Арендная плата за земельный участок

3. Арендная плата за земельный участок

В юридической литературе подчеркивается, что право как частной, так и государственной собственности не имеет абсолютного характера. Это означает, что государство не может осуществить правомочия собственника, не учитывая интересов других государств, а в ряде случаев - и иных земельных собственников, владельцев и пользователей земли [15, с. 97].

Ранее действовавшее законодательство не допускало аренды земли и других средств производства. Существование аренды было невозможным в условиях монополизма государства в отношении земли, других средств производства. Реформация общественных отношений способствовала созданию условий для эффективного использования земли, природных ресурсов и имущества, усилению заинтересованности в развитии производства, более полному удовлетворению социальных потребностей, появлению новых форм использования земли. Одной из них является аренда земли [14, с. 221].

Аренду земли можно рассматривать как институт права и как право субъективное [12, с. 74].

Арендные отношения - самостоятельный вид земельных отношений.

Аренда земли - это и один из видов обязательств и обязательственных правоотношений. Как институт права аренда представляет собой совокупность норм права, регулирующих отношения по аренде земли, т.е. основанному на договоре срочному возмездному владению и пользованию ею. Основные положения законодательства по аренде земли закреплены в Гражданском кодексе (глава 34), Кодексе Республики Беларусь о земле, Законе об аренде (1990г.), Примерном договоре аренды земли и других нормативных актах.

В соответствии со ст. 17 Кодекса Республики Беларусь о земле от 23.07.2008г. № 425-З земельные участки могут предоставляться в аренду гражданам, индивидуальным предпринимателям, юридическим лицам Республики Беларусь, иностранным юридическим лицам и их представительствам, иностранным государствам, дипломатическим представительствам и консульским учреждениям иностранных государств, международным организациям и их представительствам.

Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются государственные органы, осуществляющие государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с их компетенцией [12, с. 74].

Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, могут являться также администрации свободных экономических зон в случае предоставления земельных участков резидентам соответствующих свободных экономических зон в границах данных зон с осуществлением при необходимости перевода земельных участков из одних категорий в другие, в том числе с заключением договоров аренды этих земельных участков, если эти права делегированы соответствующими областными, Минским городским и городскими (городов областного подчинения) исполнительными комитетами в соответствии с их компетенцией, предусмотренной земельным законодательством.

Граждане, негосударственные юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной собственности, могут являться арендодателями этих земельных участков при условии соблюдения их целевого назначения.

Сроки и иные условия аренды земельного участка определяются договором аренды земельного участка. Срок аренды земельного участка для ведения сельского хозяйства не может быть менее десяти лет. Срок аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и предоставляемого для целей, связанных со строительством и (или) обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений), должен быть не менее нормативного срока строительства и (или) эксплуатации этих капитальных строений (зданий, сооружений). Предоставление земельного участка на более короткий срок может осуществляться только с согласия лиц, которым предоставляется этот земельный участок. Срок аренды земельного участка не должен превышать девяноста девяти лет.

Типовая форма договора аренды земельного участка утверждается Советом Министров Республики Беларусь [4, ст. 17].

За пользование земельными участками, предоставленными в аренду, уплачивается арендная плата.

Размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности, частной собственности граждан, частной собственности негосударственных юридических лиц Республики Беларусь, определяется договором аренды земельного участка.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, устанавливается Президентом Республики Беларусь [4, ст. 32].

Аренду земли следует относить к одному из видов пользования землей. Аренда земли отличается от постоянного пользования землей:

- она характеризуется срочностью. По общему правилу сроки аренды определяются договором. Сроки аренды земельных участков не должны превышать 99 лет. Аренда земельных участков для сельскохозяйственного использования начинает свой отсчет от 10-и лет;

- является платным видом землепользования; возмездный характер арендных отношений требует установления арендной платы за пользование земельной недвижимостью;

- землепользователь получает землю от государства на условиях пользования; арендатор может пользоваться землей, арендованной как у государства, так и у ее частного собственника, владельца и другого пользователя;

- землепользователи получают государственные акты на земельные участки; арендные отношения оформляются договором, в котором арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды является двусторонним, возмездным, консенсуальным.

