Механизм обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью

2 Механизм обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью

2.1 Понятие и структурные элементы механизма обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью

 В самом общем виде, понятие механизма можно определить следующим образом, - это способ организации чего-либо, присущими данному механизму методами, в требуемые модели, рамки. Таким образом, механизм – это методология достижения целей, стоящих перед кем-либо (или в рамках чего-либо).

 Учитывая предмет рассматриваемой темы, а также все составляющие этой темы, можно дать следующее определение вышеуказанному механизму, и раскрыть его элементы.

 Механизм обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью (далее, - Механизм) – это структурно-взаимосвязанная совокупность правовых и организационных мер, осуществляемых специально уполномоченными на то органами публичной власти (в том числе, иными субъектами) и направленных на регулирование общественных отношений в сфере оборота объектов недвижимости, с целью упорядочения последних в нормативно-установленное и требуемое волевое поведение всех участвующих, в данных правоотношениях, лиц, в рамках обеспечения публичного (общественного) интереса.

 Исходя из вышеизложенного определения автор данной работы, выделил структуру данного механизма, под которой понимается – не только способ расположения элементов объекта, но и строение определенного процесса во времени, это определенная последовательность и ритм изменения процесса./84/

 Механизм представляет собой структурное образование, состоящее из элементов. Наука раскрывает эту категорию следующим образом: «Элемент – это минимальная единица в составе данного целого (структуры), выполняющую в нем определенную функцию»./84/

 Итак, применительно к рассматриваемой теме, целое (механизм), в частности, его структура, состоит из следующих элементов: субъекты; объект; и, правовые средства обеспечения Механизма (приложение В).

 1) В состав субъектов Механизма входят все субъекты права, которые устанавливают правовые требования к форме и содержанию сделок, формы контроля и надзора за субъектами рынка недвижимости, в том числе, относятся органы специальной компетенции в сфере недвижимости, и правоохранительные, судебные и контрольно – надзорные органы.

 Всех субъектов Механизма можно подразделить на две группы, в зависимости от того, какую функцию права в правовом регулировании обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимости, они выполняют. Речь идет о регулятивной и правоохранительной направленности в деятельности конкретных органов. В зависимости от направленности деятельности, можно выявить первичность либо вторичность нахождения конкретных органов в рассматриваемом Механизме (см. приложение Г).

 а) К первой группе субъектов относятся органы и иные субъекты, прямо участвующие в обеспечении сделки на основании закона или соглашения сторон, и выполняющие регулятивную функцию права.

 На основании закона (как императивного требования) осуществляют обеспечение сделок с недвижимостью, следующие органы: Федеральная регистрационная служба; Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (в том числе, уполномоченные органы субъектов РФ и муниципальные органы по управлению государственным имуществом субъектов РФ и муниципальным имуществом); фонды имущества (Российский фонд федерального имущества, фонды имущества субъектов РФ и муниципальные фонды имущества); нотариусы; органы опеки и попечительства, и, в необходимых случаях, субъекты оценочной деятельности. Стороны могут также воспользоваться, на основании свободного волеизъявления, услугами субъектов Механизма, в случае, когда по закону такое обращение не обязательно. Это, нотариусы, субъекты оценочной деятельности, и фонды имущества.

 б) Ко второй группе субъектов, участвующим в Механизме опосредованно, и выполняющими охранительную функцию права, относятся: налоговые органы, суды судебной системы РФ (суды общей юрисдикции, арбитражные суды), органы прокуратуры, органы внутренних дел.

 При этом необходимо помнить, что первая группа органов, занимается непосредственным обеспечением законности, а вторая, – ее охраной. И только такая совокупность органов предполагает достижение эффективности, в обеспечении законности и правомерности сделок с недвижимостью.

