Проблемы и перспективы развития гражданского оборота земельных участков

Содержание

Введение

Глава 1. Общая характеристика гражданского оборота земельных участков

1.1 Понятие и правовой режим земельных участков как объекта гражданского оборота

1.2 История формирования российского земельного рынка

1.3 Современное состояние земельного оборота

Глава 2. Направления развития оборота земельных участков

2.1 Особенности развития оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения как наиболее актуальное направление земельного оборота в РФ

2.2 Пути совершенствования оборота земельных участков

Заключение

Список использованных источников

Введение

В настоящей работе рассматривается проблемы и перспективы развития гражданского оборота земельных участков. Об актуальности указанной темы свидетельствуют следующие положения

Земля является категорией многогранной и многоаспектной, предметом исследования естественных и гуманитарных наук, объектом природы и природным ресурсом. Статья 9 Конституции РФ установила, что земля и другие природные ресурсы является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, тем самым, констатируя основополагающую роль данного объекта в социальных, экономических, политических и правовых отношениях.

Земельный участок - недвижимость особого рода вследствие своего естественного происхождения и нахождения в естественной экологической системе, что обуславливает необходимость учитывать данные факторы при правовом регулировании отношении по поводу этого объекта, в частности искать гармоничное сочетание частноправовых и публично-правовых элементов.

В настоящее время ученых все больше интересуют проблемы, связанные с рассмотрением земельных участков как объектов обязательственных прав, тех или иных сделок (купли-продажи, аренды, ипотеки и других), изучение оборота земельных участков, рынка земли.

Необходимость проведения настоящего исследования, диктуется и последними законодательными изменениями в сфере земельного законодательства, охватывающих и сферу раздела земельных участков. Так, 4 октября 2008 года вступил в силу Федеральный закон от 22.07.2008г. № 141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений"[1]. В соответствии с данным законом Земельный кодекс РФ (далее - ЗК РФ) [2] был дополнен новой главой 1.1 "Земельные участки", а многие его нормы подверглись значительным редакционным изменением и дополнениям. Кроме этого законодательство, регулирующее вопросы землеустройства и ведения государственного земельного кадастра, в настоящий момент также находится в процессе реформирования. В результате последних законодательных изменений, правовая регламентация отношений по поводу раздела земельных участков, значительно изменилась, что обуславливает актуальность и своевременность изучения обновленного законодательства.

Проблемы земельных правоотношений, в последние годы находятся в центре внимания российских ученых. Так, вопросами раздела земельных участков уделяли внимание Г.А. Волков, С.П. Гришаев, Б.В. Ерофеев, Ю.Г. Жариков, О.М. Козырь, Т.В Крамкова, И. Плотникова, М. Пискунова, К.И. Скловский др.

Однако, несмотря на несомненную значимость исследований указанных ученых, представляется, что они не исчерпали всего круга вопросов, требующих своего разрешения в данной области. Кроме того, в судебной практике отсутствует единообразие в оценке возможности части земельного участка быть предметом той или иной сделки. К тому же в последних публикациях еще не нашли отражение последние законодательные новеллы. Поэтому научную разработанность избранной темы нельзя признать достаточной. В этой связи автором, на основании изученного материала, представленного в библиографии, рассматривается современное состояние проблем правового регулирования раздела земельных участков.

Перечисленные обстоятельства определили актуальность работы, объект и предмет исследования, постановку соответствующей цели и задач.

Перечисленные обстоятельства определили актуальность работы, объект и предмет исследования, постановку соответствующей цели и задач.

Объектом настоящего исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере оборота земельных участков.

Предмет исследования образуют нормы земельного, гражданского о и иных отраслей законодательства, регулирующие общественные отношения по поводу оборота земельных участков, практика их применения, научный и учебный материал, научные труды и публикации, посвященные данной проблеме.

Целью настоящей работы является комплексное исследование проблем и перспектив развития гражданского оборота земельных участков.

Указанная цель обусловила следующий круг задач, подлежащих разрешению:

-          провести анализ результатов имеющихся научных исследований и нормативных актов в сфере оборота земельных участков;

-          раскрыть понятие земельного участка.

-          изучить историю формирования российского земельного рынка.

-          проанализировать современное состояние земельного оборота в РФ.

-          привести особенности развития оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения как наиболее актуальное направление земельного оборота в РФ;

-          выявить пути совершенствования оборота земельных участков

Методологическая основа исследования. В процессе проведенного исследования применялись как общенаучные (наблюдение, аналогия, анализ и синтез, индукция и дедукция, абстрагирование и т.д.), так и некоторые частнонаучные методы познания (исторический, сравнительно-правовой, технико-юридический, метод анализа).

Нормативной базой работы является действующее гражданское и земельное законодательство, а теоретическую основу исследования составляют учебная литература и материалы специализированных источников периодической печати.

Структура работы строилась в соответствии с поставленными задачами и состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников.

Глава 1. Общая характеристика гражданского оборота земельных участков 1.1 Понятие и правовой режим земельных участков как объекта гражданского оборота

В соответствии с ч.1 ст.9 Конституции РФ земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому в подп.1 п.1 ст.6 ЗК РФ земля рассматривается как природный объект (составная часть природы) и одновременно как природный ресурс с точки зрения ее охраны и использования (извлечения полезных свойств) в целях удовлетворения различных потребностей человека[3]. Подпункт 2 п.1 ст.6 ЗК РФ в качестве объекта земельных отношений также называет земельный участок. При этом земля и земельный участок признаются разными объектами земельных отношений.

Можно в полной мере согласиться с мнением, что "земля как природный ресурс может быть объектом рационального использования и охраны. а земельные участки - объектами вещных прав и объектами гражданского оборота"^[4]. Однако именно земля является источником формирования такого специфического объекта гражданских прав, как земельный участок.

Законодатель рассматривает земельный участок как специфический объект гражданских и земельных правоотношений, закрепляя соответствующие правовые нормы в ГК РФ[5] и ЗК РФ. Как справедливо отмечено Конституционным Судом РФ: "Земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства"^[6].

Необходимо отметить, специфика земельного участка как объекта гражданско-правовых отношений в законодательстве отражена недостаточно, более того легальное определение понятия земельного участка именно как объекта гражданско-правовых отношений отсутствует.

Земельный участок с точки зрения гражданского законодательства является вещью, недвижимым имуществом, объектом права собственности, аренды и иных прав. ГК РФ в п.1 ст.130 закрепляет, что к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Основаниями возникновения прав на землю являются прежде всего те, которые предусмотрены ГК РФ. В частности, ст.8 ГК РФ содержит перечень общих оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. Статьи главы 14 ГК РФ устанавливают основания приобретения права собственности. Кроме того, ГК РФ определяет основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст.265), права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст.268), основания установления сервитутов (ст.274).

Рассматривая земельный участок как объект права собственности, законодатель устанавливает, что право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения (п.2 ст.261 ГК РФ).

Акцентируем внимание, что с учетом изменений, внесенных в 2006 году в ст.130 и ст.261 ГК РФ, связанных с исключением из перечня недвижимых объектов лесов, обособленных водных объектов и многолетних насаждений[7], пункт 2 ст.261 ГК РФ рассматривает земельный участок и находящиеся на нем водные объекты и растения в качестве единого недвижимого объекта. Это обстоятельство следует учитывать при разделе земельного участка.

В то же время до недавнего времени в законодательстве Российской Федерации и юридической литературе земельный участок рассматривался как принадлежность главной вещи - строения, за которым в случае его отчуждения следовало право пользования земельным участком (ст.273 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ и др.). В последние годы эта позиция подвергается критике. Как отмечается, в классическом обороте главной вещью всегда признается земельный участок, а принадлежностью - расположенные на нем объекты, включая здания, строения, сооружения[8].

Следует признать, что вопросы состава (структуры) недвижимого имущества в действующем законодательстве урегулированы недостаточно полно, а в теории гражданского права слабо разработаны категории сложных и составных (совокупных) вещей, отсутствуют четкие критерии разграничения составной части и принадлежности и т.д. Поэтому некоторые юристы своевременно обращаются к зарубежному опыту регулирования соответствующих отношений, в частности к нормам Гражданского уложения Германии, в котором существует понятие о составных частях вещи, в том числе земельного участка или строения (§ 93-95), установлены различия между существенной составной частью, составной частью, временно присоединенной составной частью и принадлежностью, заключающиеся в прочности связей отдельных вещей и соответствующей правовой регламентации[9].

В связи с этим полагаем, что для дальнейшего совершенствования российского законодательства о недвижимости, в том числе земельных участках, требуются теоретические исследования категорий сложной, составной (совокупной) вещей, главной вещи и принадлежности, с учетом положительного зарубежного опыта, а также внесение соответствующих изменений в ГК РФ.

