Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое

2. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса и законодательства о градостроительной деятельности (ст. 22 ЖК РФ).

Законодательство о градостроительной деятельности, упоминаемое в ч. 1 ст. 22 ЖК РФ, согласно ст. 3 Градостроительного кодекса[6] России, состоит из Градостроительного кодекса, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Федерации. По вопросам градостроительной деятельности принимаются муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить Градостроительному кодексу России.

Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Жилищный кодекс не устанавливает оснований для перевода помещений из жилых в нежилые и наоборот.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается, только если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Согласно п. 2 ч. 3 ст. 288 ГК РФ, размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Переводу в нежилые помещения подлежат жилые помещения (жилые дома) по инициативе их собственников и свободные от иных обязательств.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое состоит в следующем. Собственник помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) представляют следующие документы в орган местного самоуправления, занимающийся переводом помещений, по месту нахождения переводимого помещения:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое помещение жилое - его технический паспорт);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переводимого помещения (если переустройство или перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого).

Данный перечень закрытый, поэтому орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других документов, кроме указанных выше. Например, в соответствии со ст. 6 Закона Московской области от 16 апреля 2004 г. N 55/2004-ОЗ "О порядке и условиях перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые", принятого постановлением Московской областной Думы от 31 марта 2004 г. N 5/93-П, решение о переводе жилых помещений (жилых домов) в нежилые независимо от форм собственности жилищного фонда принимает правительство Московской области в течение одного месяца после представления документов межведомственной комиссией. В комиссию муниципального образования включаются представители межведомственной комиссии, организации, выполняющей функции управления жилищным фондом и его содержания, а также органов архитектуры и градостроительства, организации технической инвентаризации, органов государственного архитектурно-строительного надзора, государственной противопожарной службы, государственной жилищной инспекции, государственной санитарно-эпидемиологической службы. При необходимости к работе в комиссии муниципального образования могут привлекаться экологи, эксперты-проектировщики и другие специалисты.

На заседание комиссии муниципального образования приглашается собственник жилого помещения (жилого дома). Комиссия в течение одного месяца рассматривает полученное заявление о переводе жилого помещения (жилого дома) в нежилое, изучает представленные документы, обязательно проверяет их на месте и принимает одно из следующих решений: ходатайствовать перед межведомственной комиссией о переводе жилого помещения (жилого дома) в нежилое или отказать в таком ходатайстве. В последнем случае должны быть указаны причины отказа в переводе. Заключение комиссии муниципального образования должно носить мотивированный характер.

Комиссия муниципального образования направляет в межведомственную комиссию документы вместе с составленным актом. Межведомственная комиссия рассматривает документы в течение одного месяца после представления документов комиссией муниципального образования в соответствии с распоряжением мэра Москвы от 11 ноября 1994 г. N 560-РМ "Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах". Вопросы, связанные с переводом жилых домов в нежилой фонд, рассматриваются только в городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда. В случае обжалования решения межведомственных комиссий муниципального (территориального управления) или административного округов эти вопросы рассматриваются в городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда. Решения межведомственных комиссий административного округа или городской комиссии утверждаются Департаментом муниципального жилья. Перевод в нежилой фонд жилых домов осуществляется по постановлению Правительства Москвы.

Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений. Решение о переводе или об отказе в нем должно быть принято по результатам рассмотрения пакета предоставленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через 45 дней со дня представления этих документов в данный орган. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством России.

Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю документа информирует о принятии решения собственников помещений, примыкающих к помещению, которое предполагается перевести в другой фонд, жилой или нежилой. Если необходимы переустройство, перепланировка переводимого помещения или иные работы в нем, то указанный в ч. 5 ст. 23 ЖК РФ документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо. Этот документ подтверждает окончание перевода помещения и служит основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, или перепланировки, или иных работ.

Завершение указанных в ч. 8 ст. 23 ЖК РФ переустройства, или перепланировки, или иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Последний орган направляет составленный акт в организацию по учету объектов недвижимого имущества. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в жилое или нежилое. При дальнейшем использовании переведенного помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое допускается (ст. 24 ЖК РФ), если:

1) не представлены определенные ч. 2 ст. 23 ЖК РФ документы;

2) документы представлены в ненадлежащий орган;

3) не соблюдены предусмотренные ст. 22 ЖК РФ условия перевода помещения;

4) проект переустройства или перепланировки жилого помещения не отвечает требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 24 ЖК РФ; оно выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое является исчерпывающим.

Не допускается перевод жилого помещения в нежилое, если:

- доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, специально для этого предназначенных;

- отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ;

- переводимое помещение является частью жилого помещения или используется его собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

- право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод жилого помещения в нежилое возможен, если:

- такое помещение не отвечает установленным требованиям;

- отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

- право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Кроме того, основанием для отказа в переводе может быть несоблюдение требований Жилищного кодекса и законодательства о градостроительной деятельности, например, если:

- в разряд нежилых переводятся жилые помещения (жилые дома), занимаемые гражданами по договору социального найма;

- жилая площадь в результате перевода помещения в нежилое уменьшается до уровня ниже нормы предоставления жилья с учетом проживающих на данной жилой площади граждан;

- будут нарушены права несовершеннолетних детей, проживающих в переводимом жилом помещении;

- жилые помещения (жилые дома) признаны в установленном порядке аварийными.

3. Задача

В юридическую консультацию обратилась Ковалева со следующей проблемой:

«Когда мы в 1994 году приватизировали квартиру, в ЖКО сказали, что в договор приватизации необходимо включить, кроме меня и мужа, еще и сына, его жену и их двоих детей, поскольку тогда они были у нас прописаны. Так и сделали. Теперь сын с семьей живет отдельно (купили квартиру), из нашей квартиры они выписались. В бюро технической инвентаризации сказали, что нам с мужем принадлежит по 1/6 квартиры. Так ли это? У нас есть еще дочь. Какую часть унаследует она после нашей с мужем смерти? Как теперь поступить, чтобы сын и дочь унаследовали поровну? Можно и нужно ли переделать договор приватизации?»

Дайте обоснованное разъяснение.

Да, так принадлежит по 1/6 квартиры.

Если мать и отец составят завещание или дарственную на дочь, то она унаследует 1/6+1/6=2/6. Если не будет завещания или дарственной, то наследниками первой очереди будут сын и дочь, и они унаследуют поровну т. е. по 1/6 каждый. У сына и его семьи в сумме 4/6, у дочки, если мать и отец оставят ей все доли, будет 2/6, унаследовать поровну квартиру сыну и дочки ни как не получится.

Договор приватизации переделать не возможно, т. к. во-первых прошел срок исковой давности, он составляет три года, а во-вторых ни чьи права не были нарушены.

Список использованных источников

1 Конституция Российской Федерации: [принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.] с изм. ФКЗ от 25.03.2004 г. № 1-ФКЗ//Российская газета № 237

2 Жилищный кодекс РФ : [принят Государственной Думой 22 декабря 2004 г.] в ред. ФЗ от 17.12.2009 N 316-ФЗ//СЗ 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14

3 Гражданский Кодекс Российский Федерации часть первая: [принят Государственной Думой 21 октября 1994 г.] в ред. ФЗ от 18.07.2009 N 181-ФЗ//СЗ РФ 05.12.1994, N 32, ст. 3301

4 Гражданский Кодекс Российский Федерации часть вторая: [Принят Государственной Думой 22 декабря 1995 г. ] в ред. ФЗ от 25.12.2008 N 280-ФЗ, с изм., внесенным Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.12.1997 N 21-П//"Российская газета", N 23, 06.02.1996, N 24, 07.02.1996, N 25, 08.02.1996, N 27, 10.02.1996

5 Гражданский Кодекс Российский Федерации часть третья: [принят Государственной Думой 1 ноября 2001 г.] в ред. ФЗ от 30.06.2008 N 105-ФЗ//СЗ РФ 03.12.2001, N 49, ст. 4552

6 Градостроительный кодекс РФ: [принят Государственной Думой 22 декабря 2004 г.] в ред. ФЗ от 27.12.2009 N 343-ФЗ/СЗ 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 16,

7 Жилищный Кодекс РФ: [принят Государственной Думой 29 декабря 2004 г.] в ред. ФЗ от 17.12.2009 N 316-ФЗ/СЗ 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14

8 Сухарева А.Я. , Крутских В.Е. Большой юридический словарь/ А.Я. Сухарева, В.Е. Крутских. - М.: Городец, 2002. – 217 с.

9 Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь/ Б.А. Райзберг, Л.Ш. Лозовский, Е.Б. Стародубцева- М.: Юрайт-Издат, 2003. – 214 с.

10 Филипова Е. С. Жилищное право: учебник для вузов/ Е. С. Филиппова. – М.: Дашков и К, 2007 . – 448 с.

11 Шешко Г.Ф. Жилищное право: учебное пособие/ Г.Ф. Шешко.— М.: АСТ МОСКВА, 2007. — 256 с.

12 Крашенинников П.В. Жилищное право: учебник/ П.В. Крашенинников- 6-е изд., перераб. и доп.– М.: Статут, 2008. – 379 с.

13 Афонина А. В. Жилищное право: учебное пособие/ А. В. Афонина. – М.: Дашков и К, 2008 . – 376 с.

14 Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: учебник / Л.Ю.Грудцына, Н.М. Коршунова. - М.: Изд-во Эксмо, 2005. 656 с.

[1] Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ в ред. ФЗ от 17.12.2009 N 316-ФЗ//СЗ 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14

[2] Под ред. А.Я. Сухарева, В.Е. Крутских. Большой юридический словарь/ М. 2002. С. 217

[3] Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь/М., 2003. С. 214

[4] Гражданский Кодекс Российский Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ в ред. ФЗ от 18.07.2009 N 181-ФЗ//СЗ РФ 05.12.1994, N 32, ст. 3301

[5] Гражданский кодекс РФ от 22 декабря 1995 г. № 14-ФЗ в ред. 17.07. 2009 № 145-ФЗ // СЗ РФ 1996 № 5

[6] Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ в ред. ФЗ от 27.12.2009 N 343-ФЗ/СЗ 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 16,