Расторжение договора найма жилого помещения

3. Расторжение договора найма жилого помещения

Порядок и основания расторжения договора найма жилого помещения предусмотрены ст. 450-453 ГК РФ, а также жилищным законодательством.

Договор найма может быть расторгнут по соглашению сторон.

По инициативе нанимателя договор жилого помещения договор найма может быть расторгнут в любое время независимо от оснований с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Расторжение договора по инициативе сторон и по инициативе нанимателя предполагает внесудебный порядок.

По инициативе наймодателя договор найма может быть расторгнут только в судебном порядке. Основаниями такого расторжения являются:

·           невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договор не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

·           разрушение и порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действиями которых он отвечает;

·           не устранение последствий разрушения и порчи жилого помещения, когда суд предоставлял для этого срок. При этом суд по просьбе нанимателя вправе отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Расторжение договора возможно также в судебном порядке по инициативе любой стороны, если:

·           помещения перестает быть пригодным для постоянного проживания;

·           в случае аварийного состояния жилого помещения;

·           в иных случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Дополнительным условием расторжения договора найма жилого помещения является неисполнение нанимателем обязательств по договору найма специализированного жилого помещения является неисполнение нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения.

Расторжение договора найма жилого помещения влечет за собой прекращение обязательств по договору.[6]

Законодательства также устанавливает дополнительные основания прекращения отдельных видов договоров.

Договор найма прекращается в связи со смертью нанимателя, если он жил без семьи. Если же после смерти нанимателя в жилом помещении остались проживать члены его семьи, договор найма не прекращает действие.

Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) этого помещения[7].

Договор найма служебных жилых помещений прекращается с бывшим членом семьи нанимателя по основаниям, указанных в положениях жилищного законодательства о прекращении договора найма между собственником – гражданином и бывшим членом его семьи. Договор найма служебных жилых помещений также прекращается в связи с прекращением трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также после увольнения нанимателя со службы. Договор найма жилого помещения в общежитии прекращается, если наниматель прекратил трудовые отношения, учебу, а также уволен со службы, в связи с которыми ему было предоставлено такое помещение.

Договор найма жилого помещения прекращается при переходе права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, либо оно передано в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу. Исключением являются обстоятельства заключения трудового договора (договора на обучение, преподавание и др.) между нанимателем и новым собственником.

Договор найма жилого помещения маневренного фонда прекращается по окончании его срока.

Возможны также иные основания прекращения договора, предусмотренные гражданским и жилищным законодательствами.

Выселение из жилого помещения

Выселение из жилого помещения граждан возможно в случае прекращения права пользования по основаниям, предусмотренным законом, договором, или на основании решения суда.

Если гражданин в установленный собственником жилого помещения не освобождает помещение, вопрос о его выселении разрешается в судебном порядке.

Законом установлены определенные основания выселения граждан.

Для жилых помещений, находящихся в собственности граждан, такими основаниями являются:

·           прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения;

·           по истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда;

·           решение суда по иску собственника жилого помещения о том, что бывший член семьи, пользующийся жилым помещением на основании решения суда или при пользовании помещением на основании завещательного отказа, использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или разрушает жилое помещение собственника, после предупреждения собственником о необходимости проведения ремонта в разумный срок.

В то же время невозможно выселение граждан, если:

·           имеется соглашение (договор найма) между собственником и бывшим членом семьи о порядке пользования жилым помещением собственника;

·           у бывшего члена семьи собственника отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением;

·           имущественное положение бывшего члена семьи и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют обеспечить себя другим жилым помещением;

·           не истек срок договора найма между собственником и бывшим членом семьи, установленный судом;

·           собственником жилого помещения не выполнено решение суда о предоставлении бывшему члену семьи иного жилого помещения.

