Методы изучения и определения потребности в объектах недвижимости

9. Методы изучения и определения потребности в объектах недвижимости

 

На стадии определения экономической целесообразности и возможности реализации проекта принимается решение о целесообразности реализации проекта и формировании заявки в соответствующие органы на получение всех необходимых разрешений.

Применительно к строительству объектов жилой недвижимости на территории муниципального образования это означает:

прогноз динамики населения и его семейной структуры;

оценку состояния платежеспособного спроса на жилье в различных социально-демографических группах населения;

определение экономических параметров градостроительной ситуации (выбор выгодных мест застройки, состояние территории застройки и т.д.).

Застройщик (девелопер) - центральная и системообразующая фигура в процессе развития первичного рынка недвижимости.

Среди методов определения потребности и целесообразности строительства объектов недвижимости можно выделить:

1. Анализ технической возможности и экономической целесообразности реализации проекта.

2. Определение затрат на реализацию проекта.

3. Прогноз доходов от реализации проекта.

3.1 Пессимистичный сценарий.

3.2 Оптимистичный сценарий.

3.3 Реалистичный сценарий.

4. Показатели эффективности проекта.

4.1 Объем инвестиций.

4.2 Чистый доход от реализации проекта.

4.3 Срок окупаемости инвестиций.

4.4 Текущая стоимость проекта (NPV).

4.5 Индекс доходности (IP).

10. Основные документы в сфере недвижимости и собственности на нее

Документы в сфере недвижимости соответствуют осуществляемой сделки с имуществом.

Купля-продажа. При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости, где продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации соответствующими органами юстиции в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Мена. В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект недвижимости в обмен на другой. Договор мены обязательно заключается в письменной форме и подписывается сторонами. Нотариальное удостоверение договора необязательно. Право собственности в этой сделке возникает у сторон с момента государственной регистрации перехода соответствующих прав, а не после исполнения ими обязательств по передаче объектов недвижимости.

Дарение. В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому. Дарение объекта недвижимости обязательно оформляется письменным договором, который подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

Рента. Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется. Если эти условия не выполнены, то сделка считается ничтожной.

Приватизация - это процесс перехода (передачи, продажи) государственного имущества в собственность юридических и физических лиц. Правоустанавливающим документом, подтверждающим право собственности в случае приватизации, является договор приватизации. Он оформляется в районном агентстве по приватизации (по местоположению квартиры) или в городском агентстве по приватизации и подписывается администрацией города с одной стороны и гражданами, приватизирующими жилплощадь с другой.

Apeндa. Договор аренды объектов недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация договора аренды объекта недвижимости означает для арендодателя обременение его прав.

Прием-передача объекта недвижимости обязательно должны быть оформлены приемо-передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До подписания акта объект недвижимости не считается переданным, а договор исполненным.

 

11. Содержание риэлтерской деятельности, принципы, цели, задачи

Основные направления деятельности риэлтеров.

1. Риэлтер выступает в качестве агента. Реализацию данного статуса риэлтер осуществляет на основе агентского договора, который он заключает с потребителем услуг. Этим договором определяются обязательства риэлтера-агента осуществить в отношении указанного в договоре объекта недвижимости определенные юридические действия (например, заключить одну или несколько сделок с ним) от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя. Также агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтера-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости). Именную лицензионную карточку - агента обязаны иметь все сотрудники юридического лица, непосредственно работающие с заказчиками и участвующие в подготовке к заключению договоров по осуществлению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости.

2. Риэлтер выступает в качестве поверенного. При этом заключается договор поручения, который возлагает на риэлтера обязательства осуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости.

3. Риэлтер выступает в качестве брокера. Между потребителем услуг и риэлтером заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтер принимает на себя обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие функции:

выступление доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости;

анализ негативных и позитивных факторов, сопутствующих сделке;

разработка оптимальной программы проведения соответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими издержками и риском.

Лицензионная карточка брокера выдается только специалистам или индивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента или осуществляющим брокерскую деятельность не менее двух лет.

4. Риэлтерская фирма выступает как дилер. Дилерская деятельность осуществляется в случае, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтера (был приобретен ранее с целью последующей продажи).

