Позасудові засоби захисту житлових прав

1. Позасудові засоби захисту житлових прав

У разі порушення суб'єктивних житлових прав громадяни можуть вчинити відповідні дії щодо їх захисту. Приєднуємось до точки зору тих вчених, що розрізняють охорону та власно захист порушених суб'єктивних прав. Відповідно до цього під охороною житлових прав осіб слід розуміти комплекс передбачених у законі заходів щодо поліпшення, зміцнення та розвитку суб'єктивних житлових прав осіб, які застосовуються до моменту їх порушення. Коли ці права порушуються, йдеться вже про захист порушених житлових прав. Отже, під захистом житлових прав слід розуміти дії, що спрямовані на відновлення порушених житлових прав чи інтересів громадян і організацій, які охороняються законодавством.

Закон передбачає тут досить широке коло засобів, серед яких найбільш поширеними є самозахист, захист житлових прав державними органами та органами місцевого самоврядування, захист житлових прав нотаріусом та судовий захист.

Позасудові засоби захисту житлових прав

Під самозахистом розуміється увесь комплекс дозволених законом дій, які громадяни чи організації, житлові права яких потребують захисту, безпосередньо спрямовують на попередження порушення або відновлення порушених житлових прав. Дії осіб, що застосовуються ними в порядку самозахисту, мають відповідати змісту права, що порушено. При цьому посягання на житлові права з боку інших осіб повинно бути наявним. Самозахист є першою стадією у захисті порушених житлових прав. Він може бути єдиним засобом захисту, якщо порушене житлове право при його застосуванні відновлюється, а також може застосовуватись у комплексі з іншими засобами захисту, якщо самозахист не є ефективним. Наприклад, коли власник житла змінює на вхідних дверях у квартиру замок, це може створювати перешкоду для наймача житла у користуванні квартирою через відсутність ключа. У порядку самозахисту наймач може звернутись до власника з тим, щоб останній надав йому ключ від нового замка до вхідної двері квартири. Якщо власник надає наймачу ключ, це усуває перешкоду у праві користування житлом для наймача та в інших засобах захисту немає потреби. Але якщо власник житла відмовить наймачеві, останній може звернутись із позовною заявою до суду та продовжити захист свого порушеного права.

Державні органи та органи місцевого самоврядування можуть здійснювати захист житлових прав осіб у межах своєї компетенції. Така діяльність виявляється у скасуванні актів державних органів чи органів місцевого самоврядування більш низького рівня, державних підприємств і організацій, що порушують житлові права осіб. Так, згідно зі ст. 57 ЖК України рішення виконавчого комітету районної, міської, районної в місті, селищної, сільської Ради з питань обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов і надання їм жилих приміщень, може бути оскаржено до виконавчого комітету вищестоящої Ради. Скарги на спільні рішення адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації і профспілкового комітету з цих питань, розглядаються виконавчим комітетом відповідної Ради. Суперечки з цих питань між адміністрацією (органом громадської організації) і профспілковим комітетом розглядаються їх вищестоящими органами.

Крім того, згідно зі ст. 121 ЦПК України у випадках, передбачених законом, органи державного управління можуть звернутися до суду з заявою про захист житлових прав та інтересів інших осіб, що охороняються законом. Органи державного управління можуть бути залучені судом до участі в процесі або вступити в процес за своєю ініціативою для надання висновку в справі з метою здійснення покладених на них обов'язків і для захисту прав громадян та інтересів держави. Участь зазначених органів державного управління у процесі для надання висновків у справі є обов'язковою, коли суд визнає це за необхідне.

Захист житлових прав громадян та організацій за допомогою нотаріальних органів відбувається в процесі здійснення нотаріальних дій та під час надання ним послуг правового характеру. Зокрема шляхом вчинення нотаріального напису на борговому документі у встановлених законом випадках нотаріус може надати розпорядження щодо примусового стягнення заборгованості, яка випливає з житлових зобов'язань.

2. Судовий захист житлових прав

Цей засіб захисту суб'єктивних житлових прав громадян є найбільш впливовим та ефективним. Як правило, він застосовується при вирішенні житлових суперечок тоді, коли такий порядок прямо передбачений законом, чи коли усі інші засоби захисту не принесли позитивного результату. Судовий порядок захисту передбачає подання зацікавленою особою позову до відповідного суду.

