Содержание жилищных правоотношений

3. Содержание жилищных правоотношений

Содержание жилищного правоотношения составляют субъективные жилищные права и неразрывно связанные с ними жилищные обязанности. По характеру и объему они различаются в зависимости от правового режима жилого помещения, субъектного состава и вида жилищного правоотношения. В организационных отношениях гражданин, имеющий право на получение жилой площади из фонда социального использования, приобретает право требования к органам, которые в соответствии с законом ведут учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вследствие чего они несут обязанность при наличии определенных условий - поставить гражданина на учет по улучшению жилищных условий, вынести решение о предоставлении конкретного жилого помещения. Сходные отношения возникают в связи с вступлением гражданина в жилищно-строительный или жилищный кооператив и получением в нем жилой площади. Особенность подобных правоотношений состоит в том, что одной из их сторон выступает орган, уполномоченный законом способствовать реализации конституционного права гражданина на жилище.

Жилищные имущественные правоотношения возникают с момента выдачи ордера и заключения договора социального найма (или договора об использовании служебного жилого помещения, помещения в общежитии или ином специализированном фонде), в иных случаях - с момента заключения договора найма жилого помещения (договора коммерческого найма, поднайма, о вселении временных жильцов и др.). Жилищно-строительный кооператив (жилищный кооператив) как субъект жилищного права отличается от юридических лиц, наймодателей своим особым правовым положением. Он не является наймодателем кооперативных квартир. Выступая их собственником, он обязан предоставить жилые помещения в пользование только пайщикам и членам их семей. С вынесением решения общего собрания о предоставлении члену ЖСК (ЖК) жилого помещения возникают жилищные имущественные отношения.

Особенность имущественных правоотношений состоит в том, что права и обязанности их (правоотношений) сторон - это в основном права (а значит, и обязанности) по пользованию жилым помещением, направленные на материальный объект - жилое помещение. Вследствие этого права пользователя жилой площади имеют характер вещных прав (наряду с их обязательственными чертами). Поэтому не случайно в законодательстве большее место занимают субъективные права пользователя жилого помещения, а не его обязанности. Комплекс правомочий нанимателя по пользованию и распоряжению жилым помещением, предоставленным ему по договору или иному основанию, иногда именуют правом на жилую площадь, понимая под ним особое право на занимаемое им жилое помещение

В содержание субъективного жилищного права входят по меньшей мере следующие правомочия:

а) правомочия на совершение собственных положительных действий, имеющих юридическое значение;

б) правомочие требовать совершения определенных действий от обязанного лица;

в) правомочия на защиту.

Характерная особенность субъективного права заключается в том, что оно дает некоторый "юридический плюс" для его носителя. Возможность совершения известных действий, возможность что-то требовать от других лиц включает момент усмотрения в выборе вариантов поведения из имеющегося у носителя субъективного права возможностей. Основным средством обеспечения субъективного жилищного права является возложение на другое лицо юридической обязанности. Юридическая обязанность - это предписанная обязанному субъекту мера должного поведения его (обязанного лица).

Жилищное правоотношение называется простым, если в нем одному субъективному праву управомоченного лица противостоит одна обязанность обязанного лица. Например, в организационном правоотношении по учету нуждающихся в жилье гражданин, нуждающийся в жилье, вправе подать заявление с приложением необходимых документов о принятии его на учет нуждающихся в жилом помещении, а орган местного самоуправления обязан (при наличии законных оснований) принять гражданина на учет нуждающихся в жилье. В имущественном жилищном правоотношении как управомоченное, так и обязанное лицо имеют права и обязанности, а порой каждый имеет комплекс прав и обязанностей. Такие правоотношения называются структурно-сложными. Рассмотрим, например, структуру содержания имущественного жилищного правоотношения, вытекающего из договора социального найма жилого помещения. Так, наниматель (управомоченное лицо) имеет следующие права:

1) сдавать жилое помещение в поднаем;

2) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

3) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

4) осуществлять обмен или замену жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Вместе с тем наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) обеспечивать сохранность жилого помещения и не допускать выполнения в нем работ или совершения других действий, приводящих к его порче;

2) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены в ЖК РФ;

3) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей;

4) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещения общего пользования в многоквартирном доме, соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, других помещениях общего пользования;

5) проводить текущий ремонт жилого помещения;

6) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

7) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;

8) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

9) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или управомоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;

10) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;

11) при прекращении права пользования жилым помещением сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Наймодатель (обязанное лицо), в свою очередь, обязан:

1) передать нанимателю юридически и физически свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сдаваемое внаем жилое помещение;

3) обеспечить предоставление нанимателю необходимого количества и надлежащего качества коммунальных услуг;

4) осуществлять капитальный ремонт жилого дома.