Более того, представляется, что особенности земельного участка как объекта гражданско-правовых отношений, вида недвижимого имущества необходимо отразить в ГК РФ.

Земельный участок - одна из основных категорий, которыми оперируют земельное право и земельное законодательство.

Как уже отмечалось в Земельном Кодексе РФ в 2008 году появилась новая глава "Земельные участки", которая устанавливает понятие земельного участка, а также регулирует вопросы его образования, раздела, выдела, объединения и перераспределения и так далее.

Новый закон в целом направлен на совершенствование федерального законодательства в области землеустройства и предусматривает внесение изменений в 15 федеральных законов. В частности, изменения вносятся в Гражданский кодекс РФ, Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Земельный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Закон "О государственном кадастре недвижимости" и в другие федеральные законы. Действие закона позволит, по мнению экспертов, разрешить возникшие проблемы правоприменения в сфере земельных отношений. Кроме того, он должен защитить правообладателей земельных участков (собственников, землевладельцев, землепользователей, арендаторов, обладателей сервитута) при образовании новых земельных участков и прекращении существования исходных земельных участков.

Согласно действующему закону земельный участок - это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Причем если ранее требовалось описание и удостоверение его границ, то принятый закон указывает лишь на необходимость определения границ земельного участка в установленном порядке, что соответствует вступившему с 1 марта 2008 года закону о кадастре объектов недвижимости.

В частности, ранее на теоретическом уровне существовали подобные определения: "земельный участок как объект недвижимого имущества - это индивидуально-определенная часть земной поверхности (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, с расположенными на ней водными объектами, многолетними насаждениями, объектами капитального строительства или без таковых"[10] или "Земельный участок - это геометризованный блок почвенного слоя (плодородная недвижимость) или часть поверхности земли (территориальная недвижимость), границы которых описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным органом власти, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами"[11] или "земельный участок как объект гражданских прав представляет собой единый объект, права на который зарегистрированы и удостоверены в установленном законом порядке и который состоит из почвенного слоя, границы которого описаны и удостоверены в установленном законом порядке, неотделимых улучшений в форме сервитутов, установленных для использования участка, а также прав ограниченного пользования воздушным пространством, недрами и водными объектами, находящимися в собственности иных лиц"[12].

В настоящее время законом устанавливаются требования к образуемым и измененным земельным участкам, регламентируется возникновение и сохранение прав, обременений на образуемые или измененные участки. Так, в частности, законом определено, что границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и границы населенных пунктов.

Образование земельных участков допускается лишь с письменного согласия их правообладателей, кроме образования участков, предоставленных государственным муниципальным унитарным предприятиям или учреждениям, либо образования участка по решению суда.

Решение об образовании земельных участков из государственных и муниципальных участков принимают органы государственной власти или органы местного самоуправления, которые распоряжаются земельными участками, то есть в отношении не разграниченной в собственности государственной земли - по общему правилу органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов.

Земельный кодекс РФ также дополнен нормой, согласно которой в случае отказа собственника от права собственности на земельный участок от даты государственной регистрации прекращения права собственности такой земельный участок становится собственностью городского округа, городского или сельского поселения, а земельный участок, расположенный на межселенной территории, - собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка. В городах Москве и Санкт-Петербурге отказ от права собственности на земельный участок влечет возникновение этого права у указанных городов, если иное не предусмотрено их законодательством.

Рассматриваемым законом предусмотрено также, что кадастровая стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может применяться для определения арендной платы за него.

Интересно также заметить, что несмотря на то, что данный закон является, по сути, законом, регулирующим земельные отношения, именно им, по мнению экспертов, вносятся концептуальные изменения в Бюджетный кодекс РФ. Так, законом предполагается введение в Бюджетный кодекс РФ новой статьи, регламентирующей порядок и условия предоставления субсидий из бюджетов субъектов РФ федеральному бюджету. В соответствии с этими изменениями предоставление таких субсидий должно осуществляться путем заключения соглашений между федеральным органом исполнительной власти и высшим исполнительным органом государственной власти соответствующего субъекта РФ, а соглашения заключаются в порядке, устанавливаемом правительством РФ.

В соответствии с внесенными изменениями в Бюджетный кодекс РФ данный закон вносит изменения и в Закон "Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности.". Внесенные изменения определяют участие органов государственной власти субъектов РФ в осуществлении дорожной деятельности в отношении автомобильных дорог федерального значения, что, по мнению экспертов, позволит привлечь дополнительные средства на проектирование, строительство, капитальный ремонт и содержание автомобильных дорог федерального значения[13].

1.2 История формирования российского земельного рынка

Как отмечает А.А. Шутьков "основные направления земельной реформы в России были определены Советом Министров РСФСР в 1991г. Предусматривались: перераспределение земель в интересах создания условий для равноправного развития разных форм хозяйствования, формирование на этой основе многоукладной сельской экономики, рациональное использование и охрана земель"[14].

А.3.Родин отмечает, что "проводимые с 1990г. аграрные и земельные преобразования в России вызвали значительные изменения земельных отношений и системы землепользования. Появляются черты нового земельного строя, основанного не только на государственной земельной собственности, но и на многообразии ее форм. Формируемое в ходе реформы земельно-правовое пространство довольно сложно и противоречиво, появляются и исчезают отдельные отношения, оказывая существенное воздействие на систему организации использования земель. Вместо крупных землепользовании общественного типа возникла сложная система государственных и частных, коллективных и единоличных, крупных, мелких и мельчайших землепользовании, в пределах которых земли имеют разнообразный статус (собственность, владение, пользование, в том числе аренда). Процесс становления такой системы не завершился, продолжается перераспределение земель, вызванное экономическими и экологическими причинами. Нестабильность системы землепользования вызывается также ошибками, допущенными в начальный период проведения земельной реформы"[15].

А.В. Барцев подчеркивает, что "одно из главных достижений земельной реформы как основы для дальнейшего развития аграрной экономики - формирование развитого земельного рынка"[16].

Рассмотрим земельную реформу более подробно.

Итак, начало формирования российского земельного рынка было положено Основами законодательства Союза ССР и союзных республик о земле 1990 года, Законом СССР "О собственности в СССР" 1990 года.

Этими законодательными актами сделано три важных шага в сторону от национализации земли к ее приватизации.

Во-первых, была ликвидирована монополия исключительной собственности союзного государства на землю (и другие природные ресурсы).

Во-вторых, установлена множественность субъектов права собственности на землю.

В-третьих, введен новый институт земельного права - право землевладения. На этом компромиссном решении (не собственность граждан на землю, а владение землей) союзная реформа остановилась[17].

Знаменательно, что земельная реформа в России началась в отношении, прежде всего, земель сельскохозяйственного назначения. В РСФСР как одной из союзных республик в развитие Основ законодательства о земле в ноябре-декабре 1990 года был принят ряд законов и иных нормативных правовых актов, знаменующих начало принципиально нового этапа земельной реформы в России. К ним относятся:

Постановление Съезда народных депутатов РСФСР от 3 декабря 1990 года "О программе возрождения российской деревни и развития агропромышленного комплекса";

Закон РСФСР от 15 декабря 1990 года "Об изменениях и дополнениях Конституции (Основного Закона) РСФСР";

Закон РСФСР от 22 ноября 1990 года "О крестьянском (фермерском) хозяйстве";

Закон РСФСР от 23 ноября 1990 года "О земельной реформе";

Закон РСФСР от 24 декабря 1990 года "О собственности в РСФСР".

Данные правовые акты Российской Федерации предусмотрели возможность приобретения земельных участков в частную собственность. Три последних из них вступили в силу с 1 января 1991 года. Дату 1 января 1991 года можно считать началом периода денационализации земли.

15 декабря 1990 года в Конституцию РСФСР была внесены изменения и дополнения, в соответствии с которыми земля и ее недра, воды, растительный и животный мир признавались достоянием народов, проживающих на соответствующей территории. Владение, пользование и распоряжение природными богатствами не могли осуществляться в ущерб интересам этих народов. Формы собственности на природные ресурсы (землю, недра, воды, растительный и животный мир) устанавливались Съездом народных депутатов РСФСР. Владение, пользование и распоряжение указанными природными ресурсами допускалось на основе законов РСФСР, республик в составе РСФСР и актов местных Советов народных депутатов, изданных в пределах их полномочий (ст.11).

Конституция предусматривала предоставление государством земельных участков для производства сельскохозяйственной продукции в пользование, пожизненное наследуемое владение или в собственность.

Изъятие земельных участков, за исключением случаев, установленных законодательством РФ, не допускалось. Продажа или иное отчуждение земельных участков, кроме передачи по наследству, возможны были только государству в лице Совета народных депутатов, на территории которого расположен земельный участок. В течение 10 лет с момента приобретения права собственности на земельный участок его купля-продажа не допускалась (ст.12).

