Межевание земельного участка Гатчинского района

Содержание

Введение

1. Нормативно правовая база, общей долевой собственности на земельный участок

1.1 Право общей долевой собственности на земельный участок

2. Нормативно правовая база по производству геодезических работ

2.1 Правила межевания земель

2.2 Инструкция по межеванию земель

2.3 Содержание межевания земель

2.4 Геодезическая основа

2.5 Спутниковая геодезия

2.6 Система GPS

2.7 Методы создания, развития и совершенствования государственных опорных геодезических сетей

2.8 Спутниковые технологии и методы в геодезии

2.9 Закрепление геодезических пунктов на местности

2.10. Проложение теодолитных ходов

2.11. Тахеометрическая съемка

3. Процесс выделения земельных участков, в счет земельных долей в составе общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на примере ЗАО "Гатчинское" Гатчинского района Ленинградской области

3.1 Общие сведения о ЗАО "Гатчинское"

3.1.1 Природные условия

3.1.2 Гидрография

3.2 Опорная межевая сеть

4. Интенсификация земледелия. Мелиорация и ее последствия и экология

4.1 Орошение. Борьба с вторичным засолением почвы

4.2 Осушение почвы

4.3 Применение удобрений. Пестициды

4.4 Экология

Заключение

Литература

Введение

Для любого межевания земельного участка необходимо выполнение геодезических работ по съемке границ земельных участков. Для этого, в соответствии с Инструкцией предварительно составляется технический проект производства топографо-геодезических работ. В таком проекте должны быть использованы наиболее рациональные и современные методы выполнения геодезических работ, основанные на электронных технологиях и спутниковых системах определения координат. Поэтому тема дипломного проекта является актуальной.

Межевание объекта включает следующие виды работ:

·  определение (установление) по местности границ земельного участка;

·  согласование границ участка со смежными землепользователями;

·  закрепление границ межевыми знаками установленного образца;

·  съемку поворотных и узловых точек границы земельного участка и определение их координат;

·  составление плана земельного участка.

В данной дипломной работе рассматриваемый земельный участок находится на землях сельскохозяйственного назначения принадлежащих участникам общей долевой собственности ЗАО "Гатчинское". Расположенного по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, МО "Большеколпанское сельское поселение" вблизи п. Большие Колпаны.

При составлении дипломной работы использовались следующие материалы:

·  Aкт установления и согласования границ земельного участка;

·  Акт о сдаче межевых знаков на наблюдение за сохранностью;

·  Документы, удостоверяющие право обладания земельными участками, выписки из протоколов общего собрания участников общей долевой собственности, договора купли-продажи земельной доли;

Целью проведения указанных работ является установление фактического состояния границ и размеров земельного участка.

Цели и задачи определили структуру данной дипломной работы. Она состоит из введения, четырех глав, заключения, списка использованной литературы и приложения.

1. Нормативно правовая база, общей долевой собственности на земельный участок 1.1 Право общей долевой собственности на земельный участок

Право общей долевой собственности на земельный участок возникает на основе юридических фактов, обусловливающих право собственности граждан и юридических лиц.

В статье речь идет о земельных участках, предоставляемых гражданам из государственных земель и земель муниципальных образований, а также выделяемых в счет земельных долей из земель бывших колхозов и совхозов и приобретаемых по другим основаниям. Право собственности на земельные доли предметом рассмотрения в данной статье не является.

Большинство граждан приобретают земельные участки в собственность в результате предоставления им государственной земли безвозмездно. Земля выделяется для развития садоводства, огородничества, дачного и жилищного строительства и для других целей.

23 декабря 1992 г. был принят Закон РФ N 4196-1 "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства", утративший силу в связи с принятием Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ).

Значение упомянутого Закона РФ 1992 г. состояло в том, что в нем были определены виды земельных участков в зависимости от их целевого назначения, которые могли быть переданы в частную собственность граждан, принцип приватизации этих земельных участков, а также право их продажи. [1]

Предоставление земельных участков из земель, составляющих государственную или муниципальную собственность, осуществляется и в настоящее время.

Согласно п.4 ст.3 Федерального закона N 137-ФЗ граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 “О собственности в СССР”, но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст.36 Земельного кодекса РФ. В соответствии с п.1 ст.36 ЗК РФ граждане, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти участки. Исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

Правила о переоформлении в собственность граждан земельных участков установлены п.3, 4 и 9.1 ст.3 Федерального закона N 137-ФЗ.

