Общие положения договора аренды

Общие положения договора аренды

СОДЕРЖАНИЕ

1. Понятие договора аренды, его виды, стороны договора. Условия договора

2. Права и обязанности сторон договора

3. Заключение и изменение договора

4. Прекращение договора. Ответственность сторон

Список использованных источников

1. Понятие договора аренды, его виды, стороны договора. Условия договора

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 577 ГК).

Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Выделяют следующие виды аренды:

1. прокат;

2. аренда транспортных средств:

2.1. с экипажем;

2.2. без экипажа;

3. аренда зданий и сооружений

4. аренду жилых помещений (найм);

5. финансовая аренда (лизинг).

По каждому из видов договорв имеются специальные акты законодательства, поэтому сначалва применяются правила специальных актов законодательства, а затем правила соответствующего параграфа главы 34 ГК «Аренда» и только потом – правила параграфа 1 главы 34 ГК «Общие положения об аренде».

Стороны договора – арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица.

Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 579 ГК).

Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон не предъявляет.

Цель договора аренды – обеспечить передачу имущества во временное пользование.

Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом, т.е. извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в т.ч. приобретение плодов и доходов. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (п. 2 ст. 577 ГК).

Предмет договора – любая непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

Состав, стоимость передаваемого в аренду имущества, порядок его передачи являются существенными условиями для договора аренды (п. 1 ст. 8 Закона Республики Беларусь "Об аренде"). Однозначный ответ на вопрос о том, какие именно данные об объекте аренды должны быть указаны при заключении договора аренды имущественных комплексов, зданий, сооружений действующее законодательство, в частности п. 3 ст. 578 ГК, не дает.

Предмет договора является существенным условием договора и должен удовлетворять требованию достаточности. Достаточность сведений об объекте является оценочной категорией и определяется судом в каждом конкретном случае, исходя из обстоятельств дела. Если суд придет к выводу об отсутствии (недостаточности) таких данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным. Поскольку это условие законом определено как существенное, договор при таких обстоятельствах считается не заключенным.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Для различных видов договоров аренды добавляются другие существенные условия.

Форма договора аренды определяется по правилам ст. 580 ГК.

Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п.1 ст. 580 ГК).

Согласно общему правилу, установленному в ст. 580 ГК, любой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Поэтому очень важно определить, какой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а какой нет.

В соответствии с п. 2 ст. 622 ГК договор аренды здания, сооружения, заключенный на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, а договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды и считается заключенным только с момента такой регистрации (ст. 629 ГК). Если договор заключен на срок менее одного года, такой договор не требует государственной регистрации. Порядок государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества регулируется специальными нормативными правовыми актами.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 595 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (ст. 580 ГК).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (ст. 581 ГК).