Для договора аренды важное значение имеет установление арендной платы. Она может быть определена в целом за земельный участок или за каждое из угодий в виде платежей, вносимых периодически или единовременно; в виде твердых платежей; в качестве арендной платы разрешено устанавливать определенный объем услуг арендатора арендодателю или обязанность арендатора передать арендодателю обусловленную договором вещь в собственность или в аренду, возложить на него затраты по улучшению земельного участка. Арендная плата может устанавливаться и в виде доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования земли.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились [12, с. 75].

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного ее внесения. Арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд. Арендная плата включает кроме ренты еще амортизацию на постройки и сооружения (которые находятся на земле), а также процент на вложенный капитал. Если собственник земли сделал какие-то улучшения, то он должен и возместить стоимость этих сооружений, и получить процент на затраченный капитал (ведь он мог положить капитал в банк и спокойно жить, получая проценты). Строительство зданий и сооружений на земле, затраты, связанные с улучшением плодородия, развитие инфраструктуры приводят к тому, что в структуре арендной платы все большую долю составляют амортизация и процент на капитальные вложения – «рента разбухает». Происходит это потому, что земельный собственник стремиться учесть эти вложения, поднимая арендную плату.

Чем короче контракт, тем быстрее можно поднять арендную плату, мотивируя это улучшенными качествами земли или развитой инфраструктурой хозяйства. Поэтому арендаторы стремятся осуществлять такие вложения, которые полностью окупятся за период аренды. Отсюда известная противоположность интересов. Собственники земли стремятся сократить сроки аренды, а арендаторы стремятся ее увеличить. Не случайно, что в Западной Европе сложилась традиция сдачи земли под постройки сроком на 99 лет. За этот период стоимость могла быть целиком списана, а само здание приходило в полную негодность [13, с. 101].

Следует признать, что подобная практика аренды земли получила свое закрепление и в праве Республики Беларусь. Здесь также установлены минимальные и максимальные сроки аренды земли некоторых категорий (но не всех), что способствует стабилизации на рынке земли в государстве.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Земля должна принадлежать тому, кто на ней работает. Как ни парадоксально это звучит, но сегодня, в наших условиях, нет другого способа, реализовать этот справедливый принцип, кроме частной собственности на землю. Впрочем, дело не в самой частной собственности, а в тех правовых нормах, в которых она вводится и развивается. Частная собственность на землю - это меч обоюдоострый. Если не принять надежных ограничительных мер, не направить процессы в нужное русло, все может закончиться криминальной скупкой земли чиновниками и богатыми людьми, «освобождением» крестьян от земли и превращением в батраков, обслуживающих новых помещиков и земельных баронов. Надо ввести частную собственность на землю, но сделать это так, чтобы выиграл от этого только тот, кто работает на земле.

Человек должен обладать правом собственности на землю, правом пользования, владения и распоряжения ей. Только в этом случае он может использовать землю так, как он хочет: свободно продавать и покупать, не испрашивая разрешения от чиновника, дарить и завещать по наследству, брать кредиты под залог земли. В этом и состоит свобода собственника. Эта экономическая свобода необходима для постоянного повышения эффективности производства за счет автоматической регуляции рынка, за счет свободной конкуренции. В то же время, земля - это всенародное достояние. Она не создана ни трудом, ни капиталом. Она дана природой. Она принадлежит всем, живущим на Земле, в стране в равной мере. Нет ли здесь противоречия? Нет. Частная собственность на землю - это лишь способ использования земли. Она может служить и крупным земельным владельцам и трудовому крестьянству.

Земельная реформа, так или иначе, уже в самое ближайшее время должна получить активное развитие. Обратного пути нет.

