Общая совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства

2.4 Общая совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства

 

Крестьянское (фермерское) хозяйство рассчитано на производство товарной продукции, реализуемой на рынке. Оно не наделяется правами юридического лица (ст. 1 Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»). Крестьянское хозяйство не выступает по отношению к его членам (участникам) в качестве особого субъекта права. Согласно ст. 1 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»[9] крестьянское (фермерское) хозяйство - это объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии.

В соответствии с п. 2 - 4 ст. 23 ГК и ст. 1 Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» фермерское хозяйство осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, а глава такого хозяйства признается предпринимателем с момента государственной регистрации крестьянского (фермерского) хозяйства. К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК, регулирующие деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношений.

Иными словами, создаваемые в силу современного закона крестьянские хозяйства не приобретают правового статуса юридического лица.

Согласно п. 2 ст. 3 действующего Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» членами фермерского хозяйства могут быть:

1) супруги, их родители, дети, братья, сестры, внуки, а также дедушки и бабушки каждого из супругов, но не более чем из 3 семей. Дети, внуки, братья и сестры членов фермерского хозяйства могут быть приняты в члены фермерского хозяйства по достижении ими возраста 16 лет;

2) граждане, не состоящие в родстве с главой фермерского хозяйства. Максимальное количество таких граждан не может превышать 5 человек.

Прием новых членов в фермерское хозяйство осуществляется по взаимному согласию членов фермерского хозяйства на основании заявления гражданина в письменной форме и, наоборот, членство в фермерском хозяйстве прекращается при выходе из членов этого хозяйства (с подачей письменного заявления) или в случае смерти члена хозяйства (ст. 14 Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).

Как указано в ст. 257 ГК и в ст. 6 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве общей совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное.

Доли членов крестьянского хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное (п. 3 ст. 258 ГК).

Последнее утверждение Гражданского кодекса РФ о возможном неравенстве идеальных долей в праве совместной собственности представляется несколько некорректным, так как достижение предварительного соглашения сособственников о неравенстве их долей уже заведомо создает не совместную, а долевую собственность (с определением долей) каждого на имущество крестьянского хозяйства.

Представляется, что соглашением о создании режима долевой собственности и размере долей членов фермерского хозяйства на имущество хозяйства участники соглашения могут установить и неравные доли участников фермерского хозяйства в зависимости от степени трудового и имущественного участия (вклада) каждого члена хозяйства в производственной деятельности семейно-трудового объединения.

Пункты 2 - 3 ст. 245 ГК констатируют, что «соглашением всех участников» долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества», а «участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел». Сам же Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» не содержит конкретных критериев определения размера долей членов фермерского хозяйства.

Получается, что Закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», предназначенный для урегулирования имущественных, организационных, трудовых, земельных и иных отношений, складывающихся в связи с функционированием крестьянского хозяйства, производством и распределением сельскохозяйственной продукции, не уделяет должного внимания возможностям существования неравных долей в долевой собственности участников крестьянского хозяйства и критериям определения такого неравенства.

Крестьянское (фермерское) хозяйство является оригинальным, неповторимым, уникальным правовым явлением в правовой системе нашей страны, семейно-трудовым объединением, члены которого участвуют в производстве и иной сельскохозяйственной деятельности своим личным трудом. Однако ввиду того, что крестьянское хозяйство не является юридическим лицом, то ему не принадлежит на праве собственности имущество, которое члены хозяйств, обладая этим имуществом на праве общей собственности, передают его самому хозяйству. Хозяйство может приобрести для производственных целей имущество на общие средства своих членов за счет плодов, продукции и доходов хозяйства, также являющихся объектом общей собственности членов хозяйства. В связи с этим законодатель предусмотрел термин «имущество фермерского хозяйства» (ст. 6 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»). Представляется не совсем верным в связи с изложенным название ст. 257 ГК «Собственность крестьянского (фермерского) хозяйства», так как само хозяйство не обладает правом собственности на имущество, получившее название «имущество крестьянского хозяйства» (гл. 3 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»), а субъектом права на это имущество являются сами его члены, носители субъективных прав и юридических обязанностей.

