Проблемы совершенствования гражданско-правового регулирования договора купли-продажи коммерческой недвижимости

3 Проблемы совершенствования гражданско-правового регулирования договора купли-продажи коммерческой недвижимости

3.1 Проблемы и пробелы в законодательстве

С начала нового века в России идет активное формирование среднего класса. Причин, стимулирующих развитие этого процесса, много, и основная из них, разумеется, - дорогая нефть. Впрочем, самому среднему классу по большому счету безразлично, какие силы привели к его расцвету. Для него сейчас главное - создать фундамент, который заложил бы основы стабильного и безбедного существования, которое сохранится даже после того, когда эти силы ослабнут. Причем фундамент далеко не в переносном смысле, поскольку в первую очередь под фундаментом подразумевается недвижимость, а точнее - недвижимость коммерческая.

Как известно, костяк среднего класса составляют предприниматели - представители так называемого малого и среднего бизнеса. Даже официальная статистика утверждает, что численность этой категории населения ежегодно удваивается. Если же учесть тот факт, что малый бизнес вообще плохо поддается учету (в силу природной склонности уходить "в тень"), можно смело утверждать, что кратность роста этого класса - гораздо выше двух. При этом любой, даже самый мизерный из числа малых бизнесменов, должен иметь не только юридический, но и какой-то физический адрес: офис, склады, торговые или производственные помещения - иными словами, все, что как раз и подпадает под определение коммерческой недвижимости.

До недавнего времени коммерческая недвижимость легко приобреталась в аренду. Во-первых, самой недвижимости было много: разорившиеся заводы, кинотеатры, выставочные залы, научные учреждения... Во-вторых, инфляционная накачка экономики позволяла поддерживать такую рентабельность бизнеса, которая перекрывала рост арендной платы. Кроме того, у самого малого бизнеса тогда еще не было основательности и какого-либо прицела на будущее - он жил фактически одним днем.

Сейчас все кардинально изменилось. Период легких денег миновал, рентабельность постепенно падает, зато рост арендной платы, наоборот, набирает скорость. Изымать деньги из оборотного капитала становится все труднее и труднее. Поэтому остро встает вопрос о приобретении помещения в личную собственность.

Преимущества собственной недвижимости перед арендой очевидны. Прежде всего, это - выгодное вложение капитала на перспективу. Во-вторых, опять же, возможность экономить на арендной плате. В-третьих, под залог собственной недвижимости всегда можно получить кредит для дальнейшего развития своего бизнеса. В конце концов, эту самую недвижимость можно сдать в наем - и теперь уже самому получать арендную плату.

Конечно, средний класс в России не настолько богат, чтобы покупать складские и торговые помещения из собственного кармана. Так что самое первое, что приходит в голову, - кредит.

В классификаторе банковских операций даже существует специальный термин - ипотека коммерческой недвижимости, или просто - бизнес-кредит.

Однако, как это часто бывало в нашей стране и раньше, наличие определения субъекта вовсе не означает наличия самого субъекта. Банковское кредитование покупки коммерческой недвижимости именно в ипотечном режиме у нас до сих пор носило разовый, а скорее даже экспериментальный характер. Существует всего лишь несколько (на пальцах пересчитать) банков, которые в реестре своих услуг указывают и эту.

Но и они работают по слишком уж мудреным схемам, фактически - на грани закона. А условия выдачи кредита (сроки, сумма, процентные ставки, первоначальный взнос) таковы, что не всякому предпринимателю из категории средних (а тем более малых) они доступны. При этом ипотека жилой недвижимости, то есть процесс близкородственный, в последнее время растет в геометрической прогрессии.

Наиглавнейшая проблема, которая сегодня стопорит развитие этого направления банковской деятельности, заключается в недальновидности законодателей. Они, создавая Закон "Об ипотеке[44]", совершенно забыли о коммерческой недвижимости. В результате получилось, что жилая квартира, приобретаемая в кредит, может одновременно быть залогом этого кредита, а, скажем, складское помещение - не может. Из-за этого маленького недосмотра законодателей банки не хотят выдавать кредит на покупку коммерческой недвижимости, ссылаясь на большие риски, малую ликвидность и прочие финансово-экономические страхи. А в итоге мы имеем парадоксальную для нормального рынка ситуацию - спрос увеличивается изо дня в день, а предложение практически остается на нулевой отметке.

Примечательно, что в соседней Украине еще в 2004 г. доля кредитов на покупку коммерческой недвижимости составляла около 40% от суммарного объема ипотеки. Там даже небольшие банки уже давно работают в этом секторе потребительского рынка. А все потому, что местный закон более лоялен к операциям подобного рода. Кроме того, банковская система Украины изначально была более открыта для проникновения иностранных резидентов на розничный рынок, что также сыграло положительную роль.

