Установлен специальный порядок передачи предприятия в аренду, при наличии в составе предприятия долгов перед кредиторами (ст. 657 ГК).[54]

3.         Установлен специальный порядок передачи предприятия в аренду, при наличии в составе предприятия долгов перед кредиторами (ст. 657 ГК).[54]

Заключение

На основании проведенной работы можно сделать следующие выводы.

Для договора аренды любого объекта недвижимости характерно:

·        это согла­шение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и (или) поль­зование другому лицу без перехода к последнему права собственнос­ти. Собственником имущества остается арендодатель;

·        аре­нда всегда носит временный характер и по окончании срока арен­ды имущество подлежит возврату арендодателю.

·        договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан производить оплату за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности по договору аренды во­зникают у обоих сторон, он относится к двухсторонним; данный дого­вор является также консенсуальным, т.е. таких, который устанавли­вает между сторонами обязательственные отношения с момента дости­жения ими соглашения.[55]

Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны обладали гражданской право и дееспособностью.

К существенным условиям договора относятся:

Ø   предмет;

Ø   цена (арендная плата), причем в случае отсутствия данного условия в договоре аренды зданий, сооружений, предприятий договор, в отличие от общих положений ГК РФ, является ничтожным;

Ø   срок.

Под содержанием договора аренды недвижимости понимаются права и обязанности, которые возникают у сторон. Основной обязанностью арендодателя является своевременное предоставление арендуемого имущества арендатору, в состоянии, позволяющем его нормальное использование в соответствии с договором. К основными обязанностями арендатора относятся: возврат арендуемого имущества по прекращению договора аренды, своевременная и в полном объеме уплата арендной платы.

Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики России и расширении сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств.

Договор аренды закрепляет законные права и обязанности участников, позволяет им реализовать свои экономические инте­ресы. Одна из сторон договора аренды получает возможность вос­полнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта - собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущес­тва внаем.

Поэтому важно, чтобы арендные отношения имели адекватное правовое регулирование. Что в свою очередь не возможно без совершенствования действующего законодательства. В настоящее время в научной литературе говорится о следующих мерах, направленных на совершенствование законодательного регулирования аренды недвижимости:

Во-первых, в более тщательной проработке нуждается вопрос законодательного определения нежилого помещения и возможности выделения его в качестве самостоятельного объекта гражданских прав.[56]

Во-вторых, требует разрешения коллизия норм в отношении возможности признания договора аренды недвижимости, по поводу которого не соблюдено требование о его государственной регистрации, недействительным или незаключенным.[57]

В-третьих, необходимо устранить пробел в законодательстве, связанный с отсутствием общих норм, разрешающих вопросы о субъектах подачи заявления о погашения записи об ограничениях (обремениях) прав, к которым относится и аренда, о документах, подлежащих предоставлению в целях погашения регистрационной записи.[58]

В-четвертых, существенное значение в формировании единообразных подходов к разрешению споров и выработке позиции по конкретным вопросам имеют постановления и информационные письма президиума ВАС РФ, которые публикуются в различных изданиях, в том числе в ежемесячном журнале ВВАС РФ, размещаются на страницах многих электронных носителей. Так, в базе данных Консультант Плюс размещено около четырехсот тысяч постановлений, в эталонном банке арбитражной практики в Интернете – почти три с половиной тысячи.[59]

Я думаю, что вышеуказанные постановления, информационные письма ВАС РФ не должны подменять собой законодательные акты, давая абсолютно новую, собственную трактовку действующим нормам права. Арбитражная практика – это богатый материал для законопроектной работы,[60] который должен учитываться при проведении законодательной работы, направленной на совершенствование правового регулирования.

Нормативные акты

 

1.   Конституция Российской Федерации. Принята 12 декабря 1993 г. всенародным голосованием. М.: Юридлит, 1993. 80 с.

