Навигация
Характеристики, продаваемого объекта
36729
знаков
0
таблиц
0
изображений
1.3 Характеристики, продаваемого объекта
К количественным и качественным характеристикам, описывающим земельный участок, относятся: кадастровый номер; местоположение (адрес); площадь; категория земель и разрешенное использование участков; описание границ участков и их отдельных частей; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель отдельных категорий земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.
1.4 Права и обязанности по данному виду договора
Права и обязанности сторон по договору купли-продажи земельных участков распределяются следующим образом. Основной обязанностью для продавца согласно ст. 436 ГК РФ признается обязанность передать земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи, в собственность покупателя. Отдельные условия договора купли-продажи, определяющие обязанности продавца, предусмотрены и п. 1 ст. 37 ЗК РФ, который выделяет прежде всего обязанность продавца передать покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Данные положения следует рассматривать во взаимосвязи с нормами ст. 460 ГК РФ, которая возлагает на продавца обязанность передать покупателю товар, свободный от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Этому обязательству продавца соответствует право покупателя получить товар, не обремененный такими правами и притязаниями. Статья 460 ГК РФ предоставляет, таким образом, покупателю право требовать от продавца выполнения этого обязательства.
Под третьими лицами понимаются лица, не являющиеся сторонам договора купли-продажи. Под правами третьих лиц следует понимать прежде всего вещные права лиц, перечисленные в ст. 265 ГК РФ, ст. 21 ЗК РФ (право пожизненного наследуемого владения земельным участком), ст. 268 ГК РФ, ст. 20, 23, 24 ЗК РФ (право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и безвозмездного срочного пользованиям), ст. 274, 277 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ (сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком). К правам третьих лиц относятся также обязательственные права, вытекающие из договоров аренды земельных участков, регулируемые гл. 17 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ, и залог земельных участков, регулируемый Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Договор купли-продажи земельного участка есть двусторонний договор, в силу которого в соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ на покупателя возлагаются две основные обязанности: принять передаваемый ему продавцом земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму в сроки, установленные договором. Первая обязанность состоит в том, что он обязан принять предложенный ему продавцом земельный участок. Это общая обязанность покупателя в любом договоре купли-продажи, в границах которого особо выделен договор купли-продажи земельного участка. В этой сфере действует общее правило - покупатель обязан принять приобретенный им у продавца товар. Покупатель освобождается от подобной обязанности в случаях, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи, например если продавец передает покупателю земельный участок, загрязненный опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшийся биогенному загрязнению, деградации земли, ограниченный в обороте (п. 6 ст. 27 ЗК РФ).
Вторая обязанность покупателя - оплатить земельный участок по цене, предусмотренной договором, а при отсутствии договорной цены - по цене, которая обычно взимается за аналогичные земельные участки при сравнимых обстоятельствах. Это общее правило лишь в части применяется к договору купли-продажи земельного участка.
Цена земельного участка является существенным условием договора купли-продажи. Цена, т.е. денежная сумма, выплачиваемая продавцу как эквивалент за передачу земельного участка в собственность покупателя, должна быть указана в договоре по соглашению на основании свободного волеизъявления сторон (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Отсутствие в договоре, согласованного сторонами в письменной форме, условия о цене недвижимости квалифицируется в качестве основания для признания договора незаключенным. Нормы, которые допускают применение цен, устанавливаемых или регулируемых уполномоченными на то государственными органами по правилам о цене на аналогичные товары, предусмотренным п. 2 ст. 424 ГК РФ, не подлежат применению к договорам продажи недвижимости.
1.5 Условия договора купли-продажи земельных участков
Содержание всякого договора образуют условия, на которых он заключен. Традиционно выделяются существенные условия, условия обычные и условия случайные.
Законодатель фактически определяет существенные условия как те, без которых договор считается несостоявшимся, незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ). При этом в числе существенных условий всегда должны быть условия о предмете, условия, которые непосредственно в законе названы таковыми, и условия, относительно которых настаивает одна из сторон. Применительно к договору купли-продажи земельных участков существенным условием следует признать условие о предмете и цене.
Однако гражданское законодательство не дает определения земельного участка, и здесь требуется учитывать нормы законодательства земельного. При этом в таких случаях речь идет не только об определенном соотношении норм той и другой отрасли, но и о необходимости опираться на земельное законодательство для правильного правопонимания. Земельный участок как часть поверхности земли (п. 2 ст. 6 ЗК РФ) характеризуется прежде всего площадью, измеряемой квадратными метрами . Но такое определение будет недостаточным без привлечения иных признаков. Например, в соответствии со ст. 37 ЗК РФ и Федеральным законом "О государственном земельном кадастре" для сделок, связанных с переходом права собственности, обязателен кадастровый учет земельных участков; моментом возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (п. 3 ст. 14). Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки (п. 1 ст. 7), но действительным является и тот кадастровый учет, который производился до вступления в силу данного Федерального закона (п. 2 ст. 7). Законом определен также состав сведений, включаемых в кадастр (ст. 12) и состав его документов (ст. 13).
Кроме того, неотъемлемыми признаками земельного участка являются данные, позволяющие отличить его от других (в том числе соседних) по расположению на местности, что обеспечивается осуществлением мероприятий по землеустройству и межеванию .
Наконец, еще одним элементом, позволяющим идентифицировать земельный участок для целей оборота, является его местонахождение .
