Навигация
Особенности правового регулирования сделок с земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности
29152
знака
0
таблиц
0
изображений
ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ, НАХОДЯЩИМИСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
План
Введение
1. Земельный участок как объект гражданского оборота
2. Особенности оборота земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Заключение
Введение
Одним из главнейших источников процветания любого государства является принадлежащие ему земельные ресурсы. От того, в чьих руках находится земля, для чего и как она используется, в конечном счете зависят благополучие каждого члена общества, социальный прогресс, развитие экономики и экологическое равновесие. Это предопределяет необходимость совмещать два понятия: с одной стороны, принадлежность земельных ресурсов всему обществу, с другой стороны, частная собственность на землю, закрепленную за конкретным хозяином.
Начиная с 1990 г. в Российской Федерации проводится реформа в сфере земельных правоотношений, коренным образом изменившая земельный строй, существовавший ранее. Одним из основных направлений обновления действующего законодательства стало разграничение государственной собственности на землю, в результате чего возникла собственность Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований на земли и земельные участки, а также приватизация земель, повлекшая за собой формирование широкого круга частных собственников на данный объект. Земельные участки приобрели статус объекта гражданских прав – недвижимого имущества и таким образом были вовлечены в гражданский оборот.
Учитывая, что стартовой площадкой для реформирования земельного законодательства была действовавшая многие десятилетия монополия государства на землю, в первую очередь субъектами, участвующими в обороте земельных участков, стали именно публичные образования. Переход земельных участков из государственной собственности в частную на основании специального законодательства о приватизации и общих гражданских норм составил тот первичный рынок, на основании которого формируется материальная база для развития нормального имущественного оборота. В отношения, связанные с первичным отчуждением земельных участков из государственной собственности, вовлечено большое количество лиц, вкладываются огромные инвестиционные ресурсы, что требует наличия детально разработанных правовых гарантий защиты прав вновь возникающих собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. Причем такие гарантии должны быть не просто провозглашены, но и иметь действенные рычаги исполнения.
Законодательство установило принцип, согласно которому Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования вступают в гражданские правоотношения на равных началах с гражданами и юридическими лицами. Однако специфика задач, стоящих перед государством в гражданском обороте, и особенности публичной собственности как таковой потребовали установления специальных правил. В отношении земельных участков это еще более усугубляется уникальной природной спецификой данного объекта как места обитания человечества и природного ресурса.
В результате всех реформ стало неизбежным регулирование оборота земельных участков на основе сочетания частноправовых и публично-правовых методов воздействия. На законодательном уровне появилось два кодифицированных нормативных правовых акта, претендующих на регулирование данных отношений: Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) и Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ).
Причем в Земельный кодекс РФ, призванный по своей правовой природе регулировать публичные правоотношения по использованию и охране земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, было включено большое количество норм, которые напрямую регулируют гражданско-правовые отношения, связанные с оборотом земельных участков. Этим нормам был дан приоритет перед нормами гражданского законодательства. До сих пор нормы двух отраслей права – гражданского и земельного – по некоторым вопросам прямо противоречат друг другу, некоторые нормы земельного законодательства в данной области не соответствуют основам гражданского права, что отрицательно сказывается на стабильности оборота земельных участков.
Таким образом, правовая основа оборота земельных участков достаточно противоречива и не обеспечивает необходимого упорядочения соответствующих общественных отношений.
1. Земельный участок как объект гражданского оборота
Прослеживается исторический путь становления земельного участка как объекта гражданских прав, начиная с римского частного права. Исследуются причины деления вещей в праве на движимые и недвижимые, в том числе значимость данных объектов и необходимость наличия гарантий их стабильного оборота. Диссертантом проводится сравнительный анализ классической титульной системы регистрации прав на недвижимое имущество с действующей в Российской Федерации системой регистрации прав на земельные участки и сделок с ними. Выявляются различия, которые должны быть преодолены в будущем: отсутствие страхового компенсационного фонда для собственников земельных участков, которые не вправе истребовать их от добросовестного приобретателя, а также для добросовестных приобретателей земельных участков, от которых они были истребованы, и наличие регистрации не только прав на земельные участки, но и сделок с ними, в том числе договоров аренды, а не права владения, вытекающего из них.