Законом от 9 декабря 1992 года № 4061-1 в ст.12 Конституции РФ было внесено изменение, согласно которому полученные или приобретенные в собственность земельные участки для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, для садоводства и индивидуального жилищного строительства допускалось отчуждать независимо от сроков приобретения по договорной цене, но без изменения целевого назначения, Совету народных депутатов, на территории которого расположен земельный участок, на тех же условиях, на которых он был предоставлен, с учетом произведенных на участке затрат.

При приобретении земельных участков в собственность во всех иных случаях устанавливался мораторий на их продажу юридическим и физическим лицам (по договорной цене) в 10 и 5 лет со времени приобретения участков в собственность в зависимости от того, приобретены они бесплатно или за плату.

В Законе РСФСР "О земельной реформе" (утратил силу) было определено, что земельная реформа имеет целью перераспределение земли в интересах создания условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, формирования многоукладной экономики, рационального использования и охраны земель на территории РСФСР.

В собственность граждан могли передаваться земельные участки для ведения личного подсобного и крестьянского хозяйства, садоводства, животноводства, а также иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства. На этих земельных участках собственник вправе возвести жилой дом и хозяйственные постройки.

Возврат земельных участков бывшим собственникам и их наследникам не допускался, но они могли получить земельные участки в собственность на общих основаниях. Устанавливалось ограничение в отношении иностранных граждан - им было запрещено передавать земельные участки в собственность.

В соответствии с Законом РСФСР "О земельной реформе" была утверждена Республиканская программа проведения земельной реформы. Постановление СМ РСФСР от 18 января 1991 года № 30 "О республиканской программе проведения земельной реформы на территории РСФСР" (прекратило действие).), в которой были определены этапы и механизмы ее проведения в виде системы мер по организационному, экономическому, экологическому и правовому обеспечению.

Закон РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве определил экономические, социальные и правовые основы организации и деятельности крестьянских (фермерских) хозяйств и их ассоциаций. В Законе было дано понятие крестьянского (фермерского) хозяйства, установлены порядок его создания, условия предоставления земельного участка, права и обязанности граждан, ведущих крестьянское хозяйство, определен правовой режим имущества и правовые основы деятельности крестьянского хозяйства.

В Законе РСФСР "О собственности в РСФСР" (утратил силу) было предусмотрено, что земельные участки могут находиться в частной, государственной, муниципальной собственности и собственности общественных объединений (организаций) или предоставляться во владение и пользование гражданину, юридическому лицу, государственным, национально-государственным и административно-территориальным образованиям в соответствии с Земельным кодексом РСФСР, законодательными актами РСФСР, республик, входящих в Российскую Федерацию. Иные вещные права на земельные участки и другие природные ресурсы предоставляются и осуществляются в случаях и порядке, предусмотренными законодательными актами РСФСР (ст.6). Законом было закреплено право гражданина приобрести для ведения сельскохозяйственного производства, а также строительства жилого дома. садоводства и огородничества земельные участки в собственность или во владение (ст.12).

В Земельном кодексе РСФСР 1991 года были систематизированы и развиты правовые нормы ранее принятого Закона РСФСР "О земельной реформе" в соответствии с постановлением Съезда народных депутатов РСФСР "О программе возрождения российской деревни и развития агропромышленного комплекса".

В Земельном кодексе РСФСР были урегулированы отношения собственности на землю, включая частную собственность. В частную собственность земельные участки могли быть приобретены лишь гражданами для определенных целей: ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства в городах, поселках и сельских поселениях, садоводства, огородничества, животноводства и иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства. Продажа и иное отчуждение земельных участков были жестко ограничены и регулировались ст.12 Конституции РСФСР 1978 года.

Отчуждение земельного участка, кроме передачи по наследству, позволялось только государству в лице Совета народных депутатов, на территории которого был расположен земельный участок. В течение 10 лет с момента приобретения права собственности на земельный участок его купля-продажа не допускалась.

Важным достоинством Земельного кодекса РСФСР была норма, предоставившая гражданам право на получение земельных участков по своему выбору в собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду.

Изменения, внесенные в 1992 году в ст.12 Конституции РСФСР, можно охарактеризовать как переломный этап на пути к легализации ограниченного рыночного оборота земельных участков. На основе правовых норм Конституции разрешалось отчуждать земельные участки без изменения целевого назначения Совету народных депутатов на тех же условиях, на которых земельный участок был предоставлен, либо физическим и юридическим лицам по договорной цене для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, для садоводства и индивидуального жилищного строительства независимо от срока их приобретения. Во всех остальных случаях земельные участки допускалось продавать по договорной цене не ранее чем через 10 лет, если они были получены в собственность бесплатно, и не ранее чем через 5 лет, если они были приобретены в собственность за плату.

После принятия Конституции РФ 1993 года Земельный кодекс РСФСР был изменен Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 года № 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации". Указом Президента РФ признаны недействующими 48 статей и существенно затронуто более 20 статей Земельного кодекса. Длительное время, несмотря на наличие Земельного кодекса РСФСР, земельное законодательство оставалось некодифицированным.

Следующим шагом к формированию земельного рынка следует считать принятый в октябре 1993г. Указ Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России".

И наконец важным законом стал Земельный Кодекс РФ, принятый в 2001г. Разница между датами принятия законопроектов говорит о том, что несколько лет российский земельный рынок (все операции по купли-продажи, совершаемые в России) фактически не был урегулирован.

В 2001 году Госдума приняла Земельный кодекс, декларирующий свободное "владение, пользование и распоряжение землей". Он был призван стать "каркасом полноценного земельного законодательства".

Земельный кодекс РФ образовал основу всего земельного законодательства. В нем прописаны все базовые положения, в том числе, статья 5 ЗК РФ определяет участников земельных отношений, которыми могут быть граждане, юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования. Также, в данной статье раскрываются понятия "собственник земельного участка", "землепользователь", "землевладелец", "арендатор" и т.д.

Однако, как оказалось позже, Земельный Кодекс имеет ряд упущений. Дополнить Кодекс через издание нового закона, решили летом. Такой законопроект носит название ФЗ от 22 июля 2008 № 141-ФЗ года "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений". В целом ФЗ № 141 направлен на совершенствование федерального законодательства в области землеустройства. Изменения при этом вносятся в 15 федеральных законов, таких как Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Лесной Кодекс РФ, Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и др. Вследствие данного законопроекта, в ЗК РФ появилась новая 11 глава "Земельные участки", где раскрывается понятие "земельного участка", существуют положения о правилах проведения выдела, раздела, объединения земельных участков, а также обозначаются права собственников на вновь образованные земельные участки. Принятый федеральный закон, безусловно, важный и необходимый с точки зрения урегулирования вопросов, возникающих в сфере земельных отношений. Но, если вдуматься в суть данных изменений в ЗК РФ, то стоит отметить, что все эти положения стоило принять еще давно. Так как сделки по всем перечисляемым в 11-ой главе ЗК РФ операциям (раздел, выдел, объединение), а также самое понятие "земельного участка" давно используются в обороте, на практике.

1.3 Современное состояние земельного оборота

Оборот земель за определенный период - это "система перераспределения земельных участков между участниками земельных отношений: собственниками, землепользователями, землевладельцами, арендаторами и другими категориями соучастников в результате заключения сделок на земельном рынке, универсального правопреемства (в частности наследования) или иного разрешенного действующим законодательством способа"[18].

Способность конкретных земельных участков участвовать в обороте определяет законодательство.

Ряд ключевых положений в отношении оборотоспособности земли устанавливает Конституция Российской Федерации:

-           земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности;

-           право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества, иначе как по решению суда;

-           граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю;

-           владение, пользование и распоряжение землей осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц;

-           условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона;

-           права граждан (в том числе и на землю) могут быть ограничены федеральным законом только в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны и безопасности государства.

Согласно действующему законодательству и сложившейся практике, государственный учет земель в Российской Федерации осуществляется по категориям земель и угодьям.

Земельные угодья - земли, систематически используемые или пригодные к использованию для конкретных хозяйственных целей и отличающиеся по природно-историческим признакам. Земельные угодья подразделяются на сельскохозяйственные и несельскохозяйственные угодья.

Сельскохозяйственные угодья - это земельные угодья, систематически используемые для получения сельскохозяйственной продукции. К ним относятся: пашня, многолетние насаждения, залежь, сенокос, пастбище. Несельскохозяйственные угодья подразделяются на лесные земли, земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью, находящиеся под водой, занятые застройкой, дорогами, болотами, нарушенные и прочие земли.

Категория земель - это часть земельного фонда, выделяемая по основному целевому назначению и имеющая определенный правовой режим.

