Понятие и виды договоров найма жилого помещения. Элементы договора социального найма жилого помещения

1.2 Понятие и виды договоров найма жилого помещения. Элементы договора социального найма жилого помещения

Потребность человека в жилище возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. имеет постоянный характер. С возрастом, созданием семьи и т.п. изменяются лишь конкретные формы этой потребности.

Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ), введенный в действие с 1 марта 2005 года, признав жилое помещение объектом жилищных прав, закрепил различные правовые формы его использования, сохранив традиционные подходы и предложив новые правовые решения.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

В настоящее время в законодательстве различаются следующие виды договоров:

– если юридическое лицо нанимает жилое помещение, то – договор аренды жилого помещения,

– если физическое лицо (гражданин), то – договор найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения подразделяется на:

– коммерческий договор найма. (До введения в действие нового Гражданского кодекса коммерческий договор найма назывался договором аренды, а гражданин, арендующий жилое помещение, – арендатором. В некоторых нормативных актах, вышедших до введения нового Гражданского кодекса сохраняется устаревшая терминология).

По мнению Ю.К. Толстого, государственный и муниципальный жилищные фонды «не сводятся к жилищному фонду социального использования. Жилые помещения в них предоставляются также на началах коммерческого найма и аренды»[5].

Аналогичное мнение высказано П.В. Крашенинниковым и В.Н. Литовкиным.

В государственном и муниципальном жилищном фонде г. Ульяновска и Ульяновской области коммерческий найм не предусмотрен.

Сдачу жилых помещений в наем осуществляют их собственники, а также иные лица, наделенные таким правом законом или собственником (например, государственные и муниципальные унитарные предприятия, за которыми жилые помещения закреплены на праве хозяйственного ведения, юридические лица – арендаторы жилых помещений).

– договор специализированного найма жилого помещения.

К специализированным жилым помещениям относятся:

– служебные жилые помещения;

– жилые помещения в общежитиях;

– жилые помещения маневренного фонда;

– жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

– жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

– жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

– жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением установленных требований. При этом отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого пользования, аренды, а также если имеются обременения прав на это имущество (п. 3 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 г. №421[6]).

Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа управления государственным или муниципальным жилищным фондом.

– договор социального найма – это одна из правовых форм использования жилого помещения. Он заключается только в отношении жилых помещений, входящих в фонд социального использования (статья 19 ЖК РФ).

Согласно статьи 672, в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

Понятие договора социального найма закреплено в Жилищном кодексе РФ, в котором под договором социального найма жилого помещения понимается соглашение, по которому собственник государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение (как правило, в виде квартиры) в пределах нормы площади жилого помещения, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение

Название договора социального найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования отражает сущность этого гражданско-правового договора, которая заключается в удовлетворении государством потребности в жилье тех граждан, которые не имеют возможности улучшить свои жилищные условия за счет собственных или кредитных средств.

Целью заключения договора найма является передача жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде во владение и пользование граждан, которые должны использовать его по прямому назначению, т.е. для проживания.

Договор найма жилого помещения является консенсуальным (права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора) и взаимным (обязанности наймодателя корреспондируют правам нанимателя).

Из определения договора социального найма следует, что договор социального найма является возмездным (основная обязанность нанимателя – вносить плату за пользование жилым помещением).

Жилое помещение на основании договора социального найма предоставляется гражданам в бессрочное пользование. [7]

Договор специализированного найма жилого помещения в отличии от договора социального найма является ограниченным по времени, т.е. заключается на определенный период времени в зависимости от оснований предоставления.

Сторонами договора найма являются:

– с одной стороны, наймодатель – собственник жилого помещения, т.е. Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование в лице соответствующих органов государственной власти и местного самоуправления;

– с другой стороны, наниматель – гражданин РФ, признанный в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении.