Закон визначає деякі суперечки, що витікають з житлових правовідносин, які вирішуються виключно в судовому порядку. Так, ст. 108 ЖК України визначає, що договір найму жилого приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду може бути розірвано на вимогу наймодавця лише з підстав, установлених законом, і тільки в судовому порядку, крім випадків виселення з будинків, що загрожують обвалом. Ст. 109 ЖК України також встановлює, що виселення із займаного приміщення в будинку державного або громадського житлового фонду допускається лише з підстав, установлених законом, та провадиться в судовому порядку.

Стосовно житлових відносин ст. 6 ЦК УРСР надає можливість захищати їх судом, арбітражним або третейським судом шляхом:

- визнання права на житло;

- відновлення становища, яке існувало до порушення житлового права, і припинення дій, які порушують його;

- присудження до виконання обов'язку в натурі;

- компенсації моральної шкоди;

- припинення або зміни житлового правовідношення;

- стягнення з особи, яка порушила право, завданих збитків, а у випадках, передбачених законом або договором, - неустойки (штрафу, пені);

- іншими засобами, передбаченими законом.

Засоби захисту порушених житлових прав у суді поділяються на речово - та зобов'язально-правові. Для пред'явлення речового позову необхідно, щоб порушувалось речове право та щоб не існувало договірних відносин між власником майна і порушником житлового права. До речових засобів захисту цивільних прав відносяться віндикаційний позов, негаторний позов, позов про виключення майна із опису та з-під арешту, позов про визнання права власності.

Віндикаційний позов - це позов власника, що не володіє майном, про витребування майна з чужого незаконного володіння. Метою віндикаційного позову є відновлення порушеного права власності. На позови щодо повернення майна з чужого незаконного володіння розповсюджується трирічний строк позовної давності.

Для подання віндикаційного позову необхідними є такі умови: щоб майно вибуло з фактичного володіння власника; щоб майно збереглося у натурі і перебувало у володінні іншої особи; щоб предметом позову була саме та, а не така ж індивідуально-визначена річ, яку її власник втратив; щоб були відсутні договірні зв'язки між власником та особою, що володіє річчю.

Якщо майно знаходиться у недобросовісного набувача, Віндикаційний позов задовольняється в будь-якому випадку та майно повертається власнику.

Щодо витребування майна власником від добросовісного набувача за віндикаційним позовом, то згідно зі ст. 145 ЦК УРСР діють такі правила. Якщо майно за плату придбане у особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не повинен був знати (добросовісний набувач), то власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, коли майно загублене власником або особою, якій майно було передане власником у володіння, або викрадено у того чи іншого, або вибуло з їх володіння іншим шляхом поза їх волею.

Якщо майно набуто безоплатно від особи, яка не мала права його відчужувати, власник вправі витребувати майно в усіх випадках.

Негаторний позов - це позов власника, що володіє майном, про усунення перешкод з боку третіх осіб у здійсненні права власності. Метою цього позову є усунення будь-яких перешкод, що чиняться власнику майна, хоч ці порушення й не поєднані з правом володіння майном. На негаторний позов не поширюються вимоги щодо позовної давності. Отже, негаторний позов може бути поданий у будь-який час, доки триває порушення з боку третіх осіб чи не ліквідовані його наслідки, що впливають на нормальне користування чи розпорядження майном з боку власника.

Для подання негаторного позову необхідна наявність таких умов: відсутність договірних відносин між власником і особою, що чинить перешкоди у здійсненні права власності щодо речі; річ повинна знаходитись у володінні власника; мають бути перешкоди з боку третіх осіб щодо нормального користування чи розпорядження власником своїм майном. Сторонами негаторного позову є власник майна та третя особа, що своїми протиправними діями перешкоджає власникові у нормальному здійсненні ним права власності.

Крім віндикаційного та негаторного позовів, на захист права власності також спрямовані інші позови. Наприклад, про визнання чи про виключення майна з опису.

