Вплив грошової оцінки на ринок земель у м. Києві: стан, проблеми та перспективи розвитку

Національний авіаційний університет

Інститут міського господарства

Факультет аеропортів

Контрольна робота

з дисципліни

Законодавче забезпечення кадастру нерухомості

на тему:

Вплив грошової оцінки на ринок земель у м. Києві: стан, проблеми та перспективи розвитку

Виконала:

студентка ФАП – 508

Сундукова І.О

Перевірила:

ас. Мартинюк О.А.

Київ 2008

Вступ

У період демократичних перетворень в суспільних відносинах, переходу до ринкової економіки та приватизації землі, виникає потреба у грошовій оцінці земель. Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів розроблено у відповідності з постановами Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213 "Про методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів". Вона здійснюється з метою регулювання відносин при передачі землі у власність, спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу, визначенні ставок земельного податку тощо.

Висвітлено сучасні теоретичні та практичні проблема формування ринку міських земель в Україні на прикладі м. Києва. Ситуація у столиці є специфічною, проте загальні тенденції розвитку ринку земельних ділянок у містах України мають спільні риси щодо технологічних i процедурних питань. Практичні аспекти грошової оцінки земель досліджені в рамках методичного підходу зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок.

Ринок земель с предметом наукових досліджень як мiнiмум протягом двох останніх століть. Соцiально-економiчнi фактори територiального розвитку суспільства, просторовим базисом якого виступає поверхня Землі, послідовно змінювалися внаслiдок впливу модернізації технологій, еволюції правових засад землекористування та економічної активності правових суб’єктів. Базовi принципи місця розташування i переваг землекористування в їхній динаміці стали підґрунтям ряду дескриптивних економічних теорій землекористування. їхніми елементами є величина земельної ренти, ціна землі як прямого фактора виробництва, а також економічна вартість вигод розміщення ширшого кола об’єктів, що забезпечують життєдіяльність та розширене виробництво факторів життєдiяльностi суспільства, якi виникли й розвивалися в епоху iндустрiального капiталiзму.

Вплив грошової оцінки на ринок земель у мiстi Києві: стан, проблеми та перспективи розвитку

Кiлькiснi економiчнi моделі земельного ринку в урбанізованому середовищі ґрунтуються на просторовому виборi, тобто передбачають виявлення закономірностей обрання місця розташування — для проживання (житла) й роботи (членами домогосподарств), розміщення підприємств та розвитку територій i транспортних мереж.

Теорія пропонована ренти в різних варiацiях пояснює мотиви ціноутворення на функцiонуючому земельному ринку. Проблемою є неможливість прямого врахування факторiв вибору та iхня безпосередня економiко-вартiсна оцінка або її адекватна аналiтична побудова, що ставить пiд сумнiв коректнiсть наведених вище моделей деякими вченими-практиками. Проте це не стало перешкодою для практичного використання вказаних моделей.

Модель гедоністичних цін, яку тепер успішно застосовують у теорii й практиці ціноутворення при врахуваннi різних факторів задоволення споживача, робить наголос на корисностi певного набору благ (останнiм часом її використовують при оцiнцi ландшафтно-рекреацiйних та екологічних факторiв набору приватного котеджного житла).

Враховуючи зв’язок мiж мiсцем розташування об’єктiв життєдiяльностi людей i фiрм та доступом до цих об’єктiв, який у прихованому виглядi присутнiй у бiльшостi вiдомих на нинiшнiй час iнтегрованих урбанiстичних моделей, доцiльно враховувати iнтенсивнiсть (величину потоку) такого зв’язку. Його величину обчислюють аналогiчно силi взаємотяжiння залежно вiд вiдстанi та потужностi (аналог фiзичної маси) територiальних утворень чи об’єктiв тяжiння (модель Лоурi, 1964), або ж вiдповiдно до величини комбiнаторно можливостi такої взаємодії. В радянськi часи були вдалi науковi спроби обгрунтувати кiлькiсну "транспортну" оцiнку територii, що грунтувалася на факторi часового доступу мешканцiв до основних мiсць здiйснення трудової дiяльностi та об’єктiв соцiально-побутової iнфраструктури.

