Расторжение договора аренды нежилых помещений

3.1 Расторжение договора аренды нежилых помещений

В Кодексе как общее правило установлена презумпция, в соответствии с которой основанием изменения или расторжения договора является соглашение сторон (ст. 451). Однако ГК, другими законами и договором может быть предусмотрено иное. К примеру, в отдельных случаях Кодекс признает право одной стороны отказаться от исполнения договора. Существует соответствующая норма и применительно к аренде недвижимости: согласно п. 2 ст. 610 ГК каждая из сторон в любое время вправе отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив о своем решении другую сторону за три месяца. Возможность отказа от исполнения здесь обусловлена особым характером условия о сроке. Этот принцип, однако, не исключает право контрагента обратиться в суд с требованием о признании договора действующим, то есть оспорить соблюдение другой стороной процедуры прекращения договора. Правомерность одностороннего изменения договора, одностороннего отказа от договора, осуществленных одной из сторон, может быть предметом оценки суда при рассмотрении иных вытекающих из этого договора требований (например, требований о понуждении к реальному исполнению договора, о взыскании штрафных санкций и возмещении убытков за неисполнение, ненадлежащее исполнение договора и т.п.)[64].

Действующее гражданское законодательство, прямо допуская возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды зданий, помещений, заключенных на неопределенный срок, не лишает стороны права на расторжение такого договора в судебном порядке. Как правило, сторона прибегает к такому способу, когда она намерена доказать недобросовестность контрагента, либо имеет к последнему претензии имущественного характера[65].

Положение о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства, закрепленное ст. 310 ГК, сообразуется с тем, что участники гражданского оборота имеют обязанности, вытекающие из запретительных норм права. Характеризуя эту группу обязанностей, В.П. Грибанов писал: «Это общие обязанности, касающиеся любого участника гражданского оборота, независимо от того, является ли данный субъект управомоченным или обязанным лицом в гражданском правоотношении».[66]

По общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Однако далее следует изъятие, касающееся предпринимательских отношений: стороны, являясь профессиональными участниками соответствующего вида деятельности, вправе предусмотреть такие случаи и в договоре, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Предполагается, что «предприниматели - достаточно знающие, опытные люди, и если одна из сторон идет на то, чтобы дать другой возможность в ходе осуществления договора в одностороннем порядке от него отказаться, то она знает и понимает, что она делает. Возможно, она идет на это потому, что что-то за это получает в каких-то других условиях договора: в цене, сроках, еще в чем-то».[67]

Для одностороннего изменения договора, одностороннего отказа от исполнения договора достаточно уведомления об этом другой стороны.

Согласия второй стороны на изменение, расторжение договора, а также обращения с соответствующим требованием в суд в таких случаях не требуется.

Договор считается измененным или расторгнутым с момента получения другой стороной уведомления либо по истечении срока предупреждения, установленного законодательством, если иной срок не установлен уведомлением, соглашением сторон либо законодательством[68].

Необходимо различать односторонний отказ от исполнения обязательства от одностороннего расторжения договора по требованию одной из сторон.

В п. 2 ст. 450 ГК предусмотрены два случая, когда допускается изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон по решению суда: когда другой стороной нарушены условия договора и эти действия могут быть квалифицированы как существенное нарушение, то есть нарушение, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора; в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором.

Следует заметить, что толкование положений Кодекса о существенном нарушении обязательства требует серьезного анализа правоприменительной практики, складывающейся в отдельных сферах деятельности с участием различных субъектов и с учетом конкретных фактических обстоятельств исполнения договорных обязательств. В последнее время из общего договорного права выделяются нормы, которые регулируют договорные отношения между профессиональными коммерсантами и потребителями. Законодатель вынужден признать, что общее договорное право не дает рядовому гражданину адекватных средств защиты против крупных компаний. Поэтому требуется предоставление потребителям дополнительных правовых и процессуальных гарантий охраны их интересов во взаимоотношениях с крупными юридическими фирмами, включая возложение на последних дополнительных обязанностей.

Практическое применение названного положения не может не вызвать определенных затруднений и ввиду отсутствия подходов к определению таких базовых понятий, как «характер обязательства», «условия оборота» и т.п.