Відповідно до Постанови Пленуму Верховного Суду України від 22.12.95 № 20 «Про судову практику у справах за позовами про захист права приватної власності» судовий захист права приватної власності громадян здійснюється шляхом розгляду справ, зокрема за позовами:

а) про визнання права власності на майно, про витребування майна з чужого незаконного володіння (а в передбачених законом випадках і від добросовісного набувача) чи відшкодування його вартості, про усунення інших порушень прав власника;

б) про визначення порядку володіння, користування і розпорядження майном, що є спільною власністю;

в) про поділ спільного майна або виділ з нього частки;

г)_про визнання недійсними угод про відчуження майна та дійсними у випадках, передбачених ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР а також про визнання незаконними актів державних органів, органів місцевого самоврядування про неправомірне втручання у здійснення власником правоспроможності щодо володіння, користування і розпорядження своїм майном;

г) про переведення прав і обов'язків покупця за договором купівлі-продажу, укладеним учасником спільної часткової власності щодо своєї частки з порушенням права іншого учасника даної спільної власності на привілейовану купівлю цієї частки;

Д) про передачу в приватну власність майна яке за законом підлягає відчуженню громадянину (зокрема відповідно до ст.1 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» підлягають передачі сім'ям наймачів квартири (будинки) та належні до них господарські споруди і приміщення; згідно п. 12 ст. 20, п.1 ст. 21, п. 10 ст. 22 Закону України «Про статус і соціальний Захист громадян які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи» відповідним категоріям цих громадян передаються у власність жилі приміщення тощо);

е) про визнання недійсною угоди про відчуження квартири (будинку) з громадського житлового фонду з порушенням передбаченого ст. 15 Закону «Про власність» права наймача цього приміщення на придбання його у власність або про переведення на наймача прав і обов'язків набувача за цією угодою;

є) про відшкодування шкоди, заподіяної майну, або збитків, завданих порушенням права власника (включаючи и неодержані доходи);

ж) про виключення майна з опису.

Судами розглядаються й інші позови, пов'язані з охороною права приватної власності. Відповідні положення щодо захисту права приватної власності поширюються також і на особу, яка хоч не є власником, але володіє майном з підстав, передбачених законом чи договором.

З аналізу судової практики та юридичної літератури можна виділити такі категорії справ, що випливають з житлових відносин при користуванні житлом:

- про право користування житловою площею;

- про визнання особи такою, що втратила право на житлову площу на підставах згідно зі ст. 71 ЖК;

- про обмін житлових приміщень;

- про виселення піднаймачів та тимчасових жильців за вимогою наймачів;

- про зміну договору найму житлового приміщення за вимогою члена сім'ї наймача;

- про втрату права на жилу площу наймачами і членами їх сімей, що вибули на інше місце проживання;

- про виселення із службових жилих приміщень та гуртожитків;

- про виселення членів сім'ї власника та про розірвання договору найму і виселення наймачів з будинків і квартир, що належать громадянам на праві приватної власності.

Отже, захист порушених житлових прав осіб забезпечується державою через створені правові механізми, що закладені у нормах чинного законодавства та підтверджені судовою практикою. Через це носії житлових прав - фізичні та юридичні особи - мають широкі можливості для охорони від порушень та захисту.

Література

1.         Литовкин В.Н. Жилищное право, жилищное законодательство -соотношение с гражданским правом. - Новый Гражданский кодекс России и отраслевое законодательство. - М., 1995.

2.         Литовкин В.Н. Жилищное право, жилищное законодательство - соотношение с гражданским правом. — Новый Гражданский кодекс Росии и отраслевое законодательство. - М., 1995.

3.         Право собственности в Украине/Под ред. Шевченко Я.Н. - Киев: Блиц-Информ, 1996.

4.         Романов О.А. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения //Хозяйство и право. - 1998. - №7. - С. 68

5.         Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности. //Хозяйство и право. — 1998. — №6. — С.4—8.

6.         Бородин М. Сделки с жильем. // Бизнес-Информ . - 1997. - №3. -С.17.

7.         Семидочный С. Покупка квартиры: как не купить кота в меш­ке. // Финансовая консультация. - 1997. — №9. — С.10.

8.         Апанасюк М.П. Походження договору ренти // Вісник Університету внутрішніх справ (Спецвипуск). - 2000. - С.193.

9.         Мічурін Е.О. Договір ренти як основа придбання житла // Вісник Университету внутришних справ. - 1999. - Випуск 6. - С. 166.

10.       Волчков Н.Г. Справочник по недвижимости. - М.: Иван, 1996. -С. 111.

11.       Советское гражданское право. Т. 2 /Под редакцией Иоффе О.С. и др. - Ленинград: Издательство ЛГУ, 1971.

12.       Гражданское право ГДР / Под редакцией Генкина Д. М. - М.: Из­дательство иностранной литературы, 1959.

13.       Мічурін Е.О. Особливости угод з житлом // Українське право. -1998. -№1. -С.147.

14.       Ефимов С. Государственная пошлина по договорам мены //Бизнес - Бухгалтерия. - 1999. - №39 (350) - С. 123.