"Предоставление земельных участков - одно из оснований приобретения права частной собственности Понятие "предоставление земель" включает в себя три юридических факта. Для приобретения права собственности на земельный участок необходимо, чтобы, во-первых, было принято решение о предоставлении земельного участка соответствующим органом; во-вторых, осуществлен отвод земли в натуре (на местности), и в-третьих, произведено правовое оформление предоставления земельного участка". [2] К сожалению, многие исследователи отмечают отсутствие единых правил предоставления земельных участков для различных целей. Так, по мнению А.Л. Корнеева, целесообразна унификация порядка предоставления земли. В настоящее время такого общего порядка нет, предоставление земель (т.е. административное основание будущих гражданско-правовых отношений) производится по-разному для различных ситуаций. [3]

Предоставление земельного участка чаще всего порождает право индивидуальной собственности гражданина либо право общей совместной собственности супругов. Очень редко возникает право общей долевой собственности супругов и еще реже - других членов семьи, хотя запрета в законе на приобретение участка в собственность родителей и детей не существовало и не существует.

При оформлении права собственности на участок, предоставленный супругам, в качестве собственников указываются оба супруга и свидетельство о праве собственности выдается в единственном экземпляре. Если участок предоставляется под строительство жилого дома, который намерены возвести двое или более лиц на праве общей долевой собственности, эти лица должны быть указаны и зарегистрированы как собственники земельного участка и свидетельство о праве собственности выдается каждому из сособственников. [4]

Основанием возникновения права частной собственности, а также права общей долевой и совместной собственности являются гражданско-правовые сделки - купли-продажи, мены, дарения.

Возможно приобретение земельного участка двумя или более гражданами с целью совместного его использования. Однако такие покупки крайне редки.

Чаще всего договор купли-продажи создает право общей долевой собственности лиц, которые приобретают жилой дом или иное строение, сооружение вместе с земельным участком. В этом случае каждый из участников приобретает долю в общей собственности на участок пропорционально доле в недвижимом имуществе либо сохраняется ранее сложившийся порядок пользования участком. Порядок пользования может учитываться в случае, если продается часть здания или строения, а остальные части остаются за прежними собственниками, между которыми уже сложился порядок пользования земельным участком, отличный от установленного ст.35 ЗК РФ. Новый сособственник не может требовать изменения сложившегося порядка, если об этом не было решено в момент заключения договора о приобретении продаваемой доли.

Если земельный участок и здания, строения или сооружения на нем принадлежат одному лицу, то ни здания, ни строения, ни сооружения не могут быть проданы без земельного участка, а земельный участок - без зданий, строений и сооружений. Это правило, содержащееся в п.4 ст.35 ЗК РФ, противоречило нормам ст.552 и 553 ГК РФ, которые такую продажу допускали. С целью привести нормы ГК РФ в соответствие с ЗК РФ Федеральным законом от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 118-ФЗ) ст.553 ГК РФ была отменена, а ст.552 ГК РФ сохранила свое действие в несколько измененном виде, хотя она противоречит ЗК РФ в той же мере, в какой противоречила ст.553.

В случае продажи недвижимости без земельного участка права общей долевой собственности продавца и покупателя на земельный участок не возникает. Покупатель становится самостоятельным собственником участка, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования, в соответствии с п.2 ст.552 ГК РФ.

Содержащийся в ст.35 ЗК РФ запрет на продажу земельного участка без продажи находящейся на нем недвижимости объясним, когда участок неделим. Если же площадь участка позволяет выделить из него самостоятельный участок, то запрет, по нашему мнению, следует рассматривать как неосновательное ограничение права распоряжения собственником принадлежащим ему имуществом. При делимости участка часть его, не занятая зданием, строением и сооружением, становится самостоятельным и индивидуально-определенным объектом гражданского оборота при условии выделения и оформления этой части в виде самостоятельного земельного участка.

Минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность, определяются, в зависимости от цели предоставления, субъектами РФ либо органами местного самоуправления.