Действующее законодательство предусматривает 7 категорий земель.

1.         Земли сельскохозяйственного назначения.

2.         Земли поселений.

3.         Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

4.         Земли особо охраняемых территорий и объектов.

5.         Земли лесного фонда.

6.         Земли водного фонда.

7.         Земли запаса.

Каждая категория имеет свой правовой режим, который регулируется специальными законами.

Каждая категория имеет особенности приватизации земель:

-           запрещена приватизация земель лесного фонда, водного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов;

-           введены предельные максимальные размеры на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения;

-           без ограничений осуществляется приватизация земель поселений, садовых и дачных участков.

Для каждой категории установлена своя кадастровая стоимость земли, которая используется для исчисления земельного налога, от размера которого в свою очередь зависит цена приватизации земельных участков.

Для каждой категории установлены свое целевое назначение и разрешенное использование земель, самовольное их изменение без получения на то разрешения от органов публичной власти карается штрафными санкциями и является основанием для принудительного прекращения прав на земельные участки.

На практике часто возникают ситуации, когда необходимо земельный участок использовать для целей, которые не соответствуют установленному для него целевому назначению категории земель, т.е. возникает необходимость перевести этот земельный участок в другую категорию. При этом изменяется и стоимость земельного участка.

Экономическими субъектами земельного рынка являются покупатели, продавцы и профессиональные участники рынка.

В качестве продавца может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на земельный участок, а также государство в лице соответствующих органов исполнительной власти, уполномоченных управлять федеральной, муниципальной собственностью и собственностью субъектов Российской Федерации.

В качестве покупателя может выступать юридическое или физическое лицо или соответствующий орган государственного и муниципального управления, имеющий право на данный вид сделки, в соответствии с российским законодательством. Существуют ограничения на деятельность иностранных граждан и на коммерческую деятельность государственных органов.

Для иностранных юридических и физических лиц в современном российском законодательстве предусмотрены следующие ограничения:

Нельзя приобретать в собственность земельные участки в приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ, и на иных установленных особо охраняемых территориях.

Иностранные лица могут приобретать землю в собственность только за плату, в отличие от российских граждан, для которых законодательство предусматривает возможность бесплатной передачи земли.

Владеть и пользоваться землями сельскохозяйственного назначения иностранные лица могут лишь на праве их аренды.

В целях привлечения иностранных инвесторов, иностранным собственникам зданий, строений и сооружений гарантируется преимущественное право покупки или аренды (в случаях запрета на приватизацию земель в данной зоне) земельного участка, на котором находятся здания, строения и сооружения.

Необходимо отметить, что в Российской Федерации иностранным юридическим лицом не считается совместное предприятие или даже предприятие со 100% иностранным капиталом, если местом его регистрации является территория России.

Как правило, в зарубежном законодательстве предусмотрена обязательная процедура получения от государства разрешения на приобретение земли, а в ряде случаев и получения специальной лицензии для иностранных юридических лиц. Такая практика обусловлена опасениями экономического доминирования иностранного капитала, особенного транснациональных компаний. Однако в России иностранные юридические лица практически приравнены в правах на землю с российскими юридическими лицами.

К профессиональным участникам земельного рынка относятся:

Предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на земельном рынке в соответствии с законом.

Брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с земельными участками.

Оценщики, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости земельных участков.

Финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на земельном рынке.

Девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционных проектов, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов).

Редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий.

Управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объектов недвижимости.

Юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на земельном рынке.

Страховщики, занимающиеся страхованием земельных участков, сделок с земельными участками, профессиональной ответственности.

Участники фондового рынка, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании).

Аналитики, занимающиеся исследованием земельного рынка и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию.

Маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке.

Информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике земельного рынка и рынка недвижимости в целом.

Специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала.

Иные специалисты - сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

С развитием земельного рынка перечень его участников расширяется.

Профессиональные участники образуют ключевую составляющую инфраструктуры земельного рынка.

Государственное регулирование земельных отношений в целом направлено на организацию рационального использования и охрану земель в целях укрепления и развития экономики страны в интересах своего народа.

Итак, на рынке земли действуют государственный и частный секторы. В государственном - договоры о земельных сделках с передачей (и без передачи) прав собственности на землю заключаются между органами исполнительной власти, уполномоченными совершать такие сделки с одной стороны и юридическими лицами или гражданами с другой; в частном - между юридическими лицами и гражданами, между юридическими лицами или между гражданами.

Современное состояние земельного оборота в России характеризуется, прежде всего, такими экономическими показателями, как количество совершенных сделок с земельными участками (купли-продажи, аренды и других операций), их площадь и цены на землю. Анализ этих показателей осуществляется по секторам земельного рынка и в сфере универсального правопреемства, включающей наследование земельных участков.

До разграничения государственной собственности на землю в государственном секторе земельного рынка учитывалась вся совокупность сделок по аренде и купле-продаже участков и прав аренды земли без разделения последней на собственность: Российской Федерации (РФ), субъектов РФ, муниципальных образований. В частном секторе земельного рынка учитываются совершенные гражданами и юридическими лицами сделки купли-продажи, дарения и залога земельных участков, находящихся в частной собственности.

Рыночная форма движения земли выступает в виде сделок купли-продажи между гражданами и юридическими лицами, выкупа земли у граждан и юридических лиц государством и полугосударственными самоуправляемыми (муниципальными) образованиями, залога земли гражданами и юридическими лицами в банках под кредиты и т.п.

Внерыночные формы представлены общественным движением земли внутри и между землевладельцами и землепользователями в формах, альтернативных купле-продаже земельных участков.

К ним относятся предоставление земли государством или гражданами в срочное или бессрочное, платное или бесплатное пользование, все формы административного наделения или изъятия, сдача государством или муниципалитетами земли в аренду без конкурсов и аукционов, судебно-правовое и прямое административно-правовое изъятие государством или муниципалитетами земельных участков, особые случаи обмена земельными участками между гражданами, а также их дарение, передача по наследству[19].

В конкретно-исторической практике всех стран мира внерыночные формы движения (оборота) земельных участков существуют реально и выполняют важную экономическую функцию.

В России на сегодня ни один из федеральных законов и законов субъектов федерации не содержит даже упоминания о внерыночном движении или обороте земли.

Однако практика российской земельной реформы 90-х годов, вместо перечисленных выше общественно нормальных внерыночных форм движения (оборота) земли, привела к возникновению и широкому распространению такой внерыночной формы оборота земли, как вывод земель из производственного использования.

К переходным формам движения (оборота) земли относятся аренда земель и внесение земельных долей в уставный капитал или паевой фонд общества или товарищества. Хотя аренда земли между гражданами относится больше к рыночной форме, сдача земли государством в аренду как гражданам так и юридическим лицам несет в себе больше черт внерыночной формы.

Состояние движения (оборота) земли в России сегодня в большей степени характеризуется такими показателями, как количество совершенных сделок (рыночных и внерыночных) с земельными участками (купли-продажи, аренды и др.), их площади и расценки.

Ипотека (залог) земель сельскохозяйственного назначения не получила в стране распространения.

Мировой опыт свидетельствует, что ипотека земли и ипотечное кредитование могут развиваться только при условии высокого экономического роста в сельском хозяйстве, при значительном развитии социально-экономического базиса сельского хозяйства.

В сложившихся в стране отрицательных социально-экономических условиях земельное ипотечное кредитование оказалось полностью зависимым от государственных бюджетных вливаний финансов в ипотечные банки.

Масштабы сделок с земельными участками, в том числе по землям сельскохозяйственного назначения, определяются функционированием государственного сектора земельных отношений. Господствующей формой отношений здесь выступает аренда земли гражданами и юридическими лицами.

Общественное движение (оборот) земли в России, является важной составляющей экономики в целом.

Однако доля сделок купли-продажи земельных участков, сектора частных сделок земельных собственников в объеме общего движения (оборота) земли занимает незначительное место и не оказывает практически никакого положительного влияния на развитие экономики. При этом внутрихозяйственный оборот мелких долей земли не ведет к положительным подвижкам в землепользовании и не может серьезно повлиять на развитие сельского хозяйства.

В развитых странах мира оборот земли сельскохозяйственного назначения происходит только в форме оборота земельных полей, крупных участков. Разделение пашни на мелкие участки (земельные доли) не только обезображивает поля, но и исключает использование высокопроизводительной техники, современных агротехнологий.

В России и речи быть не может о переходе ее сельского хозяйства к другому технико-экономическому базису. Современные технологии предполагают использование крупных земельных угодий. Вот почему в условиях доминирования в сельском хозяйстве России крупной техники и достаточно современных агротехнологий требуется сохранение земли в форме крупных полей.

