Долевое участие в строительстве: исторический аспект и современное регулирование
Современное состояние основ правового регулирования отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве
Правовая природа договора участия в долевом строительстве
Порядок заключения и расторжения договора участия в долевом строительстве
Проблемы квалификации договора долевого участия в строительстве
Навигация
Порядок заключения и расторжения договора участия в долевом строительстве
Правовая природа договора участия в долевом строительстве
119609
знаков
0
таблиц
0
изображений
2.3 Порядок заключения и расторжения договора участия в долевом строительстве
Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. О них мы уже говорили. П.3 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»устанавливает, что договор заключается в письменной форме, подлежащим государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации.
В отношении договоров, заключенных юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связанных с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, ч. 3 ст. 1 Закона в редакции 2006 года устанавливает важное ограничение, запрещая передачу гражданам прав по этим договорам путем уступки требования. Смысл ограничения очевиден. Поскольку в силу ч. 2 ст. 1 данного Закона граждане вправе вкладывать денежные средства в строительство объектов недвижимости в целях приобретения жилого помещения только путем заключения договоров участия в долевом строительстве, приобретения жилищных сертификатов, участия в жилищно-строительных или жилищных накопительных кооперативах, вступление граждан посредством уступки прав в иные гражданско-правовые отношения (договоры) в целях приобретения в будущем права собственности на жилые помещения недопустимо. Причем содержащийся в ч. 3 ст. 1 Закона в редакции 2006 года запрет на уступку гражданам прав по договорам, заключенным юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связанным с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, равно относится как к договорам участия в долевом строительстве, так и к любым иным договорам, которые, как отмечено ранее, могут заключать юридические лица и индивидуальные предприниматели.
Вытекающий из ч. 3 ст. 1 Закона запрет на уступку юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, заключившими договоры участия в долевом строительстве в отношении жилых помещений, прав по этим договорам гражданам можно объяснить следующим. Согласно ч. 9 ст. 4 Закона при привлечении застройщиком по договору участия в долевом строительстве денежных средств гражданина к отношениям, вытекающим из такого договора, заключенного гражданином «исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Законом.
Таким образом, по смыслу указанной нормы права и интересы граждан, заключивших договоры участия в долевом строительстве для нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (а к ним относятся, прежде всего, договоры участия в долевом строительстве, заключаемые гражданами в целях приобретения жилых помещений), должны быть защищены Законом РФ от 7 февраля ;1992 года «О защите прав потребителей». Но если гражданин получает права по договору участия в долевом строительстве жилого помещения в результате уступки ему таких прав юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, заключившим этот договор с застройщиком, возможность применения правил Закона о защите прав потребителей к отношениям застройщика с гражданином представляется с точки зрения теории гражданского права весьма сомнительной. Ведь на отношения застройщика с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем (цедентом) до уступки им этих прав гражданину (цессионарию) нормы указанного Закона не распространялись. По общему же правилу никто не может передать другому больше прав, чем имеет сам.
Кроме того, стоит помнить и о такой ситуации, когда договор участия в долевом строительстве жилого помещения или иной договор, связанный с инвестированием в строительство жилья, был заключен застройщиком с индивидуальным предпринимателем, впоследствии утратившим этот статус. Во-первых, после утраты гражданином статуса индивидуального предпринимателя на такой договор не должны распространяться правила Закона о защите прав потребителей, если речь идет о договоре участия в долевом строительстве. А если сторонами был заключен договор иной, чем договор участия в долевом строительстве, то к такому договору не должны также применяться и правила Закона о долевом строительстве. Во-вторых, на уступку гражданином, утратившим статус индивидуального предпринимателя, прав по подобному договору другому гражданину должен распространяться запрет, сформулированный в ч. 3 ст. 1 Закона1.
Поскольку в последнем предложении ч. 3 ст. 1 говорится о запрете передачи прав гражданам по договорам, заключенным юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями, связанным с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в таком доме, «путем уступки требования», на практике могут возникнуть вопросы. И прежде всего, видимо, о допустимости залога подобных прав гражданам. Например, может ли индивидуальный предприниматель, заключивший с застройщиком договор иной, чем договор участия в долевом строительстве, заложить свои права по этому договору гражданину, предоставившему ему взаймы денежные средства для оплаты по договору, в целях обеспечения исполнения своих обязательств по договору займа?