В соответствии с п. 4 ст. 6 Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» члены создаваемого хозяйства сами (по взаимному согласию) определяют перечень объектов, входящих в состав имущества хозяйства, порядок формирования этого имущества.

Ст. 6 Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» констатирует, что в состав имущества фермерского хозяйства могут входить: земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и иное, необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства, имущество. Плоды, продукция и доходы, полученные фермерским хозяйством, являются общим имуществом членов хозяйства.

П. 1 ст. 6 Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и п. 2 ст. 257 ГК не содержат исчерпывающего перечня имущества, которое может входить в состав имущества хозяйства. Пункт 1 ст. 257 ГК указывает на возможность наличия «другого имущества», приобретаемого для хозяйства на общие средства его членов и способного относиться к разряду имущества крестьянского хозяйства.

Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (п. 1 ст. 6) подчеркивает, что помимо земельных участков, насаждений, хозяйственных и иных построек, мелиоративных и других сооружений, продуктивного и рабочего скота, птицы, сельскохозяйственных и иных техники и оборудования, транспортных средств, инвентаря, к имуществу фермерского хозяйства может относиться и иное имущество, необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства.

При этом следует выяснять не только содержание соглашения участников хозяйства, но и специализацию, тип хозяйства, необходимость того или иного имущества для осуществления деятельности этого хозяйства.

В ст. 258 ГК указано, что земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому хозяйству, при выходе одного из членов из хозяйства разделу не подлежат.

Члены фермерского хозяйства сообща владеют и пользуются имуществом фермерского хозяйства (ст. 7 Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»). Данное положение полностью соответствует п. 1 ст. 253 ГК, согласно которому участники совместной собственности сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

В то же время ст. 7 Закона отмечает, что порядок владения и пользования имуществом фермерского хозяйства определяется соглашением, заключаемым между членами фермерского хозяйства по аналогии с соглашением о создании фермерского хозяйства.

В том случае, если соглашением членов фермерского хозяйства будет установлен долевой режим их общей собственности на имущество хозяйства, то в этом соглашении должен быть установлен порядок владения и пользования имуществом хозяйства, а в случае возникновения спора по вопросам владения и пользования фермерским имуществом суд вправе учитывать условия этого соглашения. Ст. 4 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» требует, чтобы в самом соглашении о создании крестьянского хозяйства уже был определен порядок владения и пользования имуществом крестьянского хозяйства. Вероятно, порядок владения и пользования крестьянским имуществом может быть установлен членами хозяйства и непосредственно перед совершением конкретных действий по владению (пользованию) имуществом хозяйства или во время возникновения спора по владению (пользованию) этим имуществом. В любом случае, если следовать требованиям ст. 4 и 7 Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», это соглашение должно быть в письменном виде и подписано всеми участниками крестьянского хозяйства.

В отличие от изложенных норм Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», п. 1 ст. 247 ГК устанавливает правило, согласно которому при недостижении соглашения участников общей долевой собственности порядок владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, устанавливается судом. Таким образом, применяя принцип приоритета специального закона перед общим (Гражданским кодексом), можно сделать вывод о том, что порядок владения и пользования имуществом крестьянского хозяйства должен разрабатываться самими членами крестьянского хозяйства.

Несколько отличается от обычных гражданско-правовых норм и правовое регулирование раздела (выдела) имущества крестьянского хозяйства в связи с функциональным, экономическим и социальным назначением этого семейно-трудового образования.

В ст. 247 ГК указано, что участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Ст. 252 ГК более подробно регламентирует порядок и условия раздела (выдела) части имущества, находящегося в долевой собственности.

Согласно ст. 258 ГК и Закону «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество.

Срок выплаты денежной компенсации определяется по взаимному согласию между членами фермерского хозяйства или в случае, если взаимное согласие не достигнуто, в судебном порядке и не может превышать год с момента подачи членом фермерского хозяйства заявления о выходе из фермерского хозяйства.

