Навигация
Порядок организации товарищества собственников жилья
48448
знаков
0
таблиц
0
изображений
1.1 Порядок организации товарищества собственников жилья
Процесс организации товарищества собственников жилья проходит три стадии.
Начальная стадия заключается в том, что по инициативе одного из собственников жилья проводится собрание физических и юридических лиц, имеющих на праве собственности, на праве полного хозяйственного ведения, либо в оперативном управлении жилые дома и нежилые помещения.
По закону о ТСЖ решение собрания о создании товарищества считается принятым, если за него проголосовало хотя бы два собственника, но имеющих в своём распоряжении более 50% жилой и нежилой площади недвижимости. При этом Закон допускает даже, то, что в многоквартирном доме есть лишь один собственник квартиры, остальные квартиры принадлежат муниципалитету в лице жилищно-коммунальной организации, которой передоверены права собственности на жилые помещения. И эти два собственника вправе образовать товарищество.
Однако лучше, когда в товариществе будет участвовать основная масса жильцов, и только в этом случае можно достичь наибольшей эффективности.
Собрание принимает решение о создании товарищества и одновременно выбирает из своего состава комиссию для разработки проекта Устава ТСЖ.
На второй стадии инициативная комиссия созывает общее собрание собственников, где принимается Устав товарищества со схемой определения и распределения долей участия всех домовладельцев.
В уставе определяются: наименование товарищества, его местонахождение, предмет и цели деятельности, основания и порядок исключения из членов ТСЖ, условия реорганизации и прекращение деятельности товарищества.
На заключительной стадии документы представляются на регистрацию в органы местного самоуправления.
Порядок регистрации товарищества.
Для государственной регистрации товарищества собственников жилья предоставляются следующие документы:
- заявление, подписанное председателем общего собрания домовладельцев
- выписка из протокола общего собрания, содержащая решения об организации товарищества и утверждение его устава
- устав товарищества, принятый общим собранием домовладельцев
- копии право устанавливающих документов всех домовладельцев, удостоверенные уполномоченным на то лицом
- описание общего имущества в кондоминиуме
- паспорт домовладения
- другие документы, перечень которых устанавливается законодательством.
Представленные для регистрации документы рассматриваются в срок не более 30-ти дней и принимаются соответствующие решения. Решения регистрирующего органа в 5-ти дневный срок со дня его принятия высылаются в адрес товарищества. На основании полученного решения выдаётся свидетельство о регистрации. Отказ в государственной регистрации товарищества не является препятствием для повторной подачи документов при условии устранения оснований вызвавших отказ. Решение регистрирующего органа может быть обжаловано в судебном порядке. Товарищество считается организованным с момента его государственной регистрации. Они приобретают права юридического лица.
1.2 Права и обязанности товарищества собственников жилья
Закон наделяет товарищество довольно широким объёмом прав, позволяющих ему самостоятельно управлять общим имуществом, находящимся в собственности товарищества.
Согласно ст. 29 закона "О ТСЖ" товарищество вправе заключать договоры на управление, обслуживание и эксплуатацию общего имущества, в том числе помещений, находящихся в собственности товарищества, с любым юридическим лицом или организацией любой формы собственности, а также организовать собственное домоуправление для обслуживания недвижимого имущества в кондоминиуме, пользующееся правами жилищно-коммунального хозяйства и расчётным счётом товарищества.
Товарищество самостоятельно определяет свой бюджет на год, включая необходимые расходы на текущую эксплуатацию и ремонт общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также устанавливает на основе бюджета размеры платежей сборов и взносов для каждого домовладельца в соответствии с его долей участия.
Товарищество имеет право пользоваться кредитами банков, иметь в собственности помещение в кондоминиуме, продавать и передавать коммерческим и некоммерческим организациям, гражданам, обменивать, сдавать в аренду передавать по договору займа оборудования, инвентарь и другие материальные ценности, передавать на договорных началах материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим ему услуги, выполнять работы и оказывать услуги членам товарищества, не затрагивая прав и интересов домовладельцев – членов товарищества при проведении этих акций.
Если это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев, товарищество может :
- предоставлять в пользование или ограниченное пользование (сервитут) объекты общего имущества какому-нибудь лицу
- в соответствии с градостроительными нормами и правилами надстраивать, перестраивать со сносом или без него объекты общего имущества или помещения, находящиеся в собственности товарищества
- получать в бессрочное пользование либо получать и приобретать в собственность земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации
- осуществлять в установленном порядке застройку на прилегающем и выделенных земельных участках
- совершать иные не противоречащие закону действия.
В случае неисполнения домовладельцами своих обязанностей по участию в общих расходах правление товарищества вправе предъявить к домовладельцу иск с требованием компенсации за неуплату обязательных платежей и возмещению иных общих расходов и взносов, установленных гражданским законодательством.