Для жилых помещений, переданных гражданам по договору социального найма, основаниями выселения с предоставлением другого жилого помещения являются:

·           снос дома, в котором находится жилое помещение;

·           перевод жилого помещения в нежилое помещение;

·           признание жилого помещения непригодным для проживания;

·           невозможность сохранения жилого помещения после реконструкции дома или проведении капитального ремонта жилого помещения;

·           возможность признания нуждающимся в улучшении жилищных условий в связи со значительным уменьшением общей площади после проведения капитального ремонта дома или после реконструкции жилого помещения;

·           увеличение общей площади занимаемого помещения на одного члена семьи после проведения капитального ремонта дома или после реконструкции жилого помещения, если такое увеличение существенно превысит норму предоставления жилья;

·           не внесение нанимателем и проживающими совместно членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальных услуг в течении более шести месяцев без уважительной причины. Друге жилое помещение при выселении по данному основанию предоставляется в размере, установленном для вселение в общежитие.

Жилищным законодательством допускается выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения социального пользования без предоставления другого жилого помещения[8]. Основаниями такого выселения являются:

1.         решение суда по иску наймодателя или другого заинтересованного лица о том, что наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. Такое решение возможно только после предупреждения о недопустимости указанных противоправных действий, предоставлении разумного срока для противоправных действий этих нарушений и не устранении в такой срок последствий нарушений;

2.         лишение родительский прав, если совместно проживание таких граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Основаниями выселения граждан из специализированных жилых помещений являются расторжение или прекращение договоров найма специализированных жилых помещений. Такое выселение производится без предоставления другого жилого помещения. Возникающие споры в связи с таким выселением рассматривают в судебном порядке.

Однако возможны ситуации, когда выселение граждан из специализированных жилых помещений производится с предоставлением другого жилого помещения.

Заключение

Анализ данной темы позволяет нам сделать ряд выводов. Соблюдение установленного законом порядка лишения жилища социально незащищенных категорий граждан имеет большое значение для защиты их жилищных и интересов, обеспечения устойчивости права пользования жилым помещением.

В данной работе мы используем понятие «прекращение» договора социального найма жилого помещения, потому что этот термин является более широким, родовым понятием по отношению к «расторжению» договора и «выселению». Причем выселение нанимателей из жилых помещений может быть как результатом прекращения жилищных правоотношений, так и не сопровождать их прекращение.

Расторжение договора может иметь место только по инициативе одной из сторон, но при этом наниматель жилого помещения по договору социального найма обладает большей самостоятельностью, чем наймодатель и ограничен в своих действиях только получением согласия на расторжение договора от членов его семьи. Права же наймодателя на расторжение договора жилищного найма и выселение нанимателя ограничены целым рядом условий, предусмотренных законом, и подлежащих обязательному соблюдению.

Законом предусмотрен и административный порядок выселения, при котором гарантии прав и законных интересов граждан проявляются в том, что государство контролирует деятельность организаций и должностных лиц по административному выселению через прокуратуру, так как выселение допускается только с санкции прокурора.

Но такой порядок хотя и является более оперативным по сравнению с судебным, все же не лишен недостатков, что приводит к нарушению прав и законных интересов граждан.

В частности, эти недостатки проявляются в том, что проводится неполная и невсесторонняя проверка прокурорами обстоятельств, имеющих значение для дела, в том, что не вызываются для дачи объяснений лица, имеющие непосредственное отношение к делу, остается без реагирования выдача ордеров на квартиры, непригодные для проживания, прокуроры не ставят вопроса о возмещении ущерба, связанного с длительным проживанием граждан в самоуправно занятом жилом помещении и т. д., в том числе прокуроры слабо осуществляют надзор за соблюдением судебными исполнителями требований законодательства об исполнении постановлений. Постановления прокуроров не исполняются длительное время либо их неисполнение часто связано с отказом ответчиков освободить жилое помещение в добровольном порядке.

В связи с этим, целесообразно отнести дела о выселении из самоуправно занятых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда к компетенции судебных органов, так как это, зачастую, дела сложные, связанные с получением, исследованием и оценкой различных доказательств, что говорит об их схожести с гражданско-правовыми спорами. Тем более, что норма закона о праве каждого на судебную защиту даёт полное основание для последующего обращения в суд и в случае административного выселения из самоуправно занятого жилого помещения.

При выселении в судебном порядке с предоставлением гражданам другого жилого помещения также существуют препятствия для исполнения судебных решений. Например, достаточно часто складывается ситуация, когда производится выселение граждан в жилое помещение, которое занято кем-либо. В этом случае в суд должен быть подан иск о выселении из жилого помещения, куда должен переехать гражданин, поэтому исполнение судебного решения откладывается до разрешения судом нового дела. Представляется, что для разрешения таких ситуаций необходима норма, закрепляющая обязанность суда рассматривать иски о выселении из незаконно занятого жилого помещения в более сокращенные сроки.