Член фермерского хозяйства, вышедший из фермерского хозяйства, в течение двух лет после выхода из него несет субсидиарную ответственность в пределах стоимости своей доли в имуществе фермерского хозяйства по обязательствам, возникшим в результате деятельности фермерского хозяйства до момента выхода его из фермерского хозяйства.

При прекращении крестьянского хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям общее имущество подлежит разделу по правилам, предусмотренным ст. 252 и 254 ГК. Земельный участок при этом делится по правилам, установленным гражданским и земельным законодательством.

Правовое регулирование распоряжения имуществом крестьянского хозяйства также имеет некоторые отличительные особенности.

Согласно положениям ГК распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех ее участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (ст. 253), а распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, - по соглашению всех участников.

Нечто подобное происходит и в крестьянском хозяйстве. Однако для выполнения общих функций хозяйства, включая и распоряжение его имуществом, возникает предусмотренная Законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» специфическая фигура под названием «глава крестьянского хозяйства».

Согласно ст. 16 - 18 Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» главой фермерского хозяйства признается один из членов хозяйства по их взаимному согласию. Если фермерское хозяйство создано одним гражданином, он является главой фермерского хозяйства. В случае невозможности исполнения главой фермерского хозяйства своих обязанностей более шести месяцев или его смерти либо добровольного отказа главы фермерского хозяйства от своих полномочий члены фермерского хозяйства признают по взаимному согласию главой фермерского хозяйства другого члена фермерского хозяйства. Смена главы фермерского хозяйства не влечет за собой прекращение его членства в фермерском хозяйстве. Глава фермерского хозяйства организует деятельность фермерского хозяйства; без доверенности действует от имени фермерского хозяйства, в том числе представляет его интересы и совершает сделки; выдает доверенности; осуществляет прием на работу в фермерское хозяйство работников и их увольнение; организует ведение учета и отчетности фермерского хозяйства; осуществляет иные полномочия, определяемые соглашением между членами фермерского хозяйства. Он должен действовать в интересах представляемого им фермерского хозяйства добросовестно и разумно и не вправе совершать действия, ущемляющие права и законные интересы фермерского хозяйства и его членов.

Имуществом крестьянского хозяйства распоряжается глава крестьянского хозяйства. Но делать это он обязан с безусловным соблюдением интересов всего фермерского хозяйства. Сделка, совершенная главой фермерского хозяйства, считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой фермерского хозяйства в своих личных интересах. По сделкам, совершенным главой фермерского хозяйства в интересах хозяйства, отвечает само хозяйство своим имуществом (ст. 8 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).

Имущество крестьянского хозяйства может быть продано, подарено, обменено, передано в доверительное управление, в аренду, по договору ренты, ссуды, займа, хранения, застраховано в установленном законом (Гражданским и Земельным кодексами, Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, региональными законами об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения) порядке и с учетом специфики имущественного комплекса крестьянского хозяйства, регулируемого Законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Право собственности представляет собой совокупность норм, закрепляющих принадлежность вещей (телесного имущества) определенным субъектам, устанавливающих права данных субъектов по владению, пользованию и распоряжению вещами и обеспечивающих осуществление и защиту этих прав.

Право общей собственности с содержательной точки зрения, а также в части гарантий его осуществления, охраны и защиты абсолютно идентично по соответствующим параметрам классическому нормальному субъективному праву собственности. С той лишь разницей, что на стороне собственника наличествует множественность лиц.

Различают общую долевую и общую совместную собственность.

Долевая собственность - это нахождение имущества в общей собственности с определением долей, поскольку сособственники имеют не реальные части общего имущества, а доли в праве на него, т.е. «идеальные доли».

Долевая собственность может возникать по закону, договору, в порядке наследования и в силу приобретательной давности. Доли участников, если они не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением участников, считаются равными. Однако участники долевой собственности по соглашению вправе изменить доли с учетом вклада каждого из них в общее имущество. Приращение доли может быть связано также с осуществлением одним из участников неотделимого улучшения общего имущества.

Долевой собственностью участники распоряжаются по общему соглашению. Каждый участник вправе распорядиться своей долей (продать, подарить, завещать, отдать в залог).