5. Посредническая деятельность риэлтера. Деятельность по оказанию услуг по поиску контрагентов для лиц, изъявивших желание приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтер не является непосредственной стороной.

6. Торговая деятельность риэлтера. При таком статусе риэлтер выполняет следующие функции:

предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки;

предоставляет консультационные услуги и услуги по оформлению документов;

предоставляет услуги по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам.

7. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Эта деятельность осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями. Как правило, риэлтерская фирма работает на вторичном рынке недвижимости, однако в Санкт-Петербурге существуют несколько риэлтерских компаний, продающих жилье на первичном рынке.

8. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию с целью последующей продажи отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса). Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятий. В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс работ от консалтинга до оформления прав собственности на землю.

9. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью. Эта деятельность риэлтера направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.

10. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью по программе реструктуризации производства. Эта деятельность осуществляется на основе аккредитации Комитета по экономической политике.

11. Деятельность риэлтерской фирмы по управлению недвижимостью может осуществляться на основании:

а) агентских договоров и договоров подряда;

б) договора аренды с правом субаренды для клиентов;

в) доверительного управления объектов недвижимости.

 

12. Инфраструктура рынка недвижимости. Коммерческие связи и услуги риэлтеров

Инфраструктура рынка недвижимости - совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка

Условно можно выделить четыре таких механизма:

Во-первых, социальный механизм, включающий в себя:

законодательную и нормативную базы рынка;

систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя:

систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);

специализированные государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка недвижимости, в частности.

В-третьих, инженерно-технологический механизм, включающий в себя:

эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;

стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий;

единое информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;

законодательно закрепленые эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;

нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;

банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.

В-четвертых, психолого-поведенческий механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям.

Для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию риэлтерских услуг существуют приемы и методы. Технология оказания риэлтерских услуг может сводиться к следующим основным этапам:

1. Получение заявки по услуге:

а) изучение характера и объема предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости;

б) формулирование ограничительных условий.

2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора об оказании услуги:

а) конкретизация предмета договора и подготовка к его подписанию;

б) составление плана выполнения работ по договору

3. Сбор и анализ данных об объекте:

а) сбор документов об объекте недвижимости и подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной информации, необходимой для проведения конкретной сделки с недвижимостью;

б) предоставление отчета заказчику о проделанной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.

4. Юридическое сопровождение сделки:

а) формирование комплекта документов и их исследование, подтверждение юристом законности проводимой сделки;

б) определение рисков, сопутствующих сделке;

в) ознакомление заказчика с документами и материалами, предоставляемыми для оформления сделки и согласования условий и техники ее проведения.

5. Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтеру:

а) проведение сделки с недвижимостью и документальное оформление ее результатов;

б) оформление акта сдачи-приемки работ, выполненных по договору об указании услуги;

в) оплата услуг риэлтера за выполненную работу. Перечисленные этапы показывают типичную схему отношений между риэлтерской фирмой и заказчиком. Она выглядит следующим образом: предложение фирмой набора услуг - выбор услуги заказчиком - заключение договора - оказание услуги - совершение сделки с недвижимостью - оплата услуг риэлтера за выполненную работу.

При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано и ограничено рамками предоставляемых фирмой услуг, а специалисты каждого структурного подразделения риэлтерской фирмы работают по внутренним правилам предоставления соответствующего профиля услуг. Заказчик, в свою очередь, должен определить содержание и результат предоставляемой услуги совершенно четко. И недооценка особенностей восприятия заказчиком содержания риэлтерской услуги вызывает риск потери заказчика.

 

13. Лизинг как эффективная форма сбыта объектов недвижимости. Сущность лизинговых операций

Лизинг недвижимости является одним из самых перспективных и наименее развитых лизинговых продуктов в Росси в настоящий момент.д.анная ситуация обусловлена в первую очередь особенностями самого рынка недвижимости, на котором выставляемые на продажу объекты, как правило, продаются с большой долей неучтенных наличных денег, а компании-продавцы недвижимости находятся на упрощенной системе налогообложения и не являются плательщиками НДС.

Тем не менее, в настоящий момент лизинг недвижимости как готовый продукт сформирован и в ряде случаев может быть интересен потенциальным лизингополучателям. В первую очередь лизинг недвижимости позволяет вместо аренды оплачивать сравнимые с ней по стоимости лизинговые платежи и в итоге получить недвижимость в собственность.

