Правовое регулирование общественных отношений по поводу недвижимого имущества

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. Договор купли-продажи недвижимости в Российском праве

1.1 Истоки договора купли-продажи недвижимости

1.2 Общие положения о договоре купли-продажи

ГЛАВА 2. Виды и существенные условия договора купли-продажи недвижимости

2.1 Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры

2.2 Особенности договора купли-продажи предприятия

2.3 Особенности сделок купли-продажи земельных участков

ГЛАВА 3. Защита прав сторон при купле-продаже недвижимости

3.1 Расторжение договора купли-продажи недвижимости

3.2 Недействительность сделок с недвижимым имуществом

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ВВЕДЕНИЕ

Российское законодательство (дореволюционного периода и современное) устанавливает особые правила отчуждения, в том числе продажи недвижимого имущества, учитывая ценность, значение и специфику недвижимости как объекта гражданских прав. Правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи, опосредуют отношения обмена товара на деньги. Особенностью рынка недвижимости является действие на нём значительного количества посредников, представителей сторон договора, что осложняет возникающие отношения. В определенной степени обладание недвижимым имуществом обеспечивает экономическую стабильность положения его законного владельца. Недвижимость является социально значимым объектом, поэтому современное законодательство должно отводить значительную роль правовому инструментарию, призванному охранять и защищать права и законные интересы отдельных физических и юридических лиц, общества и государства.

Одной из особенностей правового режима недвижимого имущества является введение в РФ с 1998 г. системы единой государственной регистрации прав на него и сделок с ним, что объясняется стремлением государства установить жесткий контроль за оборотом недвижимости. Государственная регистрация сделок и прав порождает много проблем на практике и вопросов в теории гражданского права, которые не получили однозначного или никакого решения в законодательстве РФ. Поэтому несмотря на появление специального закона и значительного количества публикаций, где исследуется государственная регистрация, остаются еще нерешенные в правовых актах и дискуссионные в науке вопросы. Так, в юридической литературе нет единства мнений о категории недвижимости, о правовой природе государственной регистрации прав на недвижимое имущество, определенно не решен вопрос о том, требуется ли государственная регистрация договора купли-продажи нежилых помещений, земельных участков, отсутствует комплексное исследование о значении государственной регистрации сделок.

Вместе с тем с каждым годом растет количество регистрационных действий, совершаемых органами юстиции, и вырабатываются практические положения, которые требуют обобщения, теоретического осмысления и критического анализа, в частности, о государственной регистрации договоров долевого строительства, договоров купли-продажи доли в праве общей собственности на жилые помещения.

Значимость договора купли-продажи недвижимости, дискуссионность ряда вопросов, недостаточная теоретическая разработка, необходимость анализа новых положений Гражданского кодекса РФ о купле-продаже недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обосновывают выбор темы исследования и её актуальность.

О необходимости проведения научных исследований по проблемам, возникающим при продаже недвижимого имущества, результаты которых могли бы быть использованы законодателем, убедительно свидетельствует и значительный рост количества рассматриваемых судебно-арбитражными органами дел, связанных с продажей недвижимости.

Основная цель работы состоит в анализе правовой сущности отношений, складывающихся при продаже недвижимости, для выявления и решения наиболее важных проблем теоретического и практического характера, и формулировки рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства и правоприменительной практики.

В ходе исследования поставлены следующие задачи:

1) определить правовую природу договора купли-продажи недвижимости как сделки и как обязательства;

3) исследовать элементы договора купли-продажи недвижимости, порядка его заключения;

4) определить правовое значение формы договора, а также государственной регистрации договоров с недвижимостью;

5) сделать анализ правовой природы и значения государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество;

6) дать характеристику исполнения и последствий нарушения обязательства купли-продажи недвижимого имущества;

7) выработать и обосновать предложения и рекомендации по совершенствованию действующего законодательства, судебной и судебно-арбитражной практики его применения.

В процессе исследования наряду с общенаучными методами познания (анализа и синтеза и др.) использовались также и специальные методы: историко-правовой, формально-юридический, метод сравнительного правоведения и системного анализа юридических явлений, которые позволили рассмотреть явления в их взаимосвязи.

