Со спецификой предприятия, то есть в некоторых случаях не допускается приостановление работы предприятия

1.  со спецификой предприятия, то есть в некоторых случаях не допускается приостановление работы предприятия

2.  покупатель несет риск случайной гибели предприятия, а поэтому должен иметь реальную возможность совершать необходимые действия для обеспечения сохранности имущественного комплекса

Государственная регистрация осуществляется учреждениями юстиции в месте нахождения предприятия (как юридического лица). Обращает на себя внимание то , что хотя в состав предприятия могут входить многие объекты недвижимости требуется лишь один акт государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие в целом.

“ Что же касается отдельных объектов недвижимости, входящих в состав этого предприятия, то в отношении их осуществляется не государственная регистрация, а внесение записей в единый государственный реестр о новом владельце предприятия”[26].

Правила внесение записей о сделках, объектом которых является предприятие, и права на указанные объекты определяются Министерством Юстиции Р.Ф.

“Передаточный акт является необходимым юридическим основанием для смены собственника имущества”[27].

При уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на предприятия наступают последствия предусмотренные пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса, а именно: “сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации”. Таким образом, государственная регистрация перехода права собственности может иметь место только при участии обеих сторон. Каждая из сторон получает право обращения в суд в связи с необоснованным уклонением другой стороны от регистрации.

“ Исходя из интересов участников отношений законодатель допускает возможность установления в договоре определенного периода времени в течении которого продавец, уже передавший предприятие, будет оставаться его собственником”[28]

Такими обстоятельствами могут быть:

·  полная оплата предприятия

·  получение необходимых лицензий и др.

2.4 Особые случаи продажи предприятия

“Существенными особенностями отличается правовое регулирование отношений, связанных с продажей предприятия, при приватизации государственного или муниципального имущества, а так же при несостоятельности (банкротстве) должника. В обоих случаях нормы, содержащиеся в специальном законодательстве, имеют приоритет по сравнению с положениями гражданского кодекса, регулирующими договор продажи предприятия. Такая иерархия правовых норм установлена самим кодексом”[29]. Так как в соответствии со статьёй 217 Гражданского Кодекса при приватизации государственного и муниципального имущества, предусмотренные Гражданским Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законом о приватизации не предусмотрено иное. Согласно пункту 3 статьи 65 Гражданского кодекса основания признания судом юридического лица банкротом либо объявления им о своем банкротстве, а так же порядок ликвидации такого юридического лица устанавливается законом о несостоятельности (банкротстве).

“Предприятие как имущественный комплекс является объектом продажи при применении такого способа приватизации как выкуп арендованного государственного или муниципального имущества”[30]. По видимому здесь речь идет о договорах аренды государственных и муниципальных предприятий, которые заключены с созданными трудовыми коллективами этих предприятий организациями арендаторов до введения в действие закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации».

Значительными особенностями отличается продажа предприятия (бизнеса) организации-должника при применении к ней процедур несостоятельности (банкротства).

“В отличии от договора продажи предприятия, при продаже предприятия (бизнеса) должника Законом о несостоятельности (банкротстве) предусмотрено, что денежные обязательства и обязательные платежи должника на дату принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом не включаются в состав предприятия”[31]. Таким образом, мы видим, что предприятие продается без долгов, связанных с этим имущественным комплексом, которые образовались до возбуждения дела о банкротстве в арбитражном суде.

Продажа предприятия (бизнеса) должника производится путем проведения открытых торгов. “Внешний управляющий обязан опубликовать объявление о продаже предприятия на открытых торгах в официальном издании государственного органа по делам о банкротстве и финансовому оздоровлению (в настоящее время – Федеральная служба по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению)”[32].

При проведении торгов в форме аукциона победитель торгов и их организатор в день проведения аукциона подписывают протокол, имеющий силу договора. Если торги организованны и проведены в форме конкурса договор купли продажи подписывается победителем конкурса и организатором торгов в срок не позднее двадцати дней с даты проведения конкурса.