Для снятия же препятствий к развитию оборота земли необходимо, чтобы не земельные доли, а целостные земельные поля или участки нашли своих собственников, в качестве которых могут выступать государство, муниципальные образования или частные граждане. Попытки форсирования различными методами рыночного оборота индивидуальных земельных долей не достигнут желаемой цели - на селе люди хорошо осознают, что кроме земли у них ничего не осталось.

Передав земли в частную собственность в форме индивидуальных земельных долей, радикальными реформаторами изначально была допущена грубейшая и ныне трудно поправимая ошибка, поскольку земля, реально существуя в форме целостных отдельных полей или участков, не может войти в виде выделенных долей в общественный оборот. В результате произошло снижение оперативности и эффективности принятия управленческих решений по распоряжению объектами земельных отношений и, как следствие, понижение эффективности землепользования, расширение "теневых" поземельных отношений.

Земельные доли ныне можно реализовать только через их скупку в собственность внутри самих хозяйств в больших количествах и выставление требования к хозяйству выделить целостные земельные поля, компактно расположенные в одном месте. Этот путь сложен, социально противоречив и опасен.

Купля-продажа земли требует соответствующей рыночной инфраструктуры, ведет к разрастанию излишнего, скорее всего ненужного, аппарата обслуживания, в том числе государственного административного, огромных расходов бюджетных средств. К тому же, сложившаяся в отдельных областях страны рыночная форма движения земли на практике показала серьезные недостатки.

Экономический подход к развитию и сельского хозяйства, и землепользования требует серьезной коррекции земельной реформы.

Главная задача государственной земельной политики на текущий момент состоит в собирании земельных долей по каждому отдельному полю и определении его собственника.

Наиболее реальный путь - приобретение областными, государственными и муниципальными органами власти у работников и хозяйств индивидуальных земельных долей, земельных участков и земельных полей, формирование на их основе новых территориальных земельных фондов в целях последующей сдачи земли в аренду и продажи прав аренды[20].

Глава 2. Направления развития оборота земельных участков   2.1 Особенности развития оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения как наиболее актуальное направление земельного оборота в РФ

В соответствии со ст.77 Земельного Кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В состав земель сельскохозяйственного назначения традиционно входят наиболее ценные, плодородные земли, которые, ввиду этого, подлежат особой охране со стороны государства.

В настоящее время правовой режим земель сельскохозяйственного назначения регулируется вступившим в силу 27 января 2003 года Федеральным Законом от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в ред. от 08.05.2009) [21].

Данный федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Действие Закона об обороте не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом об обороте, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:

1) сохранение целевого использования земельных участков;

Здесь стразу приведем следующий пример судебной практики:

"Правило о соблюдении целевого назначения земельного участка иногда весьма жестко исполняется на практике.

Суть дела такова.

Прокурор Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к крестьянскому (фермерскому) хозяйству и Ассоциации "Народное землепользование" о признании недействительной (ничтожной) сделки купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Решением Арбитражного суда Московской области исковые требования удовлетворены. Применены последствия недействительной сделки. В иске к Московской областной регистрационной палате отказано; в отношении частного нотариуса производство по делу прекращено.

При рассмотрении кассационной жалобы Федеральным арбитражным судом Московского округа были сделаны следующие выводы. Удовлетворяя исковые требования о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, суд исходил из того, что данный договор заключен в нарушение Земельного кодекса РСФСР 1991 года и Указа Президента РФ от 27 октября 1993 года № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", согласно которым не допускается продажа земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве, с изменением целевого назначения без решения органа исполнительной власти субъекта РФ.

Земельный участок был предоставлен для организации крестьянского (фермерского) хозяйства, однако был продан Ассоциации "Народное землепользование", которая разделила купленный участок и предоставила его гражданам для индивидуальной дачной застройки. Был признан несостоятельным приведенный в жалобе довод, что неуказание в договоре купли-продажи на изменение целевого назначения земельного участка означает, что изменения не произошло.

Материалами дела подтвержден факт раздела и использования земельного участка, выделенного для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, отдельными гражданами в личных целях, что и представляет собой изменение его целевого назначения, недопустимого, как установлено действующим законодательством, без разрешения органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

В итоге решение и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Московской области оставлены без изменения, а кассационные жалобы Московской областной регистрационной палаты и Ассоциации "Народное землепользование" - без удовлетворения"[22].

2) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;

3) преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

4) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;

5) установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов;

Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации. Приватизации не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.

Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается.

К отношениям, возникающим при использовании земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с их целевым назначением и требованиями охраны земель, в части, не урегулированной законом об обороте, применяются нормы иных федеральных законов.

Конституция РФ содержит следующие основополагающие нормы, которые должны быть соблюдены при регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Статья 9 Конституции РФ включает правовые нормы, определяющие экологический, социальный и экономический аспект земельных и других природных ресурсов. Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Статья 35 Конституции РФ предусматривает, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Право наследования гарантируется.

Статья 36 Конституции РФ устанавливает, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

По смыслу ст.18 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина, в том числе закрепленные ст.35 и 36 Конституции РФ, являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.

Статья 55 Конституции РФ допускает возможность ограничения прав и свобод человека и гражданина, но лишь федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Участниками отношений, регулируемых настоящим Федеральным законом, являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования (ст.2 Закона об обороте).

Рассмотрим особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Особенности купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения

Особенностью купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в соответствии со ст.8 Закона об обороте является то, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии со ст.9 Закона об обороте в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды такого земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенных нотариально.

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.

Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.

В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 Закона об обороте.

В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

В пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности

В соответствии со ст.10 Закона об обороте земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Правило настоящего пункта не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 4 статьи Закона об обороте.

Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Положения настоящего пункта не распространяются на случаи, предусмотренные пунктом 5 статьи 10 Закона об обороте.

В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации.

Переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение тридцати дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Сельскохозяйственные угодья, предоставленные сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со статьей 28 Земельного кодекса РФ могут предоставляться гражданам на праве общей собственности бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации.

Перечень категорий граждан, имеющих право на получение земельной доли, и порядок определения размера земельной доли устанавливаются законом субъекта Российской Федерации.

Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные религиозным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со статьей 28 ЗК РФ могут предоставляться религиозным организациям в собственность бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном статьей 34 ЗК РФ. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды на срок не менее чем пять лет.

Приобретение сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Сельскохозяйственные угодья приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 20 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии со ст.11 Закона об обороте в случае, если принятие наследства привело к нарушению требований, установленных статьями 3 и (или) 4 данного закона, к наследникам применяются требования, установленные статьей 5 указанного закона.

Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения

К сделкам с долями в праве общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения применяются соответствующие правила Гражданского кодекса РФ. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ ("преимущественное право покупки"). Участник долевой собственности вправе передать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в доверительное управление.

В случае, если участников общей собственности более пяти, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных статьями 12, 13 и 14 Закона об обороте.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, завещание или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю в соответствии со статьей 18 Закона об обороте, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю.

В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Предусмотренные статьей 12 Закона об обороте сделки с земельными долями могут осуществляться на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально.

Выделение земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения

В соответствии со ст.13 Закона об обороте участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом, если это не нарушает требований статьи 4 настоящего Федерального закона.

Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со статьей 14 Закона об обороте.

Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании этого решения общего собрания участников долевой собственности.

В случае, если общее собрание участников долевой собственности не утвердило местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со статьей 14 Закона об обороте, участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет своей земельной доли земельного участка.

Указанные извещение или сообщение должны содержать описание местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка, которое позволяет определить его местоположение на местности, а также указание на необходимость направления в письменной форме возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения этого земельного участка требующему выделения земельного участка в счет его земельной доли участнику долевой собственности или указанному в извещении представителю участника долевой собственности.

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю. При этом участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить в счет своей земельной доли земельный участок, площадь которого больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю, если увеличение или уменьшение площади образуемого земельного участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется данный земельный участок.

В случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с пунктом 3 статьи 14 Закона об обороте не поступят возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников долевой собственности, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным. Данные возражения должны быть обоснованными.

Споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается субъектом Российской Федерации.

В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка рассматриваются в суде.

Земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю (невостребованные земельные доли), подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости.

Образование этого земельного участка осуществляется на основании соответствующего решения субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, на основании соответствующего решения муниципального образования.

Общее собрание участников долевой собственности вправе принять решение об определении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, площадь которой равна сумме площади невостребованных земельных долей.

Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

Субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на этот земельный участок.

Особенности определения порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности

Решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности.

Участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения о проведении общего собрания участников долевой собственности не позднее, чем за тридцать дней до дня его проведения уведомляются в письменной форме (почтовые открытки, письма) и посредством размещения соответствующих объявлений на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, или опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

Общее собрание участников долевой собственности проводится по предложению сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, или по предложению участника долевой собственности на этот земельный участок. Орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться к сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, с предложением о созыве общего собрания участников долевой собственности на земельный участок.

Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 20 процентов их общего числа или владеющие более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок.

Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности на этот земельный участок. Принятое решение оформляется протоколом.

Приложением к протоколу общего собрания участников долевой собственности является список присутствующих на нем участников долевой собственности на этот земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на землю. Указанный протокол оформляется в трех экземплярах, один из которых хранится у председателя общего собрания участников долевой собственности, второй - у лица, по предложению которого проводилось это собрание, третий - в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Решением общего собрания участников долевой собственности определяются:

-           условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление;

-           местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей;

-           местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой находятся невостребованные земельные доли;

-           местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в аренду;

-           местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в уставный (складочный) капитал;

-           местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в доверительное управление.

Аренда, купля-продажа или другая сделка с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, совершается или участниками долевой собственности, или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.

В случае, если согласие участников долевой собственности на совершение указанной сделки не достигнуто, часть участников долевой собственности, выразивших несогласие с совершением указанной сделки, вправе выделить земельный участок или земельные участки в счет своих долей с соблюдением правил, установленных статьей 13 Закона об обороте, и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.

Таким образом, сделаем следующие выводы, по поводу особенностей оборота земельных участок сельскохозяйственного назначения:

Следует отметить ограничения по изменению целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения; ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения; организационный механизм регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения; ответственность за нарушение требований в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Ограничения по изменению целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения содержат:

специальные условия изменения целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения;

ограничения по изменению целевого назначения по видам земель сельскохозяйственного назначения (ценные и особо ценные земли сельскохозяйственного назначения);

специальный порядок изменения целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения.

Ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения вводят:

ограничения оборотоспособности по отдельным видам земель;

ограничения оборотоспособности по субъектам;

ограничения оборотоспособности по предельному размеру земельных участков, которые могут принадлежать одному субъекту или группе субъектов.

Соблюдение требований в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения обеспечивается организационным механизмом. В федеральном законе и принятых в его исполнение нормативных правовых актах определяются органы, осуществляющие государственное регулирование, оборота земель сельскохозяйственного назначения, их функции, права и обязанности должностных лиц.

Меры по ограничению оборота земель сельскохозяйственного назначения обеспечиваются правовыми нормами о признании сделок, совершенных с нарушением ограничений по обороту земель сельскохозяйственного назначения, недействительными. В установленных федеральным законом случаях применяются иные последствия нарушения ограничений по обороту земель сельскохозяйственного назначения.

Нарушение требований в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения влечет установленную юридическую ответственность, а также может привести к неблагоприятным последствиям для собственника земельного участка, землевладельца, землепользователя и арендатора земельного участка в виде принудительного прекращения права на земельный участок[23].

  2.2 Пути совершенствования оборота земельных участков

Выбор стратегии развития земельного рынка и форм его государственного регулирования в России должен основываться на национальных особенностях развития земельных отношений с учетом сложившихся факторов социально-экономического развития.

Таким образом, полагаю, что актуальными и своевременными являются следующие пути совершенствования оборота земельных участков:

Развитие конкуренции на рынке недвижимости и земельных участков

Основной обсуждаемой идеей является развитие конкуренции на рынке земли и недвижимости, уменьшение доминирования государства в экономике, отделение административно-властных функций публичной власти по регулированию оборота имущества от гражданско-правовых отношений по участию публичных собственников в данном обороте (разделение управленческой и хозяйственной деятельности). Помимо этого, отсутствует конкуренция не только между частными собственниками и государством-монополистом, но и между тремя уровнями власти - Федерацией, регионами и муниципалитетами. Муниципалитеты наделены значительными полномочиями по перераспределению земельных участков, их приватизации, утверждению правил землепользования и застройки и др., однако, как показывает практика применения Земельного кодекса РФ, муниципальные ресурсы используются недостаточно.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления одновременно выступают как собственники земли и, следовательно, являются участниками гражданского оборота, с одной стороны, и выполняют публично-правовые функции по осуществлению властных управленческих полномочий на подведомственной территории в соответствии с конституционным и административным законодательством, с другой стороны.

Таким образом, публичные земельные собственники, являясь участниками рынка, обладают возможностью также воздействовать на этот рынок административными методами, что нарушает положения Конституции РФ о признании и равной защите частной, государственной и муниципальной форм собственности (ч.2 ст.8 Конституции РФ) и Гражданского кодекса РФ о равенстве правового положения участников гражданского оборота (п.1 ст.2 Гражданского кодекса РФ). Наличие доминирующего субъекта на земельном рынке и неравная защита публичной и частной собственности приводят к искажению экономических отношений в целом.

Механизмами решения поставленной проблемы должны являться:

1) антимонопольное регулирование - как единый для всех хозяйствующих субъектов механизм. Государственные органы и органы местного самоуправления, осуществляя права акционеров, распоряжаясь землей, осуществляя права собственников унитарных предприятий, вступают в коммерческие отношения в качестве хозяйствующих субъектов. Важнейшим инструментом ограничения избыточной и конфликтной активности госорганов в данном направлении должно являться антимонопольное регулирование;

2) доверительное управление имуществом. Является наиболее очевидным инструментом отрешения государственных и муниципальных образований от хозяйственной деятельности при сохранении материальных интересов в качестве выгодоприобретателей;

3) приватизация (продажа). Наиболее традиционный способ ограничения "рыночной силы" госорганов.

Приватизация земельных участков

Разграничение государственной собственности на землю Земельный кодекс РФ, регулируя вопросы приватизации земельных участков, устанавливает два порядка приватизации земельных участков:

в отношении свободных земель - путем проведения торгов;

в отношении земель, занятых зданиями, сооружениями, предприятиями, установлены иные правила, среди которых исключительное право на приватизацию земельного участка принадлежит собственнику предприятия, за исключением трех случаев: земельные участки изъяты из оборота, ограничены в обороте либо зарезервированы для государственных или муниципальных нужд, при этом цена выкупа земельного участка устанавливается в административном порядке органами власти субъекта РФ. Однако по информации, полученной из регионов, данные нормы Земельного кодекса РФ не исполняются по причине несовершенства процедуры разграничения государственной собственности на землю. Складывается ситуация, в которой заявитель - собственник предприятия не может найти уполномоченный государственный или муниципальный орган, чтобы выкупить свой земельный участок, поскольку права публичных собственников на земельные участки не зарегистрированы. Таким образом, несовершенство государственного механизма разграничения государственной собственности на землю влечет существенные нарушения прав частных собственников.

Поэтому предлагается пересмотреть порядок разграничения государственной собственности на землю и отделить данные процессы от процедур приватизации земельных участков под предприятиями и иными зданиями и сооружениями. В предлагаемой схеме в качестве продавца земельного участка в любом случае должен выступать орган местного самоуправления, а дальнейшее перераспределение денежных средств, поступивших от продажи земельных участков, должно осуществляться в соответствии с бюджетным законодательством.

При этом основной целью данной деятельности должна являться передача земельных участков в частную собственность и создание единых объектов недвижимости, а не формирование доходной части соответствующих бюджетов, исходя из того, что наполнение бюджетов всех уровней должно осуществляться в основном из налоговых поступлений, а не из арендных платежей за использование государственного и муниципального имущества субъектами частного бизнеса. При этом представляется целесообразным пересмотреть механизмы ценообразования за выкупаемые земельные участки под предприятиями и порядок установления арендной платы за такие земельные участки, поскольку рыночные механизмы по известным причинам неприменимы - отсутствует основной признак рыночных отношений - равенство сторон и свобода заключения договора. Присутствует обратная ситуация, когда одна сторона обязана купить, а другая сторона обязана продать.

Наряду с проблемами разграничения государственной собственности на землю и приватизации земельных участков присутствует проблема определения разумности и достаточности нахождения в государственной собственности земель, необходимых органам государственной власти и органам местного самоуправления для исполнения ими своих публичных полномочий.

С этой точки зрения все государственные и муниципальные земли могут быть поделены на 3 группы:

а) земли, используемые непосредственно для исполнения властных полномочий и (или) для обеспечения их исполнения (земли Вооруженных Сил, земли под объектами правоохранительных органов и т.д.). Такие земли исключаются из оборота и не подлежат приватизации. Они могут находиться исключительно в публичной собственности и предоставляться органам государственной власти и органам местного самоуправления, а также государственным и муниципальным учреждениям и казенным предприятиям, созданным для обеспечения реализации властной функции;

б) земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, которые могут как оставаться у публичного собственника, так и быть приватизированы, но исключительно на конкурсах при соблюдении специальных условий (сохранение профиля деятельности объекта, тарификация стоимости услуг организаций, использующих данные земельные участки, и т.д.);

в) остальные государственные или муниципальные земли, представляющие собой исключительно коммерческую ценность и подлежащие обязательной приватизации.