Теоретическую основу исследования составили работы таких ученых-юристов, как Т.Е.Абова, К.Анненков, М.И.Брагинский, С.Н.Братусь, Е.В.Васьковский, В.В.Витрянский, Б.М.Гонгало, А.М.Гуляев, Ф.И.Гавзе, О.С.Иоффе, О.М.Козырь, П.В.Крашенинников, А.Л.Маковский, М.Г.Масевич, В.П.Мозолин, Л.А.Новоселова, К.Победоносцев, Н.В.Рабинович, М.Г.Розенберг, Р.Саватье, А.П.Сергеев, К.И.Скловский, О.Ю.Скворцов, Е.Суханов, В.С.Толстой, Ю.К.Толстой, Р.О.Халфина, Б.Л.Хаскельберг, Б.Б.Черепахин, В.В.Чубаров и других. Изучена опубликованная и неопубликованная судебная и судебно-арбитражная практика.

Настоящая работа представляет собой попытку комплексного исследования договора купли-продажи недвижимости.

На защиту выносятся следующие научные положения и практические рекомендации, в которых находит отражение новизна исследования.

1) Наряду с традиционной классификацией договоров по моменту их совершения - реальные и консенсуальные - обосновывается выделение региструмальных (от лат - registrum - регистрация) договоров, к которым следует относить договоры, признаваемые заключенными с момента их государственной регистрации.

2) Нотариально удостоверенное согласие супруга при распоряжении одним из супругов их общим имуществом, предусмотренное положениями п.З ст.35 Семейного кодекса РФ, необходимо при совершении требующих регистрации сделок, направленных как на отчуждение, так и на приобретение недвижимости.

3) По действующему законодательству письменная форма договора имеет конститутивное значение (когда она определена соглашением сторон) или не имеет конститутивного значения (если она установлена законом). Нарушение требования о форме договора в зависимости от её значения соответственно влечёт различные правовые последствия, что не отвечает интересам отдельных лиц (добросовестных участников оборота) и общества в целом. В целях единообразного применения норм, определяющих правовые последствия несоблюдения формы договора, предлагается исключить из ГК РФ правило ч.2 п.1 ст.434.

4) Государственная регистрация договоров имеет конститутивное значение (если иное не установлено законом) либо является условием действительности (в случаях прямо предусмотренных законом).

5) Введение государственной регистрации для значительного числа сделок в определенной мере тормозит гражданско-правовой оборот недвижимого имущества и не всегда отвечает интересам сторон. Вместе с тем, учитывая особую социальную значимость объектов недвижимости и недостаточный уровень правовых знаний отдельных участников оборота, обосновывается введение вместо государственной регистрации сделок - их обязательное нотариальное удостоверение. Принятие этого предложения потребует соответствующих изменений гражданского законодательства.

6) При продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество надлежит руководствоваться общими положениями о договоре купли-продажи (параграф 1 главы 30 ГК). Договор купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом, квартиру не подлежит государственной регистрации, подлежит регистрации само право.

7) До государственной регистрации перехода права собственности продавец, являясь собственником имущества, сохраняет право повторного распоряжения. Для ограничения подобных сделок предлагается законодательно определить последовательность совершения передачи по договору купли-продажи недвижимого имущества и государственной регистрации перехода права собственности, аналогичный тому, который установлен в п.2 ст.564 ГК РФ. Недопустимым является «расщепление» права собственности, когда в случае спора между сторонами исполненного договора купли-продажи недвижимости суд должен рассматривать в качестве собственника в отношениях между ними лицо, приобретшее недвижимость, но не зарегистрировавшее своё право.

8) В целях защиты интересов лица, добросовестно исполнившего свои обязанности по договору, обосновывается необходимость включения в параграф 7 главы 30 ГК РФ специальной нормы, которая позволила бы продавцу в одностороннем порядке расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в случае неоплаты покупателем переданного по договору имущества.

Структура работы обусловлена целью, задачами и логикой проведенного исследования. Она состоит из введения, трех глав, заключения, списка нормативных актов и списка использованной литературы.

ГЛАВА 1. Договор купли-продажи недвижимости в Российском праве