Далее определяется место земельных участков среди иных объектов недвижимости, устанавливается, что это единственный действительно недвижимый объект, поскольку остальные вещи, отнесенные к недвижимости, считаются таковыми именно по причине наличия тесной связи с землей. Рассматриваются особенности данного объекта, обусловленные тем, что земля обладает уникальными свойствами как место обитания человека, как природный ресурс и как территориальный базис для существования и деятельности людей. Все эти особенности отражаются в разделении всех земель Российской Федерации на 7 категорий и установлении правового режима для каждой из них. В работе делается вывод о нецелесообразности отнесения всех земельных участков, расположенных в границах населенного пункта, к категории земель населенных пунктов и необходимости установления принципов и процедур для закрепления некоторых земельных участков в границах населенного пункта к землям иных категорий со своим правовым режимом, в том числе к особо охраняемым природным территориям, землям транспорта, что позволит не только обеспечить режим их использования, но и определить иные требования, имеющие значение для гражданского оборота (например, оборотоспособность), поскольку принадлежность земельного участка к одной из категорий земель относится к одному из публично-правовых составляющих гражданско-правового режима земельного участка. Это позволило бы более точно провести правовое регулирование, в том числе и оборота таких земельных участков и снять проблемы, возникшие в Краснодарском крае в связи с совпадением границ округов санитарной охраны курортов федерального значения Сочи, Геленджик, Анапа и границами одноименных населенных пунктов.
В заключение делается вывод, что объектом гражданского оборота является только земельный участок либо имущественные права на него. Часть земельного участка не может быть объектом правового регулирования, поскольку, попадая в оборот, она приобретает индивидуализирующие признаки (границы) и таким образом становится самостоятельным объектом гражданских прав – вновь образованный земельный участок или участвует в обороте как доля в праве на земельный участок.
Пределами права собственности выступают возможность владеть, пользоваться и распоряжаться землей свободно, если это, во-первых, не наносит ущерба окружающей среде и, во-вторых, не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Кроме того, границами права собственности можно признать установление целевого назначения земельного участка.
Далее рассматривается вопрос об отличии ограничения права как такового от гражданско-правового обязательства, возникающего из договора, вследствие причинения вреда и т.д. и от установленной законом юридической обязанности. В результате проведенного исследования автор приходит к выводу, что статья 56 ЗК РФ требует серьезных корректив. Перечисленные в п. 2 ст. 56 ЗК РФ ограничения прав на землю относятся не к ограничению прав, а к обязанностям собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, возникающих на основании закона, договора. С учетом изложенного не подлежат возмещению в порядке гл. VIII ЗК РФ убытки, вызванные исполнением указанных обязанностей. Особенная часть ЗК РФ устанавливает правовой режим каждой из категорий земель, а также указывает, в каких случаях и какие по цели охранные зоны с ограниченным использованием могут быть установлены, т. е., по сути, сами ограничения определяются федеральным законом, в связи с чем нормы ст. 56 ЗК РФ в той редакции, в которой они существуют, не имеют правого значения. Положение ст. 56 ЗК РФ о возможности ограничения прав на землю актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда противоречит ч. 2 ст. 29 Всеобщей декларации прав человека от 10 декабря 1948 г., ст. 55 Конституции РФ, которая предусматривает возможность ограничения прав только федеральными законами, а также ст. 9 самого ЗК РФ.
Диссертант приходит к выводу, что только правовая конструкция публичного сервитута должна быть отнесена к категории ограничения прав на земельный участок в публичных интересах, в случае установления которого убытки собственника земельного участка, землевладельца, землепользователя и арендатора земельного участка должны возмещаться в полном объеме. Однако это требует внесения изменений в действующее законодательство.
Дается анализ ограниченных вещных прав на земельный участок (сервитут, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения). Делается вывод о необоснованном ограничении прав владельцев земельных участков по распоряжению ими.