Таким образом, применительно к земельным участкам и с учетом земельного законодательства определенность предмета договора купли-продажи земельного участка может быть установлена только при наличии: а) площади земельного участка; б) кадастрового номера и в) местонахождения.
Второе существенное условие - цена (ст. 555 ГК РФ). Известное правило (см. п. 3 ст. 424 ГК РФ) о возможности применить цену при сравнимых условиях за аналогичные товары здесь не должно применяться. Впрочем, учитывая индивидуальность каждого земельного участка, подобное было бы и невозможно. Здесь также гражданское законодательство не может применяться в отрыве от норм законодательства земельного.
Цена земельного участка должна определяться рыночными условиями. Пунктом 1 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. По смыслу ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" при продаже земельных участков, принадлежащих публичным образованиям, либо в тех случаях, когда они являются сособственниками, предварительная оценка земельного участка специализированной организацией является обязательной . При установлении рыночной цены земельного участка подлежат учету также правила отдельных актов земельного законодательства, определяющих порядок формирования цены , а также соответствующие методические рекомендации . Отдельные вопросы установления цены земли, в случае ее продажи по правилам ст. 36 ЗК РФ, предусмотрены п. п. 2, 3 ст. 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" .
Цена покупки включает в себя все элементы земельного участка, включая ландшафтные особенности, отдельные деревья, другие объекты флоры, а также фауны, постольку, поскольку они не составляют самостоятельных объектов. Полезные ископаемые, добыча которых разрешена на приобретенном земельном участке , не составляют его самого и, естественно, не являются объектами, приобретенными покупателем. Хотя в п. 2 ст. 555 ГК РФ законодателем использован подход, позволяющей оговоренную цену на приобретаемый объект недвижимости считать и ценой за участок, вряд ли можно полагать, что такой же подход допустим и в противоположном случае, то есть когда приобретается участок с находящимся на нем зданием (сооружением).
Очевидно, собственник, продающий земельный участок, может не знать о всех фактически имеющихся ограничениях. Тем более что некоторые из указанных ограничений, если даже они установлены, могут быть ему объективно неизвестны. Но и отвечает он не за любой случай непредоставления полной информации, а за факт ее сознательного искажения.
Однако в п. 2 ст. 37 ЗК РФ включены специальные нормы о недействительности ряда условий договоров купли-продажи, распространяющиеся также на мену.
Во-первых, запрещено включать в договор условие о том, что продавец имеет право выкупить земельный участок "обратно" по собственному желанию.
Во-вторых, не разрешается ограничивать приобретателя в дальнейшем распоряжении земельным участком, включая установление на него ипотеки, сдачу в аренду и т.п.
В-третьих, запрещено предусматривать в договоре ограничения ответственности продавца в случае предъявления прав на земельные участки.
Установление названных ограничений конечно же имеет определенную логику. В частности, законодатель явно был намерен исключить случаи, когда, например, под видом продажи оформляется сделка залога. Запрет на ограничение ответственности понятен в связи с тем, что продавцы земельных участков на практике часто пытаются таким образом переложить все возможные последствия именно на покупателя. Тем не менее в юридическом плане названные в п. 2 ст. 37 ЗК РФ ограничения вряд ли конструктивны, поскольку они уже (в том или ином виде, прямо или опосредованно) предусмотрены гражданским законодательством. Так, "право на выкуп обратно", запрет на передачу в ипотеку явно противоречат смыслу правомочий собственности, поскольку только собственник (а не иное лицо, в том числе и не бывший собственник) вправе распоряжаться имуществом (см. ст. 209 ГК РФ). Ответственность продавца при предъявлении прав третьих лиц на проданную вещь и изъятии вещи в их пользу (ст. 461 ГК РФ) состоит в том, что он (продавец) обязан возместить покупателю понесенные им убытки. А в п. 2 ст. 461 ГК РФ прямо предусмотрено, что соглашения об освобождении продавца от ответственности или ее ограничении в таких случаях недействительны.
С другой стороны, не отражены в рассматриваемой статье существенные нормы именно земельного права, в частности, связанные с межеванием и расположением участков . То же следует сказать и о целевом использовании земельного участка . В целом же перечень ограничений оборота земельных участков, их использования явно требует осмысления, упорядочения и приведения действующих правил в определенную систему.
Похожие работы
... участком. Сама постановка на учет бесплатная, однако бремя всей предшествующей подготовки перекладывается на плечи собственника (межевание, подготовка документов). [6] Для регистрации сделки купли-продажи земельного участка в орган государственной регистрации прав должны быть предоставлены следующие документы: - Должным образом оформленное заявление о государственной регистрации; - Паспорт или ...
... статьями, вступили в силу только с 1 октября 2005 г. [3] Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков. Данные Правила также регулируют порядок проведения торгов по продаже ...
... третьих лиц - участников оборота недвижимости. На это ранее обращалось внимание в юридической литературе[43]. 3 Проблемы совершенствования гражданско-правового регулирования договора купли-продажи коммерческой недвижимости 3.1 Проблемы и пробелы в законодательстве С начала нового века в России идет активное формирование среднего класса. Причин, стимулирующих развитие этого процесса, ...
... , необходимые для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, в случаях установленных законом. Глава 2. Экономические основы формирования договора купли-продажи недвижимого имущества 2.1 Рынок недвижимости как условие экономического развития региона Обязательным условием формирования стоимости недвижимости является учет специфики функционирования рынка ...
0 комментариев