Иногда договор жилищного найма прекращается без нарушения нанимателем каких-либо обязательств, просто в силу сложившихся обстоятельств, наступления юридических фактов, ведущих к прекращению права пользования жилым помещением, например, в силу выезда нанимателя на постоянное место жительства в другую местность, утраты или изменения объекта договора и т. п.

В других же случаях прекращение права пользования жилым помещением связано с совершением нанимателем определенных правопрекращающих действий (разрушение или порча жилого помещения, нарушение правил общежития и т. д.). При этом, в зависимости от оснований выселения, законом предусмотрена обязанность наймодателя одновременно с выселением предоставлять гражданам другое жилое помещение, за исключением случаев, когда выселение производится без его предоставления.

На наш взгляд, данное правило можно рассматривать как одну из юридических гарантий жилищных прав граждан. Причем, важно отметить, что с целью более тщательной охраны интересов нанимателей и членов их семей законодатель установил требования, которым должно отвечать предоставляемое в связи с выселением благоустроенное или просто другое жилое помещение. И эти требования, по нашему мнению, являются необходимым минимумом, допускающим выселение с предоставлением другого жилого помещения. Организация, на которой лежит обязанность предоставления жилого помещения, может, конечно, выделять по своему усмотрению квартиры и с лучшими характеристиками. В первую очередь, как нам кажется, это должно относиться к инвалидам, пенсионерам, семьям, имеющим малолетних детей, что будет соответствовать статье 7 Конституции РФ, которая провозгласила Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь человека, поддержку данных категорий граждан.

Таким образом, все нормы, регулирующие отношения по расторжению договора жилищного найма и выселению граждан из жилых помещений имеют большое значение в обеспечении осуществления конституционного права граждан на жилище. Четкое правовое регулирование оснований прекращения и расторжения договора жилищного найма предоставляет нанимателю возможность добиться отклонения судом необоснованных требований наймодателей. Ограничивая круг оснований расторжения договора жилищного найма, обеспечивая предоставление выселяемому другого жилого помещения, жилищное законодательство тем самым гарантирует широкую защиту жилищных прав и интересов граждан.

Список использованной литературы

1.        Конституция РФ.- Элит 2006 год

2.        Гражданский кодекс РФ.- Элит 2007 год

3.        Жилищный кодекс РФ.- Элит 2007 год

4.        ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 года.- Элит 2007 год

5.        Лихачев Г.Д. Гражданское право, ЗАО Юстицинформ, 2005 год

6.        Гуев А. Н. Постатейный комментарий к части третьей Гражданского кодекса РФ. Экзамен, 2006 год

7.        Филиппова Е.С. Жилищное право, Юстицинформ, 2007 год

8.        Грудцына Л.Ю. Жилищное право. Информационно-справочное издание. - Система ГАРАНТ, 2008 год

9.        Кудашкин А.В. Жилищное право: Изд-во РОД, 2005год

10.     Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Гражданское право России: Юстицинформ, 2007 г.

11.     Гришаев С.П. Гражданское право в вопросах и ответах. - ООО Новая правовая культура, 2007год

12.     Абова Т.Е., Абалкина А.Ю. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, Юрайт-Издат, 2006 год

13.     Садиков О.Н. Гражданское право: Учебник. Том 1, ИНФРА-М, 2006 год

14.     Тихомиров М.Ю. Образцы договоров по гражданскому законодательству РФ, 2003 год

15.     Гуев А.Н., Гражданское право, Проспект 2005 год.

[1] Садиков О.Н. Гражданское право: Учебник. Том 1, ИНФРА-М, 2006 год

[2] Гуев А. Н. Постатейный комментарий к части третьей Гражданского кодекса РФ. Экзамен, 2006 год

[3] Установление порядка, т.е. процедуры признания граждан малоимущими, отнесено к ведению субъектов РФ

[4] Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»

[5] Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждены постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г.

[6]п. 2 ст. 453 ГК РФ

[7] ст. 35 ЖК РФ

[8] Ст. 91 ЖК РФ