Главные отличительные особенности двух групп органов состоят в следующем:

1)            если к первой группе относятся органы, осуществляющие регулятивную функцию права, посредством соответствующей деятельности компетентных государственных органов, то ко второй – охранительную функцию права, органами реализующими правоохранительную деятельность государства;

2)             если, первые относятся к органам специальной компетенции, то вторые – к общей (имеется в виду, по отношению к данной сфере);

3)            если первые, осуществляют, как правило, предварительный и текущий контроль, то вторые – последующий контроль, и надзор;

4)            если первые – прямо участвуют в обеспечении сделки, то вторые – опосредованно;

5)            если первые непосредственно обеспечивают законность, то вторые – опосредованно, путем прямой ее охраны.

 Таким образом, как видно из показанной совокупности субъектов обеспечения Механизма, можно сделать вполне обоснованный вывод, что они образуют собой систему, каждый элемент из которой, осуществляет определенную функцию, причем во взаимодействии с другими элементами. Все это указывает на системный подход к формированию субъектного состава в данном Механизме в целях наиболее эффективного достижения поставленной задачи: обеспечение законности и правомерности сделок с недвижимостью.

 2) Вторым элементом механизма обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью, является объект.

 Объект – это то, на что направлено и правовое регулирование, и то, по поводу чего осуществляется та или иная деятельность. В данном случае, это скорее причина, существования Механизма как такового.

 Исходя из сказанной посылки, определение объекта Механизма выглядит примерно следующим образом:

 Объектом Механизма выступают, общественные отношения по обеспечению нормативно - установленного порядка в сфере оборота объектов недвижимости.

 В данном случае имеется в виду обеспечение законности и правомерности всех сделок с недвижимым имуществом с помощью правового инструментария специально уполномоченными на то органами государственной власти, с целью соблюдения правопорядка в целом.

 Следовательно, нормативно - установленный порядок и общественные отношения в нем – это две составляющие объекта Механизма.

 3) Третьим и завершающим элементом Механизма выступают правовые средства обеспечения Механизма.

 Правовые средства, как отмечает профессор теории права М.Н. Марченко, это категория, которая связывает идеальное (цель) с реальным (результат), включая в себя одновременно как фрагменты идеального – инструменты (средства-установления), так и фрагменты реального (средства-деяния). Именно в этой плоскости названные разнородные юридические феномены можно рассматривать в качестве средств, именно в этом срезе юридической жизни они приобретают особые свойства – свойства явлений, действующих в связке «цель – средство – результат»./76/

 При этом, под средствами-установлениями понимается юридический инструментарий, закрепленный в законодательных и иных нормативных правовых актов; а под средствами-деяниями – реализация средств - установлений.

 Таким образом, правовые средства – это правовые явления, выражающиеся в инструментах (установлениях) и деяниях (технологии), с помощью которых удовлетворяются интересы субъектов права, обеспечивается достижение социально полезных целей./76/ В общем, и целом, главное назначение правовых средств заключается в достижении, с их помощью, целей правового регулирования.

 В контексте данной работы, целью является правопорядок и стабильность в сфере оборота объектов недвижимости, а правовыми средствами – все те меры, которые применяются для достижения поставленной цели.

 Автор выделил в отдельный пункт вопрос о правовых средствах, где и остановится на их рассмотрении более детально, а здесь лишь укажет на их виды.

 Правовые средства в сфере обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью подразделяются на две группы: а) регулятивные правовые средства: полномочия государственных органов (контрольно-надзорные полномочия), в том числе, акты правоприменения; субъективные права сторон сделки и третьих лиц; б) охранительные правовые средства: меры предупреждения и пресечения правонарушений, в том числе, меры юридической ответственности.

 Итак, рассмотрев понятие и структуру Механизма, можно сделать вполне обоснованный вывод, что Механизм – это явление существующее не только идеально, понимаемо интеллектуально, но и реально, со всеми присущими явлению признаками. Этот Механизм имеет цель (как общая сфера направленности в регулировании); средства достижения этой цели как средства - установления; субъектный состав с необходимым объемом

полномочий (конкретных средств-установлений и деяний); и объект, как непосредственная сфера направленности в деятельности субъектов Механизма.