Применительно к существенному нарушению предлагается оценить соотношение ущерба к ожидаемому результату. «По этой причине вполне возможно удовлетворение требования о расторжении договора при нарушении, незначительном по размеру ущерба, и равно отказ в удовлетворении такого же требования, несмотря на то, что ущерб оказался весьма значительным. Решение суда зависит лишь от того, является ли действительно существенной разница между тем, на что вправе была рассчитывать сторона, заключая договор, и тем, что в действительности она смогла получить».[69]

В отличие от Основ гражданского законодательства и Основ законодательства об аренде Гражданский кодекс ввел специальные основания досрочного расторжения договора судом по требованию арендодателя (ст. 619). Это когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В свою очередь по требованию арендатора договор может быть расторгнут судом в случаях, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки неисправности при заключении договора;

арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для его использования (ст. 620 ГК).

Одновременно в названных статьях предусмотрено, что договором могут быть установлены и другие основания досрочного его расторжения. При этом они могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора или арендодателя. В качестве одного из вариантов в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного внесения арендатором арендной платы в установленный срок.

В литературе и правоприменительной практике возник вопрос о соотношении специальных оснований расторжения договора аренды и общих оснований, предусмотренных п. 2 ст. 450 ГК. Одна группа авторов исходит из способа реализации требований кредитора, полагая, что расторжение договора аренды по специальным основаниям возможно только в судебном порядке, в то время как основания расторжения договора, включая аренду, по п.2 ст. 450 могут быть предусмотрены договором.[70]

Колебалась в этом вопросе и судебно - арбитражная практика. Так, в сентябре 2006 г. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, рассмотрев протест заместителя Председателя ВАС РФ, установил: Комитет по управлению имуществом Самары обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Эстэн» о расторжении договора аренды от 27.02.2003 г. и выселении товарищества из занимаемого нежилого помещения. Срок аренды по договору - с 20.10.2004 г. до начала реконструкции, но не позднее 20.10.2019 г.

В соответствии с п. 6.3 договора арендодатель имел право расторгнуть договор в одностороннем порядке при принятии решения о реконструкции объекта.

Пунктом 4 особых условий к договору, подписанных фирмой без каких-либо возражений, предусмотрено, что в случае принятия решения правительством Москвы или префектурой Центрального административного округа о реконструкции или сносе арендуемого здания договор расторгается, а арендатор обязуется в течение трех месяцев после получения уведомления об этом освободить арендуемое помещение.

Правительством Москвы принято постановление от 18.06.96 г. о комплексной реконструкции дома, в которой расположено арендуемое помещение.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Таким образом, было признано, что при указанных обстоятельствах суд правомерно расторг договор на основании его условий и обязал арендатора освободить занимаемое помещение.

23 декабря 1997 г. Президиум ВАС РФ рассмотрел протест на решение суда г. Москвы, вынесенного по иску Комитета по управлению имуществом Москвы к акционерному обществу закрытого типа «Консорциум Век» о выселении из помещения, занимаемого на основании договора аренды. Договор предусматривал аналогичное условие одностороннего расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Однако истец в исковом заявлении не изложил своего требования о расторжении договора, полагая, что в силу названного пункта договор прекращен автоматически. Тем не менее Президиум посчитал, что арендодатель, обращаясь в арбитражный суд с иском о выселении, поставил одновременно вопрос о расторжении договора в судебном порядке и документально обосновал данное требование. Им направлено арендатору уведомление о расторжении договора аренды. Арбитражный суд первой инстанции и апелляционная инстанция в полном объеме рассмотрели иск и дали оценку доводам истца, касающимся правомерности расторжения договора аренды и выселения ответчика из занимаемых помещений[71].

По логике изложенного получается, если бы арендодатель не подтвердил расторжение договора в установленном порядке, а равно суды первой и апелляционной инстанции не исследовали эти вопросы, заявленный иск следовало признать необоснованным, несмотря на то, что договор аренды содержит право арендодателя на одностороннее расторжение договора по указанному основанию.

Во всяком случае, этим же путем идет судебная практика и Поволжского региона. Так. Федеральный Арбитражный суд Поволжского округа, рассмотрев 15.08.2006 г. кассационную жалобу арендодателя на решение Арбитражного суда Брянской области по делу №5955/05-9-11, недвусмысленно высказал свою позицию. Из мотивировочной части постановления следует, что довод арендодателя о том, что договор был расторгнут в одностороннем порядке по причине непоступления арендной платы, как это предусмотрено в договоре, не заслуживает внимания. В соответствии со ст. 619 ГК РФ, на которую сослался суд, если нарушения условий договора арендатором будут устранены, то основания для досрочного расторжения договора отпадают.

Истец не направлял предложения об устранении нарушений договора, а только поставил ответчика в известность, что договор в одностороннем порядке расторгнут. По этим соображениям судом иск оставлен без рассмотрения из-за несоблюдения досудебного порядка разрешения спора.[72]

Наиболее развернутая аргументация другой точки зрения по этой проблеме содержится в работе В.В. Витрянского «Договоры о передаче имущества».