К.И. Скловский справедливо заметил, что решение о разделе участка может принять только собственник. "Иные лица таких решений принимать не могут. Их соучастие в решении собственника является недопустимым, так как вступает в конфликт с ведущим правилом об исключительности собственности и юридически ничтожно" [5]. Возможность раздела участка и желание собственника его произвести исключают необходимость в образовании права общей собственности.

В собственности нескольких лиц может оказаться земельный участок, размеры которого, его положение на местности либо разрешенное использование не допускают раздела, т.е. он является неделимым. В отношении таких участков Конституционный Суд РФ в своем Определении от 5 марта 2004 г. N 82-О указал, что неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права собственности только лишь на его часть, - такой земельный участок выступает объектом прав в целом. Следовательно, на неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности. [6]

Представляет интерес вопрос о признании части земельного участка в качестве самостоятельного объекта вещных и обязательственных отношений. В литературе по этому вопросу высказываются различные точки зрения. Так, в учебнике "Земельное право России" Б.В. Ерофеева части земельных участков не названы ни в качестве объектов права земельной собственности, ни в качестве объектов правоотношений по использованию земли. И к тем и к другим Б.В. Ерофеев относит земельные участки и земельные доли. [7] Не названы части земельного участка как объекты правоотношений и Ю.Г. Жариковым. [8] По мнению И. Плотниковой, часть земельного участка может быть объектом обязательственных, но не вещных прав. [9]

Однако ЗК РФ (ст.6, 35 и др.) называет, а ГК РФ (ст.552, 652, 653 и др.) называл части земельного участка в качестве объекта правоотношений и земельно-правовых, и гражданско-правовых.

Федеральным законом N 118-ФЗ из указанных статей ГК РФ понятие "часть земельного участка" исключено. В качестве объекта правоотношений ГК РФ называет только земельный участок. Но в ЗК РФ это понятие сохраняется. Считаем, что нормы ЗК РФ следует привести в соответствие с положениями ГК РФ.

Итак, часть земельного участка не может быть самостоятельным объектом правоотношений, в том числе отношений права общей собственности. Объектом общей собственности является не часть земельного участка, а доля в праве собственности на него и доля в его стоимости.

Основанием возникновения права общей долевой собственности на земельный участок является наследование его по закону или по завещанию. К наследованию земельных участков применяются общие правила части третьей ГК РФ.

В законодательстве не установлено особых правил для наследования недвижимого имущества вообще, однако для наследования земельных участков некоторые правила установлены.

Проблемы, возникающие при наследовании недвижимости, в равной мере касаются и наследования земли. Одной из них является ситуация, когда наследодатель при жизни не оформил права собственности на земельный участок (государственная регистрация наследуемого имущества). Отсутствие регистрации дает нотариусу право отказать в выдаче свидетельства о праве на наследство. В таких случаях наследники обращаются в суд с иском о признании права собственности умершего на недвижимое имущество. Решение суда является основанием для регистрации права собственности наследников.

Однако и в этом случае возникают определенные технические сложности, которые заключаются в том, что государственная регистрация осуществляется на основании заявления собственника. Но в силу естественных причин наследодатель подать заявление не может. Соответственно, государственная регистрация в отношении прав умершего наследодателя не может быть осуществлена. Однако тем не менее государственная регистрация прав наследника в отношении наследуемого имущества производится на основании решения суда без государственной регистрации прав.

В случае надлежащего оформления права собственности наследодателя принадлежавший ему земельный участок включается в состав наследственного имущества и переходит в собственность наследников. На принятие наследства, в состав которого входит земельный участок, специального разрешения не требуется (ст.1181 ГК РФ).

Что касается особенностей наследования земельных участков, установленных ГК РФ, то они имеют значение в том случае, когда имущество наследодателя наследует не один наследник, а два или несколько, а также в случае, когда наследуемый земельный участок является неделимым.

Унаследованный участок становится общей долевой собственностью наследников, однако если размер участка позволяет, он может быть разделен между наследниками.

При невозможности раздела земельный участок согласно п.2 ст.1182 ГК РФ переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого участка. Остальные наследники имеют право на денежную компенсацию со стороны того, кто получил участок.

