Право собственности на землю в современной России

1.3 Право собственности на землю в современной России

(с 1993 г. по настоящее время)

12 декабря 1993 г. всенародным референдумом принимается основной закон страны. И конечно, конституция содержала в себе положения, прямо касающиеся земельного права. А именно: Ст. 9 установила, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Ст. 35 право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Ст. 36 граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Принятие конституции потребовало привидения всего законодательства в соответствии с нею. И с этой целью был издан 24 декабря 1993 Указа президента № 2287 «О приведении законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией РФ» отменялись законы, противоречащие Конституции Р.Ф. так, например, отменялась часть ЗК РСФСР, ряд статей Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве, Закон об аграрной реформе. Таким образом, собственники земли, землевладельцы и арендаторы получали право самостоятельно хозяйствовать на земле, распоряжаться произведенной продукцией и доходами от ее реализации.

Запрещалось любое вмешательство в хозяйственную деятельность со стороны государственных, хозяйственных и других органов и организаций.

У хозяйств изымалась часть земли для создания в каждом районе фонда земли для наделения фермерских хозяйств. Был определен порядок выдела земельной доли и имущественного пая колхозников и работников совхозов. Закон определил крестьянское хозяйство, как самостоятельного хозяйствующего субъекта, с правами юридического лица, так же указывалось, что крестьянское хозяйство осуществляет свою деятельность на принципах экономической выгоды (а не общественной полезности, как говорилось ранее в отношении землепользователей).

Граждане имели право на получение в собственность или аренду земельных участков для: ведения крестьянского (фермерского) хозяйства; индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в городах; садоводства; иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства.

Собственники земельных участков имели право: 1) самостоятельно хозяйствовать на земле; 2) использовать в установленном порядке для нужд хозяйства, имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые; 3) возводить строения и сооружения; 4) собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений; 5) проводить оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы; 6) участвовать в решении вопросов мелиорации их земель; 7) на получение стоимости земельного участка в случае его выкупа при предоставлении для государственных и общественных нужд; 8) отчуждать государству, передавать в аренду, а также дополнительно покупать у Советов народных депутатов земельные участки. Землевладельцы, землепользователи и арендаторы обладали всеми правами собственников земельных участков, а также правом на компенсацию вложенных затрат на повышение плодородия почв при добровольном отказе от земельного участка и на возмещение убытков, включая упущенную выгоду.

Сделки по купли-продажи, самовольном обмене земельных участков без участия Совета народных депутатов признавались недействительными.

Как мы видим, аграрная реформа шла медленно и противоречиво, но все же она шла. Была сформирована начальная нормативная база реформы и на этом нельзя было останавливаться.

Постановление Правительства от 29 декабря 1991г. №86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» устанавливало, что совхозы и колхозы были обязаны до 1 января 1993 г. провести свою реорганизацию, а Министерству сельского хозяйства РФ, Советам Министров республик РФ, администрациям краев, областей предписывалось сформировать до 1 февраля 1992 г. совместные комиссии по приватизации земель, находящихся в пользовании совхозов и колхозов, и реорганизации этих хозяйств. Районным и внутрихозяйственным комиссиям вменялось провести разграничение находящихся в пользовании колхозов и совхозов земель, выделив земли, остающиеся в государственной собственности и передаваемые гражданам в частную, индивидуальную и коллективно-долевую собственность. Колхозы и совхозы имели право продать или сдать в аренду жилой фонд и некоторые другие объекты социальной сферы (кроме объектов образования) [17, c.146].

Все члены колхоза и работники совхоза, в том числе и ушедшие на пенсию, имели право на бесплатный земельный и имущественный пай в общей долевой собственности. По решению коллектива хозяйства пай мог быть предоставлен работникам объектов социальной сферы [17, c.149].

К середине 1993 г. прошли перерегистрацию более 20 тыс. колхозов и совхозов, а 7 тыс. заявили о своем желании сохранить прежнюю форму хозяйствования.

Основополагающим документом, отразившим радикальный курс реформ в условиях законодательного вакуума, возникшего после октября 1993 г., стал Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» который утвердил, по существу, неограниченное право частной собственности на землю физических и юридических лиц. Впервые земля признана имуществом, недвижимостью. Законно право собственников земельных участков и долей свободно распоряжаться ими и совершать сделки: продавать, дарить, обменивать, передавать по наследству, сдавать в залог, вносить в качестве взносов в уставной капитал акционерных обществ, товариществ, производственных сельхозкооперативов и других организаций. Указом также прямо установлено, что сделки с землей регулируются гражданским законодательством с учетом земельного и экологического законодательства. Это принципиально важно, так как подчеркивается особенность земли как имущества, недвижимости, которые необходимо обязательно учитывать при регулировании.