В силу п. 3 ст. 244 ГК общая собственность на имущество является долевой, кроме случаев, когда законом или договором предусмотрено образование совместной собственности на имущество. Существуют два вида такой собственности: общая собственность супругов (ст. 256 ГК) и собственность крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК).

Режим совместной собственности является законным режимом имущества супругов. Этот режим действует, если брачным договором не установлено иное (п. 1 ст. 33 СК). Поскольку супруги могут быть членами крестьянского (фермерского) хозяйства, закон (п. 2 ст. 33 СК) устанавливает, что их права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, являющимся совместной собственностью такого хозяйства, определяются ст. 257 и 258 ГК.

Совместной собственностью супругов является имущество, нажитое ими во время брака. Сюда относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой работоспособности вследствие увечья). Общим имуществом являются также приобретенные за счет общих доходов супругов вещи (движимые и недвижимые), ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, независимо от того, на имя какого из супругов они приобретены либо внесены. Право на общее имущество супругов принадлежит также тому из них, кто в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

В совместной собственности крестьянского (фермерского) хозяйства находятся предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и другая техника, оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов. Общей собственностью являются также плоды, продукция и доходы, полученные в результате деятельности хозяйства.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

 

I. Нормативно-правовые акты

1.  Конституция Российской Федерации (ред. от 30.12.2008) // Собрание законодательства РФ. – 2009. - № 4. - Ст. 445.

2.  Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 17.07.2009) // Собрание законодательства РФ. – 1994. - № 32. - Ст. 3301.

3.  Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 17.07.2009) // Собрание законодательства РФ. – 1996. - № 5. - Ст. 410.

4.  Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ (ред. от 30.06.2008) // Собрание законодательства РФ. – 1996. - № 1. - Ст. 16.

5.  Федеральный закон от 11.06.2003 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» № 74-ФЗ (ред. от 13.05.2008) // Собрание законодательства РФ. – 2003. - № 24. - Ст. 2249.

II. Специальная литература

6.  Алибекова Ф.Я. Законный режим имущества супругов - правовой институт // Юрист. - 2008. - № 3. – С. 17-19.

7.  Беспалов Ю.Ф. Гражданское право: Учеб. – М.: Ось-89, 2007. – 302 с.

8.  Гончаров А.А., Попонов Ю.Г. Гражданское право. Общая и Особенная часть: Учеб. – М.: КНОРУС, 2005. – 704 с.

9.  Горбачева Л.Н. Гражданское право: Учеб. пособие. – М.: Академический проект, 2005. – 798 с.

10.  Гришаев С.П. Комментарий к законодательству о наследовании // СПС КонсультантПлюс, 2009.

11.  Гражданское право: Учеб. / Под ред. М.М. Рассолова и др. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008. – 895 с.

12.  Данилов Е.П. Семейные споры: Комментарии, судебная и адвокатская практика. Образцы документов. Справочные материалы. – М.: КНОРУС, 2008. – 485 с.

13.  Зенин И.А. Гражданское право: Учеб. – М.: Высшее образование, 2008. – 567 с.

14.  Имущественные отношения супругов и наследование / Под ред. А.В. Сутягина. – М.: РОСБУХ, 2008. – 124 с.

15.  Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая: постатейный / Под ред. С.А. Степанова. – М.: Проспект, 2009. – 1504 с.

16.  Комментарий к Семейному кодексу Российской Федерации: Научно-практ. издание / Отв. ред. А.М. Нечаева. – М.: Юрайт-Издат, 2009. – 547 с.

17.  Крючкова Н. Выселение бывших членов семьи собственника // Законность. - 2009. - № 1. - С. 47-50.

18.  Кубанкина Е.И. Семейное право: Учеб. пособие. – М.: Дашков и К, 2008. – 235 с.

19.  Кулагина Е. Отношения собственности супругов в условиях современной России // Вестник. Московского университета. Сер.11. Право. - 2008. - № 4. - С. 78-88.

20.  Макаров А. Собственность: два подхода // Экономист. - 2006. - № 7. - С.40-47.