Одновременно с предоставлением прав законодатель налагает определённые обязанности по обеспечению требований закона о ТСЖ. Органы управления товариществом обязаны обеспечивать выполнение всеми членами товарищества договорных обязательств, в том числе по содержанию и ремонту недвижимого имущества в кондоминиуме, соблюдение интересов всех членов товарищества при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью, распределения между домовладельцами издержек по содержанию и ремонту общего имущества в кондоминиуме, а также пресекать действия третьих лиц, затрудняющие либо препятствующие реализацию прав владения, пользования и распоряжения домовладельцами общим имуществом.
Глава 2. ОТЕЧЕСТВЕННЫЙ И ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ САМОУПРАВЛЕНИЯ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ
Проводимые в России рыночные реформы затронули прежде всего отношения собственности, в том числе в жилищной сфере. В результате огромное число людей, проживающих в городских квартирах превратились во владельцев недвижимости. Возникла проблема управления многоквартирными домами, перешедших в собственность нескольких домовладельцев и правового регулирования отношений между собственниками общего имущества. При разработке закона о товариществах собственников жилья был широко использован зарубежный опыт, прежде всего США.
В США государственное жильё составляет всего 5% всего жилого фонда страны и предоставляется только малоимущим семьям. Основная масса жилых помещений находится в частной собственности. Это односемейные дома, которых очень много и в густонаселённых городах; многоквартирные жилые дома, владельцами которых, как правило, являются корпорации и частные компании, сдающие жильё внаём; кондоминиумы и кооперативы. Особой популярностью пользуются кондоминиумы в домах-новостройках.
В странах Западной Европы кондоминиум является популярным видом многоквартирного жилья и в последние годы его предпочитают кооперативному.
Мировой опыт показывает, что кооперативное движение в жилищной сфере успешно развивается там, где существует мощная групповая инициатива. В отсутствии таковой для формирования кооперативов, в данном случае товариществ собственников жилья, необходимо движущее и организующее звено. На первоначальном этапе считается, что инициатива должна принадлежать органам власти.
В России инициатива создания товариществ собственников жилья исходила как «сверху» от местных городских органов власти, так и «снизу», непосредственно от жильцов. В первом случае работа начиналась с выпуска нормативных документов, регламентирующих создание товариществ собственников жилья в городе. В ряде городов жильцы узнавали через средства массовой информации о том, что такое товарищество собственников жилья, заявляли о своей готовности организовать общество и обращались в местные администрации с просьбой о его регистрации. Это принуждало органы власти принимать меры к созданию условий для образования и деятельности товариществ в городе.
Опыт первых товариществ по самостоятельному управлению жилыми домами учитывался при разработке городских актов, обеспечивающих решение постоянно возникающих проблем. Так в ноябре 1994 г. Государственной Думой был принят закон «О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся имуществом собственников помещений», где определён порядок управления жилыми домами, находящихся в коллективной собственности.
Важнейший из них – закон «Основы жилищной политики в городе», в котором товарищество собственников жилья рассматривалось как ведущее звено в реорганизации системы управления жилым фондом.
Первые товарищества были зарегистрированы уже в 1994 г. в Рязани, Ярославле, затем в Нижнем Новгороде, Владимире, Красноярске, Санкт-Петербурге, Новосибирске и др.
В Рязани местная администрация подсчитала сколько средств требуется на эксплуатацию 1 квадратного метра общей площади жилого дома, а затем перечислили эту сумму из городского бюджета непосредственно жилищным товариществам, минуя жилищно-коммунальные структуры. По итогам оказалось, что на эксплуатацию жилья в жилищных товариществах расходуется в 2 раза меньше средств, чем в жилищно-коммунальных организациях.
Набирать опыт объединения жильцов помогают городские ассоциации и союзы товариществ собственников жилья. Они решают проблемы взаимодействия с монополистами коммунальных услуг, оказывают помощь в выборе подрядчиков для проведения жилищно-эксплуатационных работ, обеспечивают товарищества необходимой информацией, представляют их интересы в органах ШСУ.
При разработке Закона о товариществах собственников жилья изучался не только опыт США, но и других стран. При этом особенно привлекательной была шведская модель.
Структура собственности на жильё в Швеции очень близка российской. В стране нет частной собственности на квартиры. Наиболее распространённая форма собственности – кооперативная. Объектом кооперативной собственности может быть только здание – коттедж или многоквартирный дом. Самый развитый способ пользования жильём – наём. Отдельная квартира в многоквартирном доме может быть собственностью только кооператива, которому принадлежит дом, но не частное лицо, которое в нём проживает. Член кооператива не может превратиться в собственника занимаемой квартиры даже после выплаты полной её стоимости, как это допускается российским законодательством. Если кто-то из жильцов захочет поменять квартиру, он должен прекратить своё членство в кооперативе, а его квартира будет занята другим лицом. Идеология шведского кооперативного движения исходит из того, что жители должны заботиться о своём доме сообща и только эта общность может обеспечить благоприятные условия совместного проживания.