Согласно официальной точке зрения, к весне 1994 г. первый этап земельной реформы в России уже был завершен. За короткий срок земля и другие средства производства перешли в собственность крестьян. Оказались реорганизованы почти все колхозы и совхозы с правом раздела земли и имущества на принципах общей совместной или общей долевой собственности. Почти все сельскохозяйственные угодья переданы в собственность граждан. Отсюда делался вывод о необходимости ускоренного принятия Земельного кодекса, который регулировал бы эти отношения на уровне основного федерального закона [22, c. 464].

Новый Гражданский кодекс РФ, в соответствии с Конституцией РФ, законодательно закрепил указанные формы права собственности и других прав на землю, посвятив регулированию земельных отношений специальную главу 17, состоящую из 28 статей (ст.260 - 287).

В этот период времени сложилась парадоксальная ситуация с регулированием земельных отношений: указанная глава 17 ГК не была введена в действие и должна была вступить в силу после принятия нового ЗК. Но ЗК почти на две трети отменен Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. «О приведении земельного законодательства в соответствие с Конституцией Российской Федерации». В результате создан огромный правовой вакуум: страна более двух лет жила практически без Земельного кодекса. Указ не соответствует ст.90 Конституции РФ, в которой сказано, что указы Президента не должны противоречить закону. С 1994г. начинается активная работа по разработке Земельного кодекса и 30 мая 1994 г. правительством был принят проект Земельного кодекса Российской Федерации. Но это лишь проект, а сам кодекс будет принят лишь через 7 лет.

В соответствии с Указом Президента РФ №1535 «Об Основных Положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года» начался новый этап приватизации земель. Характерно, что Госдума не утвердила Закон, и тогда Президент утвердил Основные Положения своим Указом. В основных положениях содержатся два раздела "4" и "410", специально посвященные приватизации этих земель, их купле-продаже при приватизации предприятий. В сферу сделок с землей включились органы Госкомимущества.

7 марта 1996 г принимается Указ Президента Российской Федерации №337 "О реализации конституционных прав граждан на землю". Он еще более расширяет земельную реформу. Указом предусмотрены важные меры по закреплению прав граждан на земельные участки и доли и на свободное распоряжение ими в самых различных формах для развития сельскохозяйственного производства.

29 января 1997г. принимается Лесной кодекс Российской Федерации, который устанавливал правовые основы рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов. В ст. 12 запрещалась купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд. Древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством Российской Федерации.

2 января 2000 г. принимается Федеральный Закон «О государственном земельном кадастре». Земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения: государственного и муниципального управления земельными ресурсами; государственного контроля за использованием и охраной земель и иной связанной с владением, пользованием, распоряжением земельными участками деятельности. Государственный земельный кадастр содержит сведения о: земельных участках; территориальных зонах; землях и границах территории, на которых осуществляется местное самоуправление; землях и границах субъектов РФ; землях и границах РФ. В Едином государственном реестре земель содержится сведения о существующих и прекративших существование земельных участках. Также в нем содержатся следующие сведения о земельных участках: кадастровые номера; местоположение; площадь; категория земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков, их отдельных частей; наличие объектов недвижимого имущества и другие сведения.

Постановлением Правительства от 26 июня 1999 г. № 694 была утверждена федеральная целевая программа «Развития земельной реформы в Российской Федерации на 1999 – 2002 годы». Программа поставила перед собой следующие основные задачи: повышение эффективности использования земли, создание условий для увеличения социального, инвестиционного и производительного потенциала земли, вовлечение земельных участков в экономический оборот, повышение плодородия почв и охрана земель; приватизация гражданами и юридическими лицами земли в соответствии с законодательством, создание системы государственного земельного кадастра и государственной регистрации прав на земельные участки и другое недвижимое имущество и сделок с ними. В основном Программа была направлена на стабилизацию отношений собственности на землю, укрепление гарантий конституционных прав граждан на землю, развитие рынка земли и другой недвижимости, земельные преобразования в сельской местности.