Для успешного проведения реформ необходимо на данном этапе усовершенствовать законодательную базу. Это касается в первую очередь совершенствования Кодекса Республики Беларусь о земле относительно положений о платежах за землю. Ставка земельного налога должна быть повышена, что станет стимулом для более эффективного использования земель.

На мой взгляд, плата за землю в будущем останется насущной и актуальной темой и можно предположить, будет дорабатываться, и подвергнется дальнейшему развитию, а возможно и введению каких-либо нововведений, а также возможно и ужесточение мер к злостным нарушителям режима землепользования и нецелесообразному использованию земель.

И в силу этого можно выделить ряд причин, исходя из которых, можно сделать вывод о тенденциях развития платы за землю.

Первая причина состоит в том, что в последнее время большое развитие получило так называемое садово-огородническое и фермерское движение, а значит появились и люди, которые воспользовались этой возможностью для своих корыстных целей. Они нецелесообразно используют предоставленную им землю и тем самым ухудшают ее качество, а то и полностью разрушают ее плодородный слой. Поэтому, можно сказать, что в ближайшее время плата за землю будет применяться как стимулятор для более рационального и целесообразного использования земли.

Вторая причина это появившийся интерес иностранных фирм к земле в Республике Беларусь. И появилась возможность получить немалый доход для страны, от сдачи в аренду земли иностранным фирмам. И здесь, наверное, стоит предположить, что это будет придавать плате за землю окраску некой экономической меры и немаловажного пункта в бюджете страны.

Третья причина заключается в ухудшающейся экологической обстановке, как в мире, так и у нас в стране.

Последней причиной развития платы за землю является вопрос о земле, как частной собственности.

Переход от социализма к рыночной экономике изменил все, в том числе и земельно-правовые отношения. Буквально за последние четыре года была принята масса указов, постановлений президента и правительства, однако вопрос землепользования остается до конца не урегулирован.

И в заключении хотелось бы сказать, что плата за землю довольно молодая тема и некоторые слои населения вообще не слышали о таком понятии, и для них в диковинку то, что надо платить за использование земли. Поэтому надо не только развивать эту тему, но и заниматься поднятием правовой грамотности населения. Заинтересовывать людей, заставлять их быть не только паразитами при использовании природных ресурсов, но и быть созидателями на земле.

Список использованной литературы

1.    Конституция Республики Беларусь 1994г. с изменениями и дополнениями, принятыми на республиканских референдумах 24.11.1996г. и 17.10.2004г. – Мн.: Амалфея, 2006.

2.    Гражданский кодекс Республики Беларусь №218-З от 07 декабря 1998 года в редакции Закона от 20.06.2008г. №347-З (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2008 г., № 157, 2/1444).

3.    Гражданский процессуальный кодекс Республики Беларусь от 11 января 1999 года №238-З в редакции Закона от 21.07.2008г. №417-З (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2008 г., № 184, 2/1514).

4.    Кодекс Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 года №425-З.

5.    Налоговый кодекс Республики Беларусь (Особенная часть) от 29 декабря 2009 г. № 71-З.

6.    Закон Республики Беларусь от 29 декабря 2009 г. № 72-З «О введении в действие Особенной части Налогового кодекса Республики Беларусь, внесении изменений и дополнений в Общую часть Налогового кодекса Республики Беларусь и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Республики Беларусь и их отдельных положений по вопросам налогообложения».

7.    Закон Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества» от 22.07.2002 года №133-З в редакции Закона Республики Беларусь от 8 июля 2008 г. № 378-З (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2008 г., № 172, 2/1475).

8.    Закон Республики Беларусь «О личных подсобных хозяйствах граждан» от 11.11.2002 года №149-З.

9.    Закон Республики Беларусь «Об ипотеке» от 20.06.2008 года №345-З.

10.  Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь. В 2книгах. Кн.1 /отв. ред. В.Ф. Чигир. Мн .: Амалфея, 2000.

