Срок договора аренды

1.4 Срок договора аренды

Одним из существенных условий договора аренды является срок. Как правило, договор аренды заключается на срок, определенный сторонами договора (ст.610 ГК РФ). Если срок договора аренды в договоре не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Каждая сторона имеет право отказаться от исполнения условий договора и тем самым расторгнуть его, предупредив об отказе другую сторону в установленные гражданским законодательством сроки. Подобный срок для движимых вещей составляет минимум один месяц, для недвижимых вещей – три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законодательными актами могут устанавливаться максимальные сроки договора для отдельных видов имущества (п.3 ст.610 ГК РФ). Так максимальный срок для договора проката составляет 1 год (ст.627 ГК РФ). Если при заключении договора проката в самом договоре не указан срок, на который он заключается (т.е. срок является неопределенным), и стороны не отказались от договора до истечении одного года (предельно возможного срока), договор по истечении предельного срока прекращается. Предельные сроки аренды недр составляют от 5 до 20 лет в зависимости от целей использования (ст.10 Закона о недрах). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В отношении срока договора аренды законодатель устанавливает важные положения для арендатора. По истечении договора аренды преимущественное право на заключение договора аренды (т.е. на новый срок) имеет тот арендатор, который надлежащим образом выполнял свои обязательства. В случае, когда арендатор намерен продолжить договорные отношения, он должен уведомить арендодателя о своем желании заключить такой договор. Уведомление должно быть в письменной форме направлено арендодателю в срок, установленный договором аренды, или в срок не менее одного месяца до окончания действия прежнего договора. За арендатором признается право обращения в суд, когда арендодателем нарушено преимущественное право добросовестного арендатора.

Срок исковой давности (т.е. срок, в течении которого арендатор может обратиться в суд) составляет один год. В судебном порядке он может потребовать от арендодателя перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды и возмещения убытков либо только возмещения убытков, вызванных отказом повторного заключения договора аренды. Если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом без письменного уведомления о своем намерении продлить срок договора и подобные действия не влекут за собой возражения арендодателя, то договор аренды считается вновь заключенным на прежних условиях на неопределенный срок.

1.5 Содержание договора аренды

Арендодатель обязан передать имущество вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, дать подробное описание этого имущества, отразить техническое состояние (наличие недостатков, неисправностей) (п.2 ст.611 ГК РФ). Если арендодатель является добросовестным, т.е. при передаче имущества арендатору он не знает о неисправностях объекта, то арендатор может требовать у арендодателя безвозмездного устранения недостатков по основаниям п.1 ст.613 ГК РФ. Недостатки арендуемого объекта создают препятствия пользования им. В подобных случаях ГК РФ наделяет арендатора правом выбора между соразмерным уменьшением арендной платы, возмещением своих расходов на устранение недостатков имущества, досрочным расторжением договора.

Закон позволяет арендатору самостоятельно ликвидировать недостатки арендного объекта, а затем удержать сумму понесенных для этого расходов из арендной платы. Для этого необходимо в письменной форме уведомить арендодателя, незамедлительная обязанность которого заключается в предоставлении арендатору аналогичного имущества или в безвозмездном устранении неисправностей. Если же удовлетворение требований арендатора или удержание арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе требовать у арендодателя возмещения непокрытой части убытков.

Однако арендодатель несет ответственность не за все недостатки передаваемого в аренду имущества. Так, он не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передачи имущества в аренду (п.2 ст.612 ГК РФ). Риск обнаружения таких недостатков в процессе использования имущества ложится на арендатора.

Арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на передаваемое имущество. Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество (ст.613 ГК РФ). Известны такие права третьих лиц на имущество, как сервитут, право залога и т.д. Таким образом, если собственник здания заключил, например, с банковской организацией договор залога определенного имущества данного здания (например, оборудования) для обеспечения исполнения обязательств, то при передаче здания в аренду у банковской организации вследствие неисполнения перед ней обязанности собственника здания возникнет право удовлетворения из стоимости заложенного имущества. Это право за банковской организацией будет сохраняться.

