Заключение договора на торгах

4.2. Заключение договора на торгах

В соответствии со ст. 447 ГК договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В качестве одной из сторон в таком договоре должен быть либо собственник имущества, либо обладатель имущественного права. Он может организовать торги сам, но вправе прибегнуть к услугам специализированной организации. Если последняя привлечена в качестве организатора торгов, то собственник вещи или обладатель имущественного права заключает с ней договор поручения, договор комиссии или агентский договор. Под специализированной следует понимать только коммерческую организацию, поскольку организация торгов - это предпринимательская деятельность, которая к тому же зачастую подлежит лицензированию3.

В качестве другой стороны в таком договоре может выступать лишь субъект (гражданин или юридическое лицо), выигравший торги. Таковым признается: 1) лицо, предложившее (в ходе проведения торгов в форме аукциона) наивысшую по сравнению с другими участниками торгов цену; 2) лицо, предложившее (в ходе торгов в виде конкурса) лучшие по сравнению с другими участниками торгов условия приобретения вещи или имущественного права. Безусловно, к участнику торгов предъявляются общие требования о право- и дееспособности. В ряде случаев закон предъявляет дополнительные требования. Лицо вправе участвовать на торгах как лично, так и через своих представителей9.

Только путем проведения торгов могут быть совершены:

- продажа имущества ликвидируемого юридического лица (кроме учреждений) (п. 3 ст. 63 ГК);

- продажа доли должника в праве общей собственности, если другие участники общей собственности отказались от приобретения доли должника (ст. 255 ГК);

- передача бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК);

- реализация заложенного имущества (ст. 350 ГК);

- реализация имущества ломбардами (ст. 358 ГК);

- продажа акций приватизируемого государственного имущества (на специализированных конкурсах и аукционах в соответствии с законодательством о приватизации);

- продажа имущества юридических лиц, признанных банкротами;

- другое.

По общему правилу стороны в любое время могут своим ее соглашением изменить или расторгнуть договор (ст. 450 ГК). Однако из этого общего правила есть целый ряд исключений. Изменение (или расторжение) договора не допускается, если это запрещено самим ГК. С другой стороны (также по общему правилу), нельзя ни изменить, ни расторгнуть договор в одностороннем порядке. Это возможно только в случаях:

1) существенного нарушения договора другой стороной. В ст. 450 ГК дается определение существенного нарушения договора. Признаки такого нарушения следующие:

- оно влечет значительный ущерб для другой стороны. Под ним в данном случае понимаются не только уже произведенные затраты, расходы, потери, но и упущенная выгода (то есть в результате изменения или расторжения договора данная сторона в значительной степени лишается тех доходов, на которые она рассчитывала);

- между изменением или расторжением договора и значительным ущербом имеется причинная связь. Иначе говоря, изменение (или расторжение) договора не допускается, когда это вызывает значительный ущерб для другой стороны;

2) предусмотренных законом, в том числе самим ГК. Например, в договоре аренды одна из сторон вправе требовать его изменения или расторжения: при нарушении другой стороной условий договора; если арендодатель не выполняет лежащую на нем обязанность по капитальному ремонту имущества; если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, негодном для пользования; если арендатор не внес арендную плату в установленные сроки; если арендатор существенно ухудшит имущество (ст. 619, 621 ГК);

3) предусмотренных в самом договоре.

Однако в любом случае, если другая сторона не дает согласия на изменение или расторжение договора, то необходимо обратиться с иском об этом в суд3.

По-другому решается вопрос, если изменение и расторжение договора основаны на одностороннем отказе от его исполнения. Такой отказ допускается (согласно ст. 450 ГК) и без обращения в суд:

- в случаях, предусмотренных законом. Например, (возможен односторонний отказ от исполнения договора поставки (полностью или частично) при неоднократной поставке товара ненадлежащего качества; систематической просрочке поставщиком поставки товара сверх предусмотренных в договоре сроков; систематической или значительной задержке оплаты покупателем поставляемого товара сверх предусмотренных договором сроков или неоднократной невыборке товаров (ст. 523 ГК);

- поскольку соглашением сторон не оговорено иное. Например, в договоре может быть установлено, что отказ от исполнения договора невозможен, за исключением случаев непреодолимой силы6.

