дела видно, что в дальнейшем во исполнение договора займа от 7.10.2003 между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений, принадлежащих ответчику, данный договор был заключен 30.10.2003, т.е. в момент наступления обязательства по возврату суммы займа, имеет прямое указание на договор займа.

Доказательствами соответствия размера долей в обществе сумме займа суд не располагал. В связи с чем, вывод суда о том, что договор займа прикрывает собой отношения между сторонами по выплате долей в обществе, нельзя признать правильным.

Вывод суда о том, что "взыскание по договору займа в любом случае уже было бы невозможно, хотя бы этот договор являлся законным, в связи с прекращением этого договора" противоречит ст. 429 ГК РФ.

Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

То есть, из смысла данной нормы следует, что прекращается действие самого предварительного договора, однако это не означает, как указано в решении суда, что прекращено основное обязательство, вытекающее из договора займа.

В связи, с чем нельзя признать правильным вывод суда о том, что договор займа считается прекращенным[26].

Основное значение при определении последствий неисполнения установленной обязанности заключить договор имеет, на наш взгляд, п. 4 ст. 445 ГК РФ, согласно которому, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора.

Таким образом, исходя из положений п. 4 ст. 445 ГК РФ можно сделать вывод о том, что требование о понуждении к заключению договора может быть заявлено и рассмотрено лишь в судебном порядке. Иные формы защиты в этом случае не применяются. В то же время реализовать требование о понуждении к заключению договора сторона вправе, если заключение данного договора обязательно для контрагента в силу указания закона или добровольно принятого на себя обязательства.

Понуждение к заключению договора представляет собой способ защиты публичного интереса.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 7 Федерального закона от 26 марта 2003 г. № 35-ФЗ "Об электроэнергетике"[27] в целях обеспечения безопасности Российской Федерации, защиты прав и законных интересов юридических и физических лиц, обеспечения единства экономического пространства в сфере обращения электрической энергии собственники или иные законные владельцы объектов электросетевого хозяйства, входящие в единую национальную (общероссийскую) электрическую сеть, ограничиваются в осуществлении своих прав в части: права заключения договоров оказания услуг по передаче электрической энергии с использованием объектов электросетевого хозяйства, входящих в единую национальную (общероссийскую) электрическую сеть, и определения условий этих договоров. Изложенная норма свидетельствует о том, что обязанность перечисленных субъектов заключать договоры о предоставлении услуг по передаче электроэнергии направлена на обеспечение интересов общества и государства, в том числе обеспечения безопасности РФ.

Конечно, как было упомянуто выше, понуждение к заключению договора возможно в случаях, предусмотренных законом или добровольно принятым обязательством. В то же время существование такого требования само по себе в значительной мере препятствует пониманию договора как соглашения сторон, т.к. в случае уклонения стороной, для которой заключение договора обязательно, от его заключения другая сторона вправе обратиться в суд с иском о принудительном заключении договора (п. 4 ст. 445 ГК РФ). В свою очередь, указанная норма не поясняет, на каких условиях будет заключаться данный договор.

Так по мнению В.П. Мозолина исходя из толкования п. 4 ст. 445 ГК РФ также следует сделать вывод о том, что суд выносит решение, принуждающее уклоняющуюся от заключения договора сторону заключить договор. Условия договора стороны устанавливают своим соглашением, если они не определены законом или иным правовым актом. Таким образом, решение суда не подменяет договор и не определяет его содержание[28].

А.П. Сергеев считает, что обязанность заключить договор возникает в соответствии с добровольно принятым стороной обязательством[29]. Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении уклоняющейся стороны к заключению основного договора (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Существенными особенностями отличается такой способ оформления договорных отношений, как заключение договора на торгах (ст. 447-449 ГК). Путем проведения торгов может быть заключен любой договор, если только это не противоречит его существу. Например, невозможно представить заключение подобным способом издательского договора с автором определенного произведения, договора дарения либо договора о совместной деятельности. В то же время не существует препятствий для продажи в порядке проведения торгов какого-либо имущества, включая недвижимость, ценные бумаги, имущественные права (скажем, права аренды помещения) и т.п. К их числу, в частности, относятся:

- продажа государственного или муниципального имущества на аукционе, в том числе продажа на специализированном аукционе акций созданных в процессе приватизации открытых акционерных обществ;

- продажа государственного или муниципального имущества на коммерческом конкурсе с инвестиционными и (или) социальными условиями;

- отчуждение находящихся в государственной или муниципальной собственности акций созданных в процессе приватизации открытых акционерных обществ владельцам государственных или муниципальных ценных бумаг, удостоверяющих право приобретения таких акций.