2.   Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая принята Государственной Думой 21 октября 1994 г. Часть вторая принята Государственной Думой 22 декабря 1995 г. (в ред. Федерального закона от 12.08.96 №110-ФЗ), (в ред. Федерального закона от 24.10.97 №133-ФЗ) // Полный сборник кодексов Российской Федерации с изм. и доп. на 1 марта 1999 г. М.: «Славянский дом книги». 1999.

3.   Градостроительный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 8 апреля 1998 г. Одобрен Советом Федерации 22 апреля 1998 г. // Собрание законодательства. 1998 г. №19 ст.2069.

4.   Водный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 18 октября 1995 г. // Собрание законодательства РФ. 1995. №47. Ст.4471.

5.   Земельный кодекс РФ. (Принят ГД РФ 28.09.2001) // Собрание законодательства РФ. 29.10.2001. № 44. ст. 4147.

6.   Лесной кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 22 января 1997 г.// Полный сборник кодексов Российской Федерации с изм. и доп. на 1 марта 1999 г. М.: «Славянский дом книги». 1999.

7.   Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (принят ГД ФС РФ 24.11.1999) // Собрание законодательства РФ. 10.01.2000, N 2, ст. 149.

8.   Закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.// Собрание законодательства. 1997 г. №30 ст.3594.

9.   Закон Российской Федерации «О недрах» от 21 февраля 1992 г. // Ведомости съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. №16. Ст.834.

10.            Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г.// Ведомости съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991. № 26. Ст.733.

11.             Основы законодательства СССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 года // Ведомости СССР , 1989, № 25, ст.481.

Материалы юридической практики

 

1.   Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1999. №1.

2.   Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. №№ 4, 8, 9, 10, 11.

3.   Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. №3.

4.   Эталонный банк арбитражной практики. http://www.arbitr.ru

Литература

 

1.         Веретенникова С. Н. Меры самозащиты в договорных правоотношениях // Российский юридический журнал. – 2003. - № 4. – С. 76 – 81.

2.         Витрянский В. Договор аренды // Закон. - 2000. - № 11.- С. 14 - 19.

3.         Волкова Т. А. Договорное прекращение и изменение договора // Актуальные проблемы правоведения. – 2003. - № 3. – С. 118 – 121.

4.         Гражданское право. Том 1. Учебник. Издание пятое, переработанное и дополненное / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. – М.: ООО «ТК Велби», 2002. – 632 с.

5.         Груздев В. Количество стадий договорного процесса по российскому гражданскому праву // Хозяйство и право. – 2004. - № 3. – С. 123 – 128.

6.         Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве // Хозяйство и право. – 2003. - № 3. – С. 32 – 35.

7.         Дзюба И. Виды условий договора, ограничивающих ответственность // Юридический мир. – 2003. - № 2. – С. 83 – 88.

8.         Егоров А. Отдельные аспекты Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. – 2003. - № 12. – С. 95 – 101.

9.         Екимов С. А. Понятие и общая характеристика договора // Журнал российского права. – 2002. – № 10. – С. 88 – 92.

10.      Каменецкая М. С. Право и обязанности участников договора при его расторжении // Законодательство: право для бизнеса. – 2004. - № 1. – С. 37 – 43.

11.      Касаткина Ю. О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве // Законодательство: право для бизнеса. – 2004. - № 4. – С. 17 – 28.

12.      Кокоева Л. Т. О предмете договора аренды // Философия права. – 2003. - № 2. – С. 83 – 88.

13.      Кокоева Л. Т. Право аренды и вещные права // Философия права. – 2003. - № 2. – С. 56 – 60.

14.      Марченко М. Н. Общая теория договора: основные положения. Ст. 1 // Вестник Московского университета. Серия 11. Право. – 2003. - № 6. – С. 3 – 16.

15.      Ломидзе О. Распределение неблагоприятных последствий случая между сторонами договорного обязательства. Анализ законодательных решений // Хозяйство и право. – 2003. - № 8. – С. 42 – 53.