21.  Мельников Н.Н. Понятие крестьянского (фермерского) хозяйства // Журнал российского права. – 2007. - № 3.

22.  Мельников Н. Правовые основания и последствия ликвидации крестьянского (фермерского) хозяйства // Журнал российского права. - 2009. - № 6. - С. 93-100.

23.  Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. – М.: Статут, 2008. – 922 с.

24.  Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. – 2006. - № 12.

25.  Суханов Е.А. Гражданское право России. – М.: Статут, 2008. – 586 с.

26.  Харламов А. Роль гражданского права в регулировании отношений управления имуществом публичного собственника // Право и политика. - 2007. - № 10. - С. 37-45.

27.  Чаусская О.А. Гражданское право: Учеб. – М.: Дашков и К, 2007. – 480 с.

28.  Чемерикина Е.В. Правомочия участников договора простого товарищества в отношении общего имущества // Нотариус. – 2008. - № 6.

III. Судебная практика

29.  Постановление Президиума ВАС РФ от 19.11.2002 № 4713/02 по делу № А05-8897/01-483/5 // Вестник ВАС РФ. – 2003. - № 3.

30.  Обзор практики рассмотрения судами споров по ГК РФ за период с 01.01.2008 по 01.07.2008 // СПС КонсультантПлюс, 2008.

ПРИЛОЖЕНИЯ Приложение А

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 19 ноября 2002 г. N 4713/02

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на решение от 16.11.01, постановление апелляционной инстанции от 09.01.02 Арбитражного суда Архангельской области по делу N А05-8897/01-483/5 и постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.03.02 по тому же делу.

Заслушав и обсудив доклад судьи, Президиум установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Универмаг» обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к муниципальному образованию «Город Архангельск» о признании незаконным отказа от заключения договора купли - продажи муниципального имущества в виде доли 8/25 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение магазина N 6, расположенного по адресу: г. Архангельск, ул. Победы, д. 35.

Истец до принятия решения арбитражным судом в порядке статьи 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил предмет иска и просил суд обязать ответчика заключить договор купли - продажи муниципального имущества в размере 8/25 доли, находящегося в здании магазина N 6 по указанному адресу, на условиях представленного истцом проекта договора.

Решением от 16.11.01 исковые требования удовлетворены. Суд обязал МО «Город Архангельск» заключить с ООО «Универмаг» договор купли - продажи спорного имущества в размере 8/25 доли (167,2 кв. м) по цене 29068 рублей.

Постановлением апелляционной инстанции от 09.01.02 решение оставлено в силе.

Федеральный арбитражный суд Северо - Западного округа постановлением от 07.03.02 решение и постановление апелляционной инстанции оставил без изменения.

Судебные инстанции пришли к выводу о том, что ООО «Универмаг» имеет право на выкуп помещений в размере 8/25 доли на основании пункта 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24.12.93 N 2284, по цене, определенной в соответствии с пунктом 4.9 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.94 N 1535 (далее - Основные положения).

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается названные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 03.12.91 между Фондом муниципального имущества города Архангельска и товариществом с ограниченной ответственностью «Рознично - торговое объединение «Промтовары» заключен договор аренды основных производственных фондов.

Позднее, 01.11.92, из состава ТОО «РТО «Промтовары» выделилось структурное подразделение (магазин N 6), образованное трудовым коллективом в форме товарищества с ограниченной ответственностью «Торгово - коммерческое предприятие «Универмаг» (впоследствии - ООО «Универмаг»), к которому по передаточному акту от 01.11.92 в составе прочего имущества перешли права и обязанности по договору аренды от 03.12.91 в части нежилого помещения магазина N 6.

Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Архангельска и правопредшественником истца 13.01.95 заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 25.09.90, в котором стороны определили размер, сроки, условия и порядок выкупа арендованного имущества.

Фонд муниципального имущества города Архангельска и ТОО «ТПК «Универмаг» на основании пункта 5.14.3 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации заключили 27.01.95 договор купли - продажи муниципального имущества магазина N 6 (оборудование, оборотные средства).

