3.1 Практическое применение метода сравнительных продаж.
В конце 2000 года в Подольском районе началось коттеджное строительство. Малоэтажные жилые комплексы – ряды сблокированных коттеджей, имеющих общие стены с однотипными соседскими домами. Слово «кондоминиум», обозначающее собственность, создаваемую и обустраиваемую трудами соседей-единомышленников, не слишком популярно. Поэтому для обозначения экзотических для нас жилищ, построенных по принципу «общие стены и крыша – свой двор», в российском обиходе прижилось англоязычное слово «таун-хаус».
Всё же, для примера, рыночную стоимость коттеджа с помощью метода сравнительных продаж.
Общая площадь 120 кв.м., коттедж имеет 6 комнат, 3 спальни, ванную комнату, душевую, законченный подвал. Гараж на дату оценки отсутствует. Площадь участка – 1000 кв.м.
Для анализа будем использовать данные о пяти продажах сравнимых объектов в этом же районе.
Таблица №1.
Объект №1 | Объект №2 | Объект №3 | Объект №4 | Объект №5 | |||
Цена продажи | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 | ||
Право собственности | полное | полное | полное | полное | полное | ||
Условия фи- нансирования | нерыночные,цена завышена на 3000 | нерыночные,цена завышена на 8000 | рыночные | рыночные | рыночные | ||
Условия продажи | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | ||
Условия рынка (время) | 2 недели | 6 недель | 1 год | 1 год | 1 год | ||
Площадь дома | 120 кв.м. | 145 кв.м. | 120 кв.м. | 145 кв.м. | 120 кв.м. | ||
Площадь участка | 10000 кв.м | 12000 кв.м | 10000 кв.м | 12000 кв.м | 10000 кв.м | ||
Кол-во комнат | 6 | 7 | 6 | 7 | 6 | ||
Кол-во спален | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | ||
Ванна | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
Душ | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
Подвал | не закончен | не закончен | не закончен | не закончен | закончен | ||
Гараж | есть | есть | есть | есть | нет | ||
Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками.
Величина корректировки на условия финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются при рыночной % ставке. В нашем примере величины корректировок определены в размере 3000 для объекта №1 и 8000 для объекта №2.
Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировка на условия продажи не требуется.
Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В нашем случае объект №1 и №3 отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи
объекта №1 на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи:
( 62000 – 56000) / 156000 = 0.1.Т.е. за год цены на рынке вырастут на 10%.
Таким образом, все сравнимые объекты приводятся в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создаёт единую базу для проведения корректировок на остальные элементы сравнения.
В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причём, участку площадью 12000кв.м. соответствует дом площадью 145кв.м. с 7 комнатами, а участку площадью 10000кв.м. соответствует дом площадью 120кв.м. с 6 комнатами. Отсюда корректировка на размер из сравнения объектов №1 и №2 имеет следующий вид:
70000 – 62000 = 8000.
Корректировка на наличие гаража выводится из сравнения объектов №3 и №5:
61600 – 59400 = 2200.
Корректировка на законченный подвал определяется из сравнения объектов №2 и №4:
77000 – 70000 = 7000.
Результаты выполненных корректировок приведены в таблице №2
Таблица № 2.
Объект №1 | Объект №2 | Объект №3 | Объект №4 | Объект№5 | |
Цена продажи | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
Передача права собст- венности | полное | полное | полное | полное | полное |
Корректировка правоспос. | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
Условия финансиров. | не рыночные | не рыночные | не рыночные | не рыночные | рыночные |
Корректир-ка на условия финансиров. | - 3000 | - 8000 | 0 | 0 | 0 |
Скорректированная цена | 62000 | 70000 | 56000 | 70000 | 54000 |
Условия сделки | коммерческие | коммерческие | коммерческие | коммерческие | коммерческие |
Корректир-ка на условиях сделки | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Скорректированная цена в условиях рынка | 2 недели | 6недель | 1 год | 1 год | 1 год |
Корректировка на условиях рынка | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % |
Скорректир-ая цена | 62000 | 70000 | 61600 | 77000 | 59400 |
Местоположение | аналогичное | аналогичное | аналогичное | аналогичное | аналогичное |
Размер | 120кв.м. | 145кв.м. | 120кв.м. | 145кв.м. | 120кв.м. |
Корректир-ка на размер | 0 | - 8000 | 0 | - 8000 | 0 |
Гараж | есть | есть | есть | есть | нет |
Коррект-ка на наличие гаража | - 2200 | - 2200 | - 2200 | - 2200 | 0 |
Законченный подвал | нет | нет | нет | да | нет |
Корректир-ка на подвал | + 7000 | + 7000 | + 7000 | 0 | + 7000 |
Скорректир-ая цена | 66800 | 66800 | 66400 | 66800 | 66400 |
Общая чистая коррекция | 1800 | 11200 | 10400 | 3200 | 12400 |
То же в % | 3 | 14 | 19 | 5 | 23 |
От цены продажи общая валовая коррекция | 11200 | 25200 | 14800 | 17200 | 12400 |
От цены продажи | 19 | 32 | 26 | 25 | 23 |
Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена. В соответствии с условиями задачи требуется на основании данных скорректированных цен продаж вывести значение рыночной стоимости.
Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда скорректированных цен продаж весового коэффициента, учитывая степень отличия объектов сравнения от объектов оценки. При этом следует принимать во
внимание диапазон разброса цен продаж, общий % корректировок, взятых по абсолютной величине, общий % корректировок, определённый как разница между положительными и отрицательными корректировками, а также любые другие данные.
В данном примере мы имеем практически очень узкий диапазон цен продажи – от 66400 до 66800. Однако продажной цене с меньшими корректировками присвоен больший удельный вес – для объекта №5 количество корректировок = 2. Кроме того, сумма общей валовой корректировки для объекта №5 так же почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости объекта сравнения принята цена продажи объекта №5 – 66400.
... марки Benetton, 75-й в рейтинге Interbrand, составляет 1 млрд. долларов. Вряд ли такие отечественные марки, как "Сухой" или "Калашников", стоят намного дешевле. 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ БРЕНДА Как отмечают буквально все специалисты по брендингу, надежных, точных и объективных методик оценки стоимости бренда пока не существует. Все еще сложно определить ценность бренда ...
... время, как на других сегментах коммерческой недвижимости кризис спровоцировал обвальное снижение цен и увеличение предложения на открытом рынке. Анализ продуктивности первоклассной коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге, даёт основания предположить, что риск инвестиций в такую недвижимость вероятно ниже, чем риск инвестиций в потерявшие кредит доверия финансовые инструменты. Если с этим ...
... условиях, второклассные (к которым относится анализируемое предприятие) – на обычных. Выдача же кредитов предприятиям 3 класса связанно с риском. 3 Совершенствование методов оценки кредитоспособности заемщиков 3.1 Оценка кредитоспособности предприятия-заемщика ООО «АЛЬФА» Рейтинговая система оценки предприятия №1 Составим агрегированный баланс предприятия №1 (Таблица 3.1.) Таблица ...
... -математическое моделирование, определяют наиболее перспективный вариант маркетинговой стратегии. Однако этот способ сложный и в современных условиях практически не применяется. Значительно проще при разработке маркетинговой стратегии применять сценарный подход. Сущность его заключается в том, что задаются три сценария развития рынка: пессимистический, наиболее вероятный и оптимистический. На эти ...
0 комментариев