При этом земли групп б) и в), не переданные в частную собственность в силу различных обстоятельств, подлежат обязательной передаче в доверительное управление либо в концессию специализированной частной компании, отобранной на конкурсной основе.

Повышение роли муниципалитетов

В качестве ускорения процессов приватизации можно предложить дополнительные механизмы стимулирования в виде установления для публичного собственника определенного срока, в течение которого земли группы в) должны быть вовлечены в процесс приватизации.

В случае невыполнения данного законодательного требования указанные земли подлежат принудительной продаже независимо от воли публичного собственника через законодательно установленного комиссионера (например, органы местного самоуправления) с последующим распределением затрат и доходов через межбюджетные отношения. В виде дополнительного инструмента стимулирования приватизации может быть также использовано налогообложение недвижимого имущества, в том числе земельных участков, находящегося в государственной собственности. Необходимо в целом увеличивать степень интереса органов местного самоуправления к участию в приватизационных и иных процессах в сфере земельных отношений, например, государственной кадастровой оценки земель и государственного кадастрового учета. Соответствующая правовая база на федеральном уровне уже установлена.

В соответствии с Налоговым кодексом РФ земельный налог является местным налогом и полностью зачисляется в местные бюджеты. Таким образом, органы местного самоуправления как получатели земельного налога являются самыми заинтересованными лицами в проведении кадастрово-учетных процедур на территории своего муниципального образования и своевременном определении и уточнении налоговой базы - кадастровой стоимости земельных участков совместно с государственными органами.

Детализация норм Земельного кодекса РФ

Кроме вышеперечисленных проблем присутствует необходимость детализации норм Земельного кодекса РФ. Практика его применения показала наличие существенных пробелов в Кодексе.

Кодификация земельного законодательства

До введения в действие Земельного кодекса РФ нормы земельного права содержались в более чем 200 федеральных законах. С принятием Земельного кодекса ряд этих федеральных законов признаны утратившими силу. Однако работа по приведению законодательных актов Российской Федерации в соответствие с Земельным кодексом РФ еще не закончена.

Приняты и действуют специальные законы "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", "О переводе земель из одной категории в другую". Такое большое количество только на федеральном уровне законодательных актов, регулирующих земельные отношения, неизбежно приведет к повтору ситуации середины 90-х годов - рассеиванию норм земельного права по различным нормативным правовым актам и созданию проблемы дерегулирования земельных отношений. Поэтому одной из приоритетных задач в деятельности Комитета по собственности является дальнейшая работа по кодификации и унификации земельного законодательства.

Проблемы земельных отношений всегда существовали и в России, и за рубежом. Мало кто мог предложить действенные решения. Однако, споры и обсуждения земельного вопроса длятся постоянно. Сложно рассуждать о том, чьи мнения правильные, а чьи нет, в случае регулирования земельного рынка. Главное и имеющее смысл же заключается в том, какой результат от принятых решений. Рассматривая проблемы земельных отношений, у меня сформировался собственный взгляд на их решение. И в качестве своих предложений по решению земельного вопроса могу выдвинуть следующее:

регулировать механизм приобретения земельных участков. Аукционы не решают всех проблем, а осуществлять все сделки самостоятельно через договора купли-продажи, особенно через посредников - огромный риск столкнуться с земельными аферами.

Можно предложить упрощенную схему, преимущественно для мелких собственников. Это представляется необходимым, так как к числу таких мелких собственников относится не только большая часть населения, но именно среди них многие нередко попадают под влияние аферистов, в силу своей неосведомленности, незнания законодательства и по другим причинам.

Местный рынок земли (МРЗ) - официальная государственная организация, выполняющая ряд функций:

-           принимает заявки на покупку (или продажу) земельных участков от граждан;

-           предоставляет консультационные услуги по земельному вопросу;

-           осуществляет подбор земельных участков, соответствующих определенным параметрам среди имеющихся в наличии, для продавца (и наоборот, для покупателя). Т.е., если вы хотите продать свой земельный участок, для вас подбирают потенциальных покупателей, с которыми в последующем вы можете заключить договор купли-продажи. А, если вы желаете приобрести земельный участок, вам предоставляются к рассмотрению земельные участки, находящиеся в статусе продажи. Однако, решение продать выбранный участок земли может принимать только собственник, а не данная организация (МРЗ);

-           проверка покупателей и продавцов (не должно быть фиктивных собственников и покупателей);

-           оформление договоров купли-продажи;

-           берет на себя часть рисков по договорам (предоставляет гарантии надежности обеих сторон сделки);

-           ведет отчетность по своей деятельности.

Граждане могут как воспользоваться услугами МРЗ, так и нет. Это вопрос выбора.

Регулирующий орган (РО) осуществляет контроль за МРЗ с целью предотвращения нелегальных сделок. РО не имеет право давать собственные распоряжения МРЗ, не входящие в общие положения по организации их деятельности и контроле за ней. Но, могут быть выработаны исключения, согласованные с высшим звеном этой схемы. Центральный орган/организация (ЦО) не выполняет функцию контроля как таковую, но занимается выработкой общих положений по организации деятельности МРЗ и контролю за ней. Также в компетенцию ЦО входит осуществление независимых проверок РО. Сам центральный орган может быть как самостоятельной организацией, так и входить в состав структуры государственной власти.

Стоит отметить, что данная схема негибкая и на практике ее реализация может привести к трудностям. Но, она дает общее представление как может быть сформирован механизм приобретения земельных участков. В том числе, речь идет о реализации государственного регулирования рынка земли. Посреднические организации в данном случае во многом схожи с МРЗ, но их контролировать сложнее.

Следует также создать правовые предпосылки для снижения затрат по оформлению земельных участков. В прошлом году был принят закон о снижении сборов при регистрации участков как юридическими, так и физическими лицами. Но этого, как оказалось, недостаточно. Высоки землеустроительные издержки и затраты по межеванию земли. Целесообразно законодательно разрешить финансировать землеустроительные работы из федерального бюджета, а также стимулировать субъекты Российской Федерации к принятию региональных и муниципальных программ по землеустройству.

Министерством принято решение: наличие таких программ в регионах будет условием выделения им субсидий по краткосрочным кредитам для агропромышленного комплекса. Эта мера начала действовать с 1 января 2010 года.

Разрешить проблему приватизации земли путем согласования данного вопроса с собственниками построек, на данной земле, т.е. с людьми, которые живут в домах, находящихся на данном земельном участке и регулярно платят государству налоги за землю. Интересы граждан должны быть учтены при продаже земельного участка. Если граждане не могут, в силу отсутствия у них финансовых возможностей, приватизировать землю, на которой стоит их дом, то следует пойти им навстречу, и предоставить, например, данный земельный участок в аренду с последующим выкупом.

Допускать перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию земель только в случае исключений (т.е. усложнить перевод). Это необходимо вследствие существования злоупотреблений.

Ликвидировать заброшенность земель через переоформление их в государственную собственность.

В условиях кризиса временно ограничить продажу земли в частную собственность.

В заключение, хотелось бы сказать, что при решении вопросов, связанных с регулированием российского земельного рынка и земельных отношений, следует руководствоваться ответом на вопрос: для чего была введена частная собственность на землю? Для того, чтобы решить проблему неэффективного собственника (личные подсобные хозяйства, фермерство дает лучшие результаты по сравнению с Деятельностью государственных предприятий), дать людям возможность безопасно жить в собственных частных домах (не бояться, что их выселят) и т.п.? Или, чтобы земля превратилась в товар, за который люди ведут "борьбу"? Земля - это национальное богатство страны, поэтому относиться к земельному вопросу следует со всей осмотрительностью и серьезностью.

Заключение

Подводя итог изложенному, сделаем следующие выводы:

Вопрос совершенствования и регулирования земельного законодательства мы можем рассматривать как одну из главных антикризисных мер Правительства Российской Федерации, направленную на поддержку агропромышленного комплекса страны и граждан, проживающих в сельских территориях.

Земля - это наш главный неамортизируемый инвестиционный актив, который должен использоваться эффективно и рационально.

За последний период был принят ряд важнейших инициатив по регулированию земельного рынка.

Так, упрощены процедуры включения земельных участков в границы населенных пунктов, отказа от прав на земельные участки, образования земельных участков, установлены механизмы резервирования земель, вовлечения в хозяйственный оборот неиспользуемых федеральных земель.

Эти законодательные инициативы дали определенные позитивные результаты для земельного рынка. Вместе с тем, принятые меры являются далеко не исчерпывающими, и уже наметились очевидные проблемы, по-прежнему мешающие полноценному обороту земельных участков.