Восемь лет реализация земельных отношений происходила на основании указного права и норм, регулирующих земельные отношения, содержащиеся в различных законодательных актах: Гражданский кодекс; Градостроительный кодекс, федеральные законы - «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О садоводческих, огороднических дачных некоммерческих объединениях граждан», «О государственном Земельном кадастре», «О разграничении государственной собственности на землю», «О землеустройстве» и т.п.. Фактически, к моменту принятия Земельного кодекса Российской Федерации сформировалась довольно обширная нормативная база, регламентирующая земельные отношения в Российской Федерации. Земельный кодекс 2001 года представляет собой не кодифицированные абсолютные нормы, а выступает и качестве неких основ для дальнейшего развития и формирования земельного законодательства, является, политической кодификацией земельно-правовых норм. Из 103 статей земельного кодекса лишь четыре не содержат прямой отсылки на федеральный закон; федеральное законодательство; акты Президента и Правительства Российской Федерации, акты органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления. Тем не менее, принятие Земельного кодекса является важным шагом, позволяющим одни акты признать утратившими силу, другие - дополнить, третьи - привести и соответствие. Земельный кодекс 2001 года не содержит разделения на общую и особенную части, состоит из 18 глав и 103 статей. 13 первых глав и содержащиеся в них нормы раскрывают механизм правового регулирования земельных отношений, Последующие главы кодекса содержат положения об особенностях правового режима различных категорий земель. Земельным кодексом установлена система принципов земельного законодательства. Определена новая идеология отношения к недвижимости и к земельному участку, на котором расположена недвижимость. По ранее действовавшему общему правилу, вытекающему из главы 37 ранее действовавших норм Земельного кодекса 1991 года и ст.552 Гражданского кодекса судьба земельного участка определялась судьбой расположенной на нем недвижимости. Сейчас это правило утрачивает свое значение. Во-первых, потому, что Земельный кодекс установил необходимость одновременного решения вопроса о судьбе недвижимости и судьбе земельного участка, Во-вторых, установлен запрет на продажу недвижимости без одновременной продажи земельного участка (ст. 35 ЗК РФ). Таким образом, недвижимость и земельный участок, на котором она расположена, в соответствии с Земельным кодексом признаются в качестве единого объекта. Аналогичная позиция была закреплена федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», не допускающим приватизацию государственного или муниципального имущества без одновременной приватизации земельных участков, на которых расположено это имущество, либо оформления прав на аренду земельного участка под приватизируемым имуществом. В статьях 15-24 Земельного кодекса определен исчерпывающий перечень титулов землепользования: право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования; право пожизненного наследуемого владения; аренда земельного участка; сервитут и срочное безвозмездное пользование земельным участком. Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса» (ст.10) определил, что иные права землепользования признаются и защищаются, однако, подлежат переоформлению в соответствии с правилами, установленными кодексом. Формы собственности на земельные участки в соответствии с Конституцией РФ Земельным кодексом РФ, ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» - это: федеральная государственная собственность, государственная собственность субъектов федерации, муниципальная и частная.

Право частной собственности доступно не только российским гражданам и юридическим лицам, но и иностранным гражданам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам. Кодекс определяет исключения из этого общего правила, которых, по сути, всего два: первое - специальные случаи, установленные федеральным законом; и второе - случаи, когда речь идет о собственности на землю в пределах приграничных территорий. Перечень таких зон и территорий должен быть установлен Указом Президента Российской Федерации. Следует отметить значительное снижение сферы применения такого титула землепользования, как право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Обладателями этого титула в соответствии со статьей 20 Земельного кодекса могут быть только органы государственной или муниципальной власти; государственные или муниципальные учреждения либо федеральные казенные предприятия. Иным субъектам на этом право земельный участок не предоставляется. До 1 января 2004 года, обладатели титула постоянного (бессрочного) землепользования, кроме субъектов, указанных в ст.20 ЗК РФ, обязаны переоформить свое право землепользования на титул аренды, либо выкупить земельный участок и приобрести титул собственника. Право пожизненного (наследуемого) владения земельным участком в соответствии с новым кодексом более не предоставляется. При этом владелец земельного участка имеет право, но не обязан, переоформить свое право на право собственности или аренды и каким - либо конкретным сроком реализация этого права кодексом не ограничивается. Землевладелец обладает и распорядительными полномочиями в отношении находящегося в его владении земельного участка, путем передачи его по наследству. Возможность сохранения права пожизненного наследуемого владения земельным участком за наследниками предусмотрена частью 3 Гражданского кодекса РФ. Следует отметить, что переоформление землепользования, находящегося в титуле постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, на право собственности закрепляется Земельным кодексом с учетом возможности таких действий однократно и бесплатно. Таким образом, кодекс признает право приватизации земельных участков гражданами однократно и бесплатно. Институт аренды земельных участков в новом Земельном кодексе претерпел значительные изменения, связанные, прежде всего, с расширением прав арендатора земельного участка. Кодекс устанавливает правило о том, что арендатор обладает правом передачи в субаренду земельного участка без согласия собственника, а только с его уведомлением, если иное не предусмотрено самим договором аренды. Данное обстоятельство несколько отличает институт аренды земельных участков от общих положений Гражданского кодекса РФ, предусматривающих обязательное согласие собственника. Своеобразие праву аренды придает и норма кодекса о том, что, если договор аренды является долгосрочным (свыше 5 лет), то в перечень его условий не могут быть включены требования о согласии собственника при передаче прав и обязанности от арендатора другому лицу, При передаче прав и обязанностей по долгосрочному договору аренды земельного участка другому лицу, ответственным за исполнение договора аренды, становится именно лицо, которому переданы права и обязанности. Обязанность уведомления арендатором арендодателя наличествует лишь при передаче земельного участка в субаренду. Титул срочного безвозмездного пользования земельным участком по существу представляет собой некий симбиоз ранее существовавшего права временного землепользования и гражданско-правового договора ссуды. Предусмотрены три формы срочного безвозмездного пользования земельным участком. Первая форма касается права пользования земельным участком на праве срочного безвозмездного пользования федеральным казенным предприятием, в случаях, необходимых для его нужд. Вторая форма срочного безвозмездного пользования земельным участком - это случаи, предусмотренные Гражданским кодексом, и, соответственно, к этой форме относятся правила договора ссуды. Третья форма - случаи срочного безвозмездного пользования земельным участком на условиях служебного земельного надела. Применительно ко всем трем формам титула срочного безвозмездного пользования земельным участкам, признаваемым Земельным кодексом, следует воспринимать нормы Гражданского кодекса, устанавливающие основные правила договора о срочном безвозмездном пользовании. Земельный кодекс устанавливает нормы, регулирующие сервитутное право. Сервитуты подразделяются на два вида: частные и публичные. Правовой институт частных сервитутов относится, в основном, к предмету регулирования отношений в соответствии с нормами главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации, на эти нормы Земельный кодекс содержит прямую ссылку, Положения о публичных сервитутах, содержащиеся в нормах Земельного кодекса, предполагают их установление правовыми актами органов государственной власти или правовыми актами местного самоуправления.

