Анализ целесообразности и эффективности проведения аукционов в муниципальных образованиях Республики Коми

2.2 Анализ целесообразности и эффективности проведения аукционов в муниципальных образованиях Республики Коми

Рассмотрев ситуацию по реализации земельных участков через аукционы в крупных городах , необходимо проанализировать аналогичную ситуацию в районах Муниципальных образований Республики Коми.

Из-за законодательной чехарды в земельных вопросах люди сегодня не могут понять, почему при наличии множества неиспользуемых сенокосных угодий и свободной земли нужно проводить аукционы на выделение участка под строительство индивидуального жилья или ведения приусадебного хозяйства. Как вообще реализовать это нововведение в поселке, где претендентов на один и тот же участок из числа стариков нет, а значит, аукцион будет признан несостоявшимся.

Понятно, что эти требования актуальны для средней полосы России, где за участки под застройку в благоустроенных поселках идет борьба.

Но в Республике Коми, где луга и пастбища зарастают лесом, где полно свободных участков в поселениях, аукцион становится малоэффективной, а по сути нецелесообразной формой распределения земли. А если сельский житель хочет построиться, то здесь необходимы льготные условия предоставления участков.

Казалось бы, чего проще разделить земли на категории в рамках отдельной целевой программы. И, к примеру, под социальные цели, то есть строительство жилья на селе, разработать преференции. Можно также отдать не используемые по назначению сельскохозяйственные угодья. По такому пути пошли в Самарской области, где людям без аукциона в кризис "нарезали" сотки под строительство домов и огородничество. Такой вариант решения проблемы лежит вне правового поля, ведь закон не разрешает отдавать под застройку земли сельскохозяйственного назначения, даже если на них не пашут, не косят. В этом случае могут привлечь чиновников к ответственности за нарушение законодательства при передаче земли.

Таким образом, за время применения аукционного порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, выявились и недочеты законодателя, и трудноразрешимые проблемы, с которыми постоянно вынуждены сталкиваться правоприменители, органы власти, инвесторы. Кроме того, сразу же обнаружилось, что универсальные для всей страны нормы земельного законодательства в разных регионах работают не одинаково и что иногда аукционный порядок просто невозможно реализовать.

Есть основания предположить, что , законодателю нужно отказаться от единых для всей страны процедур предоставления земельных участков под освоение и жилищное строительство в пользу дифференцированного подхода. Это позволит учесть региональную специфику.

Так же необходимо предоставить органам представительной власти на местах возможность самим решать вопросы по процедурам выделения земельных участков и принимать соответствующие законодательные акты.

2.3 Проблемы и пути их решения

Из приведенного выше анализа можно выделить ряд проблем, которые существуют на сегодняшний день в процедуре проведения земельных торгов(аукционов , конкурсов):

1)  Универсальные для всей страны нормы земельного законодательства в отношении земельных аукционов разных регионах работают не одинаково, а зачастую просто неэффективны или вообще не целесообразны.

2)  В связи с экономическим кризисом в России даже в крупных городах механизм земельных аукционов не работает уже третий год. В среднем за год на земельных торгах совершается две-три сделки .

3)  Механизм проведения торгов(аукционов, конкурсов) очень сложен . Для подготовки земельного участка требуется не менее 6 месяцев, а бюрократический подход приводит к тому, что потенциальные приобретатели прав на земельный участок должны собрать не менее 80 подписей в различных кабинетах власти. Очевидно, что частные аукционы пользуются популярностью по причине более гибкого подхода к покупателю (например, аукционные дома могут устраивать торги на понижение), возможности договориться и открытости продавца. По той же причине инвесторы будут активно пытаться купить землю напрямую у собственника, нежели прибегать к участию в аукционе.