На думку багатьох економiстiв, мiська земельна рента є основною економiчною категорiєю, що зумовлює прийнятгя рiшень, якi стимулюють урбанiстичний розвиток. З фінансового погляду мiська рента вiдповiдає перiодичному платежу, капіталізована сума якого еквiвалентна сумi банкiвського вкладу з вiдповiдним відсотковим доходом, тому капiталiзована мiська земельна рента є економічною вартістю землі.

Міська рента, на відміну від сільськогосподарської, переважно монопольна, оскiльки попит на ділянки не вiдповiдає дефiцитнiй, як правило, пропозицій вiльних для розвитку місцеположень (здебільшого монопольний чи олiгопольний ринок).

Міська рента, крім того, формується за рахунок iснуючих вигод мiсцеположення, що виникають у результатi зменшення витрат на перемiщення складових виробництва (сировина, матерiали) та скорочення часу поїздок з виробничою метою, можливостi кращого доступу до iнженерних мереж i транспортних комунiкацiй. Пiдвищена ефективнiсть або iнтенсивнiсть використання земельної дiлянки порiвняно з аналогiчними дiлянками — створення додаткових функцiй, надання додаткової кiлькостi вiдповiдних послуг (за рахунок близъкостi до основних маршрутiв пересування великих потокiв людей, добрi рекреацiйнi властивостi й добрий стан довкiлля тощо) — є прикладами диференцiальної ренти.

Iснує ще й абсолютна рента, яка є кiлькiсною мiрою переваги певного виду цiльового використання земель незалежно вiд конкретного мiсця розташування i взаємозв’язана iз структурою собiвартостi вiлповiдної для цього виду цiльового використання галузi економiки.

Зрозумiло, що при взаємодii у середовищi й залежно вiд впливу зовнiшнiх факторів виникають певнi просторовi, економiчнi, соцiально-психологiчнi та екологiчнi ефекти, результатом для яких є динамiчна картина розмiщення домогосподарств, бiзнесу та iнших суспiльно-економiчних iнституцiй, i ця картина є основою попиту на вiдповiдний вид нерухомих будiвель та вiльних територiй. У разi їхнього дефiциту на ринку, що значною мiрою залежить вiд дiй суб’єктiв, що розпоряджаються земельними ресурсами (тобто землевласникiв) i встановлюють правила, якi регулюють та/чи обмежують правовий режим землекористування й порядок набутгя прав щодо розпорядження та користування землею (повноважна влада), попит i пропозицiя змiнюються, iндикатором чого стає змiна цiн на ринку.

Таким чином, важлива роль мiсцевої та законодавчої гiлок влади у формуваннi й стимулюваннi розвитку ринку земель с очевидною, i вона має набувати форми цiлiсної земельної полiтики. В сучасному розумiннi ця полiтика з боку Києвської мiської влади повинна мати чiтко окресленi юридичну, мiстобудiвну та iнформацiйну складовi.

У результатi аналiзу iснуючого становища на ринку мiських земель у м. Києвi, як i в Українi у цiлому, огляду зарубіжної практики можна видiлити ряд аспектiв сучасного стану проблема вивчення ринку земель:

Ø  економiчний;

Ø  мiстобудiвний;

Ø  iнформацiйний.

Економічний аспект. Ринкове цiноутворення має, насамперед, важливе регулювальне значення в формуваннi урбанiзованого життєвого середовища. З погляду загальних засад сучасної економiчної теорii, цiна вiддзеркалює факт рiвноваги попиту та пропозиції.

Питання пропозиції, попиту та рiвноваги земельного ринку неоднозначне. Формальна урбанiстична економiчна теорiя оперує економетричними моделями функцiонування ринку, але вони у практицi є недостатнiми для адекватного опису мiського середовища, i, що важливiше з практичного погляду, не мiстить алгоритму достовiрного прогнозування ринку.