Предметом лизинга недвижимости по данной программе являются офисные и торговые помещения, здания разных типов, производственные и складские площадки. Обязательно наличие свидетельства на право собственности по приобретаемому объекту. В случае покупки отдельно стоящих объектов земля под ними должна быть внесена в кадастр.

Возможен лизинг недвижимости по недостроенным объектам. В этом случае производится их достройка, реконструкция и регистрация как полноценных объектов недвижимости.

Базовые требования к лизингополучателю не отличаются от базовых требований на стандартный лизинг оборудования.

Существуют нюансы, связанные со спецификой регионального рынка недвижимости. В Иркутске, к сожалению, сложилась практика серых схем расчета при сделках с недвижимостью. А лизинг предполагает прозрачность всех взаиморасчетов и операций. В том случае, если собственник объекта недвижимости, участвующий в лизинговой сделке в качестве продавца, является физическим лицом, он обязан уплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости объекта. Учитывая, что цена объекта составляет в среднем 5-10 млн рублей, дополнительные расходы собственника в виде налога часто являются препятствием для заключения лизинговой сделки.

Эксперты отметили, что ограниченность предложения иркутского рынка коммерческой недвижимости особо не влияет на развитие рынка лизинга недвижимости, поскольку сделки единичны и интересные объекты под них находятся. Те же объекты, которые сегодня представлены на рынке, успешно эксплуатируются или приобретаются по отработанным схемам (собственные средства, кредиты), и лизинг с его нерешенными законодательными проблемами не востребован. Нужно время, чтобы рынок сформировался.

 

14. Эффективность организации риэлтерской деятельности

Как правило, бизнес начинают минимальным составом - от двух до четырех человек. Если деятельность развивается успешно, то состав предприятия может увеличиваться. Введение новых сотрудников приводит к повышению эффективности предприятия. Сохраняется желание к дальнейшему увеличению предприятия. С определенного момента возникают сложности в управлении - директор не успевает следить за деятельностью подчиненных, что приводит к ошибкам и проведению "левых" сделок (выполняются под маркой фирмы, но финансовые результаты полностью присваивают лица, проводившие сделку). Это наносит финансовый ущерб и негативно сказывается на имидже предприятия. Встает вопрос о рациональной структуре предприятия и организации.

Опыт большого числа предприятий, осуществляющих риэлтерские услуги с различной эффективностью, позволил выявить основные причины, влияющие на эффективность предприятия:

организационная структура предприятия;

лидерские качества руководителя;

квалификация сотрудников и соответствие занимаемой должности;

численность предприятия.

Для определения четких критериев риэлтерского предприятия примем следующие признаки рационально организованного предприятия:

фирма строится по иерархическому принципу;

чем больше эффективно работающих специалистов в фирме, тем лучше ее состояние ее бизнеса;

руководитель любого звена может эффективно управлять не более 7 специалистами (выводы психологов);

штат фирмы должен квалифицированно решать все задачи, стоящие перед фирмой и успешно преодолевать трудности конкурентной борьбы.

Любая фирма должна иметь первого руководителя. Первый руководитель нанимает работников, организует и руководит их деятельностью, ведет административно хозяйственную деятельность.

Минимальный состав одноуровневой фирмы 2 человека. На практике такой состав встречается на начальном этапе существования фирмы. Чаще всего это семейная пара, организовавшая юридическое лицо и делящая между собой все обязанности - директора, бухгалтера, секретаря, водителя и риэлтера. Работа в такой фирме достаточно сложна и утомительна. Большое количество дополнительных обязанностей отвлекает от основного дела - риэлтерской деятельности. Прием новых сотрудников позволяет произвести специализацию, повысить эффективность каждого специалиста.

Для осуществления эффективной риэлтерского деятельности необходимо:

1. зарегистрировать юридическое лицо, одним из видов деятельности которого является риэлтерская деятельность или получить регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя без организации юридического лица;

2. обучить специалистов в специализированном учебном центре на курсах риэлтеров;

3. организовать поиск клиентов, нуждающихся в риэлтерских услугах и начать осуществлять риэлтерскую деятельность.