Изменить сложившуюся ситуацию возможно следующими способами:

1)  Снижение начальной стоимости участка. Доходы компаний и населения сократились на 20 - 30%, соответственно нужно снизить и цену земли. Девелоперы отмечают, что справедливая начальная стоимость участка равна объему средств, потраченных администрацией на его подготовку (проведение коммуникаций, устранение обременений и т.д.). Виталий Дунин и вовсе уверяет, что из-за отсутствия средств сельхозпроизводители готовы покупать участки максимум по кадастровой стоимости (как правило, в два-четыре раза ниже рыночной).

2)  Введение отсрочки и рассрочки платежа за право пользования землей. У инвесторов и компаний сегодня свободных денег практически нет. Соответственно, платить за землю нечем. Логично было бы взимать плату за землю только после начала реализации квартир, домов, коммерческих площадей. Кроме того, в нынешних условиях сбыть все построенные квадратные метры сразу застройщику не удастся. Следовательно, необходима разумная рассрочка платежа.

3)  Снижение арендной ставки. Для расчета величины годовой арендной платы за земли, арендуемые для целей многоквартирного жилищного строительства, вводить понижающие коэффициенты .

4)  Законодателям следует отказаться от единых для всей страны процедур предоставления земельных участков под освоение и жилищное строительство в пользу дифференцированного подхода. Это позволит учесть региональную специфику

5)  Считаем также необходимым предоставить органам представительной власти на местах возможность самим решать вопросы по процедурам выделения земельных участков и принимать соответствующие законодательные акты.

6)  Процедуры подготовки земельных участков к жилищному строительству, должны быть урегулированы на федеральном уровне. В настоящее время формирование земельных участков, которые впоследствии должны выставляться на аукцион, – обязанность органов власти. На практике они фактически не ведут такой работы. Зато в скорейшем формировании конкретных земельных участков заинтересованы инвесторы. По негласным соглашениям с местными властями инвесторы и проводят формирование приглянувшихся земельных участков.

Возможно, применение вышеизложенных мероприятий позволит снять экономическую напряженность на земельных аукционах ,

Заключение

Согласно Земельному кодексу РФ проведение аукционов связано с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность без предварительного согласования места размещения объектов. Исключительно через аукционы участки предоставляются для целей жилищного строительства, Данный способ предоставления земельных участков представляется вполне справедливым, поскольку, должен гарантировать равные и прозрачные возможности для приобретения земельных участков. Кроме того, данная система отражает развитие рыночных отношений в РФ, поскольку в ходе проведения аукциона должна быть сформирована рыночная цена на объекты недвижимости, т. е. цена на свободном конкурентном рынке, когда покупатель и продавец обладают всей полной информацией для принятия решений и действуют осмотрительно.

Помимо открытости процедуры, аукционная система имеет и другие преимущества: критерий отбора победителя по наибольшей предложенной сумме выкупа права застройки предпочтительней, чем решение членов конкурсной комиссии, принятое на основании множества критериев, часто не подлежащих формализованной оценке. Еще одним положительным моментом служит то, что на аукционы выставляются подготовленные участки, прошедшие межевание и кадастровую оценку, имеющие исходно-разрешительную документацию. Это снижает трудозатраты покупателя на этапе освоения участка и дает возможность точно рассчитать эффективность проекта в самом начале.

Между тем на данный момент у госструктур, организующих аукционы, нет ни материальных, ни человеческих ресурсов для подготовки всех документов для площадок под массовое строительство.

Процедура проведения аукционов хороша только в теории. На практике она осложняется всевозможными бюрократическими согласованиями и уловками. В этом плане аукционы часто приводят к тому, что хороший участок по минимальной цене получают компании, имеющие "близкие" отношения с местной администрацией либо с органом, проводящим аукцион, поскольку они могут в этом случае непосредственно влиять на результат проведения аукциона.

Помимо организационных трудностей, существуют и проблемы иного рода. Беспокойство правоохранительных органов вызывает существование "тайных договоренностей" между компаниями и чиновниками, выдающими разрешения на строительство. Так, первая проверка соответствующих структур, проведенная ФАС, показала, что 90% разрешений на застройку земельных участков было выдано местными органами власти без проведения аукционов.