16.      Максимова Н. А. Основания досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя // Вестник Саратовской государственной академии права – 2003 - № 2 – С. 21 – 22.

17.      Обыденнов А. Н. Предмет и объект как существенные условия гражданско-правового договора // Журнал российского права – 2003 - № 8 – С. 61 – 67.

18.      Скремета О. Государственная защита прав на недвижимость // Проблемы права. – 2003. - № 1. – С. 64 – 68.

19.      Толковый словарь «Бизнес и право» в. 5.5.0.Версия от 29.03. 2003 // http://www.garant.ru

20.      Шеленков С. И. Государственная регистрация объектов недвижимости: правовой и налоговый аспекты // Бухгалтерский учет – 2003 – № 7 – С. 69 – 71.

21.      Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. – 2003. – № 11. – С. 8 – 10.

22.      Юридический энциклопедический словарь / гл. ред. О. Е. Кутафин. – М.: Большая Российская энциклопедия. – 2003. – 559 с.

[1] Юридический энциклопедический словарь / гл. ред. О. Е. Кутафин. – М.: Большая Российская энциклопедия. – 2003. – С. 291 – 292.

[2] Побе­доносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть. - М., 2002. - С. 89.

[3] Екимов С. А. Понятие и общая характеристика договора // Журнал российского права. – 2002. - № 10. – С. 88 – 92.

[4] Танаев В. М. Понятие "риск" в Гражданском кодексе Российской Федерации / Актуальные проблемы граждан­ского права / Под ред. С. С. Алексеева; Исследовательский центр частного права. Уральский филиал. Российская школа частного права. Уральское отделение. — М: Статут. - 2000. - С. 9.

[5] См.: Архипов Д. Возложение на предпринимателя неблагоприятных последствий случая в обязательствах из договора (теоретическое осмысление новеллы п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ) Хозяйство и право, 2002, № 12, с. 57. Следует отметить, что Д. Архипов "придерживается принципа «ответственность только за вину' без каких-либо исключений». — См.: там же, С. 53.

[6] Ойгензихт В. А Проблема риска в гражданском праве — Душанбе: Ирфон, 1972, С. 77.

[7] Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право: Общие положения. — М.: Статут, 1998. - С. 615.

[8] Гражданское право: Учебник. Часть первая / Под ред. А. Г. Калпина. А. И. Масляева. — М.: Юристъ. 1997. С. 449; Гражданское право России. Общая часть: Курс лекций / Отв. ред. О Н. Садиков. — М.: Юристь, 2001. с. 683; Гражданское право Учебник. Ч. I Изд третье, перераб. и доп. / Под ред. А. П. Сергеева. Ю. К. Толстого. — М.: Проспект. 1998. С. 577, 580; Гражданское право: Учебник В 2-х т. Т. I / Отв. ред. Е. А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. — М.: БЕК. 2000, с 450, Гражданское право России: Учебник. Часть первая / Под ред. 3. И. Цыбуленко. — М.: Юристь, 1998. с. 433.

[9] См., например: Гражданское право: Учебник. В 2-х т. Т.) / Отв. ред. Е. А. Суханов, с. 451 (автор соответствую­щей главы — Е А. Суханов); Гражданское право России: Учебник. Часть первая / Под ред. 3. И. Цыбуленко. с. 433(автор соответствующей главы — В А. Тархов). Случаи, в которых ответственность наступает независимо от вины, исследуются в работе В П Грибанова. Автор отмечает: «Ответственность независимо от вины означает, что она может быть возложена на правонарушителя не только при наличии его вины, но также и при случайном неисполнении обязательства или случайном причинении вреда». — См.: Грибанов В. П Ответственность за нарушение гражданских прав и обязанностей / Осуществление и защита гражданских прав. Изд.2-е, стереотип. — М.: Статут, 2001.