В отличии от покупателя по договору продажи предприятия, регулируемому Гражданским кодексом, покупатель предприятия должника в отношениях связанных с несостоятельностью, в тех случаях, когда основной вид деятельности осуществляется только на основании лицензии, вместе с предприятием приобретает преимущественное право на получение соответствующего разрешения.

3 ПРОБЛЕМЫ ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ

Продажа недвижимости хозяйствующих субъектов – одна из распространенных сделок в предпринимательской среде, и в тоже время требующая, подробного рассмотрения.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.[33]

Продажу недвижимости предприятия необходимо отличать от продажи предприятия в целом. Как подчеркивает законодатель, правила, для купли-продажи недвижимости, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия. Между тем, это различные правоотношения, различные договора купли-продажи, несмотря на то, что между ними много общего оба договора рассматривают в качестве предмета купли-продажи – недвижимости.

Чтобы уяснить различия данных договоров купли-продажи недвижимости предприятия и купли-продажи предприятия, проведем сравнение данных договорных отношений.

По договору продажи недвижимости предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество из состава предприятия.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.[34]

Основным фактором, являющимся ключом выделения договора купли-продажи предприятия, является объект данного соглашения - предприятие. Последним, как объект прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав этого имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности. Эти виды условно можно разделить на две большие группы материальные объекты (активы) или вещи, куда следует включить земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовую продукцию и т.п., принадлежащие продавцу на праве собственности; нематериальные активы, охватывающие имущественные и неимущественные права требования и долги, права на интеллектуальную собственность, на обозначение своей продукции, права пользования и пр. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Сторонами по договору, как –купли-продажи недвижимости предприятия, так и купли-продажи предприятия являются продавец - физическое или юридическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости, и покупатель - как правило, физическое лицо-предприниматель или юридическое лицо.

Существенным условием договора продажи предприятия является, условие о предмете. Так как предприятие является сложным имущественным образованием и его параметры постоянно меняются во времени и нуждаются в привязке к определенному моменту, с этой целью законодатель предусматривает необходимость провести инвентаризацию, которая осуществляется продавцом в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными приказом Минфина РФ от 13 июня 1995 г. Указанный нормативный акт рассматривает продажу предприятия как основание проведения инвентаризации в обязательном порядке.

Вторым существенным условием обоих соглашений, как договора купли-продажи недвижимости предприятия, так и купли-продажи предприятия – является цена.

К форме договора продажи недвижимости законодатель предъявляет специальные требования.[35] Это письменная форма договора, и требования к его регистрации. Для договора продажи предприятия, обязательно также указание на прилагаемые к договору документы, перечень которых является исчерпывающим. Несоблюдение и тех, и других требований влечет недействительность договора.

Государственная регистрация договоров продажи недвижимости осуществляется в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С заявлением о регистрации договора должны обращаться обе стороны. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав на предприятие право собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (ст. 16 Закона).

Согласно ст. 22 указанного Закона зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта.

Регистрации подлежит и смешанный договор купли-продажи, когда хотя бы одним объектом выступает предприятие. Это подтверждается материалами судебно-арбитражной практики. На практике стороны зачастую заключают притворную сделку купли-продажи недвижимости, стремясь скрыть, фактически, куплю-продажу предприятия.

Приведем пример из практики.[36]

«Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на решение от 22.12.2000, постановление апелляционной инстанции от 29.03.01 Арбитражного суда Смоленской области по делу N А62-34652000 и постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 05.06.01 по тому же делу.

Заслушав и обсудив доклад судьи, Президиум установил следующее.

Временный управляющий Смоленским открытым акционерным обществом производителей спирта и ликеро-водочных изделий Бахус (далее - общество Бахус) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Агро-Холдинг (далее - общество Агро-Холдинг) о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества от 23.06.2000 N 200 - 202; оборудования и автотранспорта от 22.06.2000 N 194 - 199, заключенных между истцом и ответчиком.