Жилые помещения по договорам найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. Вместе с тем это не означает, что с нанимателем не могут проживать в качестве членов его семьи граждане иностранных государств или лица без гражданства.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ в любом договоре условие о предмете считается безусловно существенным. Таким образом, договор найма может считаться заключенным только в случае, если он содержит признаки, позволяющие индивидуализировать передаваемое по договору социального найма жилое помещение. Следует согласиться с мнением Ю.К. Толстого о том, что индивидуализировать жилое помещение позволит только точно указанный адрес[8].

Предметом договора найма жилого помещения может выступать жилое помещение, находящееся в государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования (п. 1 ст. 672 ГК РФ). Это недвижимое имущество, принципиально отличающееся от нежилого тем, что изначально предназначено для проживания граждан (статья 17 ЖК РФ) и входит в состав жилищного фонда РФ (статья 19 ЖК РФ)[9].

Жилищный фонд

В соответствии с частью 2 статьи 49 ЖК РФ по договору социального найма предоставляется жилое помещение только государственного или муниципального жилищного фонда. Мы знаем, что существует еще частный жилищный фонд (жилые помещения, находящиеся в собственности граждан и в собственности юридических лиц – пункт 1 части 2 статьи 19 ЖК). Естественно, что на них положения главы 7 Кодекса не распространяются. Это означает, что нельзя обратиться, например, к своему предприятию, имеющему в собственности жилой фонд, с заявлением о предоставлении квартиры по договору социального найма.

Жилищный фонд неоднороден – он различается по субъектам права собственности, формам использования.

К государственному жилищному фонду относятся жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд РФ) и жилые помещения, принадлежащие на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ). А муниципальный жилищный фонд – это жилые помещения, принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям.

В последние годы структура жилищного фонда изменилась кардинальным образом. В 2000 г. доля частного жилищного фонда составила более 63% по сравнению с 33% в 1990 г., а доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 67 до 34,8%. Значительная часть жилищного строительства осуществляется сейчас за счет средств частных лиц[10].

Под жилищным фондом социального использования понимается совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора социального найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них. Состав жилищного фонда социального использования подвижен, поскольку одни жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма и, таким образом, включаются в состав жилищного фонда социального использования, другие – приватизируются и, таким образом, утрачивают принадлежность к этому фонду[11].

Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, сдаче внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам соответствующего найма.

Отнесение к тому или иному виду жилищного фонда влияет на правовой режим жилого помещения, что, в свою очередь, отражается на условиях договора найма жилого помещения, правах и обязанностях сторон.

Жилищный фонд независимо от формы собственности подлежит государственному учету. Основной задачей государственного учета жилищного фонда является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.

Характер предмета договора социального найма обусловлен законом (Приложение 1).

Жилое помещение, передаваемое по договору социального найма, состоящее из квартиры либо из одной или нескольких комнат, должно предназначаться для постоянного проживания граждан. Часть комнаты, смежные комнаты (связанные общим входом) и подсобные помещения не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма, а могут быть дополнительно закреплены к определённому договору социального найма гражданина.

Предметом договора найма жилого помещения как сделки является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, – квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (п. 1 ст. 673 ГК)

В ст. 673 ГК жилое помещение рассматривается как объект договора найма жилого помещения. Однако если договор найма рассматривать как обязательственное правоотношение, его объектом следует считать действия нанимателя по предоставлению имущества в пользование и встречные действия другой стороны по оплате жилого помещения.

В ГК в качестве предмета найма названы следующие виды жилых помещений: квартира, жилой дом либо их определенная часть (одна или несколько комнат).

Жилой дом – строение, предназначенное для проживания в нем людей и отвечающее строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям.

Строения могут быть смешанного типа, т.е. наряду с жилыми иметь также нежилые помещения (например, во многих жилых домах первые этажи предназначены для размещения магазинов, лечебных учреждений и т.д.).

Квартирой именуется часть жилого дома, предназначенная и используемая для проживания и имеющая отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор, и отдельную кухню.

