Особенности расторжение договора аренды

3. Особенности расторжение договора аренды

Арендатор нерегулярно вносит арендную плату, арендодатель не ремонтирует систему кондиционирования, арендатор не желает освобождать помещение, препятствуя его  реконструкции. Эти и другие подобные проблемы хорошо знакомы арендодателям и арендаторам во всем мире, но пути их решения в России вовсе не так просты. На этот счет в российском законодательстве содержится ряд неоднозначных, а зачастую и противоречивых положений полных ловушек для обеих сторон, поэтому способы выхода из таких ситуаций известны далеко не каждому.[№9]

Достижение соглашения

Согласованный вариант выхода из сложившейся ситуации, разумеется, является наиболее привлекательным в том случае, когда обе стороны сохраняют нормальные деловые отношения. Совместные действия дают им равные возможности в поиске оптимального решения, которое может оказать существенное влияние на всю их дальнейшую деятельность. Кроме того, переговоры позволяют сторонам сохранить взаимопонимание, что в условиях конкуренции часто является немаловажным фактором.

Однако если заинтересованные лица не желают или утратили возможность совместными усилиями выработать решение проблемы, им придется потратить значительно больше времени и средств.

Одностороннее расторжение договора по инициативе потерпевшей стороны

Вопрос о праве "потерпевшей стороны" на расторжение договора аренды в одностороннем порядке отражен в российском законодательстве достаточно неопределенно. Противоречивые положения законодательства в сочетании с отсутствием регулирования по целому ряду пунктов порождают у комментаторов противоположные мнения.

Единственное, что можно утверждать, это то, что российское законодательство не предусматривает автоматическое возникновение права на одностороннее расторжение договора аренды, даже в случае нарушения одной из сторон своих основных обязательств.

Наиболее широкое распространение находит точка зрения о правомерности одностороннего расторжения только при наличие в договоре аренды специальных положений о порядке его расторжения. Заинтересованные стороны могут рассмотреть этот вопрос при разработке нового договора аренды или в процессе внесения изменений в уже существующий. Вместе с тем, в процессе обсуждения подобных положений, необходимо предусмотреть все возможные риски, чтобы окончательный вариант договора полностью соответствовал требованиям сторон.

Некоторые российские юристы утверждают, что одностороннее расторжение договора по российскому законодательству вообще невозможно, даже если в договор внесено специальное положение по этому вопросу. В связи с этим, одностороннее расторжение может привести к судебным разбирательствам, если "потерпевшая" в результате расторжения сторона имеет достаточно времени, средств и уверенна в правомерности своей позиции.[№11]

Расторжение договора в судебном порядке

Если разрешение проблемы путем переговоров невозможно, а сам договор не содержит подходящих положений о его расторжении в одностороннем порядке, единственной возможностью его досрочного расторжения остается обращение одной или обеих сторон в суд. Стоит, однако, повторить, что положения российского законодательства по этому вопросу содержат значительные пробелы и допускают неоднозначное толкование, поэтому судебные решения и юридические заключения могут основываться на трактовке различных частей кодекса.

При этом российские судебные органы могут отказать в рассмотрении данного вопроса, если сочтут, что не обладают необходимыми полномочиями для его решения. В целом, серьезное нарушение обязательств или изменение ситуации, противоречащее интересам одной из сторон, являются достаточным основанием для расторжения договора.  C другой стороны, намерения осуществить перепланировку помещения или избавиться от отягощающего обязательства для этой цели явно недостаточно.

Заявление в суд подается только после того, как потерпевшая сторона предупредила другую сторону о своем намерении. Способы и сроки вынесения подобного предупреждения зависят от обстоятельств. Период между подачей заявления в суд и его рассмотрением также зависит от графика рассмотрения дел в суде. Обычно слушания в суде проводятся не раньше, чем через один, два месяца после подачи заявления. Судебные решения могут быть опротестованы, что может привести к дополнительной отсрочке и издержкам

Регистрация договора аренды

В России договоры, относящиеся к имущественным правам на недвижимость, за исключением решений судов, приобретают исковую силу по общему правилу только после их регистрации в порядке, установленном в законодательстве. Если для договора аренды необходима регистрация, то также должны быть зарегистрированы и соглашение о его расторжении, а равно документ о расторжении в одностороннем порядке, после чего положения таких документов получают судебную защиту. (Это относится и к иным случаям изменения договора аренды, пересмотра арендной платы, уступке прав, субаренде и т.п.).

Требование о регистрации расторжения договора аренды действует только в случае регистрации самого договора аренды, вне зависимости от того, действовало ли в отношении договора аренды требование о регистрации. Если договор аренды не был зарегистрирован, но стороны хотят обеспечить судебной защитой соглашение о его расторжении, они должны придти к взаимному согласию по вопросу о регистрации договора аренды и договора о его расторжении.

В дополнение к сказанному, договаривающиеся стороны должны с особой тщательностью оценить возможность и степень рисков, связанных с выплатой неустоек, восстановлением и устранением дополнительных конструкций, перепланировкой и вывозом движимого имущества, а также продумать необходимость регистрации смежных договоров.

Рекомендации

Итак, если вы планируете сдать или взять в аренду офис, торговую площадь, производственное или складское помещение, строительную площадку или квартиру, будьте готовы к тому, что целый ряд обстоятельств может вызвать необходимость срочного расторжения договора или защиты ваших интересов от подобного расторжения. Многих проблем легко избежать, если помимо всего прочего вы тщательно разработаете положения договора, касающиеся срока, условий расторжения и уведомления о расторжении договора аренды, а также если на каждой стадии планирования своей деятельности в сфере недвижимости вы основываетесь на точной информации.

Заключение

 

Наряду с законами и другими правовыми актами договор является важнейшим средством правового регулирования деятельности людей. Договор определяет правовой режим действий лиц в рамках возникшей между ними связи. Содержанием договорных связей служит выполнение определенных действий для достижения конкретных целей участников договора.

Договор – это основа отношений между сторонами в области хозяйственных отношений, а так же прав и обязанностей.

В работе были рассмотрены основные моменты расторжения и изменения договора, так же особенности расторжения договора аренды.

Список использованной литературы

1.   Гражданский кодекс Российской Федерации. – М.: ООО “ВИТРЭМ”, 2001.

2.   Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации ( части первой). М.: Юринформцентр, 2001.

3.   Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1997 №8

4.   Мейер Д. И. Русское гражданское право. Ч. 2. М.: Статут, 1997.

5.   Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1997 №5

6.   Гражданское право. Учебник, т. 1., Изд-во ТЕИС, Санкт-Петербург 1996.

7.   Калачева С. А., Пустозерова В. М., Сиротина И. А. Договор. М.: Издательство “Приор”, 1998.

8.   Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: общие положения: Изд. 3-е, стереотипное. – М.: “Статут”, 2001

9.   Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. Изд. 3-е, стереотипное. – М.: “Статут”, 2001

10.            Мирошникова В. А. Основы правоведения. М.: Ассоциация авторов издательский дом “Тандем”, изд. Экмос, 1997

11.            Романцев Ю. В. Система договоров в гражданском праве России. М.: Юрист, 2001

12.             Завидов Б. Д. Договорное право России 1997.

13.             Комментарий к ГК РФ (ч), (Постатейный), - М.: Контракт, Норма – Инфра – М, 1996

14.             Розенбнрг, “Изменение и расторжение договора”, - М.: Экономика и жизнь, 1995, № 21