При продаже вещей или имущественных прав на открытых торгах договор должен быть заключен с лицом, выигравшим торги. Заключение такого договора - обязанность продавца, поэтому в случае необоснованного уклонения от заключения договора победитель торгов вправе потребовать понуждения продавца к его заключению, а также возмещения убытков, вызванных уклонением от заключения договора.

В определенных случаях, предусмотренных законом, договоры о продаже имущества, в том числе имущественных прав, могут заключаться только путем проведения торгов. В частности, среди способов приватизации государственного и муниципального имущества имеются такие, которые могут быть реализованы исключительно путем проведения открытых торгов.

Форма торгов избирается собственником реализуемой вещи (обладателем права), если иное не будет установлено законом. Однако его выбор ограничен лишь двумя возможностями: торги могут быть проведены в форме либо конкурса, либо аукциона. Разница между ними заключается в том, что на аукционе выигравшим признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое, по заключению конкурсной комиссии, предложит лучшие условия. В свою очередь, и аукцион, и конкурс могут быть открытыми или закрытыми. В первом случае участником аукциона или конкурса, а следовательно, и его победителем может быть любое лицо; во втором - только лица, специально приглашенные для участия в конкурсе (аукционе).

На организатора торгов возлагаются определенные обязанности как по подготовке торгов, так и по их проведению. Прежде всего он обязан обеспечить доведение до предполагаемых участников извещения об их проведении не менее чем за 30 дней до этого. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене продаваемого объекта[30].

Впоследствии организатор торгов, давший извещение, может отказаться от их проведения в срок не позднее чем за три дня до наступления объявленной даты проведения торгов в форме аукциона и не позднее чем за 30 дней до проведения конкурса. Если при этом предполагалось провести закрытые торги, их организатору придется возместить участникам понесенные ими убытки (реальный ущерб). Что же касается открытых торгов, то обязанность возместить их участникам понесенные убытки возникает у организатора торгов только в случае нарушения установленных сроков отказа от их проведения[31].

Определенные обязательные условия должны соблюдаться также участниками торгов - они обязаны внести задаток. Размер, сроки и порядок внесения задатка определяются извещением о проведении торгов. Судьба задатка, внесенного участниками торгов, определяется специальными правилами, суть которых состоит в том, что тем лицам, которые приняли участие в торгах, но не стали их победителями, задаток должен быть возвращен. Задаток также подлежит возврату всем участникам, если торги не состоялись. Иначе решается судьба задатка, внесенного лицом - будущим победителем торгов: соответствующая денежная сумма засчитывается в счет исполнения его обязательств по оплате приобретенной вещи или имущественного права. Результаты торгов удостоверяются протоколом, который подписывается организатором торгов и их победителем и имеет силу договора. Если же какая-либо из названных сторон будет уклоняться от подписания договора, возникают определенные неблагоприятные последствия: победитель торгов утрачивает внесенный им задаток, а на организатора торгов возлагается обязанность возвратить лицу, выигравшему торги, внесенный им задаток в двойном размере, а также возместить ему убытки в части, превышающей сумму задатка[32].

В случаях, когда предметом торгов является право на заключение договора (например, договора аренды помещения), соответствующий договор должен быть подписан сторонами не позднее 20 дней после завершения торгов и оформления протокола, если иной срок не был указан в извещении о проведении торгов. Уклонение одной из сторон от оформления договорных отношений дает право другой стороне обратиться в суд с требованиями как о понуждении к заключению договора, так и о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными, что влечет за собой недействительность договора, заключенного по их результатам. Аукцион или конкурс, в которых принял участие только один участник, признаются несостоявшимися.

Заключение договора как в обычном порядке, так и в принудительном порядке имеет свои особенности, поскольку сторонами не соблюдаются все стадии заключения договора, контрагент не принимает акцепт, либо принимает его не в полной мере и стороны не пришли к согласию. Заключение договора на торгах не распространенная форма заключения договора, как правило она используется для разгосударствления имущества.

Глава 2. Стадии и порядок заключения гражданско-правового договора