Наймодатель имеет право:

1) требовать от нанимателя и совместно проживающих с ним членов семьи использовать помещение по его целевому назначению (т.е. использовать помещение для проживания в нем) и в пределах, установленных ЖК РФ;

2) требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

При анализе содержания исследуемого правоотношения нельзя не заметить выступающую на первый план тесную связь и взаимную обусловленность прав и обязанностей контрагентов. Так, в этом правоотношении управомоченное лицо может достигнуть определенного результата не непосредственно, а лишь через выполнение обязанности другим лицом. Вместе с тем взаимная обусловленность прав и обязанностей контрагентов находит свое проявление, прежде всего, в том, что в указанном правоотношении каждый из субъектов имеет к другому право требования и одновременно несет обязанность совершения положительных действий в соответствии с правомочиями другого субъекта. Здесь, следовательно, происходит встречное сочетание субъективных жилищных прав и обязанностей, концентрирующихся вокруг объекта правоотношения. Именно наличие у каждого из субъектов прав и обязанностей позволяет сделать вывод, что рассматриваемое правоотношение относится к структурно-сложным. Содержание характеризуемого правоотношения нередко еще более структурно осложняется. Это осложнение может иметь место тогда, когда управомоченное лицо в одностороннем порядке отказывается от договора, скажем, в связи с необходимостью переезда в другой населенный пункт. Наймодатель (обязанное лицо) обязан принять отказ. При описанной ситуации рассматриваемая правовая связь прекращается.

4.Изменение жилищных правоотношений

Изменение жилищных отношений является результатом изменения договора найма (договора поднайма, договора аренды) жилого помещения. Договор найма жилого помещения может быть изменён только с согласия нанимателя, совместно проживающих с ним членов его семьи и наймодателя, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Основаниями для изменения жилищных отношений выступают:

1. Выселение в жилое помещение других членов семьи либо других граждан в качестве временных жильцов;

2. Выбытие из жилого помещения, в том числе в случае смерти;

3. Раздел жилого помещения (заключение договора найма жилого помещения с несколькими совместно проживающими нанимателями);

4. Объединение нанимателей жилого помещения в одну семью;

5. Замена нанимателя либо члена жилищно-строительного и жилищного кооперативов;

6. Получение освободившегося в коммунальной квартире жилого помещения;

7. Отказ нанимателя от излишней жилой площади и предоставление ему жилого помещении меньшего размера взамен занимаемого;

8. Перевод жилого помещения в другой правовой режим (приватизация государственных или муниципальных предприятий, в ведении которых находится жилой фонд, приватизация жилого помещения и т. д.).

По общему правилу в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение гражданско-правового договора возможно только по соглашению сторон. В случае одностороннего отказа от исполнения договора в какой-либо его части, когда такой отказ допускается законом, договор найма жилого помещения также будет считаться измененным (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

По требованию одной из сторон договор найма жилого помещения может быть подвергнут изменению только в судебном порядке и только в случаях, предусмотренных законом:

1. При существенном нарушении договора найма жилого помещения одной из сторон — по требованию другой стороны; существенным признается такое нарушение договора найма жилого помещения одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора найма жилого помещения;

2. При существенном изменении обстоятельств, т. е. когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор найма жилого помещения вообще не был бы ими заключен либо был заключен на значительно отличающихся условиях; однако изменение договора найма жилого помещения в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда исключительно в случаях, когда расторжение договора найма жилого помещения противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, которые необходимы для исполнения договора найма жилого помещения на изменившихся условиях.

5.Прекращение жилищных правоотношений

Прекращение жилищных отношений влечет за собой прекращение прав и обязанностей сторон — наймодателя, нанимателя, совместно проживающих с нанимателем членов его семьи (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

При этом стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом либо соглашением сторон (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон гражданско-правовой договор может быть расторгнут только в судебном порядке и только в случаях, предусмотренных законом.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен.

В соответствии со ст. 84 ЖК РФ выселение из жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда, занимаемого по договору социального найма, допускается лишь в судебном порядке по трем вариантам:

1. С предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма;

2. С предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма;

3. Без предоставления другого жилого помещения. Истцами по этой категории дел могут быть как граждане, так и представители органов государства.

В соответствии со ст. 85 ЖК РФ, граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖК РФ).

Статья 91 ЖК РФ регулирует порядок выселения нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

В рамках жилищного законодательства не ограничивается срок временного отсутствия, в течение которого лицо продолжат сохранять право на занимаемое им жилое помещение.

Временно отсутствующий гражданин сохраняет права и обязанности нанимателя или члена семьи нанимателя по договору социального найма, в том числе плату за жилое помещение и коммунальные услуги. За временно отсутствующим гражданином сохраняется право состоять на учете в качестве нуждающегося.

Основанием для признания лица временно отсутствующим могут быть:

1) призыв на военную службу,

2) временный выезд из постоянного места жительства по условиям и характеру работы, в связи с командировкой за границу либо с обучением;

3) выезд из жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда детей в связи с утратой попечения родителей;

4) выезд в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя);

5) выезд для лечения;

6) заключение под стражу;

7) осуждение к лишению свободы и др. Временно отсутствующие жильцы сохраняют право

на дачу согласия при решении некоторых вопросов, возникающих из договора социального найма.

Вместе с тем, в соответствии с ч. 3 ст. 83 ЖК РФ, в случае выезда нанимателя и членов семьи на постоянное место жительства в другое место договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Суды удовлетворяют только те исковые заявления, по которым установлен не факт отсутствия гражданина в спорном жилом помещении свыше 6 мес., а факт расторжения им договора найма жилого помещения, если сам гражданин не подал заявление об исключении его из регистрации в спорном жилом помещении.