Опыт Германии. Благоприятные условия для создания товариществ собственников жилья могут быть обеспечены при помощи местных властей. В стране не так много собственников жилья, ибо далеко не каждый может выкупить квартиру у государства. При образовании самостоятельного хозяйственного объединения важной проблемой становится поиск управляющего зданием.
В Австрии не существует вопроса вступить или не вступить в товарищество собственников жилья. Если в многоквартирном доме больше половины квартир являются частными (остальные в аренде), то создание товарищества обязательно. Муниципалитеты полностью отказываются от обслуживания зданий, где в основном частные квартиры. Создание товариществ для муниципалитетов выгодно. Не очень состоятельным людям выдаются субсидии, а власти контролируют целевое использование этих средств. Не реже 2-х раз в год в товариществах собственников жилья проводится аудиторская проверка.
В Швейцарии товарищества собственников жилья, кондоминиумы – явление редкое. Связано это возможно с национальным характером швейцарцев: индивидуализм и глубокая погруженность в свою частную жизнь. Людей пугает необходимость подчиняться каким-либо правилам, согласовывать своё поведение с другими. Но в последнее время появилась тенденция к объединению в товарищества собственников жилья, что вызвано чисто экономическими причинами. С этой целью приглашают менеджеров для управления домами.[1]
Глава 3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Трудности, с которыми сталкиваются товарищества собственников жилья, города Улан-Удэ можно объединить в 3 группы: социально-экономические, правовые и организационные. Разумеется, есть и другие проблемы, может быть, и не менее важные, психологические, когда людям приходится пересматривать своё сознание, не рассчитывать на бесплатное обслуживание занимаемого или жилья, а принимать на себя всю меру ответственности за его содержание (и хотя эта проблема не правовая, обойти её в контексте данной темы невозможно, поскольку она является одной из самых сложных в процессе формирования и жизнедеятельности товариществ собственников жилья).
Для развивая самоуправление в жилищной сфере, был создан координационный совет по содействию развитию самоуправления в жилищной сфере г.Улан-Удэ.[2] Целью данного совета является разрешение вопросов и проблем связанных с созданием ТСЖ, совершенствование нормативно-правовой базы, финансовая поддержка и другие. Была разработана городская комплексная программа по формированию товарищества собственников жилья на 20003-2007 годы и другие нормативно-правовые акты, но все же важнейшим является ФЗ от 15 июня 1996 г. № 72 ФЗ «О товариществах собственников жилья ». Как показывает практика по его реализации, для успешного внедрения самоуправления в жилищном фонде требуется решение других, не менее сложных проблем, к которым относятся, в первую очередь, финансирование объединений собственников жилья, право собственности товариществ собственников жилья на землю и другие проблемы. Основываясь на имеющейся практики по данному вопросу, я попытаюсь осветить проблемы и предложу пути их решения.
Похожие работы
... и казначейских билетов) и кредитных операций; г) регулирование объема совокупного денежного оборота. Основными принципами кредита являются возмездность, срочность и возвратность. ГЛАВА 2. АНАЛИЗ КРАТКОСРОЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ В ОАО «БИНБАНК» 2.1.Организация деятельности ОАО «БИНБАНК» АКБ «БИН» - создан в соответствии с решением общего собрания акционеров от 23.04.1993 года с ...
... проблемы связаны с подготовкой квалифицированных профессиональных управляющих городской недвижимостью.(*) РАЗДЕЛ 2. Анализ действующей практики управления муниципальной недвижимостью в г. Иркутске 2.1 Состав муниципальной собственности г. Иркутска Иркутск, один из красивейших старинных городов Восточной Сибири, начинался с острога, поставленного в 1661 г. против реки Иркут отрядом русских ...
... для выживания, развития и завоевания все большей доли рынка руководство ЗАО «Взлёт», руководители ООО «Взлёт-Байкал» и будут представлены предложения по направлениям перспективного развития, как иркутского филиала, так и компании в целом. 1. Основные перспективы развития деятельности ЗАО «Взлёт» Компания «Взлёт» осуществляет основную свою деятельность на рынке энергосберегающего ...
... регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сроки, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором2. 4. Исполнение и расторжение договора купли-продажи жилых помещений Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ главным обязательством, подлежащим исполнению продавцом и покупателем, является передача жилого помещения продавцом и принятии его покупателем по подписываемому сторонами ...
0 комментариев