Комната – обособленная постоянными стенами часть квартиры (жилого дома). Комната может быть жилой (спальня, гостиная) или вспомогательной – ванная комната, кухня и т.д.

По договору найма жилого помещения может передаваться помещение, обладающее следующими признаками:

1) оно должно быть жилым. Жилым дом признается с момента, когда его строительство завершено, он принят в эксплуатацию и зарегистрирован в качестве жилого дома специализированной государственной или муниципальной организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию (БТИ). Не могут быть предметом найма строения, соответствующие всем требованиям, предъявляемым к жилым домам, предназначенным для постоянного проживания, но не зарегистрированные как жилые. Гражданин, постоянно проживающий в таком помещении, может просить о регистрации данного помещения в качестве жилого.

Вспомогательные помещения (балконы, кухни и т.д.) также не могут быть самостоятельным предметом договора найма жилого помещения;

2) помещение должно быть пригодно для постоянного проживания. Не может быть передано по договору найма жилого помещения временное строение либо строение, предназначенное для сезонного проживания (например, летний дачный дом);

3) помещение должно быть изолированным, т.е. имеющим самостоятельный вход, и отделенным от других помещений. Не может передаваться по договору найма помещение, имеющее общий вход с другим помещением, – смежная комната; для постоянного проживания не может быть предоставлена комната, временно изолированная от смежных жилых помещений.

Пригодность для проживания означает соответствие жилого помещения санитарным и техническим нормам. Пригодность жилого помещения для проживания определяется с учетом физического износа, повреждений несущих конструкций, недостатков внутренней планировки. Непригодными для постоянного проживания, к примеру, признаются комнаты, не имеющие непосредственного освещения или освещаемые окнами, выходящими в соседнее помещение, жилые каменные дома с физическим износом свыше 70% и деревянные дома с физическим износом свыше 65%.

Помещение, признанное в установленном порядке непригодным для проживания, не может быть предметом договора жилищного найма. При несоблюдении установленных законодательством требований к жилому помещению договор найма должен быть признан недействительным как не соответствующий требованиям законодательства.

Порядок признания жилых помещений непригодными для проживания установлен Жилищным Кодексом РФ.

Непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения):

а) находящиеся в ветхом состоянии;

б) находящиеся в аварийном состоянии;

в) в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.

Таким образом, возможность безопасного использования жилого помещения определяется не только качеством самого строения, но и местом расположения помещения, состоянием окружающей среды и другими факторами. Например, непригодными для проживания признаются жилые строения, расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро- и взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и других зон.

Критерии и технические условия отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных должны определяться Министерством промышленности и энергетики РФ.

Критерии отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории непригодных для проживания по причине вредного воздействия факторов среды обитания предусматриваются государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами[12].

Кроме того, при предоставлении жилого помещения на основании договора социального найма учитываются интересы граждан, т.е. гражданин может отказаться от предложенного жилого помещения и ждать другого.

Спецификой предмета договора социального найма является то, что он нормируется в законодательном порядке. Так в г. Ульяновске нормируется решением Городской Думы г. Ульяновска №136 от 13.07.2005 г. «Об установлении учетной нормы и нормы предоставления площади жилого помещения» учетная норма площади жилого помещения установлена в размере 12 м² общей площади на каждого члена семьи[13].

Некоторые положения ЖК дают основания полагать, что нанимателем в договоре найма жилого помещения, а также в договоре социального найма может быть только совершеннолетний гражданин (см., например, п. 2 ст. 82 ЖК). Такой подход вряд ли следует считать обоснованным, так как п. 2 ст. 20 ГК устанавливает, что местом жительства несовершеннолетнего, не достигшего 14 лет, признается место жительства его законных представителей – родителей, усыновителей, опекунов. По достижении 14 лет у него возникает возможность проживания отдельно от указанных лиц. Соответственно нельзя ограничить такую возможность проживанием в собственном жилом помещении.