Решением от 22.12.2000 иск удовлетворен в части признания недействительными договоров купли-продажи автотранспорта от 22.06.2000 N 194 - 196. В остальной части иска отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 09.03.01 решение изменено. Исковые требования удовлетворены в части признания недействительными договоров купли-продажи оборудования от 22 06.2000 N 197 - 199 и купли-продажи недвижимого имущества от 23.06.2000 N 200 - 202. В остальной части решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановлением от 05.06.01 постановление апелляционной инстанции отменил, решение суда первой инстанции оставил без изменения.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается все упомянутые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между обществом Бахус в лице исполняющего обязанности генерального директора и обществом Агро-Холдинг в отношении имущества трех спиртзаводов общества Бахус Заревский, Пречистенский, Фроловский - были заключены договоры купли-продажи от 22.06.2000. Отдельными соглашениями по каждому заводу оформлялась передача недвижимого имущества, оборудования и автомобильного транспорта.

В процессе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования и просил признать все состоявшиеся договоры недействительными на основании пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду их притворности, поскольку они были направлены на прикрытие сделок по продаже предприятия.

Апелляционная инстанция согласилась с доводами истца и признала указанные сделки ничтожными ввиду их притворности. Однако, установив притворность сделок, суд должен был на основе пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации применить к отношениям сторон правила о купле-продаже предприятия. Эти правила не были применены судом, и вопрос о действительности сделок купли-продажи предприятия на их основе не исследовался.

Суды первой и кассационной инстанций, отказывая в удовлетворении требований истца, исходили из того, что при совершении сделок с предприятием их предметом являются все виды имущества, входящие в единый имущественный комплекс, включая права требования, долги, права на фирменное наименование, товарные знаки и знаки обслуживания, другие исключительные права. Поскольку в данном деле было практически полностью продано имущество спиртзаводов общества Бaxyc, состоящее из вещей, а передачи нематериальных активов и пассивов предприятия даже не предусматривалось, суды сделали вывод об отсутствии признаков продажи предприятия.

Материальные активы, входящие в имущественный комплекс, характеризуемый ввиду своей производственной цели как предприятие, не могут отчуждаться (если брать отчуждение их в совокупности, а не в качестве отдельных объектов) отдельно от пассивов предприятия (в первую очередь его долгов), выступающих как своего рода обременение активов (имущества). В противном случае могут быть нарушены интересы кредиторов данного предприятия.

Кроме того, суд кассационной инстанции неправомерно сделал вывод об отсутствии признаков продажи предприятия со стороны общества Бахус, поскольку оно не прекратило производственную деятельность. В данной ситуации необоснованно было использовано понимание предприятия как субъекта права, а не как имущественного комплекса. Истец, как видно из материалов дела, обладал несколькими имущественными комплексами (предприятиями), и продажа трех из них не повлекла прекращения производственной деятельности общества Бахус как юридического лица (в части остальных предприятий).

Согласно материалам дела практически все имущество, связанное с производственной деятельностью каждого из трех спиртзаводов общества Бахус было продано, т.е. продолжать производственную деятельность на данных предприятиях стало невозможным.

Судебными инстанциями не исследован вопрос о соблюдении при заключении оспариваемых договоров купли-продажи недвижимого имущества правил статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, требующих надлежащим образом определить предмет в договоре, в частности установить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

В материалах дела также отсутствуют данные о соблюдении сторонами требований статьи 561 Гражданского кодекса Российской Федерации о составлении и рассмотрении акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Сделки купли-продажи недвижимости, входящей в состав предприятий истца, были заключены 22.06.2000, но предмет сделок в них был сформулирован неопределенно, в связи с чем стороны заключили дополнительные соглашения, в которых предприняли попытку более детально определить предмет состоявшихся договоров. Но и к дополнительным соглашениям не прилагались никакие технические документы, планы земельных участков и т.п., которые позволили бы установить согласованность сторонами предмет договоров купли-продажи недвижимости.