После того как передача объектов состоялась, арендатор обязан пользоваться имуществом строго в соответствии с условиями заключенного договора (ст.615 ГК РФ). В случае, если такие условия не оговорены, то имущество используется в соответствии с его назначением, т.е. на основе общих условий возможной эксплуатации арендуемого имущества. Так, если при аренде недвижимого имущества для офисных целей арендатор использует его в качестве жилого или производственного цеха, этот факт может служить основанием для досрочного расторжения договора и возмещения убытков по требованию арендодателя (п.3 ст.615 ГК РФ). В некоторых случаях договором сразу определяется целевое назначение имущества, например по договору проката имущество передается арендатору и должно использоваться только в потребительских целях.

Возможности использования арендатором арендуемого имущества достаточно объемны. Арендатор может как непосредственно использовать имущество, так и с согласия арендодателя имеет право на следующие действия в отношении арендуемого имущества:

ü   Сдавать в субаренду (поднаем);

ü   Передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам (перенаем);

ü   Предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

ü   Отдавать арендные права в залог;

ü   Вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества и общества или паевого взноса в производственный кооператив.

Во всех этих случаях возможного пользования арендатором имущества ответственным по договору аренды перед арендодателем остается арендатор.

Первоначально арендатор должен дать согласие на предоставление арендатору определенных прав использования имущества. Это согласие может быть сразу предусмотрено в договоре или же в дополнительном соглашении к нему. Так, широкое распространение получил договор субаренды. Он признается производным от договора аренды, соответственно договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п.2 ст.615 ГК РФ). Досрочное прекращение договора аренды, выступающего в данном случае в качестве основного договора (ст.618 ГК РФ), или признание его ничтожности в соответствии со ст.618 ГК РФ влекут за собой прекращение договора субаренды или признание его ничтожности.

Субарендатор имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды. Он может быть заключен в пределах оставшегося срок субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Законодатель защищает добросовестного арендатора при досрочном прекращении договора аренды, позволяя ему заключить самостоятельный договор аренды. По договору субаренды арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное ранее им по договору аренды, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. По этому договору арендатор не может передать больше прав по владению и пользованию, чем имеет сам в соответствии с положениями договора аренды. Арендодателем в договоре субаренды выступает арендатор по основному договору. Субарендатор выступает в качестве арендатора.

Наличие договора субаренды не изменяет обязанности арендатора выполнять условия, предусмотренные основным договором аренды с арендодателем. Возможны случаи, когда при заключении договора аренды транспортного средства ГК РФ предусматривает право арендатора без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду. Однако в соответствии с п.1 ст.638 ГК РФ договором аренды могут быть предусмотрены иные положения по вопросу субаренды транспортного средства. Это могут быть запрет или какие-либо иные ограничения на подобные действия арендатора (п.1 ст.638, п.1 ст.647 ГК РФ). В процессе эксплуатации транспортного средства арендатор вправе без согласия арендодателя заключать от своего имени договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат основным условиям договора аренды или практическому назначению транспортного средства (п.2 ст.638 ГК РФ).

Арендодатель производит капитальный ремонт переданного в аренду имущества за свой счет (ст.616 ГК РФ). Законом, правовыми актами или договором может быть установлено иное. Под капитальным ремонтом подразумевается комплексное исправление повреждений объекта, вплоть до полной замены всех изношенных частей. Проведение капитального ремонта не должно вести к изменению технологического или служебного назначения объекта. Это означает, что не должны придаваться новые качества, характеристики. Так, капитальный ремонт зданий и сооружений подразумевает смену изношенных конструкций (опор мостов, несущих стен и т.д.). При капитальном ремонте транспортных средств производится их полная разборка, замена всех изношенных деталей, т.е. основательное обновление.

Работы же по текущему, систематическому предохранению арендуемых объектов от их преждевременного износа, соответственно поддержанию в рабочем состоянии представляет собой текущий ремонт. Он лежит на арендаторе, если иное не вытекает из положений договора. Арендатор также обязан нести расходы на содержание имущества в должном виде.

Таким образом, капитальный ремонт имущества лежит на арендодателе, а текущий – на арендаторе.