Определяются пределы ограничения оборота земельных участков, устанавливается, что ограничение оборота земельных участков возможно путем установления перечня участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте, но не путем установления закрытого перечня видов сделок, которые могут быть заключены относительно земельных участков. При исследовании правового положения земельных участков, ограниченных в обороте, автор делает вывод, что отсутствие федеральных законов, которые бы определяли случаи, когда земельные участки, ограниченные в обороте, могут быть предоставлены в частную собственность, приводит к тому, что правовое положение земельных участков, ограниченных в обороте и изъятых из него, одинаково. Необходимо принятие дополнительной нормативной базы, которая бы расширила правовое регулирование земельных участков, ограниченных в обороте. Случаи, когда они могут быть предоставлены в частную собственность, должны определяться в соответствии с нормами гражданского законодательства, т. е. необходимо указать круг субъектов, которым они могут предоставляться (требования к ним), а также случаи, когда такие сделки будут совершаться только на основании определенного разрешения.
Исследуются вопросы индивидуализации каждого отдельного земельного участка – государственного кадастрового учета.
Существует противоречие между п. 2 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которым наличие судебного спора о границах земельного участка не может служить основанием для отказа в государственной регистрации прав на него, и Федеральным законом «О государственном земельном кадастре», устанавливающим, что нарушение прав смежных землепользователей является основанием для отказа в проведении государственного кадастрового учета. Данная коллизия требует разрешения, поскольку регистрация права невозможна без наличия кадастрового плана земельного участка. В целях защиты прав смежных землепользователей, необходимо установить запрет не только на постановку на кадастровый учет, но и на регистрацию права при наличии указанного спора.
Внесенные в 2006 г. изменения в ЗК РФ по данному вопросу разрешили некоторые проблемы, возникающие на практике. Основной направленностью их было узаконение практики признания права собственности за публичными образованиями на земельные участки и земли на основании закона, причем в основном это касается земель, признаваемых федеральной собственностью. Однако эти же изменения вызывают в правоприменительной практике большое количество проблем и требуют серьезной доработки. На основании ст. 3.1 Закона о введении в действие ЗК РФ большая часть государственных земель не может быть разграничена, что нарушает принцип, заложенный в ст. 1 ЗК РФ о необходимости разграничения государственной собственности на землю. Органы местного самоуправления не входят в систему государственной власти. В связи с этим недопустимо положение вещей, которое существует в настоящее время: органам местного самоуправления фактически без установления какого-либо контроля передается полномочие распоряжения государственной собственностью на земельные участки, право собственности на которые не подлежит разграничению. С учетом действующего законодательства после 1 июля 2006 г. распоряжаться земельными участками, подлежащими разграничению, можно только после государственной регистрации права собственности на них. До этого момента распоряжение таким земельным участком невозможно. Данные нормы неизбежно вызывают остановку оборота таких земельных участков на длительное время, что не может не привести к значительным трудностям.
Отдельно не разрешен вопрос разграничения государственной собственности на земельные участки, одновременно фактически имеющие основания быть отнесенными к различным уровням собственности (например, на землях курорта федерального значения расположено здание, находящееся в муниципальной собственности). При фактическом совпадении границ населенного пункта и охранных округов особо охраняемых природных территорий необходимо либо определить в границах такого населенного пункта конкретные земельные участки, отнесенные к землям особо охраняемых природных территорий.
Похожие работы
... и одновременно приобретают режим объектов гражданских прав, в связи с этим оборот земельных участков составляет предмет регулирования уже не земельного, а гражданского законодательства. Право собственности и иные вещные права на землю, а также сделки с земельными участками являются частью имущественного, гражданско-правового оборота. Земельно-правовые нормы устанавливают ограничения, связанные с ...
... участком. Сама постановка на учет бесплатная, однако бремя всей предшествующей подготовки перекладывается на плечи собственника (межевание, подготовка документов). [6] Для регистрации сделки купли-продажи земельного участка в орган государственной регистрации прав должны быть предоставлены следующие документы: - Должным образом оформленное заявление о государственной регистрации; - Паспорт или ...
... основные начала и принципы договорного регулирования, наполняются новым качеством публичного характера, который не соответствует устоявшимся представлениям о договорном регулировании»[34]. Тот факт, что сделки с земельными участками, находящимися в государственной собственности, заключаются между государственными органами, с одной стороны, и юридическими лицами и гражданами - с другой, оказывает ...
... статьями, вступили в силу только с 1 октября 2005 г. [3] Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков. Данные Правила также регулируют порядок проведения торгов по продаже ...
0 комментариев