Понятие жилого помещения

1.2. Понятие жилого помещения

Говоря о конституционном праве на жилье, определим, что входит в понятие жилье.

Отнесение жилых помещений к этой категории осуществляется с учетом физического износа, повреждений несущих конструкций, недостатков планировки и уровня внутреннего благоустройства, а также санитарных требований. К непригодным для постоянного проживания относятся каменные дома с физическим износом свыше 70%, деревянные дома с износом свыше 65%. К непригодным для проживания относятся жилые дома, расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро- и взрывоопасных зон, промышленных предприятий, в опасных зонах отвалов угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик.[2] Непригодными для постоянного проживания считаются также бараки, под которыми понимаются одно-, двухэтажные жилые строения, предназначенные для временного проживания, с общими кухнями и санитарными узлами, как правило, деревянные, рассчитанные на короткий срок службы. Решение о признании непригодным для постоянного проживания жилого помещения, независимо от его принадлежности, выносится администрацией района, города, района в городе.

Термин «жилое помещение» предлагается рассматривать в широком смысле этого слова.

В широком смысле, жилое помещение – это вся совокупность жилых помещений, независимо от форм собственности: жилые дома, в том числе и многоквартирные; коттеджи (дачи), пригодные для постоянного проживания и зарегистрированные в этом качестве в установленном порядке; отдельные квартиры; иные жилые помещения (под иными подразумеваются, к примеру, отдельные изолированные комнаты, специализированные дома, общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), служебные жилые помещения и иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.[3]

В узком смысле – это жилые дома, квартиры, часть дома, часть квартиры в виде изолированной комнаты, а остальные объекты самостоятельны в силу специфичности их юридических статусов и особенностей в вопросах пользования, владения и распоряжения ими. «Регулирование режима этих объектов осуществляется специальным законодательством, и расширение за их счет состава жилищного фонда можно считать чисто декларативным».[4]

Признак, отличающий жилое помещение от нежилого, связан с понятием «постоянное проживание».[5] ГК РФ не называет конкретно санитарные и технические требования к жилому помещению, обеспечивающие его пригодность для постоянного проживания. Пригодность определяется в порядке, предусмотренном жилищным законом. [6]

На федеральном уровне стандарт проживания не определен в целом (установлены норма жилой площади на одного человека, социальные нормы общей площади на семью, критерии пригодности жилого помещения). Отдельные субъекты РФ и органы местного самоуправления устанавливают стандарт жилья. Так, для города Новосибирска установлен следующий стандарт – дом (квартира) со всеми видами удобств: электроснабжение, водопровод, канализация, центральное отопление, ванна (душ), газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение (централизованное или газовая колонка), лифт и мусоропровод независимо от материала стен. Нормативы будут совершенствоваться с периодичностью в 5 лет. Соответственно помещение, не отвечающее заданным параметрам, не могут признаваться жилыми (гаражи, погреба, склады). В юридической литературе авторы разграничивают жилые помещения по различным основаниям. К примеру, И.Б. Марткович представил классификацию, в основу которой легло назначение жилых помещений:

- жилые дома и жилые помещения общего назначения;

- жилые дома и жилые помещения специального назначения, среди которых: служебные жилые помещения и общежития, а также жилые дома и жилые помещения, так называемого маневренного или переселенческого фонда, предназначенные для временного проживания граждан, переселяемых на период капитального ремонта жилых домов и помещений, в которых они постоянно проживают.

П.И. Седугин подразделяет жилые помещения на два основных вида:

- предназначенные для постоянного пользования, то есть рассчитанные на длительный период их пользования;

- временного характера, то есть построенные для использования в течение относительно непродолжительного времени.

Ю.К. Толстой предлагает классифицировать жилые помещения не по формам собственности, а в зависимости от оснований предоставления их в пользование граждан, так как этим во многом определяется правовой режим указанных помещений.

2. Основные конституционные гарантии граждан на жилье

Право на жилище означает возможность иметь жилье, пользоваться им на условиях, установленных законом. Субъектами этого права являются как граждане РФ, так и лица без гражданства и иностранные граждане. В зависимости от субъекта этого права могут устанавливаться особенности его реализации, касающиеся, в частности, порядка обеспечения жильем, улучшения жилищных условий.

Право граждан РФ на жилище обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади либо путем приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения площади.

