3.1 Практическое применение метода сравнительных продаж.

В конце 2000 года в Подольском районе началось коттеджное строительство. Малоэтажные жилые комплексы – ряды сблокированных коттеджей, имеющих общие стены с однотипными соседскими домами. Слово «кондоминиум», обозначающее собственность, создаваемую и обустраиваемую трудами соседей-единомышленников, не слишком популярно. Поэтому для обозначения экзотических для нас жилищ, построенных по принципу «общие стены и крыша – свой двор», в российском обиходе прижилось англоязычное слово «таун-хаус».

Всё же, для примера, рыночную стоимость коттеджа с помощью метода сравнительных продаж.

Общая площадь 120 кв.м., коттедж имеет 6 комнат, 3 спальни, ванную комнату, душевую, законченный подвал. Гараж на дату оценки отсутствует. Площадь участка – 1000 кв.м.

Для анализа будем использовать данные о пяти продажах сравнимых объектов в этом же районе.


Таблица №1.

Объект №1 Объект №2 Объект №3 Объект №4 Объект №5
Цена продажи 65000 78000 56000 70000 54000
Право собственности полное полное полное полное полное
Условия фи-

нансирования

нерыночные,цена завышена на 3000 нерыночные,цена завышена на 8000 рыночные рыночные рыночные
 Условия продажи рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные
Условия рынка (время) 2 недели 6 недель 1 год 1 год 1 год
Площадь дома  120 кв.м. 145 кв.м. 120 кв.м. 145 кв.м. 120 кв.м.
Площадь участка 10000 кв.м 12000 кв.м 10000 кв.м 12000 кв.м 10000 кв.м
Кол-во комнат 6 7 6 7 6
Кол-во спален 3 3 3 3 3
Ванна 1 1 1 1 1
Душ 1 1 1 1 1
Подвал не закончен не закончен не закончен не закончен закончен
Гараж есть есть есть есть нет

 

Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками.

Величина корректировки на условия финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются при рыночной % ставке. В нашем примере величины корректировок определены в размере 3000 для объекта №1 и 8000 для объекта №2.

Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировка на условия продажи не требуется.

Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В нашем случае объект №1 и №3 отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи

объекта №1 на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи:

( 62000 – 56000) / 156000 = 0.1.Т.е. за год цены на рынке вырастут на 10%.

Таким образом, все сравнимые объекты приводятся в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создаёт единую базу для проведения корректировок на остальные элементы сравнения.

В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причём, участку площадью 12000кв.м. соответствует дом площадью 145кв.м. с 7 комнатами, а участку площадью 10000кв.м. соответствует дом площадью 120кв.м. с 6 комнатами. Отсюда корректировка на размер из сравнения объектов №1 и №2 имеет следующий вид:

70000 – 62000 = 8000.

 Корректировка на наличие гаража выводится из сравнения объектов №3 и №5:

61600 – 59400 = 2200.

 Корректировка на законченный подвал определяется из сравнения объектов №2 и №4:

77000 – 70000 = 7000.

Результаты выполненных корректировок приведены в таблице №2


Таблица № 2.

Объект №1 Объект №2 Объект №3 Объект №4 Объект№5
Цена продажи 65000 78000 56000 70000 54000

Передача права собст-

венности

полное полное полное полное полное
Корректировка правоспос. 65000 78000 56000 70000 54000
Условия финансиров. не рыночные не рыночные не рыночные не рыночные  рыночные
Корректир-ка на условия финансиров. - 3000 - 8000 0 0 0
Скорректированная цена 62000 70000 56000 70000 54000
Условия сделки коммерческие коммерческие коммерческие коммерческие коммерческие
Корректир-ка на условиях сделки 0 0 0 0 0
Скорректированная цена в условиях рынка 2 недели 6недель 1 год 1 год 1 год
Корректировка на условиях рынка +10 % +10 % +10 % +10 % +10 %
Скорректир-ая цена 62000 70000 61600 77000 59400
Местоположение аналогичное аналогичное аналогичное аналогичное аналогичное
Размер 120кв.м. 145кв.м. 120кв.м. 145кв.м. 120кв.м.
Корректир-ка на размер 0 - 8000 0 - 8000 0
Гараж есть есть есть есть нет
Коррект-ка на наличие гаража - 2200 - 2200 - 2200 - 2200 0
Законченный подвал нет нет нет да нет
Корректир-ка на подвал + 7000 + 7000 + 7000 0 + 7000
Скорректир-ая цена 66800 66800 66400 66800 66400
Общая чистая коррекция 1800 11200 10400 3200 12400
То же в % 3 14 19 5 23
От цены продажи общая валовая коррекция 11200 25200 14800 17200 12400
От цены продажи 19 32 26 25 23

Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена. В соответствии с условиями задачи требуется на основании данных скорректированных цен продаж вывести значение рыночной стоимости.

Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда скорректированных цен продаж весового коэффициента, учитывая степень отличия объектов сравнения от объектов оценки. При этом следует принимать во

внимание диапазон разброса цен продаж, общий % корректировок, взятых по абсолютной величине, общий % корректировок, определённый как разница между положительными и отрицательными корректировками, а также любые другие данные.

В данном примере мы имеем практически очень узкий диапазон цен продажи – от 66400 до 66800. Однако продажной цене с меньшими корректировками присвоен больший удельный вес – для объекта №5 количество корректировок = 2. Кроме того, сумма общей валовой корректировки для объекта №5 так же почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости объекта сравнения принята цена продажи объекта №5 – 66400.


Информация о работе «Совершенствование методов оценки недвижимости»
Раздел: Государство и право
Количество знаков с пробелами: 78932
Количество таблиц: 2
Количество изображений: 0

Похожие работы

Скачать
64330
2
0

... марки Benetton, 75-й в рейтинге Interbrand, составляет 1 млрд. долларов. Вряд ли такие отечественные марки, как "Сухой" или "Калашников", стоят намного дешевле. 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ БРЕНДА Как отмечают буквально все специалисты по брендингу, надежных, точных и объективных методик оценки стоимости бренда пока не существует. Все еще сложно определить ценность бренда ...

Скачать
134127
10
5

... время, как на других сегментах коммерческой недвижимости кризис спровоцировал обвальное снижение цен и увеличение предложения на открытом рынке. Анализ продуктивности первоклассной коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге, даёт основания предположить, что риск инвестиций в такую недвижимость вероятно ниже, чем риск инвестиций в потерявшие кредит доверия финансовые инструменты. Если с этим ...

Скачать
132574
102
0

... условиях, второклассные (к которым относится анализируемое предприятие) – на обычных. Выдача же кредитов предприятиям 3 класса связанно с риском. 3 Совершенствование методов оценки кредитоспособности заемщиков   3.1 Оценка кредитоспособности предприятия-заемщика ООО «АЛЬФА» Рейтинговая система оценки предприятия №1 Составим агрегированный баланс предприятия №1 (Таблица 3.1.) Таблица ...

Скачать
296448
28
11

... -математическое моделирование, определяют наиболее перспективный вариант маркетинговой стратегии. Однако этот способ сложный и в современных условиях практически не применяется. Значительно проще при разработке маркетинговой стратегии применять сценарный подход. Сущность его заключается в том, что задаются три сценария развития рынка: пессимистический, наиболее вероятный и оптимистический. На эти ...

0 комментариев


Наверх