Зачастую аукционы превращаются в фиктивную процедуру, когда в них участвует потенциальный победитель, а также еще ряд юридических лиц – "статистов", специально учрежденных или привлеченных для фальшивого соперничества.

С приходом кризиса интерес к проведению и участию в подобного рода мероприятиях значительно снизился. В настоящее время аукционные продажи не столь распространены в связи с непростой экономической ситуацией, сложившейся на рынке недвижимости.

В процессе написания творческой работы был проведен анализ экономической ситуации на рынках различных регионов Российской Федерации.

Выявлен ряд проблем и пути их решения.

Думается, что проблемы ,так остро и явно проявившиеся в период кризиса, станут предметом особого осмысления , а кризис оздоровит хотя бы эту сферу экономики, и тогда земельные аукционы перестанут нести за собой шлейф скандальности.

Список использованных источников

Нормативные акты

1. Земельный кодекс РФ от 28 октября 2001г.

2. Гражданский кодекс РФ часть I от 30 ноября 1994г.

3. ФЗ № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. "Об обороте земель сельхоз назначения"

4. ФЗ №191-ФЗ от 29.12.2004 "О введении в действие Градостроительного Кодекса РФ"

5. Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 "Об организации и проведении торгов по продаже, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".

Учебные пособия

6. Земельное право. Учебник / Под редакцией С.А.Боголюбова .-М.:ООО "ТК Велби",2002.-400 с.

7. Земельное право:учебник / Под редакцией Г.Е.Быстрова, Р.К.Гусева .-М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2008.-720 с.

8.Земельное право России. Учебник по специальности "Правоведение"/ Под редакцией В.В.Петрова .М.,1997.-300 с.

9. Чубуков Г.В., Волкова Н.А. Земельное право. Юнита №1, 2. Рекомендовано УМО по классическому университетскому образованию. Издание первое – М., СГУ, 2003 г.-150 с.

Газетно-журнальные публикации

10. Землю есть буду // Эксперт-Урал №8(317). 2008. 25 фев. с. 12-15

Интернет-источники

11. Есть ли будущее у земельных аукционов ?/Интернет журнал "Собственник" http://sob.ru/content119.html

Приложение А

Информационное сообщение

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации МОГО "Ухта" (организатор аукциона, далее - Комитет) сообщает о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (далее - аукцион).

Проведение аукциона осуществляется в соответствии с решением Совета МОГО "Ухта" от 29.05.2007 №34 (в редакции от 25.06.2009 №330) и постановлением руководителя администрации МОГО "Ухта" от 03.09.2009 №1825.

Аукцион состоится 2 ноября 2009 года в 15 часов по адресу: г.Ухта, Пионергорский проезд, д.2, 3 этаж (зал проведения торгов).

Аукцион проводится в порядке, установленном ст.38.1 Земельного Кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ.

Предмет аукциона:

Наименование показателей	Показатели
Местоположение земельного участка	Республика Коми, г.Ухта, пр-кт Ленина, в районе 5-этажных жилых домов №№ 28а, 28б, 28в, 28г
Площадь, кв.м	1 825
Обременения земельного участка и ограничения его использования	Инженерные сети, находящиеся на балансе филиала ОАО "ТГК №9" "Ухтинские тепловые сети", Ухтинского УЭС Коми филиала ОАО "СЗТ", треста "Ухтамежрайгаз" ОАО "Комигаз", филиала ЦЭС ОАО "АЭК Комиэнерго", на участке отсутствуют. По участку проходит канализация, находящаяся на балансе МУП "Ухтаводоканал" (охранная зона шириной 3м с каждой стороны от подземных сетей равна 100 кв.м.).
Кадастровый номер земельного участка	11:20:0602006:82
Разрешенное использование земельного участка	Проектирование и строительство вахтового жилого комплекса (здание до 5-ти этажей)
Параметры разрешённого строительства	- площадь пятна застройки земельного участка будет определена в соответствии с нормами отвода земельного участка, установленными действующим законодательством. - предельная высота – 5 этажей; - при проектировании объекта рекомендуется использовать проект благоустройства II мкр. в г.Ухте, разработанный ОАО "Ухтагорпроект" (заказ 2614).
Технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения	Подключение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения необходимо выполнить согласно техническим условиям, выданным соответствующими службами города (ознакомиться с техническими условиями можно в Комитете).
Информация о плате за подключение	Информация о плате за подключение к сетям предоставляется по запросу победителя аукциона организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей, в порядке, установленном пунктами 6 и 9 постановления Правительства РФ от 13.02.2006 №83 "Об утверждении правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения".
Начальный размер годовой арендной платы, руб.	1 600 000
Размер задатка, руб.	320 000
Шаг аукциона, руб.	75 000
Срок аренды	4 года

Аукцион по составу участников и по форме подачи заявок (предложений о размере годовой арендной платы) является открытым.

Для участия в аукционе заявителям необходимо представить следующие документы:

для всех заявителей:

– заявку установленной формы в двух экземплярах (форма заявки указана ниже) с указанием реквизитов счета для возврата задатков;

– платежный документ, подтверждающий внесение суммы задатка;

а также дополнительно:

для юридических лиц:

– выписку из единого государственного реестра юридических лиц;

для предпринимателей:

– выписку из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей;

для физических лиц:

– копии документов, удостоверяющих личность.

Прием заявок на участие в аукционе осуществляется Комитетом по адресу: г.Ухта, Пионергорский проезд, д.2, 4 этаж, каб.405 в рабочие дни с 30 сентября 2009 года по 30 октября 2009 года (понедельник – четверг с 9 до 17 часов, пятница с 9 до 15, перерыв с 13 до 14 часов).

Срок окончания приема заявок и документов – до 13 часов 30 октября 2009года.

Срок и порядок внесения задатка. Задатки вносятся заявителями по следующим реквизитам:

Получатель: КУМИ МОГО "Ухта", счет: 40302810100000000005 в РКЦ Ухта г.Ухта, ИНН 1102012053, КПП 110201001, БИК 048717000. Коды получателя: КБК 96330302040040000180, ОКАТО 87425000000. Указать назначение платежа: "Задаток для участия в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по пр.Ленина, в районе домов №28а,б,в,г".

Задатки должны поступить на указанный счет не позднее 30 октября 2009 года.

При непоступлении на указанный выше счёт суммы задатка до дня окончания приёма документов для участия в аукционе - заявитель к участию в аукционе не допускается.

Суммы задатков возвращаются участникам аукциона за исключением его победителя, в течение трех дней с даты подведения итогов аукциона.

Победителем аукциона признается участник, предложивший в ходе аукциона наибольший размер годовой арендной платы.

Договор аренды земельного участка с победителем заключается в течение пяти дней со дня подписания протокола о результатах аукциона.

В случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине участия в нем менее двух участников, единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор аренды выставленного на аукцион земельного участка с администрацией МОГО "Ухта" по начальной цене аукциона.

Организатор аукциона вправе отказаться от проведения аукциона не позднее, чем за пятнадцать дней до дня проведения аукциона.

По вопросам оформления документов для участия в аукционе, ознакомления с земельным участком, порядком проведения аукциона, техническими условиями подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и другими материалами необходимо обращаться в Комитет: г.Ухта, Пионергорский проезд, д.2, 4 этаж, каб.405, тел. 3-17-85.

Приложение Б

Приложение В

Приложение Г

Образец заполнения платежного поручения для перечисления задатка

Приложение Д

План размещения земельного участка

Приложение Е

План размещения земельного участка относительно инфраструктуры района г.Ухты