Право найма жилого помещения предоставляется гражданам, вновь получающим жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов в пределах нормы жилой площади. За гражданами, проживающими по договору найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, сохраняется права найма независимо от площади занимаемого жилого помещения.[7]

В частную собственность граждане имеют право приобретать жилье путем приватизации занимаемых жилых помещений; жилищного строительства, в том числе товариществами и индивидуальных застройщиков, участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах; купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы; приобретения в порядке наследования, дарения и по другим законным основаниям. Количество, размер и стоимость приобретаемого в частную собственность жилья не ограничиваются.[8]

Никто не может быть произвольно лишен жилища. Этот конституционный принцип обеспечивает право на жилище. Произвольным считается любое не основанное на законе лишение жилища. Законодательство содержит нормы, обеспечивающие соблюдение этого принципа. Установлено, что принудительное изъятие недвижимости в жилищной сфере без согласия собственника не допускается, если иное не предусматривается законом или иным соглашением сторон. Принудительное изъятие недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, при отсутствии согласия собственника может проводиться лишь на основе решения суда.[9] Прекращение права собственности на жилище возможно по основаниям, предусмотренным ст. 235 ГК РФ.

Члены семьи собственника или лица, утратившие семейные связи с собственником жилого помещения, которые обладают на равнее с собственником правом общей с ним собственности, пользуются равным с ним правом собственности на жилое помещение (общей собственностью) независимо от размера их доли (ст. 244 ГК РФ).

Таким образом, конституционное право на жилище выражает сущность системы удовлетворения жилищных потребностей общества, то есть оно является сущностным правом, фундаментальным.

Конституционное право на жилище, по нашему мнению, должно подкрепляться (наряду с гарантией обеспечения жильем) указанными ниже составными частями, без которых оно не может быть реализовано. [10]

1) Осуществление гражданами право на передвижение, избрание места прибивания и жительства.

В Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно принципам и нормам международного права и в соответствии с КРФ (ч. 1 ст. 17). Согласно ч.1 ст. 27 КРФ каждый, кто законно находится на территории РФ, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. Свобода передвижения и выбора места жительства предусмотрена также Международным пактом о гражданских и политических правах (ст. 12), другими международными и международно-правовыми актами, в том числе протоколом № 4 к Европейской конвенции прав человека (ст. 2).[11]

Нормативное содержание названного конституционного права включает:

- свободу передвижения каждого по территории РФ;

- свободу выбор места пребывания;

- свободу выбора места жительства.

 Оспариваемые нормативные акты непосредственно затрагивают право на выбор места жительства. Это право предполагает свободу выбора гражданином жилого помещения, в котором он постоянно или преимущественно проживает либо являясь его собственником, либо по договору найма, аренды, либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ.

Общим требованием КРФ и международно-правовых норм является положение о том, что ограничение прав на свободный выбор места жительства могут быть установлены только законом. КРФ конкретизирует это требование указанием на то, что права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены только федеральным законом. При этом понятием «закон» охватываются исключительно Федеральные законы, но не законы субъектов РФ, поскольку иначе названной норме придавался бы не конституционный смысл.

Реализация конституционного права на выбор места жительства не может ставиться в зависимость от уплаты или неуплаты каких-либо налогов и сборов, поскольку основные права граждан РФ гарантируются КРФ без каких-либо условий фискального характера. Таким образом, отказ в регистрации в связи невыполнением гражданином обязанностей по уплате налогов и иных сборов противоречит КРФ.

2) Неприкосновенность жилища.

КРФ содержит специальную статью (ст. 25) о неприкосновенности жилища. В основе этого конституционного положения лежит запрет на проникновение в жилище других лиц без согласия проживающих в нем граждан. Правоустанавливающими документами являются документы о праве собственности на данное жилое помещение, договор найма (поднайма) и т.п.

Кто и на каком основании может проникнуть в жилище помимо воли проживающих в нем граждан? Таким правом наделены на основании ФЗ сотрудники правоохранительных органов при проведении процессуальных следственных действий, в связи с возбуждением уголовного дела (обыск или выемка), наложении ареста на имущества должника, преследовании лиц, подозреваемых в совершении преступлений, наличии достаточных данных полагать, что там совершено или совершается преступление или произошел несчастный случай. В иных случаях действия лиц, направленные на проникновение в жилище, должны рассматриваться как неправомерные, и законодательством предусмотрена уголовная и административная ответственность за такие действия.

3) Недопущение произвольного лишения граждан права на жилище.

Новым ЖК РФ предусмотрен только судебный порядок выселения из жилых помещений, что является дополнительной гарантией защиты жилищных прав. Конечно, в большей степени понятие «лишение права на жилище» относится к выселению граждан из жилых помещений. Основания и порядок выселения граждан из жилых помещений определяются законом. Следует отметить, что действующие законы содержат соответствующие нормы, касающиеся прекращения права пользования жилым помещением. Конкретные нормы имеются не только в жилищном, но и в гражданском Кодексе РФ.