[10] Раскрывая содержание понятия «случай», в юридической литературе подразумевают под ним такие обстоятельства (либо события, либо последствия), которые позволяют говорить о невиновности должника, если неисполнение обусловлено ими. В. А. Тархов понимает под случаем «последствия, которые не охватываются и не должны охватываться предвидением обязанного лица, не могут быть поставлены ему в вину». — См.: Тархов В. А. Гражданское право. Курс. Общая часть — Уфа: Уфимский юридический институт МВД РФ, 1998, с. 304. В. В. Витрянский отмечает: «первым предметом доказывания со стороны должника, стремящегося освободиться от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, является наличие обстоятельств, свидетельствующих о невозможности исполнения обязательства надлежащим образом. В качестве таковых закон как общее правило признает действие внешних, не зависящих от должника сил, которые по цивилистической традиции именуются случайными обстоятельствами (casus)». — См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В Указ, соч., с. 614.

[11] Мейер Д. И. Русское гражданское право. В 2-х ч По исправл. и доп. 8-му изд., 1902. Изд 2-е, ислр — М.: Статут. 2000, С. 245.

[12] Во всяком случае в виде общего правила, поскольку случаи, в которых основанием для освобождения от ответ­ственности служит обстоятельство, предполагающее вину неисправного должника, законодательству известны. Подразумевается понятие «навигационная ошибка» в заграничных морских перевозках — ст 167 Кодекса торгового мореплавания (КТМ) от 30 апреля 1999 года № 81-ФЗ (с изм. от 26 мая 2001 года).

[13] См., например: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. - М: Статут,2000,С. 193; Гражданское право: Учебник В 2-х т. Т II, полутом 1/Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. 2-еизд. перераб. и доп. — М.: БЕК. - 2000. - С. 169.

[14] СПС Гарант

[15] Дело № 2-235-2002 Архив Северобайкальского городского суда Республики Бурятия.

[16] См., например: Гражданское право: Учебник Т 1 Изд пятое, перераб. и доп. / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. —М.: ПБОЮЛ Л В. Рожников, 2000, с 502; Брагинский М. И.. Витрянский В. В. Указ. соч.

[17] См , например: Научно-практический комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федера­ции для предпринимателей 2-е изд. доп и перераб — М.: Спарк. Хозяйство и право, 1999, с 567; Денисов С. А. Некоторые общие вопросы о порядке заключения договора. — В кн : Актуальные вопросы гражданского права / Под ред. М И Брагинского: Исследовательский центр частного права Российская школа частного права. — М.: Статут, 1998, С. 246.

[18] Дело № 2-768-2002. Архив Северобайкальского городского суда Республики Бурятия.

[19] Болтанова Е. С. Правовая интерпретация государственной регистрации договоров // Журнал российского пра­ва. - 2002. - № 1.

[20] Абзац 1 п. 1 ст. 2 ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

[21] См. об этом подробнее: Витрянский В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. – 2003. - № 6. - С. 3-19.

[22] Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование): Учебно-практическое пособие. М.: Издательство БЕК, 2001. - С. 3.

[23] Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. - С. 98.

[24] Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью //Закон. - 1999. - № 4. - С. 19.

[25] Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью //Закон. - 1999. - № 4. - С. 20.

[26] Лапач В.А. Правовая иммобилизация движимого имущества и спецификация недвижимости в книге Ученые записки юридического факультета РГУ. Сборник научных трудов. Выпуск 2. – Ростов-на-Дону.: 2001. - С. 92.

[27] Синайский В.И. Русское гражданское право. - М., 2002. - С. 127.

[28] Синайский В. И. Указ. соч. - С. 128.

[29] Витрянский В. Договор аренды // Закон.2000. № 11. С. 14-15.

[30] Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. 2000. № 11. С. 59.

[31] Витрянский В. Договор аренды.// Закон. 2000. № 11. С.15.