Особый интерес в Земельном кодексе вызывают нормы, регулирующие земельные отношения собственников объектов недвижимости. Не анализируя все сложные вопросы, возникающие в области регулирования отношений землепользования, в этом случае, следует обратить внимание на появление в кодексе определенной новеллы. Статьей 36 Земельного кодекса предусматриваются случаи, связанные с землепользованием на титуле аренды множественными арендаторами. Если объект недвижимости принадлежит на праве собственности нескольким собственникам и расположен на неделимом земельном участке, а этот участок находится в государственной или муниципальной собственности, то все собственники недвижимости обладают правом на заключение договора аренды. Следует обратить внимание, что данный договор не может быть договором аренды земельной доли, поскольку участок неделимый. Статья 36 Земельного кодекса предполагает, что любой собственник недвижимого имущества вправе обратиться с соответствующим ходатайством к собственнику земли о заключении договора аренды. Договор аренды земли должен заключаться в соответствии с той идеальной долей, которая соответствует доле в праве на недвижимое имущество. Подобный договор, заключенный одним из множественных собственников, должен содержать условие его открытости, то есть согласие арендатора о вступлении в договор иных собственников недвижимости.

Земельный кодекс Российской Федерации впервые за всю историю развития земельных отношений закрепил значимость, важность и абсолютный характер земельных отношений, обладающих экологической сущностью, не исключающих эффективное и прибыльное использование земель в Российской Федерации.

ГЛАВА 2 Теоретический анализ института права собственности на землю

Похожие работы

Фискальная и монетарная политика России на современном этапе

Скачать

35105

3

6

... госрасходов; увеличение налогов; сокращение дефицита госбюджета; переход к жесткой кредитно-денежной политике; стабилизация валютного курса путем его фиксирования против инфляции предложения: сдерживание роста факторных доходов и цен; борьба с монополизмом в экономике ДОМАШНЕЕ ЗАДАНИЕ 11 Фискальная и монетарная политика России на современном этапе Подготовить эссе по теме «Фискальная и

Основные организационные и экономические проблемы библиотечного дела в России на современном этапе

Скачать

32017

1

0

... элементов культурной, образовательной информационной инфраструктуры страны, вносят весомый вклад в экономическое развитие страны. Цели и задачи развития библиотечного дела в условиях реформирования социально-экономической сферы России должны соответствовать происходящим в стране переменам и международной практике.[4] В настоящее время, изучается комплекс проблем в библиотечном деле, создается и ...

Право собственности на землю в Российской Федерации на современном этапе

Скачать

99312

4

6

... без надлежащего юридического оформления. Следует согласиться с Ю.Г. Жариковым [35] в том, что начавшиеся в Российской Федерации процессы по передаче части государственных земель в частную собственность показывают, что частная собственность (во всяком случае, на современном этапе) является производной от государственной. Это выражается не только в формальной "передаче титула" от государства ...

Особенности политического процесса в России на современном этапе

Скачать

134925

0

0

... радикалистских настроений в российском обществе. 1. Государство обязано принимать законы по борьбе с фашизмом и экстремизмом. 2.   В учебных заведениях необходимо проводить программы по патриотическому воспитанию, не забывая, при этом, о мировых, общечеловеческих ценностях. Подводя итог анализу некоторых особенностей политического процесса в России на современном этапе сделаем определ