Порядок распределения обязанностей между арендатором и арендодателем по содержанию объектов аренды определен ГК РФ и самим договором. Общие правила об обязанностях сторон установлены ГК РФ. Они действуют в том случае, когда договор аренды не предусматривает иные условия, которые могут быть установлены. Это означает, что нормы, регулирующие обязанности сторон договора аренды, носят диспозитивный характер (т.е. нет властного, одностороннего предписания правил распределения обязанностей). Однако к определенным видам договора аренды ГК РФ применяет строгие, императивные нормы. Так, ст.634 ГК РФ закрепляет за арендодателем обязанность осуществлять текущий ремонт транспортного средства с экипажем, в то время как текущий ремонт арендованного транспортного средства без экипажа должен осуществляться арендатором. По договору проката проведение капитального ремонта имущества всегда является обязанностью арендодателя (п.1 ст.631 ГК РФ).

Срок проведения капитального ремонта должен быть определен договором аренды. Если это условие не оговорено, то срок должен быть разумным. Если капитальный ремонт требует неотложного устранения, арендодатель должен провести его без промедления. При определении понятия «разумный срок» следует опираться на обычай делового оборота, т.е. на своеобразное правило обычного применения сроков осуществления капитального ремонта, не закрепленное в законе.

Улучшение арендованного имущества может лежать как на арендодателе, так и арендаторе. По характеру преобразований необходимо различать отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества. Неотделимыми являются улучшения, которые не отделимы от объекты без причинения ему вреда. Отделимыми признаются улучшения, которые можно отделить от объекта без причинения повреждений объекту аренды.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью (п.1 ст.623 ГК РФ). По соглашению сторон отделимые улучшения могут быть переданы арендодателю с возмещением из стоимости либо без такового.

Неотделимые улучшения всегда остаются у арендодателя, они связаны с объектом навсегда. В случае, когда неотделимые улучшения были произведены с согласия арендодателя, арендатор может требовать от него возмещения их стоимости. Согласие арендодателя должно быть обязательно в письменной форме. Если арендатор улучшил качественные характеристики объекта, не уведомив об этом арендодателя, требовать возмещения понесенных расходов он не вправе, если иное не установлено договором аренды. Норма ст.624 ГК РФ предусматривает возможность выкупа арендованного имущества. В законе или в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей выкупной цены. Таким образом, срок договора аренды может быть прекращен. Кстати, именно выкуп сданного в аренду имущества государственных или муниципальных предприятий является одним из способов приватизации: эти правоотношения регулируются Законом о приватизации государственного и муниципального имущества. Условие о выкупе арендованного имущества может быть также предусмотрено дополнительным соглашением сторон. При этом ранее выплаченная арендная плата может быть зачтена в выкупную цену.

Порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяются договором (п.1 ст.614 ГК РФ). В случае, когда договором эти условия не оговорены, считается, что установлены сроки и условия, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. В ГК РФ предусмотрено несколько разновидностей арендной платы. Это могут быть и определенные платежи, например предоставление каких-либо работ, услуг, имущества. Разные виды арендной платы могут сочетаться между собой, например деньги и услуги.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

Ø   Твердых денежных платежей, вносимых периодически или единовременно

Ø   Установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов

Ø   Предоставления арендатором определенных услуг

Ø   Передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду

Ø   Возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (п.2 ст.614 ГК РФ).

Самым же распространенным видом арендной платы является плата в определенных суммах. Для некоторых видов договора аренды арендная плата устанавливается только в этом виде (например, по договору проката).

Арендная плата может быть установлена только в национальной валюте, т.е. в рублях. В Конституции РФ (ст.75) закреплено, что защита и обеспечение устойчивости рубля – основная функция Банка России, которую он осуществляет независимо от других органов государственной власти.

Сторонами договора может быть предусмотрено, что арендная плата подлежит внесению в рублях в сумме эквивалентной определенной сумме иностранной валюты или в определенных денежных единицах, по курсу Банка России на день реализации платежа. При этом колебания курса, ставки или коэффициента не расценивается как изменение арендной платы. Она является зафиксированной в строгой форме.

