Земля как объект вещного права

2. Земля как объект вещного права

Для того чтобы исследовать вопросы, связанные с возникновением права собственности на землю, необходимо исследовать землю как объект вещного права, т.к. она в этом плане имеет свои особенности и специфические признаки, прежде всего связанные с её оборотоспособностью и осуществлением права собственности.

Статья 260 ГК РФ определяет общие положения о праве собственности на землю. Пункт 1 данной статьи определяет полномочия собственника по распоряжению земельным участком. Специально указана возможность совершения собственником таких юридических действий, как купля-продажа, дарение, передача земельного участка в залог, сдача его в аренду. Допускается также возможность иных способов распоряжения земельным участком: в соответствии с п.2 ст.209 ГК собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в т.ч. отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования, распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его иными способами, распоряжаться им иным образом.

Однако вышеуказанные возможности собственника ограничены случаями, когда земельный участок изъят из оборота или ограничен в нем. Возможность изъятия земельных участков из оборота и ограничения их в обороте специально оговорена в п.3 ст.209 ГК.

В соответствии с п.3 ст.129 ГК, регулирующей оборотоспособность объектов гражданских прав, земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что перечень земель, изъятых из оборота и ограниченных в обороте, должен устанавливаться ЗК. Статьей 27 ЗК определяются понятие и перечень земельных участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте.

Трактовки изъятия из оборота и ограничения оборотоспособности, данные ЗК и ГК, отличаются друг от друга.

В п.2 ст.129 ГК под объектами, изъятыми из оборота, подразумеваются объекты гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается, т.е. те объекты, которые не могут свободно отчуждаться, переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом (п.1 ст.129 ГК).

В соответствии с п.2 ст.27 ЗК земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Таким образом, понятие изъятых из оборота земельных участков, определяемое ЗК, предусматривает не только запрет перехода от одного лица к другому изъятых из оборота земельных участков в порядке правопреемства, но и запрет предоставления их в частную собственность.

В соответствии с п.2 ст.129 ГК виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается, должны быть прямо указаны в законе. Из этого следует, что перечень изъятых из оборота земельных участков, предусмотренный ЗК, носит исчерпывающий характер.

В соответствии с п.4 ст.27 ЗК из оборота изъяты земельные участки, занятые следующими находящимися в федеральной собственности объектами:

 государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст.95 ЗК);

 зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, войска Пограничной службы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;

 зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

 объектами организаций федеральной службы безопасности;

 объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

 объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

 объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы ЗАТО;

 исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Минюста России и МВД РФ;

 воинскими и гражданскими захоронениями;

 инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.

Несоответствие между понятиями можно также установить в отношении ограничения оборотоспособности объектов. В соответствии с абз.2 п.2 ст.129 ГК ограниченно оборотоспособными являются такие объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению. В соответствии с абз.2 п.2 ст.27 ЗК земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п.5 ст.27 ЗК ограничиваются в обороте следующие находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки:

 в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в п.4 ст.27 ЗК;

 в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

 занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

 занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

 предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в п.4 комментируемой статьи;

 в границах ЗАТО, не указанные в п.4 ст.27 ЗК;

 предоставленные для нужд организаций транспорта, в т.ч. морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

 предоставленные для нужд связи;

 занятые объектами космической инфраструктуры;

 расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

 предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

 загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

Абзац 2 п.2 ст.129 ГК не предусматривает необходимости установления исчерпывающего перечня ограниченных в обороте объектов, и соответственно перечень объектов, установленный в п.5 ст.27 ЗК, не является исчерпывающим. Например, как ограничение в обороте следует рассматривать предусмотренный п.3 ст.15 ЗК запрет на приобретение иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами земельных участков, находящихся на приграничных территориях.

Пункт 2 статьи 260 ГК предусматривает необходимость пользования земельным участком, отнесенным к определенной категории в соответствии с земельным законодательством.

Деление земель на категории по целевому назначению предусматривается п.1 ст.7 ЗК. Необходимость использования земельного участка в соответствии с целевым назначениям устанавливается п.1 ст.42 ЗК, в соответствии с которым собственники и лица, использующие земельные участки, обязаны использовать таковые в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в т.ч. земле как природному объекту. Статья 285 ГК предусматривает возможность изъятия земельного участка у его собственника в том случае, если земельный участок используется не по целевому назначению.

Специальные последствия нецелевого использования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо для жилищного или иного строительства, предусмотрены ст.284 ГК.

Статья 261 ГК РФ регламентирует статус земельного участка как объекта права собственности. Пункт 1 статьи 261 ГК РФ предусматривает, что территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основании документов, выдаваемых собственнику земельного участка государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.

Сведения о территориальных границах земельного участка содержатся в едином государственном реестре земель (ЕГРЗ), который в соответствии со ст.14 Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" представляет собой документ, предназначенный для проведения государственного кадастрового учета земельных участков. В ЕГРЗ содержатся следующие основные сведения о земельных участках: кадастровые номера, местоположение (адрес), площадь, категории земель и разрешенное использование земельных участков, описание границ земельных участков и их отдельных частей, зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения), экономические характеристики, в т.ч. размер платы за землю, качественные характеристики, в т.ч. показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель, наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками. Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах считается дата внесения соответствующей записи в ЕГРЗ.