5. Изменение и расторжение договора

Договор может быть изменен или расторгнут прежде всего соглашением сторон, которое заключается в той же форме, что и сам договор. В некоторых случаях по закону допускается расторжение договора и в одностороннем порядке. Например, договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в любое время может быть расторгнут по инициативе каждой из сторон, которая предупредит об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (ст. 610 ГК РФ)1.

Если соглашение сторон не достигнуто, а закон не допускает расторжении договора в одностороннем порядке, то расторжение договора возможно только через суд. По решению суда договор может быть расторгнут только по основаниям, установленным законом, например, при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение, которое влечет такой ущерб, что сторона в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК РФ).

По общему правилу существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием его изменить или расторгнуть (ст. 451 ГК).

Существенное изменение обстоятельств налицо, когда стороны, если бы они могли знать об этом заранее:

- вообще не заключили бы данный договор. Например, если бы стороны в момент заключения договора аренды земельного участка могли предвидеть, что через месяц из его недр самопроизвольно забьет фонтан нефти, то они не стали бы заключать договор, предполагающий сельскохозяйственное использование участка;

- заключили бы договор на значительно отличающихся условиях3.

Следует при этом учесть, что самого по себе существенного изменения обстоятельств недостаточно для того, чтобы изменить или расторгнуть договор. Необходимо также установить, что стороны не могли предвидеть существенного изменения обстоятельств, действуя добросовестно и разумно, проявляя обычную степень осмотрительности и заботливости о своих интересах. Кроме того, следует обратить внимание, что даже в подобной ситуации изменить или расторгнуть договор нельзя, если стороны заранее оговорили, что никакое изменение обстоятельств не повлечет ни изменения договора, ни его расторжения5.

По общему правилу, содержащемуся в п. 2 ст. 451 ГК, стороны вправе самостоятельно привести договор в соответствие с существенным изменением обстоятельств либо расторгнуть его. Если же одна из сторон возражает против этого, суд, по требованию заинтересованной стороны, вправе расторгнуть договор. Однако для этого необходимо одновременно установить, что:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что существенного изменения обстоятельств не произойдет. Этим, кстати, существенное изменение обстоятельств отличается от обстоятельств непреодолимой силы. Именно поэтому при расторжении договора вследствие существенного изменения обстоятельств имущественная ответственность (по общему правилу) наступает, в то время как непреодолимая сила (также по общему правилу) освобождает от имущественной ответственности;

- сторона, требующая расторжения договора, не может преодолеть причины, вызвавшие существенное изменение обстоятельств, хотя после возникновения этих обстоятельств она проявила ту степень осмотрительности и заботливости, какая от нее требовалась;

- дальнейшее исполнение договора на прежних условиях настолько нарушит соотношение имущественных интересов сторон, что это будет явно противоречить целям и назначению договора.

Кроме того, суд должен выяснить, не вытекает ли из обычаев делового оборота, из существа договора то, что риск существенного изменения обстоятельств в любом случае несет заинтересованная сторона2.

Только в исключительных случаях суд может принять решение об изменении договора вместо его расторжения. Во-первых, когда расторжение договора противоречит общественным интересам, а сохранить его в неизменном виде невозможно. Например, если размер арендной платы, установленной по договору аренды здания магазина между органом местного самоуправления и предприятием, созданным трудовым коллективом в процессе приватизации магазина, стал непосильным из-за того, что товарооборот магазина упал в несколько раз и влечет разорение предприятия (а значит, и ликвидацию рабочих мест), суд может вместо расторжения договора изменить условие, касающееся установления разумной арендной платы. Во-вторых, когда расторжение договора повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для его исполнения на новых условиях, установленных судом.

От расторжения договора необходимо отличать признание договора недействительным.

Договор признается недействительным, если не соответствуют закону какие-либо его элементы, например, не соблюдена установленная законом форма; содержание договора противоречит закону (продажа гражданином боевого оружия); воля и волеизъявление не соответствуют друг другу (применялись обман, насилие, угроза); участник договора недееспособен. Если договор признан недействительным в судебном порядке, то считается, что обязательственное правоотношение не возникало вообще и стороны должны вернуть друг другу все полученное по договору. Если договор расторгается судом, то для сторон все последствия распространяются только на будущее время, а переданное до расторжения имущество, выполненную работу и тому подобное необходимо оплатить3.