Возможны ситуации, когда размер арендной платы в договоре не предусмотрен. Но целесообразней отражать это условие в договоре, так как его отсутствие может стать причиной спора не только между участниками правоотношения, но и с налоговыми органами или бухгалтерией.

Сроки внесения арендной платы определяются сторонами самостоятельно. На практике обычно арендная плата вносится арендатором ежемесячно, ежеквартально либо один раз в год. В договоре могут быть оговорены отсрочка платежа или предварительные платежи. Арендная плата осуществляется также перечислением денежных средств на расчетный счет арендодателя. Размер арендной платы может меняться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не более одного раз в год.

Общие положения об аренде также закрепляют нормы, регулирующие стадию прекращения договора аренды. При изменении участников правоотношения договор может оставаться в силе. Законодатель четко определяет, что переход права собственности на сданное в аренду имущество не влечет прекращения или изменения договора аренды. Арендные правоотношения не прекращаются, просто имеет место правопреемство – правовое замещение. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору переходят к наследнику (п.2 ст.617 ГК РФ). Естественно договором может быть предусмотрено иное. Этой нормой защищаются права наследников арендатора.

Арендодатель не имеет права отказать арендатору во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. В случае заявления о своих правах нескольких наследников вопрос решается либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Статья 619 ГК РФ определяет следующие основания, согласно которым арендодатель имеет право в одностороннем порядке требовать досрочного расторжения договора, а именно:

ü   Использование имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

ü   Существенное ухудшение имущества;

ü   Неуплата более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендного платежа;

ü   Уклонение от осуществления капитального ремонта имущества в установленные сроки, а при их отсутствии в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда законодательством, иными нормативными правовыми актами производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Этот перечень не является закрытым, так как в договоре аренды могут быть указаны иные основания досрочного прекращения (расторжения) договора аренды.

Для реализации своего права арендодатель должен обратиться с иском в суд. Однако в целях защиты интересов арендатора предусмотрен досудебный порядок урегулирования разногласий. Законодатель находится на защите интересов арендатора. Он обязывает арендодателя сначала письменно предупредить арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок. И если арендодателем не были предприняты подобные действия, то и суд не правомочен рассматривать поданное исковое заявление со стороны арендодателя.

Арендатор, в свою очередь, имеет право на досрочное расторжение договора аренды, когда:

ü   Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

ü   Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены договором, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении договора;

ü   Арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре – в разумные сроки;

ü   Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (имеются в виду случайные обстоятельства и обстоятельства непреодолимой силы).

Этот перечень также не является исчерпывающим. Его всегда можно дополнить, но, как в случае с арендодателем, нельзя ограничивать в договоре. На арендаторе также лежит обязанность предварительно направить арендодателю письменное предупреждение с требованием устранить допущенные нарушения. После этого в силу бездействия (неполучение ответа в указанный в предложении срок) арендодателя договор аренды по требованию арендатора расторгаются в судебном порядке.

Договор аренды прекращает свое действие по истечении срока аренды. В случае, если в договоре срок аренды не был указан, то каждая сторона имеет право отказаться от исполнения договора. Для этого необходимо предупредить об этом другую сторону за один месяц. При аренде недвижимого имущества этот срок продлевается до трех месяцев. За участниками арендных правоотношений сохраняется право установления иного срока уведомления о прекращении договора.

В соответствии с п.1 ст.450 ГК РФ расторжение договора аренды возможно в любое время при наличии согласия обеих сторон. Расторжение договора аренды при отсутствии взаимного согласия возможно только при неполучении ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии – в 30-дневный срок. С прекращением срока действия договора арендатор обязуется вернуть арендодателю имущество. Это обязательный пункт соглашения, и его предписание должно быть исполнено независимо от оснований прекращения договора. Имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Соответственно по договору аренды передается имущество без передачи права собственности на него.

Если арендатор несвоевременно возвратит арендованное имущество, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Это не означает продления срок договора аренды, если до окончания его течения арендодатель уведомил арендатора о намерении не возобновлять договор. В случае, когда полученная арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать также их возмещения.