Если никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, участок становится общей долевой собственностью наследников. Владение, пользование и распоряжение таким участком осуществляется согласно правилам гл.16 ГК РФ. При этом следует отметить, что распорядиться участком путем выделения из него доли наследники не могут. Они вправе установить порядок пользования участком, а в случае разногласий любой из них вправе обратиться в суд с иском об определении порядка пользования участком.

Участниками права общей долевой собственности могут быть не только граждане, но и юридические лица, а также муниципальные образования.

До вступления в силу ЗК РФ юридические лица имели на используемые ими земельные участки, как правило, право постоянного (бессрочного) пользования. Но ст.3 Федерального закона N 137-ФЗ обязала юридических лиц, за исключением указанных в п.1 ст.20 ЗК РФ, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2010 г. в соответствии с правилами ст.36 ЗК РФ.

Со дня введения в действие ЗК РФ приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте (п.7 ст.3 Федерального закона N 137-ФЗ).

Президиум ВАС РФ, рассматривая в порядке надзора спор по делу N А19-4030/04-48, в Постановлении от 5 июля 2005 г. N 15524/04 указал, что право на приватизацию земельного участка в силу ст.36 ЗК РФ принадлежит только собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке. [10] Но известно, что расположенные на одном неделимом земельном участке здания, строения и сооружения могут находиться в собственности не одного, а нескольких юридических лиц. Статья 36 ЗК РФ разрешает в этом случае собственникам строений заключать договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора либо приобрести участок в общую долевую собственность. И в том и в другом случае для приобретения права на земельный участок собственники зданий и строений совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты.

Между тем на практике такая процедура оказывается часто трудновыполнимой. Даже двум собственникам строений иногда сложно достичь согласия в вопросе о том, какое право приобретать: право аренды или право собственности. Еще сложнее разрешить вопрос, когда собственников более двух. Поэтому заслуживает внимания предложение К. Скловского о необходимости такого толкования ст.36 ЗК РФ, которое позволило бы собственнику здания, сооружения, строения, помещения устанавливать своим личным заявлением (без множественности на стороне заявителя) право общей долевой собственности на земельный участок в порядке приватизации. Иначе обязательно будут возникать юридические тупики. [11]

Данная позиция разумна и целесообразна.

Однако судебная практика рассматривает предусмотренный п.5 ст.36 ЗК РФ порядок оформления права общей собственности единственно возможным. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20 июля 2004 г. N 3934/04 сказано: "Другой порядок приобретения права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, действующим законодательством не предусмотрен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки. Поскольку спорный земельный участок неделим, а находящееся на нем здание принадлежит нескольким собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права собственности на землю является их совместное обращение с соответствующим заявлением либо создание товарищества собственников жилья и регистрация кондоминиума" [12]. Президиум признал законным решение об отказе в удовлетворении исков, основанных на единоличных обращениях с требованием об оформлении права собственности на участок.

Но отсутствие более приемлемого порядка оформления права собственности на землю не означает, что не следует стремиться к его установлению. При этом следует исходить из законодательного признания права общей долевой собственности на землю органа государственной власти или муниципального образования и юридического лица или гражданина. Это право должно быть зарегистрировано как право общей собственности с указанием долей каждого сособственника.

По мере того как юридические лица - сособственники недвижимого имущества будут обращаться с заявлениями о приобретении земли в собственность, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним должны вноситься изменения, касающиеся числа дольщиков и размеров долей. Конечно, предлагаемый порядок непрост, сложен, но иной, более простой способ оформления права общей собственности юридических лиц предложить трудно.

Этот порядок допускает не только последующее оформление права общей собственности юридических лиц, но и использование участка на разных правовых титулах, т.е. не зарегистрированные в качестве сособственников юридические лица могут оформить договор аренды.

2. Нормативно правовая база по производству геодезических работ

 

2.1 Правила межевания земель

Межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади.

Установление и закрепление границ на местности выполняют при получении гражданами и юридическими лицами новых земельных участков, при купле-продаже, мене, дарении всего или части земельного участка, а также по просьбе граждан и юридических лиц, если документы, удостоверяющие их права на земельный участок, были выданы без установления и закрепления границ на местности (как в нашем случае).

Работы по межеванию объектов землеустройства включают в себя:

·  определение границ объекта землеустройства на местности и согласование с лицами, права которых могут быть затронуты;

·  закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства;

·  составление проекта территориального землеустройства;

Проект землеустройства состоит из:

·  текстовой части;

·  графической части (проектного плана).