Он, в частности, пишет: «Анализ текста ст.619 ГК, которая называется «Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя», свидетельствует о том, что содержащиеся в ней нормы представляют собой специальные правила (применительно к расторжению договора аренды) по отношению только к пункту 2 ст. 450 ГК и никак не затрагивают пп.1 и 3 той же статьи, включающих в себя положения о расторжении договора по соглашению сторон и о возможности одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом или договором. Следовательно, в силу отсутствия специальных правил, регулирующих расторжение договора аренды на основании соглашения сторон или одностороннего отказа от договора аренды, в таких случаях подлежат применению общие положения о расторжении договора, содержащиеся в пп.1 и 3 ст.450 ГК.

Что касается п. 2 ст. 450 ГК, предусматривающего, что всякий гражданско-правовой договор может быть расторгнут по решению суда на основании требования одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором, то его действие не перекрывается (применительно к аренде) статьей 619 ГК. Указанная статья устанавливает конкретные основания расторжения договора, которые применительно к аренде считаются существенными нарушениями этого договора, и, следовательно, освобождает арендодателя от необходимости доказывать, что эти нарушения повлекли для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (т.е. их существенный характер)».[73]

Едва ли можно найти более удачное сравнение двух названных оснований расторжения договора. Несомненно, что положения пунктов 1 и 3 статьи 450 ГК имеют самостоятельное значение, и лишение арендодателя возможности использовать право на одностороннее расторжение договора при наличии на то договорной оговорки в корне противоречило бы принципам гражданского права и самой природе одностороннего отказа от договора, что также влечет его расторжение. При всей широте мнений юристов, в правоприменительной практике этот затронутый вопрос должен иметь только одно решение, и оно должно быть закреплено в постановлении Пленума ВАС РФ.

Известная самостоятельность процессуальной формы расторжения договора по требованию арендодателя находит свое выражение также и в том, что в силу ст. 619 ГК эта сторона вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В Информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 мая 1997 г. №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»[74] прямо говорится, что требование о расторжении договора аренды судом не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Вместе с тем данное положение нельзя понимать упрощенно. Возможны ситуации, когда арендатор, например, периодически допускает просрочку внесения арендной платы более чем за два срока подряд. Однако исправно погашает задолженность немедленно по получении уведомления арендодателя о расторжении договора аренды. Однозначное применение части 3 статьи 619

ГК лишило бы арендодателя возможности расторгнуть договорные отношения с недобросовестным арендатором. При рассмотрении конкретных дел следует учитывать тяжесть допущенных ответчиком нарушений и интересы собственника имущества. В числе таких обстоятельств могут быть названы длительность нарушения, субъектный состав обязательства, учитывая, что в предпринимательской сфере требования к участникам договора жестче.

В частности, Президиум ВАС РФ в постановлении от 3 марта 2006 г. №7839/06 указал, что суд обоснованно не придал значения тем обстоятельствам, что после заявления арендодателем требования о расторжении договора арендатор принял меры к освобождению помещений от сторонних организаций, так как сам факт предоставления в арендованном помещении площадей для размещения третьих лиц, независимо то оформления договора субаренды, свидетельствует о неисполнении договорного обязательства, что является достаточным основанием для его досрочного расторжения в соответствии с подп.1 ст. 619 ГК РФ.[75]

Ссылка законодателя на «разумный срок» устранения арендатором нарушений предполагает, что он в каждом споре будет определен судом. В любом случае этот срок должен быть реальным.

Порядок расторжения договора установлен статьей 453 ГК РФ. Сторона, считающая необходимым расторгнуть договор, направляет предложение об этом своему контрагенту. Последний обязан дать ответ в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок. При недостижении соглашения, а равно при неполучении ответа в указанные сроки, заинтересованная сторона обращается в суд.

Расторжение договора аренды по требованию одной стороны возможно в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК). Речь идет о случаях, когда « исполнение такого обязательства становится экономически обременительным для одной или всех участвующих в договоре сторон. Представляется, что под обстоятельствами следует понимать находящиеся вне контроля сторон экономические... и иные факторы, существовавшие на момент заключения договора».[76]

Из изложенного следует, что требование о расторжении договора по этому основанию судом может быть удовлетворено при наличии одновременно следующих условий:

во-первых, в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

во-вторых, изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота;

в-третьих, исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

в-четвертых, из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона[77].