Таким образом, судебные акты приняты по неполно выясненным обстоятельствам дела и с неправильным применением норм материального и процессуального права, поэтому подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187 - 189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил решение от 22.12.2000, постановление апелляционной инстанции от 29.03.01 Арбитражного суда Смоленской области по делу N А62-34652000 и постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 05.06.01 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Смоленской области».

Таким образом, при заключении договора купли-продажи недвижимости предприятия, стороны должны четко определиться с предметом соглашения – будет ли это один из объектов, входящих в комплекс недвижимости, или же предприятие как имущественный комплекс. Соответственно это и будет фактором в определении правовой природы заключаемого соглашения.

Ключевым же отличием данного вида купли-продажи в группе рассматриваемых соглашений является – предмет соглашения. Именно «недвижимость», как объект купли-продажи налагает такие особенности, как обязательную регистрацию договора и перехода прав на недвижимое имущества и т.д.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Купля-продажа - один из важнейших институтов гражданского права. В процессе многовекового развития правовых систем проходил своеобразный естественный отбор наиболее обоснованных и качественных положений, повышался уровень юридической техники. ГК РФ определяет куплю-продажу как общее родовое понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную цену.

Договор купли-продажи - это самый распространенный договор гражданского оборота. Перемещение материальных благ (товаров), составляющее основу любого обязательства, в договоре купли-продажи выступает в наиболее чистом виде, является его непосредственным содержанием. Особое значение договора купли-продажи обусловлено тем, что он является наиболее универсальной формой товарно-денежного обмена.

Сфера применения договора купли-продажи слишком широка, чтобы ограничиваться нормами ст.454 -491 ГК РФ, в которых сформулированы лишь наиболее общие положения, применимые ко всем случаям возмездного отчуждения имущества.

Из приведенного в ГК РФ определения договора купли-продажи следует, что он является консенсуальным, возмездным и взаимным. Характерными признаками договора купли-продажи являются:

-  при отчуждении имущества покупатель обязан выплатить продавцу покупную цену в виде определенной денежной суммы;

-  смена собственника имущества бесповоротна и окончательна;

-  основанием исполнения обязательства по передаче имущества является встречное удовлетворение в виде покупной цены.

ГК РФ выделяет отдельные разновидности договора купли-продажи: розничная купля-продажа, поставка, контрактация, энергоснабжение, купля-продажа недвижимости, купля-продажа предприятий, купля-продажа ценных бумаг. Однако, данный перечень является далеко не самым полным.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

 

Нормативно-правовые акты:

1.  Конституция РФ. Принята всенародным референдумом 12 декабря 1993 г.

2.  Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изменениями на 6 декабря 2007 г.). - М., 2008.

3.  Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (с изменениями на 18 октября 2007 г.). – М., 2008.

4.  Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. N 95-ФЗ (с изменениями на 2 октября 2007 г.). – М., 2008.

5.  Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (с изменениями на 4 декабря 2007 г.). – М., 2008.

Научная литература:

6.  Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью. Практическое пособие. – М.: Проспект, 2006.

7.  Барсуков В.В. Договор купли-продажи недвижимости. – М.: Дело, 2005.

8.  Бирюков Б.М. Купля-продажа, обмен жилых помещений. Вопросы правового регулирования. – М.: Ось-89, 2005.

9.  Бутенев В.И. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи жилых помещений //Аграрное и земельное право. 2007. №5. С. 62

10.  Бутенев В.И., Романова В.В. Правовые особенности договора купли- продажи жилых помещений // Право и государство: теория и практика. 2006. №4. С. 128

11.  Горемыкин В. Сделки с недвижимостью: Практическое пособие. – М.: Информцентр, 2006.

12.  Ем В.С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) // Законодательство. 2005. №10. С. 10

13.  Ждан-Пушкина Д.А. Договор купли-продажи недвижимости. - М.: Эксмо, 2005.