Иностранные банки, как известно, это - не только деньги, но и недостающие технологии, опыт и квалифицированные кадры. Кстати, и у нас в России немногочисленные операции на этом рынке тоже проводятся в основном "дочками" иностранных банков (Райффайзенбанк, Сосьете Женераль Восток, Ханса банк). Отечественные же банки, как уже говорилось, если и работают с коммерческой недвижимостью, то предпочитают такие хитрые схемы, которые назвать "ипотекой" в строгом понимании этого термина нельзя.

Российский обыватель сколь угодно долго может возмущаться по поводу того, что наши бизнесмены в последнее время активно скупают недвижимость за рубежом, но следует признать, что причина этого процесса не только в более комфортных условиях тамошней бытовой жизни, но и в более простых и понятных механизмах ведения бизнеса. В том числе это касается и приобретения недвижимости в кредит.

Заметим, что коммерческая недвижимость в кредит там приобретается так же легко, как жилая, причем под существенно меньшие процентные ставки, с гораздо более продолжительными сроками погашения и уж, конечно, с меньшей нервотрепкой. Да и цены на недвижимость там уже сравнялись, а в некоторых странах даже стали ниже, чем в России. Правда, при этом справедливости ради следует пояснить, что и там обычному средне-малому предпринимателю из России вряд ли удастся получить кредит в любом банке и сразу, поскольку проверить финансовую состоятельность и легальность капиталов граждан нашей страны для служащих иностранных банков - дело весьма трудное, и заниматься этим вряд ли кто-то захочет. Для того чтобы получить там кредит, надо либо иметь свой бизнес на территории этого государства, свою кредитную историю, либо опять же использовать "хитрые" механизмы с помощью подставных и доверительных лиц. Кроме того, можно попробовать заручиться поддержкой тех немногочисленных "дочек" иностранных банков, которые работают на территории России. В любом случае, для этого нужно иметь и некое наработанное имя, и некий стартовый капитал, чего, как правило, у начинающих предпринимателей нет.

Таким образом, кредитование покупки коммерческой недвижимости для российского среднего класса - пока еще не реальность, а перспектива. Но - перспектива ближайшая. Ведь еще пять лет назад сама ипотека как явление относилась к разряду экзотических, а взять кредит в банке на покупку, скажем, телевизора считалось едва ли фантастикой. Учитывая, что главная проблема сегодня заключается не в ресурсах, а в инфраструктуре, можно утверждать, что уже через год-два бизнес-кредиты будут такими же обыденными, какими сейчас стали кредиты для физических лиц[45].

В практике арбитражных судов довольно часто возникают вопросы, связанные с регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество. Суды, как правило, с учетом требований ст. 219, п. 2 ст. 223 ГК РФ признают заинтересованное лицо собственником имущества только при наличии регистрации. В тех случаях, когда покупателем недвижимого имущества до государственной регистрации за ним права собственности совершаются сделки по распоряжению имуществом, такие сделки признаются ничтожными, поскольку недвижимостью распорядилось лицо, не являющееся собственником.

По данному вопросу Высший Арбитражный Суд РФ совершенно четко сформулировал свою позицию в информационном письме от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости". В пункте 2 указанного письма отмечается, что до государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.

Такой вывод был сделан в связи с рассмотрением спора по иску акционерного общества о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью. Истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью.

Получив плату за строение, директор частного предприятия скрылся. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статья 551 ГК РФ императивно определяет момент перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости, также связывая его с моментом государственной регистрации.

Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу. Общество с ограниченной ответственностью, покупая здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данные о регистрации, хотя было обязано это сделать, т.е. действовало неосмотрительно, на свой страх и риск.

С учетом изложенного кассационная инстанция удовлетворила исковые требования акционерного общества.

Таким образом, возникновение (переход) права собственности на недвижимое имущество представляет собой сложный юридический состав, связанный, во-первых, с наличием одного из оснований приобретения права собственности, предусмотренного ст. 218 ГК РФ (в данном случае - сделкой), и, во-вторых, с его обязательной государственной регистрацией.

С учетом этих положений по некоторым делам возникает вопрос о соотношении исков о признании права собственности и о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости по договору купли-продажи, о возможности удовлетворения иска о признании права собственности при отсутствии государственной регистрации права собственности.