[32] Гражданское право в 2 томах. Том 1: Учебник/ отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М., 1998. С. 337.

[33] П. 1. абз. 1 ст. 607 ГК РФ.

[34] Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Отв. Ред. О.Н. Садиков. – М.: Юридическая фирма Контракт Инфра-М. 1999. С. 185.  

[35] Р.Я. Вишневецкая, Г.А. Мисник, Н.Н. Мисник. Постатейный комментарий к Земельному кодексу. Ростов-на-Дону: Феникс, 2002. - С. 100.

[36] Авеков В.В., Баранов Т.В., Райзберг Б.А. Аренда объектов государственной и муниципальной собственности. М., 2001. - С. 8.

[37] Витрянский В. Договор аренды // Закон. 2000. - № 11.- С.17.

[38] Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // ВВАС РФ. 2000. - № 8. - С. 97, 98.

[39] Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М.: СТАТУТ, 1999. С. 182-183.

[40] Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Отв. Ред. О.Н. Садиков. – М.: Юридическая фирма Контракт Инфра-М. 1999. С. 186.  

[41] См., например, Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М., Статут, 1999, С. 181, Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // ВВАС РФ. 2000. № 8. С. 98., Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. 2000. № 11. С. 60.

[42] Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный)/Отв. Ред. Садиков О.Н.- М., 1999. С.219.

[43] Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // ВВАС РФ. 2000. № 8. С. 99.

[44] См. пункт 16 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 г. № 8 "О спорах, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"// Вестник ВАС РФ. 1998. № 10. С.19.

[45] Лапач В.А. Правовая иммобилизация движимого имущества и спецификация недвижимости в сборнике Ученые записки юридического факультета РГУ. Сборник научных трудов. Выпуск 2. – Ростов-на-Дону.: 2001. С. 97.

[46] Лапач В.А. Правовой режим нежилых помещений в сборнике Ученые записки . Сборник научных трудов РГУ. Выпуск 1 (3). – Ростов-на-Дону.: 2002. С. 223.

[47] Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2001. С. 73.

[48] Сенчищев В.И. Государственная регулирование прав на недвижимость и сделок с ней // Журнал российского права. 1999. № 12.

[49] Лапач В.А. Правовой режим нежилых помещений в сборнике Ученые записки . Сборник научных трудов РГУ. Выпуск 1 (3). – Ростов-на-Дону.: 2002. С. 234.

[50] См. пункт 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 г. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"// Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 2. - С.25.

[51] Дмитриев А.В. О статусе подземных сооружений // Юридический мир. 2001. № 12. С. 54.

[52] Дмитриев А.В. О статусе подземных сооружений // Юридический мир. 2001. № 12. С. 55.

[53] Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный)/Отв. Ред. Садиков О.Н.- М., 1999. С.229.

[54] Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный)/Отв. Ред. Садиков О.Н.- М., 1999. С.230.

[55] Витрянский В. Договор аренды // Закон. - 2000. - № 11. - С. 14-15.

[56] См., например, Лапач В.А. Правовой режим нежилых помещений // Ученые записки. Сборник научных трудов РГУ. Выпуск 1 (3). – Ростов-на-Дону.: 2002., Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект. 2001 г.

[57] См., например, Матвеев И. Юридическое значение формы сделки и ответственность за ее нарушение // Хозяйство и право. 2001. № 12.

[58] Ломидзе О. Проблемы правового регулирования государственной регистрации ограничений прав на недвижимое имущество // Хозяйство и право. 2001. № 7. С. 31.

[59] Костюк В.Д. Обобщение судебной практики – эффективный инструмент повышения качества работы судов // ВВАС РФ. Специальное приложение. 2002. № 5. С. 63.

[60] Выступление президента Российской Федерации В.В. Путина на торжественном заседании, посвященном 10-летию арбитражных судов (22 февраля 2002 г., Колонный зал дома Союзов) // ВВАС РФ. Специальное приложение. 2002. № 5. С.6.