В Засвияжском районном суде рассматривалось гражданское дело опекуна Маркушина В.П., действующего в интересах несовершеннолетнего Маркушина А.А. о заключении договора социального найма жилого помещения на опекаемого в связи со смертью первоначального нанимателя его матери, которая являлась единственным родителем этого ребёнка. Опекаемому на тот момент было 14 лет. Исковые требования были удовлетворены[14].

Помимо нанимателя в положениях о договоре найма жилого помещения упоминаются постоянно проживающие вместе с ним граждане (ст. 69 ЖК).

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма согласно ст. 69 ЖК РФ относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Постоянно проживающие с нанимателем в жилом помещении граждане должны быть указаны в договоре найма (п. 3 ст. 69 ЖК). Для постоянного проживания с нанимателем граждане могут быть вселены как при заключении, так и в период действия договора найма жилого помещения.

Вселение постоянно проживающих лиц возможно при наличии совокупности следующих условий:

1) согласие наймодателя;

2) согласие постоянно проживающих с нанимателем граждан;

3) соблюдение нормы жилой площади на одного человека.

Наличия перечисленных условий не требуется при вселении к нанимателю несовершеннолетних детей. Имеются в виду несовершеннолетние дети нанимателя или лиц, постоянно с ним проживающих, в том числе дети, переданные указанным лицам под опеку.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, не являются сторонами договора найма жилого помещения и перед наймодателем несут солидарную ответственность вместе с нанимателем. Они имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и указанными гражданами определяются законом.

Законодательство выделяет категорию лиц, которые могут быть вселены по общему согласию нанимателя и совместно проживающих с ним граждан в жилое помещение на срок не более шести месяцев. Это временные жильцы (ст. 80 ЖК). В отличие от постоянно проживающих с нанимателем лиц они не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением.

Так, например, в Заволжском районном суде был рассмотрен иск отдела по учёту и распределению жилой площади Мэрии г. Ульяновска к семье Кошарных о признании не приобретшими право пользования жилым помещением, выселении со снятием с регистрационного учёта (Приложение 2).

Данная семья из 3-х человек была вселена в муниципальную двухкомнатную квартиру гражданкой Кишкевич Е.А., которая не являлась родственницей данной семье и членами своей семьи не признавала. Совместно не проживали и общее хозяйство не вели. В квартире они были зарегистрированы с 1999 г. как квартиранты. Кишкевич Е.А. снялась с регистрационного учёта в этом же году и выехала на другое постоянное место жительства, тем самым, расторгнув договор социального найма с наймодателем согласно п. 3 ст. 83 ЖК.

В связи с данными действиями данное жилое помещение должно было освободиться через 6 месяцев после выезда нанимателя. Однако Кошарные отказывались освобождать данное жилое помещение. Для выселения жильцов применялась п. 4 и 5 ст. 80 ЖК.

Исковые требования Мэрии города были удовлетворены. В ближайшее время ожидается рассмотрение данного гражданского дела в областном суде в связи с предъявлением кассационной жалобы ответчиками[15].

В отличие от договора коммерческого найма жилого помещения предмет договора социального найма в каждом случае определяется не соглашением сторон, а административными правовыми актами (решением соответствующего органа власти, договором социального найма).

В нашем городе данное решение принимает комиссия по учёту и распределению жилой площадью при мэрии города Ульяновска. Каждый протоком заверяется Постановлением Главы города.

Договор социального найма заключается в письменной форме на основе решения о предоставлении жилья.

Типовой договор.

Договор жилищного найма (как социального, специализированного, так и «коммерческого») заключается в простой письменной форме (ст. 161 ГК РФ). Комментируемая статья не содержит положений о последствиях несоблюдения письменной формы договора социального найма, поэтому в данном случае необходимо обратиться к правилам ГК РФ. Нарушение письменной формы не влечет в этом случае недействительности договора, но лишает стороны права – при возникновении спора – ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания; однако это не мешает им приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).