Пропозицiя земельнах дiлянок завжди обмежена й нееластична, якщо не брати до уваги змiни територiалъних меж мiста за рахунок експансії/поглинання нових територiй, якi оточують аграрнi землi, або масового знесення забудови i перепрофiлювання iснуючих великих землеволодiнь, що буває дуже рiдко.

Якщо загальна пропозицiя земельних дiлянок статична, то доступна є динамiчною в результатi змiн iнтевсивностi використання земельних ресурсiв, полiтики планування територiй, яка може забороняти чи дозволяти їхнiй розвиток, виникнення або зникневня фiзичних обмежень. Доступна пропозицiя може коливатися також завдяки змiнам технологiй (наприклад, досягнення висотного будiвництва) та полiтицi землевласникiв, що утримують належнi їм дiлянки вiд забудови з рiзних причин (зокрема, спекулятивних).

Попит на земельнi дiлянки — функцiя прибутковостi чи корисностi землi для iснуючих або потенцiйних споживачiв. Унаслiдок досить консервативної природи доступна пропозицiя земельних дiлянок реагує дуже мляво на коливання попиту. Таким чином, попит є тим, що реально визначає цiну землi в мiстi.

На окрему увагу заслуговують також певнi культурно-соцiальнi стереотипи суспiльства щодо земельної власностi: престижнiсть землеволодiння, наявнiсть "власного кутка" як реалiзацiя певно незалежностi, маргiналiзм та iншi фактори, якi стримують власникiв вiд продажу землi.

Певна економiчна полiтика влади (наприклад, надання економiчних преференцiй i пiльг окремим галузям, включаючи пiльги щодо створення "доступного" житла пiд гаслом полiтики соцiального захисту, або ж асиметричне стимулювання капiталовкладень у житловому будiвництвi, зокрема шляхом звiльнення вiд податку на додану вартiсть, завдяки чому можуть змiнюватися поточнi доходи та витрати мiсцевих бюджетiв) може великою мiрою впливати на поточний стан ринку. З системного погляду будiвельний бум здатний створювати позитивний зворотний зв’язок, який призводить до вiдомого за кордоном явища стихiйного розростання мiст i неконтрольовано регiональної урбанiзацiї за рахунок рiзкого пiдвищення цiн на землю та нерухомiсть, що стають привабливим сигналом для вкладання капiталiв у спекулятивний актив, допоки погiршення умов доступу не стабiлiзує цiн.

Виходячи iз стратегiчних прiоритетiв розвитку мiста, мiська влада може й повинна цiлеспрямовано впливати як на якiсний склад пропозицiї на земельному ринку, так i стимулювати економiчними методами формування сприятливого урбанiзованого житгєвого середовища.

Мiстобудiвний аспект. Мiсцева влада, яка здiйснює надання, вилучення (викуп), а останнiм часом i продаж земельних дiлянок, несе вiдповiдальнiсть за комплексний розвиток територiї в межах своєї юрисдикцiї, здiйснюючи встановленi чинним законодавством повноваження. З цього погляду, оскiльки розглянутий вище механiзм функцiонування земельного ринку, передусiм, залежить вiд пропозицii дiлянок за кiлькiстю та видом використання, на нинiшньому етапi становления ринку земель iснують двi головнi протилежнi за змiстом загрози.

Перша загроза пов’язана iз втратою нормативно складової мiстобудiвного регулювання, що призводить до певних порушень у збалансованому розвитку мiських територiй, друга — поширення практики прямого адмiнiстрування вiдповiдних органiв територіального розвитку в питаннях цiльового використання земель. Проте за державою залишилася важлива функцiя контролю (державний архiтектурно-будiвельний контроль) за дотриманням вимог мiстобудiвної документацiї на всiх стадiях мiстобудiвної дiялъностi незалежно вiд форми господарювання на землi.