В соответствии с п.2 ст.8 Закона о земельном кадастре органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, обязаны предоставлять сведения государственного земельного кадастра заинтересованному лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу, предъявившему документы, подтверждающие государственную регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

В соответствии с п.1 ст.17 Закона о регистрации прав на недвижимость обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, является план земельного участка с указанием его кадастрового номера. В соответствии со ст.16 Закона о земельном кадастре кадастровая карта (план) представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Пункт 2 статьи 261 ГК определяет объем правомочий собственника земельного участка в отношении находящихся в границах этого участка поверхностного (почвенного) слоя, замкнутых водоемов и находящихся на нем леса и растений.

В соответствии со ст.34 Водного кодекса Российской Федерации от 16 ноября 1995 г. N 167-ФЗ (с изменениями от 30 декабря 2001 г., 24 декабря 2002 г., 30 июня 2003 г.) в Российской Федерации устанавливается государственная собственность на водные объекты. Муниципальная и частная собственность допускается только на обособленные водные объекты. Обособленные водные объекты могут принадлежать на праве собственности муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам в соответствии с гражданским законодательством.

Статья 40 ВК допускает возможность нахождения в собственности граждан и юридических лиц обособленных водных объектов (замкнутых водоемов) - небольших по площади и непроточных искусственных водоемов, не имеющих гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Предельные размеры обособленных водных объектов определяются земельным законодательством РФ.

В соответствии со ст.19 Лесного кодекса Российской Федерации от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ (с изменениями от 30 декабря 2001 г., 25 июля, 24 декабря 2002 г.) лесной фонд и расположенные на землях обороны леса находятся в федеральной собственности.

Однако в соответствии со ст.11 ЛК в лесной фонд и в леса, не входящие в лесной фонд, не включается древесно-кустарниковая растительность, расположенная на: землях сельскохозяйственного назначения, в т.ч. землях, предоставленных для садоводства и личного подсобного хозяйства; землях транспорта (на полосах отводов железнодорожных магистралей и автомобильных дорог); землях населенных пунктов (поселений), в т.ч. предоставленных для дачного, жилищного и иного строительства (за исключением городских лесов); землях водного фонда (на полосах отвода каналов); землях иных категорий.

Статья 20 ЛК предусматривает, что древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земельном участке, находящемся в собственности гражданина или юридического лица, принадлежит им на праве собственности, если иное не установлено федеральным законом.

Владение, пользование и распоряжение указанной древесно-кустарниковой растительностью осуществляются собственником в соответствии с требованиями лесного законодательства и законодательства о растительном мире.

Древесно-кустарниковая растительность, которая появилась в результате хозяйственной деятельности или естественным образом на земельном участке после передачи его в собственность гражданину или юридическому лицу, является их собственностью, которой они владеют, пользуются и распоряжаются по своему усмотрению.

Пункт 3 статьи 261 ГК РФ определяет правомочия собственника в отношении использования по своему усмотрению всего, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено законодательством о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

В соответствии со ст.19 Закона Российской Федерации "О недрах" (в ред. от 3 марта 1995 г.) (с изменениями от 10 февраля 1999 г., 2 января 2000 г., 14 мая, 8 августа 2001 г., 29 мая 2002 г., 6 июня 2003 г.) собственники, владельцы земельных участков имеют право по своему усмотрению в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до 5 м, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов РФ.

В соответствии со ст.11 Закона о недрах все иные виды использования недр осуществляются на основании лицензии. Предоставление участка (участков) недр в пользование на условиях соглашения о разделе продукции также оформляется лицензией на пользование недрами. Лицензия удостоверяет право пользования указанным участком (участками) недр на основании соглашения, определяющего все необходимые условия пользования недрами в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 1995 г. N 225-ФЗ "О соглашениях о разделе продукции" (с изменениями от 7 января 1999 г., 18 июня 2001 г., 6 июня 2003 г.) и законодательством о недрах.

Лицензия - это документ, удостоверяющий право ее владельца на пользование участком недр в определенных границах в соответствии с указанной в ней целью в течение установленного срока при соблюдении владельцем заранее оговоренных условий. Между уполномоченными на то органами государственной власти и пользователем недр может быть заключен договор, устанавливающий условия пользования таким участком, а также обязательства сторон по выполнению указанного договора.

Лицензия удостоверяет право проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, использования отходов горнодобывающего производства и связанных с ним перерабатывающих производств, использования недр в целях, не связанных с добычей полезных ископаемых, образования особо охраняемых геологических объектов, сбора минералогических, палеонтологических и других геологических коллекционных материалов.

Основные ограничения правомочий собственника земельного участка по использованию воздушного пространства, находящегося над поверхностью его участка, регулируются законодательством об охране окружающей среды (см. Федеральный закон от 04.05.99 N 96-ФЗ "Об охране атмосферного воздуха".

Таким образом можно отметить, что земля является специфическим объектом права собственности, имеющего свои специфические особенности.