Как усматривается из материалов дела, истец занимал помещения магазина на основании договора аренды от 14.03.95 N 847.

Определением Арбитражного суда Архангельской области по другому делу (N А05-8067/00-473/11), вступившим в законную силу, утверждено мировое соглашение от 16.11.2000, в соответствии с которым за истцом признано право собственности на 17/25 доли общей площади нежилого помещения магазина N 6 и за ответчиком - на 8/25 доли.

Договор аренды от 14.03.95 сторонами был расторгнут. Истец продолжал пользоваться указанными помещениями на основании соглашения о порядке владения, пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, от 18.12.2000 N 867, заключенного между ООО «Универмаг» и МО «Город Архангельск».

Суд оценил данное соглашение как договор аренды.

Между тем в соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Как следует из материалов дела N А05-8067/00-473/11, ООО «Универмаг» обращалось в арбитражный суд с иском к МО «Город Архангельск» о признании права собственности на конкретные помещения, построенные за счет средств арендного предприятия «РТО «Промтовары», поэтому при рассмотрении данного дела суду следовало уточнить, идет ли речь о выкупе доли в праве общей долевой собственности либо о выкупе части здания, находящегося в пользовании истца.

Вывод судебных инстанций о том, что при определении выкупной стоимости имущества следует руководствоваться пунктом 4.9 Основных положений, ошибочен.

ООО «Универмаг» обратилось к МО «Город Архангельск» с заявлением о выкупе помещений 03.12.99, то есть после вступления в силу Федерального закона от 21.07.97 N 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации». В соответствии с пунктом 4 статьи 31 данного Закона и пунктом 4 статьи 29 Федерального закона от 28.08.95 N 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» порядок и условия приватизации муниципальной собственности устанавливаются органами местного самоуправления самостоятельно.

Содержащийся в отзыве на иск довод ответчика о возможной продаже муниципального имущества по рыночной цене соответствует статье 8 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Однако вопрос о рыночной стоимости спорного помещения судебными инстанциями не рассматривался.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187 - 189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение от 16.11.01, постановление апелляционной инстанции от 09.01.02 Арбитражного суда Архангельской области по делу N А05-8897/01-483/5 и постановление Федерального арбитражного суда Северо - Западного округа от 07.03.02 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Архангельской области.

И.о. Председателя

Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации

М.К.ЮКОВ
Приложение Б

Понятие и основания возникновения общей собственности (статья 244 ГК РФ)

Ситуация N 22.

Суд удовлетворил иск о признании права собственности на помещение и на долю, равную 10/1000 объектов общего пользования в здании, так как истцом представлены доказательства законности возникновения права собственности на помещение в соответствии со статьей 218 ГК РФ и на долю в объектах общего пользования в соответствии со статьей 244 ГК РФ (Постановление ФАС Центрального округа от 06.06.2008 N А64-4909/07-9).

Суть дела.

Между организацией и физическим лицом был заключен договор долевого участия в строительстве офисного здания, согласно условиям которого организация (застройщик) привлекает физическое лицо (дольщика) для инвестирования проекта по строительству нежилого помещения, фактически расположенного в указанном здании.

В соответствии с договором дольщик одновременно с правом общей долевой собственности на помещения приобретает долю в праве собственности на объекты общего пользования в здании (места общего пользования, несущие конструкции здания и инженерное оборудование здания, обслуживающие более одного помещения в нем) пропорциональную доле общей площади помещений в общей площади здании.

Постановлением администрации муниципального образования был разрешен ввод здания в эксплуатацию.

Физическим лицом был передан в полном размере инвестиционный вклад по договору долевого участия в строительстве.

Между организацией и физическим лицом были составлен акт приема-передачи к договору долевого участия в строительстве, по которому дольщику передавалось нежилое помещение.

Фактически согласно данным технической инвентаризации площадь указанного помещения составляет 10/1000 от общей площади здания.

Регистрирующим органом за организацией было зарегистрировало право собственности на все офисное здание.

