4. Представьте подробное и обоснованное ссылками на нормы права решение задачи
Супруги Никитины продали бревенчатый дом в поселке Ивантеевка супругам Печатниковым. Печатниковы заселились в дом. Факт государственной регистрации договора продажи решено было отметить в проданном доме. Во время приготовления праздничного ужина произошло короткое замыкание в электропроводке. Вспыхнул пожар и дом сгорел. Дом был застрахован на имя супругов Никитиных.
Супруги Печатниковы подали в суд заявление, в котором указали, что купленный дом сгорел еще до регистрации права собственности и подписания передаточного акта, а поэтому они просили признать договор незаключенным. Никитины утверждали в суде, что договор заключен и зарегистрирован, Печатниковы фактически вступили во владение домом, а потому риск случайной гибели дома на них перешел.
Решите спор.
При продаже дома Никитины (продавец) и Печатниковы (покупатель) должны произвести государственную регистрацию договора продажи, государственную регистрацию перехода права собственности, стороны так же должны подписать передаточный акт или иной документ о передаче недвижимости (ст.551 п.1; ст. 556 п.1; ст. 558 п.2 ГК РФ).
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости. До государственной регистрации перехода права собственности покупатель (Печатниковы) по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом (бревенчатым домом), поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (Никитиными). После передачи недвижимого имущества покупателю (Печатниковым), но до государственной регистрации перехода права собственности продавец (Никитины) также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. Никитины не должны были передавать ключи от дома до передачи денег и подписания документа о передаче недвижимости.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество (ст. 556 п.1 ГК РФ).
Согласно ст.551 п.2 ГК РФ, исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Т.е. Никитины вправе обратиться в страховую компанию для получения выплаты по риску пожар.
В результате, суд признает договор продажи недействительным, и владельцами дома будут Никитины. За которыми сохранится право обратиться в страховую компанию для возмещения убытков за сгоревший дом.
5. Сравнительная характеристика договоров социального найма и коммерческого найма
| признак | договор социального найма | договор коммерческого найма |
| 1.срок действия договора | без установления срока его действия | не более 5 лет (но может быть продлён) |
| 2.форма договора | письменная форма, подается в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда | письменная форма, путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора |
| 3.размер оплаты | есть право на получение субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг | 100% оплата, при этом плата за сам наём выше |
| 4.собственник | Государственная или муниципальная собственность | Чаще индивидуальный жилищный фонд |
| 5.размер жилого помещения | 18 кв. метров площади жилого помещения на человека (для инвалида возможно в 2 раза больше) | не ограничен нормой предоставления |
| 6.объект договора найма жилого помещения | изолированное жилое помещение благоустроенное (применительно к условиям данного населенного пункта) | изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома |
| 7.кто имеет право проживать в помещении | члены семьи (должны быть указаны в договоре), прочие лица вселяются с разрешения наймодателя | постоянно проживающие с нанимателем лица (кроме членов семьи нанимателя могут быть и другие лица, не входящие в состав семьи нанимателя, при этом они должны быть указаны в договоре) |
| 8.ответственность за нарушение условий договора | несут все члены семьи | наниматель отвечает за всех лиц, проживающих с ним |
| 9.обмен жилого помещения | возможен в соответствии со ст.72,73,74,75 ЖК РФ | нет |
Список литературы
Нормативно-правовые и судебные акты:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. 17.07.2009) // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410; 2009. № 29. Ст. 3582.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. 27.09.2009) // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14; 2009. № 39. Ст. 4542.
3. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. 17.07.2009) // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; РГ. 2009. 22 июля. № 133.
4. Федеральный закон РФ от 11.11.2003 № 138-ФЗ «О лотереях» (ред. 23.07.2008) //СЗ РФ. 2003. № 46 (ч. 1). Ст. 4434; 2008. № 30 (ч. 2). Ст. 3616.
5. Федеральный закон от 29.12.2006 № 244-ФЗ «О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. 24.07.2009) // СЗ РФ. 2007. № 1(часть1). Ст. 7; 2009. № 30. Ст. 3737.
6. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав па недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 22.11.2006) // СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963; 2006. № 48. Ст. 5038.
7. Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 № 315 «Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения» // СЗ РФ. 2005. № 22. Ст. 2126.
8. Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 № 233 (ред. от 24.12.2004) «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» // Российская газета.2001. 22 августа. № 162.
9. Определение Конституционного Суда РФ от 16.12.2002 № 282-О «О прекращении производства по делу о проверке конституционности ст. 1062 ГК РФ в связи с жалобой КАБ «Банк Сосьете Женераль Восток»» // СЗ РФ. 2002, № 52 (2 ч.), ст. 5291; Вестник Конституционного Суда РФ. 2003. № 1.
10. Постановление Пленумов ВАС РФ и Верховного суда РФ от 08.10.1998 № 13/14 «О практике применения положений ГК РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами» (ред. 04.12.2000) // Вестник ВАС РФ. 1998. №11; 2001. № 3.
11. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». // Вестник ВАС. 1998. № 10.
12. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 1; Хозяйство и право. 1998. № 4.
Литература:
1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – М.: Статут. 2002.
2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга пятая. Том 2: Договоры о банковском вкладе, банковском счете; банковские расчеты. Конкурс, договоры об играх и пари. - М.: Статут, 2006.
3. Брагинский М.И. Комментарий к гл. 56-58 ГК РФ / в кн. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (часть вторая). / под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. - М.: МЦФЭР. 1996.
4. Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи. // Законность. 2004. № 2.
5. Грудцына Л.Ю. Заключение, изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения // Адвокат. 2005. № 11.
6. Михеева Л.Ю. Система прав граждан на жилые помещения в свете реформы жилищного законодательства // СПС КонсультантПлюс,
7. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ /под ред. П.В. Крашенинникова. – М., Статут, 2005.
8. Кузнецов Д.В. Правовое регулирование и проведение публичного конкурса. // Право и экономика. 2003. № 10.
9. Рожкова М.А. Юридические факты в гражданском праве // Хозяйство и право. 2006. № 7 (Приложение).
10. Савина С.В. Договор о проведении конкурса и юридический статус специализированной организации // Право и экономика. 2006. № 3.
11. Спектор Е.И. Правовое регулирование алеаторных сделок. // Право и экономика. 2005. № 8.
12. Ходыкин Р. Публичный конкурс – односторонняя сделка // Хозяйство и право. 2001. № 7.
13. Шешко Г.Ф. Договоры жилищного найма: обязанности нанимателя, ответственность // Жилищное право. 2009. № 8.
14. Эрделевский А. Публичный конкурс. // Законность. 2000. № 8.
15. Эрделевский А. Существенные условия договора купли-продажи жилого помещения. (Подготовлен для Системы КонсультантПлюс, 2005)
[1] Иоффе О.С. Обязательственное право. С. 779.
... от личных отношений; г) пострадавшая сторона может разумно получить исполнение из другого источника. Возможность освобождения от ответственности за неисполнение договора. В "Принципах европейского договорного права" и "Принципах международных коммерческих договоров" УНИДРУА нарушение договора (breach of contract) называется неисполнением (non-performance). Согласно обеим системам Принципов, ...
... сделок, при необходимости прибегали к толкованию закона. Юристы вели правотворческую деятельность, а их заключения имели обязательное значение для судьи. И так, полно римское договорное право было разработано в эдиктах преторов и толкованиях римских юристов. Любой договор включал в себя обязательство – правоотношение, исходя из которого одна сторона – кредитор, имела право требовать у другой ...
... этот термин в Кодексе больше не употребляется. Таким образом, типовыми теперь являются только публичные договоры. Совершенно очевидно, что классификация публичного договора в новой системе договорного права России проводится по субъектному составу. С одной стороны, это экономически сильнейшая сторона договора - коммерческая организация, действующая в сфере розничной торговли, перевозки ...
... как в отношении существующего, так и будущего долга, но в последнем случае для вступления в силу требуется извещение кредитором нового должника (ст.12.101). Как и Принципы УНИДРУА, Принципы европейского договорного права знают такую разновидность перемены лиц в обязательстве, как "передача договора (transfer of contract)", представляющего собой уступку требования и перевод долга одновременно. ...
0 комментариев