14.  Житков Е.Л. Заключение договоров купли- продажи недвижимости // Гражданин и право. 2007. №12. С. 50

15.  Захарьина А.В. Договор купли-продажи недвижимости. - М.: Дело и сервис, 2005.

16.  Иванников С.Б. Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения. – М., 2007.

17.  Ивачев И.Л. Купля-продажа недвижимости 2-е издание, М., "Дашков и К", 2007 г.

18.  Ивачев И.Л. Купля-продажа недвижимости, М., "Дашков и К", 2006г.

19.  Ильиных Е.В. Истоки договора купли- продажи жилых помещений // История государства и права. 2007. №15. С. 19

20.  Калачева С.А. Сделки с недвижимостью. – М.: КнигаСервис, 2005.

21.  Калпин Н.И Гражданское право, М., Прогресс, 2002 г.

22.  Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). – М.: Инфра-М, 2005.

23.  Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. – М.: Юстицинформ, 2006.

24.  Обыденнов А.Н. Предмет и объект как существенные условия гражданско-правового договора // Журнал российского права – № 8, август 2005 г.

25.  Позднышева Е.В. Признание договора продажи недвижимости незаключенным // Комментарий судебно-арбитражной практики. 2007. Вып. 14. С. 30

26.  Пономарева Н.Г. Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью. – М.: Юрист, 2005.

27.  Потяркин Д.Е. Особенности купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа в городе Москве // Журнал российского права. 2005. №2. С. 89

28.  Романов О.Е. Актуальные проблемы гражданского права, М., 2004г.

29.  Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. – М.: Волтерс Клувер, 2006.

30.  Ткач А.Н. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". – М.: Юстицинформ, 2005.

[1]Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью. Практическое пособие. – М.: Проспект, 2006.

[2] п. 3 ст. 424 ГК

[3] ст. 552 ГК

[4] ст. 550 ГК

[5] ст. 210, 211 ГК

[6] п. 1 ст. 558 ГК

[7] ст. 132 ГК РФ

[8] п. 1 ст. 559 ГК РФ

[9] п. 2 ст. 549 ГК РФ

[10] ст. 132, п. 1 ст. 559 ГК РФ

[11] п. 3 ст. 560 ГК РФ

[12] ст. 562 ГК РФ

[13] ст. 566 ГК РФ

[14] ст. 79 Федерального закона «Об акционерных обществах», ст. 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью»

[15] ст. 168 ГК РФ

[16] ст. 561 ГК РФ

[17] п. 1 ст. 561 ГК РФ

[18] Приказ Минфина РФ от 13 июня 1995 г. № 49

[19] п. 1 ст. 562 ГК РФ

[20] Романов О.Е. Актуальные проблемы гражданского права, М., 2004 г.

[21] п. 1 ст. 563 ГК РФ

[22] п. 1 ст. 564 ГК РФ

[23] Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью. Практическое пособие. – М.: Проспект, 2006.

[24] п. 2 ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним»

[25] Горемыкин В. Сделки с недвижимостью: Практическое пособие. – М.: Информцентр, 2006.

[26] Бирюков Б.М. Купля-продажа, обмен жилых помещений. Вопросы правового регулирования. – М.: Ось-89, 2005.

[27] Калпин Н.И Гражданское право, М., Прогресс, 2002 г.

[28] Там же.

[29] Горемыкин В. Сделки с недвижимостью: Практическое пособие. – М.: Информцентр, 2006.

[30] Калпин Н.И Гражданское право, М., Прогресс, 2002 г.

[31] Там же.

[32] Горемыкин В. Сделки с недвижимостью: Практическое пособие. – М.: Информцентр, 2006.

[33] ст. 130 ГК РФ

[34] п.1 ст.559 ГК РФ

[35] ст.ст.551 и 560 ГК РФ

[36] Горемыкин В. Сделки с недвижимостью: Практическое пособие. – М.: Информцентр, 2006.