В сегодняшних условиях мирового финансово-экономического кризиса одной из важнейших государственных задач должно стать повышение качества и доступности государственных услуг, снижение временных и финансовых затрат при оформлении прав на земельные участки и объекты недвижимости, объединение систем государственного кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость.

Среди актуальных направлений совершенствования земельного законодательства необходимо выделить упрощение процедуры предоставления земельных участков для строительства, регулирование особенностей оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения и земельных долей, уточнение требований к использованию земельных участков по целевому назначению, совершенствование порядка изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Список использованных источников

Нормативно-правовые акты

1.         Конституция Российской Федерации // "Российская газета", № 237, 25.12.1993.

2.         Гражданский кодекс РФ (Часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст.3301.

3.         Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. -2001. - № 44. - ст.4147.

4.         Федеральный закон от 03.06.2006 № 73-ФЗ "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. - 2006. - № 23. - Ст.2380

5.         Федеральный закон от 4.12.2006 № 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. -№ 50. - Ст.5279.

6.         Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ // Российская газета, № 137, 27.07.2002.

7.         Федеральный закон "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений"от 22.07.2008 № 141-ФЗ // Российская газета № 158 от 25.07.08.

Материалы судебной практики

8.         Определение Конституционного Суда РФ от 6 июля 2000 г. № 133-О "Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Волгоградской областной Думы о проверке конституционности пункта 1 и абзаца второго пункта 3 Указа Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. № 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации"" // Документ опубликован не был. Приводится по СПС Консультант Плюс

9.         Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 февраля 2002 года №№ КГ-А41/335-02-1, КГ-А41/335-02-2.

Научная и учебная литература

10.      Анфиногентова А.А. Аграрная реформа П.А. Столыпина и современная модель аграрных преобразований. - Саратов: Изд-во ИАгРАН, 2006.

11.      Васильева Ю. Новый закон защищает права собственников // Российская бизнес газета, № 664, 29.07.2008.

12.      Волков Г. Комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", М., 2006.

13.      Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав. // Российская юстиция. - N 10. - октябрь 2002г.

14.      Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: практическое пособие. - М.: Дашков и К⁰, 2005.

15.      Дерюгина Т.В. Объекты сервитутного правоотношения // Журнал российского права. - N 5. - май 2001г.

16.      Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник. - М.: Юрайт-Издат, 2007.

17.      Жернаков Д.В. Земельный участок как объект гражданского правоотношения / Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Вып.4. - М.: Статут, 2005.

18.      Земельные отношения в России // Всероссийская научно-практическая конференция "Земельные отношения в агропромышленном комплексе России", М., 2006.

19.      Интервью с П.В. Крашенинниковым, доктором юридических наук, председателем Комитета Государственной Думы по законодательству // Законодательство. - N 3. - март 2002г.

20.      Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). - М.: Юрайт-Издат, 2004.

21.      Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Второе издание, доп. и перераб. / Под ред. Чубукова Г.В., Тихомирова М.Ю. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2006-2007.

22.      Комментарий к Земельному кодексу. Из книги "Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации" / Рук. авт. коллектива Бархатов М.В. - М.: Юрайт-Издат. - 2002г.

23.      Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Крассова О.И. - М.: Фонд Правовая Культура. - 2002г.

24.      Комментарий к Федеральному закону "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Из книги "Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации" / Рук. авт. коллектива Бархатов М.В. - М.: Юрайт-Издат. - 2002г.

25.      Косолапов О.А.Земельный участок как объект вещного права. Дисс.к.ю.н., М., 2008.

26.      Крамкова Т.В. Гражданско-правовое понятие земельного участка // Закон. - 2007. - № 1.

27.      Кресникова Н.И. Современное состояние земельного оборота в России // Право и экономика, 2008, № 4.

28.      Кресникова Н.И. Структурный анализ оборота земель // Экономист. 2004. № 7.

29.      Мальцев К.В. Системный подход в исследовании формирования и развития земельного рынка, М., 2007.

30.      Минаева А.А. Земельный участок как объект земельных правоотношений, Дисс. к.ю.н., М., 2007.

31.      Петров В.В. Союзный Закон о земле и развитие земельных отношений / Вестник Моск. ун-та. Сер.11. Право, 2006. № 1.

32.      Пашков В.П. Альтернативные пути выхода из тупика земельной реформы в России // АПК: экономика, управление. 2006. №8.

33.      Цуканов В.И. Объект сервитутного правоотношения. Соотношение понятий "земля", "почва", "недра", М., 2006.

34.      Шихалева О.В. Земельный участок как объект гражданских прав. Дисс. к.ю.н., Екатеринбург, М., 2006.

35.      Калинин Н.И. О некоторых проблемах развития земельного законодательства на современном этапе // Государство и право. 2007. № 3.

36.      Попов Н.А., Захарьин В.Р. Комментарий Земельного кодекса Российской Федерации. М.: Феникс, 2008.

37.      Постатейный комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" / Под ред. Г.Е. Быстрова, Б.Д. Клюкина. М.: Контракт, 2002.

38.      Сиваков Д.О. О правовом регулировании водно-земельных отношений // Журнал российского права. - N 1. - январь 2002г.

39.      Станкевич Н.Г. Вещные права на землю юридических лиц в законодательстве России и Беларуси // Журнал российского права. - N 4. - апрель 2002г.

40.      Суров А.Ф. Правовые аспекты использования земель органами пограничной службы // Журнал российского права. - N 11. - ноябрь 2002г.

41.      Хохлов С.А. Право собственности и другие вещные права // Вестник ВАС РФ. 1995. № 8.

42.      http://law-news.ru

[1] Собрание законодательства РФ (далее –СЗ РФ). - 2008.- № 30 (часть I).- ст. 3597.

[2] Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ// СЗ РФ.-2001.- № 44.- ст. 4147.

[3] См.: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Второе издание, доп. и перераб. / Под ред. Чубукова Г.В., Тихомирова М.Ю. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2006-2007, С. 47.

[4] Жернаков Д.В. Земельный участок как объект гражданского правоотношения / Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 4. - М.: Статут, 2005. С. 380.

[5] Гражданский кодекс РФ (Часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // СЗ РФ. - 1994. -№ 32. -Ст. 3301.

[6] Определение Конституционного Суда РФ от 6 июля 2000 г. № 133-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Волгоградской областной Думы о проверке конституционности пункта 1 и абзаца второго пункта 3 Указа Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. № 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации"»// Документ опубликован не был. Приводится по СПС Консультант Плюс

[7] Федеральный закон от 03.06.2006 № 73-ФЗ «О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации»// СЗ РФ. -2006. -№ 23. -Ст. 2380; Федеральный закон от 4.12.2006 № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ.-№ 50.- Ст. 5279.

[8] См. об этом: Крамкова Т.В. Гражданско-правовое понятие земельного участка // Закон.- 2007.- № 1.

[9] Гражданское Уложение Германии –Deutshes Burgerlicnes Gesetbuch mit Einfuhrungsgesetz; пер с нем.; научные редакторы А.Л. Маковский [и др.] – М.: Волтерс Клувер. 2004. –(Серия «Германские и Европейские законы» книга 1). С. 17-18.

[10] Косолапов О.А.Земельный участок как объект вещного права. Дисс.к.ю.н., М., 2008. С. 7

[11] Шихалева О.В. Земельный участок как объект гражданских прав. Дисс.к.ю.н., Екатеринбург, М., 2006. С. 9

[12] Цуканов В.И. Объект сервитутного правоотношения. Соотношение понятий «земля», «почва», «недра», М., 2006. С. 7

[13] См. Васильева Ю. Новый закон защищает права собственников// Российская бизнес газета, № 664, 29.07.2008.

[14] Земельные отношения в России// Всероссийская научно-практическая конференция «Земельные отношения в агропромышленном комплексе России», М., 2006.

[15] Земельные отношения в России// Всероссийская научно-практическая конференция «Земельные отношения в агропромышленном комплексе России», М., 2006.

[16] Там же

[17] Петров В. В. Союзный Закон о земле и развитие земельных отношений / Вестник Моск. ун-та. Сер. 11. Право, 2006. № 1. С. 3-12

[18] Кресникова Н.И. Современное состояние земельного оборота в России//Право и экономика, 2008, № 4. С.29-31

[19] Анфиногентова А.А. Аграрная реформа П.А. Столыпина и современная модель аграрных преобразований. – Саратов: Изд-во ИАгРАН, 2006. С 8-12

[20] Пашков В.П. Альтернативные пути выхода из тупика земельной реформы в России //АПК: экономика, управление.2006. №8. № 79

[21] Далее Закон об обороте

[22]Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 февраля 2002 года №№ КГ-А41/335-02-1, КГ-А41/335-02-2

[23] Волков Г. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», М., 2006. С 38-41