Законами Украни "Про основи мiстобудування", ‘Про планування i забудову територiй" встановлено основнi регламентуючi документи, якi визначають розвиток територiї мiста, а саме — генеральний план населеного пункту — мiстобудiвна документацiя, що передбачає принциповi вирiшення розвитку, планування, забудови та iншого використання територiї населеного пункту, й детальний план територii, який розробляють згiдно з генеральним планом.

Усе бiльшого значення набуває правове зонування мiста, або зонiнг, що має на метi впорядкування цiльового використання земельних ресурсiв мiст на эразок західних країн. Практика регулювання питань планування розвитку мiст за кордоном свiдчить про винятково важливу роль, яку вiдiграє зонiнг як юридичний засiб досить жорсткого функцiонального регулювання цiльового використання земель, що в теперiшньому виглядi разом iз данями земельного i майнового кадастрiв та iншими електронними базами, сучасними iнформацiйними технологiями збору даних дає змогу постiйно вiдстежувати iснуючу ситуацiю.

Iнформацiйний аспект. Оскiльки зрозумiло, що загальна логiка проведення дослiджень ринку повинна будуватися на основi процедур перiодичного эбору достовiрних вихідних даних, одержання на їхнiй базi вiдповiдних розрахункових показникiв i аналiтичних оцiнок потребує органiзованих у певному порядку даних, систем їх зберiгання й оновлення, методiв опрацювания, представления та аналiзу, якi поєднуються в iнформацiйну систему.

Опираючись на iснуючу практику створення i використання iнформацiйних ресурсiв дiяльностi державних органiв та органiв мiсцевого самоврядування України, а також незалежних iнформацiйних джерел, доводиться констатувати, що вказанi проблеми с актуальними, особливо в створеннi проблемно-орiєнтованих баз даних. Це потребує уважного попереднього вивчення iнформацiйних джерел. Коректнiсть багатьох розрахункiв зумовлена, насамперед, якiстю первинних i вторинних вихiдних даних. Особливого практичного значення це набуває у фiскальних питаннях: установленнi й переглядi ставок земельного оподаткування, визначеннi сум оплати державного мита за вiдчуження нерухомого майна, об’єктивно оцiнки земельних дiлянок, якi пропонуються для продажу органом самоврядування або намiчаються до викупу для суспiльних потреб. Усе це має важливе значення для формування дохiдної та видаткової частин мiсцевих бюджетiв Києва.

Фактори, що впливають на розвиток ринку мiських земель, досить рiзноманiтнi. Практичний пiдхiд до проблеми розвитку ринку земель у розвинутих країнах i країнах з перехiдною економiкою дає змогу видiлити головнi риси, якi у багатьох аспектах вiдповiдають складовим земельної полiтики державної та мiсцевої влади. Вивчення й урахування цих рис с необхiдним як з погляду сталого розвитку мiст, так i з метою коректної оцiнки та покращення загальних прогнозiв, що будуються на основi вказаних моделей.

Наведенi риси можна вважати основними факторами розвитку ринку земель, якi умовно подiляються на кiлька груп i мають кiлькiсну чи якiсну природу:

1. Фактор полiтичної стабiльностi (як на мiсцевому, так i на загальнодержавному рiвнi).

2. Стабiльнiсть мiстобудiвної полiтики органiв мiсцевого самоврядування в галузi розвитку територій (сталий урбанiстичний розвиток).

3. Розвинутiсть правових iнститутiв власностi, функцiонування первинного та вторинного ринкiв нерухомостi, зокрема ринку земель, ринку похiдних (оренда) й заставних прав на землю (iпотечний ринок) у державi.

4. Можливiсть вiльного одержання iнформації щодо ринку земель, зокрема стосовно вiльних для подальшого розвитку земельних дiлянок, вiдсутнiсть iнженерно-транспортних обмежень у процедурах надбання права власностi та забудови земельних дiлянок для подальшого їхнього розвитку власником, достовiрна iнформацiя щодо перспектив розвитку прилеглих територiй.