11.  Агропромышленный комплекс (2001). - Минск, Белполиграф, Управления делами Президента Республики Беларусь.

12.  Бакиновская О.А. Земельное право. Ответы на экзаменационные вопросы. Мн.: Тетра Системс, 2006.

13.  Гавриленко В.Г. Энциклопедия земельного права/В.Г.Гавриленко, Н.И. Ядевич. – Мн.: Бип-С, 1999.

14.  Гусев Р.К. Земельное право: Уч. пособие/ Московская Государственная Юридическая Академия - М.: Контракт, 2000.

15.  Крассов О.И. Земельное право: Учеб. для студентов вузов. - М.: Юристъ, 2000.

16.  Лещиловский П.В., Догиль Л.Ф., Тонкович В.С. Экономика предприятий и отраслей АПК. – Минск: БГЭУ, 2001.

17.  Микулич А.В. Мотивационный механизм в АПК. – Мн.: БГЭУ, 2001.

18.  Станкевич Н.Г. Земельное право Республики Беларусь. Учебное пособие. – Мн.: Амалфея, 2000.

19.  Улюкаев В.Х. Земельное право: Учебник. 3-е изд., испр. и доп. – М.: Былина, 2002.

ПРИЛОЖЕНИЕ А

Ставки земельного налога на земельные участки, расположенные в населенных пунктах, а также за пределами населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачных кооперативов

(в процентах)

Категории населенных пунктов	Ставки земельного налога по видам функционального использования земельных участков
	общественно-деловая зона для размещения		жилая многоквар- тирная зона	жилая усадебная зона	производст- венная зона	рекреа- ционная зона
	автомобильных заправочных и газонаполни- тельных станций	иных объектов
Город Минск	3	0,36	0,015	0,05	1,0	1
Областные центры (кроме г. Минска)	3	0,35	0,017	0,08	1,1	1
Города с населением:
свыше 100 тыс. жителей	3	0,5	0,019	0,08	1,1	1
от 50 до 100 тыс. жителей	3	0,55	0,022	0,08	1,1	1
до 50 тыс. жителей	3	0,6	0,025	0,09	1,2	1
Поселки городского типа	3	0,6	0,04	0,15	1,5	1
Сельские населенные пункты	3	8,5	0,58	0,32	12,0	1
Земельные участки, расположенные за пределами населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачных кооперативов	3	8,5	0,65	0,35	12,0	1

ПРИЛОЖЕНИЕ В

Функциональное использование земельных участков (виды оценочных зон)

Функциональное использование земельных участков	Целевое назначение земельных участков
Общественно-деловая зона	Земельные участки для размещения объектов административного, финансового назначения, розничной торговли, гостиничного назначения, общественного питания, здравоохранения и по предоставлению социальных услуг, образования и воспитания, научного назначения и научного обслуживания, физкультурно-оздоровительного и спортивного назначения, культурно-просветительного и зрелищного назначения, бытового обслуживания населения, по оказанию посреднических и туристических услуг, автомобильных заправочных и газонаполнительных станций, автостоянок и гаражей, за исключением предоставленных гаражным кооперативам, кооперативам, осуществляющим эксплуатацию автомобильных стоянок
Жилая многоквартирная зона	Земельные участки для размещения объектов многоквартирной жилой застройки
Жилая усадебная зона	Земельные участки для размещения объектов усадебной жилой застройки (строительства и (или) обслуживания жилого дома, ведения личного подсобного хозяйства), гаражных кооперативов, кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок, ведения коллективного садоводства и огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных
Производственная зона	Земельные участки для размещения объектов промышленности, транспорта, связи, энергетики, оптовой торговли, материально-технического и продовольственного снабжения, заготовок и сбыта продукции, коммунального хозяйства, по ремонту и обслуживанию автомобилей
Рекреационная зона	Земельные участки для размещения объектов природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения