Прекращение (изменение) и расторжение договора аренды

2.3 Прекращение (изменение) и расторжение договора аренды

«Ведущей идеей законодателя в договорных отношениях является обеспечение стабильности конкретного договора. С этой целью Гражданский кодекс России устанавливает довольно жесткие правила изменения и расторжении гражданско-правовых договоров. ГК РФ исходит из презумпции, согласно которой изменение и расторжение договора осуществляется по соглашению сторон (ст. 451 ГК РФ)».[34]

 Соглашение сторон договора о его изменении или расторжении (п.1 ст. 451ГК РФ) следует признать наиболее предпочтительным в силу его бесконфликтности. Стороны договора имеют возможность в обоюдном порядке согласовать все существенные условия, на которых для них приемлемо прекращение или изменение договорных отношений. В этой связи соглашение об изменении или расторжении договора выступает в качестве согласованного волевого действия, т. е. в качестве сделки.[35]

Договор аренды, как и любой гражданский договор, может быть прекращен по общим основаниям, установленном в гл. 26 ГК РФ для всех обязательств. Ими являются надлежащее исполнение, новация, совпадение должника и кредитора в одном лице, ликвидация юридического лица и др.

В ст. 619 и 620 ГК регламентируются досрочное расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон, конкретизировано понятие существенного нарушения договора применительно к аренде и уточнен порядок его расторжения. Перечень существенных нарушений, содержащийся в ст. 619 и 620 ГК РФ, не является исчерпывающим.

По требованию арендодателя договор может быть, досрочно расторгнут судом (ст. 619 ГК РФ) в случаях, когда арендатор:

а) пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

б) существенно ухудшает имущество;

в) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

По требованию арендатора договор может быть, досрочно расторгнут судом (ст. 620 ГК РФ) в случаях, когда:

а) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

б) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора;

в) арендодатель не производит капитального ремонта имущества (если это является обязанностью арендодателя);

г) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии не пригодным для использования.

В отличие от арендодателя, арендатор до предъявления иска не обязан обращаться к арендодателю с требованиями об исполнении обязательства. Предъявление иска допускается только после отказа арендодателя расторгнуть договор либо неполучения ответа арендатором в установленный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Законодатель предоставляет арендатору по истечении срока договора преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Речь идет о праве арендатора требовать заключения с ним нового договора аренды, а лишь о преимущественном перед другими потенциальными арендаторами праве на аренду. Поэтому если арендодатель по окончании первоначального договора аренды не собирается передавать имущество в аренду на новый срок, арендатор не может претендовать на заключение нового договора.

В законе также регламентировано автоматическое возобновление договора при определенных условиях. Так, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Глава 3. Отдельные виды договора аренды

3.1 Договор аренды зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Несмотря на то, что договору аренды зданий и сооружений посвящены всего шесть статей (ст. 650-656 ГК РФ), именно этот вид договора имеет ряд специальных правил, обусловленных присущими только подобного рода объектам определенными свойствами. Квалифицирующим признаком данного договора является его предмет. Здания и сооружения являются объектами недвижимости. Они представляют собой технически весьма сложные, массивные и соответственно дорогостоящие предметы материального мира. Специфика зданий (сооружений проявляется в том, что, во-первых, здания и сооружения, как и другие виды недвижимости, характеризуются особой ценностью и неповторимостью, что требует их индивидуализации и учета, и, во-вторых, они неразрывно связаны с землей. Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним объект, который неразрывно связан с земельным участком и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Конечно, его можно отделить от земли, но тогда будет разрушено его целевое назначение. Законом предусмотрены особые, жесткие, императивные нормы, например, при купли-продажи недвижимости переход права собственности подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Для этого вида договора простая письменная форма в виде договора с различными условиями является недостаточной. Более того, положение об обязательной регистрации распространяется и на отношения по договору аренды объектов недвижимости (п. 3 ст. 651 ГК РФ).

Однако в письме Высшего арбитражного суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» разъяснено, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее года, государственной регистрации не требует. Этот вид договора аренды считается заключенным в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ, т.е. с момента получения лицом, направившем оферту, её акцепта. Государственная регистрация прав на недвижимое имуществ, а также сделок с ним, в том числе аренда, ведется органами, осуществляющими регистрацию и оформление документов о правах на недвижимое имущество в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Правилам, утвержденным постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219. Договор аренды, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным только с момента такой регистрации.

Соответствующим удостоверением государственной регистрации прав и сделок с ним является свидетельство о государственной регистрации прав, которое выдается правообладателю и имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги, учетную серию и номер.

Договор аренды здания (сооружения) должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

К числу существенных условий рассматриваемого договора закон отнес также условие о размере арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами условия о размере арендной платы договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади или иного показателя его размера, общая сумма арендной платы определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК РФ). При аренде здания или сооружения арендатор получает в пользование также земельный участок, на котором оно расположено и который функционально необходим для пользования этим зданием (сооружением). Поэтому возникает вопрос о плате за пользование этим участком. По общему правилу необходимо исходить из того, что установленная в договоре арендная плата включает так же плату за пользование соответствующим земельным участком (п. 2 ст. 654 ГК РФ). В то же время законом или договором может быть предусмотрено иное.^[36]

Договор аренды зданий или сооружений является основным документом, регулирующим отношения между арендодателем и арендатором. Для данного вида договора аренды установлен образец, который следует соблюдать при его составлении. Двоякого, т.е. «пробельного», толкования условий договора не должно быть. Причем это правило должно распространятся и на прочие арендные отношения.

По договору аренды стороны обязаны:

·  Арендодатель – своевременно передать арендатору помещение (здание) в пользование на время; производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду здания;

·  Арендатор – принять здание во временное пользование и своевременно вносить плату за его использование; использовать арендованное нежилое помещение (здание) в соответствии с его назначением и условиями договора; производить за свой счет текущий ремонт.

Этот перечень прав и обязанностей не является закрытым. При составлении договора аренды по соглашению сторон в тексте договора в разделе «Права и обязанности сторон» могут быть предусмотрены иные права и обязанности.[37]

Если предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами. Следует сразу подчеркнуть, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды (в том числе об аренде недвижимости) применяются в полном объеме. Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений кА объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе использования, неразрывной связью с землей и т.п.[38]