Что касается исков о признании права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), то согласно п. 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 арбитражным судам рекомендовано исходить из того, что отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для обращения в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности в силу приобретательной давности. Собственно, это положение продиктовано самой сутью института приобретательной давности, а также нормами ст. 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В отношении других случаев на основании ст. 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которая предусматривает регистрацию прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, и содержит указание на то, что момент возникновения права определяется решением суда, следует отметить, что при наличии спора о праве отсутствие государственной регистрации не может служить препятствием для его разрешения в суде.

Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в качестве кассационной инстанции не согласился с решением суда об отказе в иске о признании права собственности на здание, заявленном к ТОО, и в иске об обязании зарегистрировать право собственности на это здание. Истцу было отказано, поскольку право собственности было зарегистрировано на ТОО. Из материалов дела видно, что истец приватизировал спорные жилые помещения путем их выкупа на основании договора аренды с правом выкупа, заключенного с Фондом государственного имущества Краснодарского края, т.е. способом, предусмотренным законодательством о приватизации. Законность договора аренды и дополнительного соглашения о праве выкупа проверены и подтверждены вступившим в законную силу решением арбитражного суда. Продажа впоследствии Комитетом по управлению муниципальным имуществом города спорного имущества ТОО не соответствует законодательству, поскольку это имущество было незаконно передано в муниципальную собственность. В связи с выкупом имущества истец приобрел право собственности на него и может требовать признания этого права в судебном порядке в силу ст. 12 ГК РФ.

Требование к регистрационной службе подлежит удовлетворению в силу п. 5 ст. 2 Закона о государственной регистрации, предусматривающего обжалование в суд отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество.

В другом случае кассационная инстанция оставила без изменения решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, признавшие действительными договоры купли-продажи торгового павильона и право собственности покупателя на него. Стороны выполнили свое обязательство по оплате имущества и его передаче, но ответчик уклонился от нотариального удостоверения договора, предусмотренного соглашением сторон. На основании ст. 165 ГК РФ сделка признана действительной. В решении суда отмечено, что требования о государственной регистрации перехода права собственности не заявлено. Однако, учитывая фактическое исполнение сделки, суд счел необходимым удовлетворить требование о признании права собственности, так как это будет являться основанием для устранения препятствий правовой регистрации и выдачи правоустанавливающих документов на объект недвижимости. Кассационная инстанция признала данный вывод правильным, сославшись на то, что уклонением от нотариального удостоверения договора ответчик нарушил право истца зарегистрировать в установленном порядке право собственности на приобретенное имущество.

Можно привести еще один пример, когда был удовлетворен иск о признании права собственности на недвижимое имущество, об освобождении от ареста и исключении из описи указанного имущества, об обязании регистрационных органов выдать правоустанавливающие документы о праве собственности. Исковые требования мотивированы тем, что судебным приставом-исполнителем наложен арест на имущество, не принадлежащее должнику. Должник является учредителем истца, спорное имущество внесено им в уставный капитал общества (истца). После передачи имущества на основании акта приема-передачи основных средств и регистрации устава общества истец является его собственником.

Данное решение было обжаловано взыскателем, который ссылался на неправильное применение судом ст. 131, 223 ГК РФ, полагая, что при отсутствии государственной регистрации перехода к истцу права собственности на арестованное недвижимое имущество у суда не было оснований для удовлетворения исковых требований о признании права собственности и освобождении имущества от ареста.

В соответствии с п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ при совершении сделок по отчуждению недвижимого имущества право собственности на это имущество возникает у приобретателя с момента его государственной регистрации, поэтому кассационная инстанция не согласилась с выводами суда о возникновении у истца права собственности на спорное имущество, однако отклонила доводы кассационной жалобы о неправомерном удовлетворении судом исковых требований в части освобождения недвижимого имущества от ареста и исключения его из акта описи, указав, что с момента внесения учредителем спорного недвижимого имущества в уставный капитал акционерного общества (передачи по акту) и государственной регистрации последнего как юридического лица, общество (истец) является законным владельцем переданного ему имущества, а учредитель утрачивает права по распоряжению им.

Создание общества осуществлено в соответствии с законом, учредитель не оспаривает передачу истцу недвижимого имущества в качестве своего вклада в уставный капитал, спора по осуществлению регистрации перехода права собственности между истцом и его учредителем не имеется, поэтому на данное имущество не может быть обращено взыскание по долгам учредителя.

Приведенные примеры арбитражной практики наглядно показывают, что такой момент возникновения права собственности на недвижимое имущество определяется исходя из сложного юридического состава, включающего правопорождающие юридические факты (титулы собственности) и акт их государственной регистрации[46].