Ссылаясь на то, что, зарегистрировав за собой право собственности на здание, организация тем самым не исполнила принятые на себя по договору долевого участия в строительстве обязательства по передаче части помещений данного здания в собственность дольщика, дольщик обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на помещение, а также о признании права собственности на долю, равную 10/1000 объектов общего пользования.

Позиция суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статье 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Закон N 39-ФЗ) инвесторы имеют равные права на самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с ГК РФ, а также на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

В силу пункта 1 статьи 8 Закона N 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.

Договором долевого участия в строительстве офисного здания было предусмотрено, что дольщик после исполнения всех своих обязательств, связанных с участием в реализации инвестиционного проекта и всех финансовых обязательств из настоящих договоров, приобретает право требовать от застройщика передачи для оформления в собственность спорных помещений.

Таким образом, учитывая, что материалами дела подтверждается факт исполнения дольщиком обязанностей по договору, необходимо сделать вывод о возникновении у истца в силу положений статьи 218 ГК РФ права собственности на нежилое помещение.

В соответствии с пунктом 4 статьи 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно договору дольщик одновременно с правом общей долевой собственности на помещение приобретает долю в праве собственности на объекты общего пользования в здании (места общего пользования, несущие конструкции здания и инженерное оборудование здания, обслуживающие более одного помещения в нем), пропорциональную доле общей площади помещения в общей площади здания.

В связи с изложенным, а также учитывая, что принадлежащие истцу помещения составляют 10/1000 доли в здании, его требования о признании 10/1000 доли в праве собственности на имущество общего пользования данного здания также подлежат удовлетворению.

Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Комментарий к Постановлению ФАС Центрального округа от 06.06.2008 N А64-4909/07-9.

Имущество может принадлежать на праве собственности одному, двум или нескольким субъектам. В тех случаях, когда имущество находится в собственности двух или нескольких лиц, они, осуществляя владение, пользование и распоряжение этим имуществом, должны учитывать интересы всех участников общей собственности. В целях обеспечения данного принципа в главе 16 ГК РФ сформулирована совокупность правовых норм, регулирующих общую собственность.

Таким образом, особенность права общей собственности состоит в том, что имущество одновременно принадлежит двум или нескольким лицам. При этом законодатель не устанавливает каких-либо запретов на нахождение имущества в общей собственности различных субъектов гражданского права: граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований. При этом также существует возможность общей собственности со смешанным составом участников, например гражданина и юридического лица, юридического лица и субъекта РФ.

При этом в процессе осуществления прав собственности в отношении имущества, находящегося в общей собственности, между сособственниками часто возникают споры по вопросам, связанным с осуществлением полномочий собственника.

Так, ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 07.06.2008 N Ф03-А51/08-1/1307 установил факт неисполнения обязанности по оплате содержания общедомового имущества и отсутствие доказательств самостоятельного содержания сособственником указанного имущества, в связи с чем удовлетворил иск о взыскании расходов, связанных с эксплуатацией и содержанием общего имущества, так как в силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества.

[1] Гражданское право: Учеб. / Под ред. М.М. Рассолова и др. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008. – С. 229.

[2] Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. – М.: Статут, 2008. – С. 246.

[3] Постановление Президиума ВАС РФ от 19.11.2002 № 4713/02 по делу № А05-8897/01-483/5 // Вестник ВАС РФ. – 2003. - № 3.

[4] Чаусская О.А. Гражданское право: Учеб. – М.: Дашков и К, 2007. – С. 85.

[5] Зенин И.А. Гражданское право: Учеб. – М.: Высшее образование, 2008. – С. 160.

[6] Имущественные отношения супругов и наследование / Под ред. А.В. Сутягина. – М.: РОСБУХ, 2008. – 124 с.

[7] Гришаев С.П. Комментарий к законодательству о наследовании // СПС КонсультантПлюс, 2009.

[8] Алибекова Ф.Я. Законный режим имущества супругов - правовой институт // Юрист. - 2008. - № 3. – С. 17.

[9] Федеральный закон от 11.06.2003 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» № 74-ФЗ (ред. от 13.05.2008) // Собрание законодательства РФ. – 2003. - № 24. - Ст. 2249.