Текстовая часть включает:

·  пояснительную записку;

·  каталоги (списки) координат межевых знаков объект землеустройства;

·  ведомость вычисления площадей;

·  обоснование принимаемых решений.

Изготовление карты (плана) объекта землеустройства проводится в порядке установленном Федерального агентства земельного кадастра России.

Проектный план (графическая часть) включает отображаемые на картографической основе:

·  границы и номера существующих земельных участков;

·  границы зон обременений и ограничений;

·  размеры земельных участков (площади и длины);

·  проектные элементы;

·  промеры для определения местоположения проектных элементов.

Также в землеустроительное дело включается:

·  титульный лист;

·  оглавление;

·  кадастровый план земельного участка;

·  задание на выполнение работ;

·  копии документов о правах;

·  согласование проекта;

·  извещение о проведении землеустройства;

·  исходные данные для проектирования.

Образование новых и упорядочивание существующих объектов землеустройства проводится с учетом таких характеристик, как принадлежность к той или иной категории земель по целевому назначению, разрешенное использование, осуществляемое в соответствии с зонированием территории и требованиями законодательства Российской Федерации, площадь, местоположение границ, ограничения в использовании земель, обременения правами других лиц.

2.2 Инструкция по межеванию земель

1.1 Межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади.

1.2 Установление и закрепление границ на местности выполняют при получении гражданами и юридическими лицами новых земельных участков, при купле - продаже, мене, дарении всего или части земельного участка, а также по просьбе граждан и юридических лиц, если документы, удостоверяющие их права на земельный участок, были выданы без установления и закрепления границ на местности.

1.3 Восстановление границ земельного участка выполняют при наличии межевых споров, а также по просьбе граждан и юридических лиц в случае полной или частичной утраты на местности межевых знаков и других признаков границ принадлежащих им земельных участков.

1.4 Межевание земель выполняют проектно - изыскательские организации Роскомзема, а также граждане и юридические лица, получившие в установленном порядке лицензии на право выполнения этих работ.

 

2.3 Содержание межевания земель

Межевание земель включает:

·  подготовительные работы по сбору и изучению правоустанавливающих, геодезических, картографических и других исходных документов;

·  полевое обследование и оценку состояния пунктов государственной геодезической сети (ГГС) и опорной межевой сети (ОМС) - опорных межевых знаков (ОМЗ);

·  полевое обследование границ размежевываемого земельного участка с оценкой состояния межевых знаков;

·  составление технического проекта (задания) межевания земель;

·  уведомление собственников, владельцев и пользователей размежевываемых земельных участков о производстве межевых работ;

·  согласование и закрепление на местности межевыми знаками границ земельного участка с собственниками, владельцами и пользователями размежевываемых земельных участков;

·  сдачу пунктов ОМС на наблюдение за сохранностью;

·  определение координат пунктов ОМС и межевых знаков;

·  определение площади земельного участка;

·  составление чертежа границ земельного участка;

·  контроль и приемку результатов межевания земель производителем работ;

·  государственный контроль за установлением и сохранностью межевых знаков;

·  формирование межевого дела;

·  сдачу материалов в архив.

2.4 Геодезическая основа

3.1 Межевание земель выполняют как в общегосударственной, так и в местных и условных системах координат. При этом должна быть обеспечена надежная связь местных и условных систем координат с общегосударственной системой.

3.2 Геодезической основой межевания земель служат:

·  пункты ГГС (триангуляция и полигонометрия);

·  пункты ОМС (опорные межевые знаки - ОМЗ).

3.3 Пункты ОМС (ОМЗ) служат в качестве исходных для:

·  закрепления на местности выбранной местной или условной системы координат и последующей ее привязки к общегосударственной системе координат;

·  оперативного восстановления утраченных межевых знаков;

·  решения других задач государственного земельного кадастра и землеустройства.

3.4 Средние квадратические погрешности взаимного положения пунктов ОМС (ОМЗ) и положения межевых знаков не должны превышать величин, приведенных в таблице.

Предельная погрешность положения точки не должна превышать удвоенной средней квадратической погрешности. Количество погрешностей, превышающих предельные, должно быть не более 5% от общего числа контрольных измерений.