2. Порядок исчисления арендной платы

 

Арендная плата – это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества. Она выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации прав собственности. Более подробно функции арендной платы представлены в виде схемы на рис. 2



Рис. 2 Понятие и функции арендной платы.

В самом механизме арендной платы следует выделить три существенных момента: состав платежей, размер платежей, способы (методы) расчетов.

Одним из главных принципов определения арендной платы является возвратность арендованных средств с соответствующим приростом или арендным процентом.

Как видно из рис. 2 в состав арендной платы (Ап) входит четыре элемента: амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) –Ам; средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении- Ск; налог на имущество – Ни; часть прибыли, которая может быть получена при общественно-необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент) –Па.

Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (Вз):

Вз = Ам + Ск + Ни  (1.1)

Величина арендной платы определяется по формуле:

Ап = Вз + Па  (1.2)

Виды и формы арендной платы наглядно представлены на рис 5, 6.


Рис. 3 Формы арендной платы.

В зависимости от конкретных условий может применяться один из видов земельных платежей или соответствующая комбинация.



Рис. 4. Виды арендной платы.

Наиболее целесообразным способом взимания арендных платежей во многих случаях является установление их в определенном размере от стоимости сдаваемого в аренду недвижимого имущества, в том числе и земель с учетом качества и местоположения, способа и предложения в конкурентной среде.


3. Виды оформления арендных отношений и их участники

Практически весь комплекс юридических и экономических отношений по поводу аренды конкретного объекта недвижимости выражается в той или иной мере в арендном договоре.

Договор аренды, как правовая форма арендных отношений характеризуется:

-   наличием двух сторон, взаимодействие которых состоит в том, что арендодатель передает, а арендатор принимает во владение и пользование недвижимое имущество без права собственности на него;

-   ограничением во времени пользования взятым в наем имуществом, которое подлежит по окончании срока аренды возврату арендодателю;

-   возмездным характером отношений: арендатор всегда платит за пользование имуществом. Участниками договора аренды являются арендатор и арендодатель. Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. В качестве арендодателя могут выступать не только физические лица, но и хозяйственное товарищество или общество, общественная или иная организация и т.д., которой принадлежит имущество. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение или пользование имущество за плату. Второй стороной в арендных отношениях выступает арендатор. Он имеет право владеть и пользоваться арендованным имуществом, в частности, может продать принадлежащее ему право аренды, переуступить его, внести в качестве залога или взноса в уставной капитал.

Таким образом, в качестве арендатора и арендодателя могут выступать любые участники гражданского оборота: юридические лица, физические лица, органы государственной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, муниципальные образования.

Права и обязанности сторон по договору аренды возникают с момента его заключения, если иное не предусмотрено в самом договоре или законе, то есть данный договор является консенсуальным (ст. 606 ГК РФ). Таким образом, заключив такой договор арендатор праве требовать от арендодателя предоставления объекта аренды в пользование.

К основным законодательным актам, регулирующим арендные отношения, можно отнести Гражданский кодекс РФ (гл. 34 Кодекса полностью посвящена вопросам аренды), Земельный кодекс РФ (ст. 22). В ГК РФ установлены общие положения для всех видов договоров аренды, а также специальные правила, которые относятся только к конкретным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов.

Договор аренды Гражданский кодекс допускает возможность заключать как в письменной, так и в устной форме. Эту возможность можно считать условной, поскольку законодательство устанавливает, что письменная форма обязательна для договора аренды, срок которой превышает один год, и независимо от срока, если хотя бы одна из сторон договора – юридическое лицо. Таким образом, устная форма договора аренды приемлема только тогда, когда заключение осуществляется между физическими лицами и отвечает следующим требованиям:

-      заключен на срок менее одного года;

-   предметом договора не являются здания, сооружения, предприятия, транспортные средства;

-   не является по своей сути договором проката;

-   письменная форма договора не установлена соглашением сторон.

В ст. 610 ГК РФ предусматривается, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. В случае когда данное условие в договоре не оговорено, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться предельные сроки договора для отдельных видов аренды.

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Любая из сторон при регистрации договора может обратиться с заявлением о регистрации в учреждение юстиции по месту нахождения недвижимого имущества (п.1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При этом в обязательном порядке подаются заявление и необходимые для осуществления регистрации документы:

-   договор аренды;

-   документы, свидетельствующие о праве стороны, передающей имущество в аренду, на это имущество;

-   учредительные документы юридического лица (в случае, если стороной по договору является юридическое лицо);

-   документы, удостоверяющие личность;

-   документы, подтверждающие полномочия действовать от имени юридического лица;

-   документы, свидетельствующие об оплате регистрации;

-   если в аренду сдается земельный участок или его часть, к договору аренды прилагается план земельного участка;

-   если в аренду сдается здание, сооружение к договору прилагается заверенный органом, осуществляющим учет объектов недвижимости, поэтажный план здания, сооружения.

Договором аренды регулируются обязанности сторон при осуществлении арендных отношений. Так, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.[2]

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

-  произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

-  потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

-  потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Исполнение договора аренды начинается с передачи объекта аренды арендатору.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

 


Информация о работе «Соотношение арендной платы и земельного налога за пользование земельными участками»
Раздел: Государство и право
Количество знаков с пробелами: 27358
Количество таблиц: 2
Количество изображений: 4

Похожие работы

Скачать
349804
29
16

... для приобретения трактора (типа МТЗ-80,82), соответственно, 10,5 и 203 т, зерноуборочного комбайна (типа Дон 1500) - 130 и 312 т. Формирование земельных отношений является основой развития сельского хозяйства, выступающей частью национальной экономики, имеющей важное стратегическое значение для обеспечения политической и экономической стабильности и независимости республики. Поэтому государство ...

Скачать
137844
7
2

... Ответственность за своевременность уплаты налога на землю возлагается на руководителей предприятий, учреждений, организаций и граждан, являющихся владельцами и пользователями земли, в соответствии с Земельным кодексом Республики Саха (Якутия). Статья 24. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором, предельная ее величина должна быть не ниже максимальной ...

Скачать
110657
9
11

... прав хозяйствующих субъектов. Таким образом, проведенные исследования создания и ведения земельного кадастра в Екатеринбурге позволяют сделать вывод о том, что достигнута главная цель дипломной работы, земельный кадастр выступает инструментом регулирования социально-экономического развития города, является экономической основой городского развития, служит гарантом его дальнейшего процветания. ...

Скачать
22870
0
0

... , земельному и гражданскому праву, анализе исторического опыта земельных платежей в России, действующего законодательства и судебной практики в этой области. Правовое регулирование арендных платежей в России Правовое регулирование земельных платежей, исходя из общих положений теории права, направлено на регулирование общественных отношений возникающих в процессе властных отношений по ...

0 комментариев


Наверх