Типовой договор социального найма утвержден постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 №315*(70)[16](Приложение 1). Положения Типового договора социального найма соответствуют нормам ЖК РФ, в частности: о предоставлении изолированного жилого помещения, пригодного для проживания; о том, что нанимателем жилья может быть только гражданин; о письменной форме договора; об обязанности нанимателя своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги; о необходимости поддержания жилого помещения в надлежащем состоянии; о равных с нанимателем правах членов его семьи по пользованию жилым помещением.

То же можно сказать и в отношении обязанностей нанимателя (п. 4): использовать жилое помещение по назначению; поддерживать в надлежащем состоянии жилое помещение; проводить текущий ремонт жилого помещения; не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без соответствующего согласования; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; уплачивать пеню в случае несвоевременной оплаты жилья и коммунальных услуг; переселяться на время капитального ремонта в предоставляемое наймодателем жилое помещение; информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Эти нормы соответствуют ст. 26, 67, 83, 88, 156 Кодекса. Обязанности наймодателя (п. 5) учитывают положения ст. 65, 66 ЖК РФ.

При изложении прав сторон договора (пп. 6 и 8) использованы нормы ст. 61, 65, 67, 70–72, 76, 80–83 ЖК РФ. В пп. 10, 11 (расторжение договора) воспроизведена ст. 83 ЖК РФ.

Новый Типовой договор социального найма не во всем соответствует нормам ЖК РФ. Так, подп. «в» п. 6 Типового договора предусматривает сохранение права на жилое помещение при временном отсутствии нанимателя и членов его семьи. Однако ст. 71 Кодекса предусматривает, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, членов его семьи не изменяет их прав и обязанностей по договору социального найма. Следовательно, нельзя ограничиться лишь правом на жилое помещение. Кроме того, нельзя согласиться с игнорированием столь серьезной позиции, как сохранение за временно отсутствующими обязанностей по договору.

Подпункт «д» п. 6 Типового договора предусматривает право нанимателя требовать с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи в случаях, установленных законодательством РФ, изменения договора.

Согласно ст. 82 ЖК РФ договор социального найма изменяется в случаях:

-                  заключения одного договора социального найма на помещения в квартире, занимаемые по отдельным договорам социального найма, при объединении проживающих в квартире в одну семью;

-                  признания нанимателем одного из членов семьи вместо первоначального нанимателя (замена нанимателя).

Необходимо уточнить и подп. «б» п. 8 Типового договора в отношении права наймодателя требовать допуска в жилое помещение представителей наймодателя (хотя и оговорено согласование этого с нанимателем и подп. «л» п. 4 предусматривает «корреспондирующую» обязанность нанимателя в отношении этого права (правомочия) наймодателя). ЖК РФ не предусматривает такого права наймодателя. Хотя следует отметить, что ст. 65 ограничивает права наймодателя лишь положением ч. 1 этой статьи, тогда как Кодекс обозначил ряд иных прав. Так, наймодатель вправе требовать расторжения договора социального найма (ст. 83); ст. 80 предусматривает право наймодателя запретить проживание временных жильцов.

Вместе с тем необходимым условием права «требовать» должно быть определение последствий неисполнения требования. В качестве примера: согласно ст. 67 ЖК РФ наниматель вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, неисполнение влечет предусмотренные ч. 2 ст. 66 ЖК РФ последствия; отказ нанимателя от переселения на время капитального ремонта в маневренный фонд влечет такое переселение в судебном порядке.[17]

Типовой договор имеет также редакционные «неточности». В частности, п. 1 не согласуется со ст. 60 ЖК РФ, согласно которой договор социального найма заключается без установления срока его действия.

Согласно ч. 1 ст. 61 ЖК РФ наниматель по договору социального найма в многоквартирном доме приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.