Формально установленный законом запрет на уступку прав определенным лицам не должен рассматриваться как запрет на залог им этих прав. Ведь залог права сам по себе далеко не всегда означает, что заложенное право сразу уступается самому залогодержателю. Поэтому, если только речь не идет о таком залоге права, при котором заложенное право сразу в обеспечительных целях уступается залогодателем (правообладателем) залогодержателю, при залоге права установленный в ч. 3 ст. 1 Закона запрет на уступку прав гражданину должен приниматься во внимание только на стадии реализации этого заложенного права.
Подобное заложенное право при реализации его в порядке, установленном ст. 350 ГК РФ, не может быть приобретено гражданином, поскольку на него распространяется закрепленный в ч. 3 ст. 1 Закона запрет на приобретение подобных прав в порядке уступки. Соответственно если подобное право было заложено гражданину, он должен учитывать, что по тем же самым основаниям он не сможет воспользоваться предусмотренными п. 4 ст. 350 ГК РФ правомочиями залогодержателя: (а) самому приобрести это право у залогодателя (правообладателя), если торги были объявлены несостоявшимися, и (б) оставить это право за собой, если повторные торги также были объявлены несостоявшимися.
Аналогичным образом установленный в ч. 3 ст. 1 Закона запрет на уступку юридическим лицом (индивидуальным предпринимателем) прав по договору с застройщиком гражданину должен учитываться и при обращении взыскания на указанные права как на дебиторскую задолженность соответствующего юридического лица (индивидуального предпринимателя) в рамках исполнительного производства в целях удовлетворения исполнительных документов других кредиторов этого юридического лица (индивидуального предпринимателя). Указанные права не могут быть приобретены гражданином ни при реализации их с публичных торгов, ни при продаже на комиссионных началах1.
Вместе с тем запрет на передачу прав гражданину путем уступки требования не означает запрета на переход указанных прав к гражданину в ином порядке. Согласно п. 1 ст. 382 ГК РФ «право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона». А на основании ст. 387 ГК РФ «права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона и наступления указанных в нем обстоятельств:
в результате универсального правопреемства в правах кредитора;
по решению суда о переводе прав кредитора на другое лицо, когда возможность такого перевода предусмотрена законом; вследствие исполнения обязательства должника его поручителем или залогодателем, не являющимся должником по этому обязательству;
при суброгации страховщику прав кредитора к должнику, ответственному за наступление страхового случая; в других случаях, предусмотренных законом».
Следовательно, в указанных случаях права по договорам, которые были заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в таком доме, могут переходить к гражданам на основании закона.
Но все-таки не стоит забывать о различии в формулировках. В ч. 9 ст. 4 Закона речь идет не о договоре, заключенном гражданином в целях приобретения жилого помещения в многоквартирном доме, а о договорах, заключенных «исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности». Следовательно, с одной стороны, и договор, заключенный гражданином в целях приобретения жилого помещения в многоквартирном доме, может быть признан заключенным в рамках предпринимательской деятельности, а с другой - договор гражданина на приобретение нежилого помещения в определенных ситуациях, возможно, будет рассматриваться как заключенный исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд1.
Закон № 111-ФЗ внес несколько очень значительных и важных как для застройщика, так и для участников долевого строительства изменений и уточнений в правила о расторжении договора участия в долевом строительстве.
Во-первых, законодатель упорядочил нормы о расторжении договора участия в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства.
Статья 9 Закона № 214-ФЗ определяла лишь те случаи, когда участник долевого строительства был вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора:
1) при неисполнении застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
2) в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
3) при существенном изменении проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
4) при изменении назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
5) при неисполнении застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона;
6) в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
7) в иных случаях, предусмотренных договором.
В силу указанной формулировки оставалось неясным, может ли участник долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях, предусмотренных иными федеральными законами, а также в каких случаях участник долевого строительства вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора.
Закон в редакции 2006 года разграничил случаи, когда участник долевого строительства имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, и случаи, когда договор может быть расторгнут по требованию участника только в судебном порядке. Не менее важно, что Закон в редакции 2006 года прямо предусмотрел: как в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, так и потребовать его расторжения в судебном порядке участник долевого строительства вправе и в других случаях, предусмотренных законом или договором. Согласно ч.1 ст. 9 Закона в редакции 2006 г. участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
- в случае одностороннего отказа застройщиком от исполнения договора он считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения;
- в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным ч. 4 и 5 ст. 5 Закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства;
- в случае нарушения застройщиком предусмотренных срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере;
- при возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной данным Законом или договором, не допускается.
Хотя Закон в редакции 2006 года более четко регламентирует порядок одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в случае нарушения участником долевого строительства условий о внесении оговоренной в договоре платы, он все же оставляет открытым вопрос о допустимости включения в договор дополнительных оснований, дающих застройщику право требовать расторжения договора в судебном порядке и (или) отказаться от исполнения договора полностью.
Если в случаях, когда договор расторгается в судебном порядке по требованию участника долевого строительства или когда участник имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, Закон отныне абсолютно точно указывает на возможность установления в договоре и иных дополнительных оснований для отказа участника от исполнения договора или для обращения в суд с требованием о его расторжении (п. 5 ч. 1, п. 4 ч. 1 ст. 9), то по поводу допустимости включения в договор дополнительных оснований, которые будут давать застройщику право отказаться от его исполнения или требовать его расторжения в судебном порядке, Закон в редакции 2006 года сохраняет правовую неопределенность.
К сожалению, системный анализ правил Закона позволяет дать два прямо противоположных ответа на вопрос о возможности включения в договор таких дополнительных оснований.
С одной стороны, в Законе нет прямого запрета на включение в договор таких дополнительных условий. Следовательно, основываясь на анализе положений Закона в их взаимосвязи с общими положениями Гражданского кодекса РФ, вполне позволительно сделать вывод, что вопрос о включении в договор дополнительных оснований, дающих застройщику право требовать расторжения договора в судебном порядке или отказаться от его исполнения во внесудебном порядке, необходимо решать исходя из положений Гражданского кодекса РФ.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.
К иным случаям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, дающим право требовать изменения или расторжения договора по решению суда, относится согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ «существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора», если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа1.
В силу же подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ договором участия в долевом строительстве могут быть предусмотрены другие случаи, при которых застройщик будет иметь право требовать расторжения договора в судебном порядке.
Согласно ст. 310 ГК РФ «односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом». Исключение ст. 310 Кодекса делает только для обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности. Односторонний отказ от исполнения такого обязательства и одностороннее изменение условий такого обязательства «допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства». Пункт 3 ст. 450 ГК РФ допускает возможность «одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон». При отказе от исполнения договора полностью он считается расторгнутым, а при частичном отказе - измененным.
Таким образом, в силу положений ст. 310 ГК РФ дополнительные основания могут быть предусмотрены договором, только если соответствующие обязательства между сторонами возникли из предпринимательской деятельности. Следовательно, правомерность включения в договор участия в долевом строительстве положений о праве застройщика по предусмотренным договорам основаниям в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора и действительность этих положений будут определяться тем, заключен договор между сторонами в рамках осуществления ими предпринимательской деятельности или нет.
С другой стороны, поскольку правила Закона в редакции 2006 года точно указывают на право сторон включать в договор участия в долевом строительстве дополнительные основания, при наличии которых участник строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора или потребовать его расторжения в судебном порядке, отсутствие в Законе норм, прямо допускающих возможность указывать в договоре основания, при наличии которых правом на отказ от исполнения договора и/или его расторжение в судебном порядке пользовался и застройщик, невольно наводит на мысль, что в отношении застройщика подобную возможность законодатель не допускает.
Похожие работы
... юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанную на договоре участия в долевом строительстве. Указанная деятельность регулируется ГК РФ и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности, в частности Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной ...
... акты РФ" предусмотрена иная, отличная от законодательства о защите прав потребителей ответственность и иные штрафные санкции за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов (п. 3 ст. 3, п. 2 ст. 9, ст. 10 Закона о долевом участии). Таким образом, в суде для применения законодательства о защите прав потребителей должно быть доказано, что недвижимость ...
... в сфере практического применения Закона. Это, на наш взгляд, являются непосредственной задачей наших законодателей на ближайшее время. ГЛАВА 3. Соотношение договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости с некоторыми гражданско-правовыми обязательствами Актуальность вопроса о соотношении договора участия в долевом строительстве с другими гражданско-правовыми обязательствами, ...
... записи о регистрации одного договора на одно помещение исключает возможность регистрации второго договора на то же помещение[26]. Инструкция, утвержденная Министерством юстиции РФ, определяет правовое положение не только граждан – участников долевого строительства, выступающих частными инвесторами, вкладывающими денежные средства в строительство будущего жилого дома, но и строительных фирм – ...
0 комментариев